1、fdc.21ask. 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。蔚藍海岸登良路商業街及內街銷售報告深圳市世方商業地產顧問有限公司2007-9-23目錄第一部分 項目商鋪的價值評估體系3一、項目登良路商業街價值評估要點3二、深圳同類區域商業價值比較41、同類區域的共同特點比較：42、口岸區商業價值評估5三：區域內同類商鋪的價值比較61、三條商業街的共同特征：72：價值比較模式7四：蔚藍海岸半開放式商業街價值評估71、商業街基本情況72、項目商業價值評估7五、商鋪定價及銷售策略81、銷

2、售價格制定原則82、銷售均價確定93、項目銷售價目表94、項目銷售收入預測9第二部分 項目SWOT及競爭突破口分析11一、相關商業物業銷售市場特征111、目前宏觀政策對商鋪市場的影響112、目前深圳商業物業銷售形勢11二、項目銷售SWOT分析111、項目的優勢分析（Strength）：112、項目的劣勢分析（Weakness）123、本項目的機會點分析（Opportunity）124、本項目銷售的威脅點分析（threats）135、本項目競爭突破點分析13第三部分 項目整體營銷策略13一、項目銷售模式：131、帶租約方式：132、認籌銷售：14二、商鋪投資客戶分析14三、項目銷售整合推廣策略1

3、5第一部分 項目商鋪的價值評估體系一、項目登良路商業街價值評估² 要點一：蔚藍海岸登良路商業街，從目前的地段現狀和業態看，屬于一般性的社區商業街，但是受到西部口岸、地鐵口、規劃中的西部金融區的影響，該項目已成為一條集口岸、金融區、地鐵于一身的商業街，從投資的角度看，具有相當成長空間。² 要點二：對于一個需要透支未來成長空間的商鋪，其價值評估的主要手段有兩個·已經發展成熟的同類區域的商鋪價值比較法本項目主要參照的同類區域為深圳其他集口岸、商務（金融）、地鐵為一體的商業區：羅湖人民南商圈、福田皇崗口岸商圈。·項目周邊的同類商鋪的價值比較法項目周邊同類街鋪包括

4、2類：一是同樣有口岸、金融區、地鐵等利好的社區型商鋪，我們選取的參考樣本為海德一路觀海臺商業街、工業八路招商海月商業街。二是住宅小區內的半開放式街鋪，我們選取的樣本為星海名城內商業街、陽光棕櫚園內商業街。² 要點三：蔚藍海岸登良路商業街不同于我司代理的繽紛商業中心項目，繽紛商業中心是一個相對成熟、定型的社區型商業中心，其主要價值點重在評估項目本身的一些硬指標，而本項目重要評估口岸區、金融區、地鐵口等大型市政功能的價值，這些大型市政帶來的價值相對難以用嚴密的數據來佐證，而需要適當以感性的炒作來提升。綜上所述，蔚藍海岸登良路商業街的價值評估體系需要采取現實環境比較與未來發展空間預期相結合

5、的方式來進行² 現實環境：將本項目放進西部口岸區的大背景之中，與羅湖人民南口岸區、福田口岸等片區相比擬，尋找理性的價值規律；² 未來發展空間：展現西部口岸商業區、后海金融區、地鐵2號線站點等概念，提高投資者對未來的期待。二、深圳同類區域商業價值比較1、同類區域的共同特點比較：同類區域商業價值比較，選取了羅湖人民南商業區和福田皇崗口岸商業區與本項目所在的西部口岸區做比較，這三大區域有著四大共同特點：² 都是深港最重要的口岸區之一：深圳灣口岸福田皇崗口岸羅湖口岸設計日均客流6萬，目前日均客流2萬日均客流17萬日均客流25萬² 都是區內的金融辦公中心：西部后海

6、金融區福田CBD人民南辦公區規劃了230萬平方米的商務辦公區、120多萬平方米的商業空間以及50余萬平方米研發辦公場所（總部基地）。全部寫字樓面積210萬平方米，其中金融辦公面積在50萬平方米左右² 都處于市級商業中心邊緣：南山商業文化中心福田CBD商業中心羅湖東門商業中心距南山商業文化中心直線距離800米距福田CBD商業中心直線距離1400米距東門商業中心直線距離1600米² 都是區內的大型居住區之一：后海居住區福田皇崗居住區人民南居住中區目前已有的蔚藍海岸、觀海臺、招商名士花園等大型住宅社區，居住人口超過5萬，根據后海灣最新規劃，未來將有5萬人進入后海灣居住，總建筑面積

7、超過132萬平方米。² 都有地鐵接駁：地鐵2號線登良路站地鐵4號線富民站地鐵1號線國貿站高峰小時客流量12068人次。設計客流量16895人次/小時高峰客流量為17148人次小時。設計客流量為22292人次小時2、口岸區商業價值評估綜上所述，本項目隨著區域內居住、金融、交通等大開發、口岸的作用日益突顯，其商業價值可短期直追和福田口岸商業區，遠期可看齊人民南口岸商業區。² 短期商業價值隨著后海濱路年底通車，深圳地鐵2可達到福田口岸區的三線與二線之間價值6.58萬元/平方米之間注：即福強路駿皇名庭與金田路福濤東園的6.58萬元/平方米（由于項目所鄰近的南山海上金融城、后海濱路等

8、大型市政級別較高，本項目的商業價值與福田口岸區三線與二線商鋪之間的價差距離較小，詳細數據見調查報告）。² 遠期商業價值可達到人民南口岸區的三線與二線之間價值8.811萬元平米之間注：人民南三線商業樣本國際名苑的.萬元平方米。人民南二線商業樣本置地逸軒的萬元平米（詳細數據見調查報告）。蔚藍海岸登良路商業街的現實定價與升值進程，需要考評如下南山口岸區空前絕后的宏偉大市政規劃，以及馬不停蹄地開發進程：年月，摩托艇世界錦標賽永久性賽場啟用。年月，地鐵二號線基本完成建設啟用。年月，后海體育中心完工并投入使用。年月，公里長濱海長廊初步完成建設，并繼續打造成金融區（備注：福田中心區商務成熟期預計年

9、時間）。年，投資億元的深圳歌劇院完工并投入使用。年，占地.萬平方米的深圳市現代藝術館與城市規劃展覽館建成。除了上述官方公示的規劃之外，還有如下的利好：目前整個西部口岸的后海濱路區域，處于全面的大開發之中，整體住宅開發量較大，將形成深圳的高尚海濱居住區，形成港人和深圳高消費群體居住的集中區域，而據業內人士稱，該區域必須在年之內全部開發。深港西部一體化進程加快，香港方面未來將加強西部元朗區域的開發，形成香港西部的商業、辦公、居住等中心，與深圳西部形成互動。三：區域內同類商鋪的價值比較1、三條商業街的比較：區域內同類商業街參照我們選取了觀海臺海德一路商業街、招商海月工業八路商業街作為樣本，三者之間有

10、多個共同的特點² 鄰近深圳灣口岸² 鄰近金融辦公區² 鄰近南山商業文化中心區² 鄰近地鐵口² 都是社區配套商業街² 次級道路，并緊鄰后海濱路主要道路2：價值比較模式評估：上述指標尚未進一步完善，預計三者價值相當，但因為金融區的未來影響力，觀海臺海德一路商業街、蔚藍海岸登良路商業街價值可能略超過招商海月。四：項目內街商業價值評估1、商業街基本情況·業態基本情況：華潤社區店，面包房、藥店、外貿服裝、保險超市等。·租金基本情況：80元/平米月左右·鋪位面積情況：鋪位面積適中，以40-70平米為主體，而大型出租的

11、鋪位實際為多間街鋪組合，不影響實際銷售價值，具有單鋪總值低的優勢。·周邊環境情況：商業街距離小區后海路出入口較遠，加上車輛出入口收費亭的影響，使得商業街開放程度受限。2、項目商業價值評估² 本項目租金評估：商鋪目前延續年簽約租金，整體租金偏低，預計考評商鋪租金自然遞增率以及口岸效應，在調整合適的情況下，租金應該看齊星海名城及陽光棕櫚園社區內商業街水平，將突破性元平米月，并有望達到20元平米月。參照租金評估售價，萬.萬元平米。² 在確定上述基本價格的前提下，評估影響鋪位價格的修正因素，分別為每間鋪位定價：ü 單鋪面積與總值；ü 承租商戶的租金和品

12、牌；ü 次主力店；ü 商業街在本社區的服務半徑；ü 商業街的開放程度；ü 商業街周邊聚集人氣的環境；ü 片區住宅價格增長情況等。五、商鋪定價及銷售策略1、銷售價格制定原則a、項目銷售價格確定原則ü 分區定價，劃分價格區間，以能在預定時間內實現整體銷售為原則。ü 以現有同類型社區商業設施租金狀況及周邊區域在售商鋪價格為定價參考。ü 依據項目特點，以引進超市輔營區所能實現的租金收益為定價依據。ü 根據單個鋪位實際所處位置、自身結構及開間、進深、臨街層高、柱、距離出入口和垂直交通口的遠近等因素，合理設置價差。b

13、、項目整體均價確定依據ü 市場投資回報率控制在6-8%之間ü 根據鋪位的具體區位合理確定價格ü 與項目租金對應的售價ü 以超市輔營區物業的可實現的租金為本項目理想經營狀態下的價值參照來定價ü 項目未來成長空間對項目價值提升2、銷售均價確定Ø 從現代城崇尚百貨街鋪租金反推售價：目前現代城崇尚百貨街鋪一般40平米（建筑面積）的鋪位租金在330元/，按6的租金回報返推售價：330×12÷0.066.6萬元/考慮本項目地段、門前廣場、品牌連鎖百貨進駐等優勢作用下，街鋪價值平均比現代城街鋪提升2030左右，則街鋪對應售價提升

14、為88.5萬/。Ø 從新街口街街鋪售價推算：目前新街口的街鋪銷售均價在6萬元/，考慮本項目考慮本項目地段、門前廣場、品牌連鎖百貨進駐等優勢作用下，街鋪價值應該是新街口街鋪的1.31.5倍，則街鋪對應售價提升為7.89萬/。則本項目一般中小型鋪位的均價因在：89萬之間。Ø 餐飲大鋪的售價推算：目前周邊餐飲大鋪的租金在200元/，按6的租金回報返推售價：200×12÷0.064萬元/。3、項目銷售價目表由于未能提供項目具體規劃位置及單鋪面積、實用率等指標，因此不能準確制作，該部分內容待相關因素確定后再提供。4、項目銷售收入預測² 項目各層租售面積統

15、計本項目只銷售負一層部分內鋪及一層的街鋪，其余商業面積整體租賃給大商家，不銷售。項目銷售面積統計表注：以上面積為初步預測，一層街鋪建筑面積以80的實用率進行測算，負一層內鋪建筑面積以50的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準。項目租賃面積統計表注：以上面積為初步預測，一層街鋪建筑面積以80的實用率進行測算，負一層內鋪建筑面積以50的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準。² 項目銷售即時收益分析1、一層商鋪銷售統計：一層全街鋪銷售，不返租，大型街鋪與一般中小型鋪位分別定價，合計銷售總值為2.33億元。鋪位類型鋪位總面積（實用）鋪位總面積（建筑）銷售均價總銷售值中小型

16、鋪位1656207090000元186300000元大型餐飲鋪位9511188.7540000元47550000元合計26073258.75233850000元注：以上面積為初步預測，鋪位建筑面積以80的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準。2、負一層商鋪銷售統計：負一層的可銷售實用面積為：2387，按50的實用率計算，可銷售建筑面積為4774，按均價3萬元/計算，合計銷售總值為1.4322億元，扣除一次性2年16的返租后，實際可回收資金為1.2億元。負一層鋪位總面積（實用）鋪位總面積（建筑）銷售均價總銷售值一次性2年返租16%實際收益內鋪2387477430000元14322000

17、0元22915200元120304800元注：以上面積為初步預測，鋪位建筑面積以50的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準。第二部分 項目SWOT及競爭突破口分析一、相關商業物業銷售市場特征1、目前宏觀政策對商鋪市場的影響相對于住宅市場而言，國家宏觀調控沒有涉及到商業物業，因此的商業物業受政策影響較小，同時住宅市場調控政策使得更多投資者轉向商業物業的投資市場，由此引來商鋪銷售的良好市場環境。2、目前深圳商業物業銷售形勢目前深圳市商業物業總體供應量受房地產大環境及住房地產火爆的影響繼續保持平穩上升趨勢，羅湖區在東門、人民南集中商圈為主，面向港人的集休閑、娛樂、餐飲、購物于一身的綜合性購

18、物中心及寫字樓發展迅速。福田商圈在華強北集中商圈基礎上，隨著城市建設及地鐵交通的建設，地鐵物業成為商業市場的新寵，深南路地鐵沿線物業，正成為新的商業物業投資熱點。隨著深圳城市西建，中心區西移，南山商業文化中心區與寶安中心區的逐漸完善，這兩個片區成為新的商業物業投資熱點區域，卓越等大批有實力的開發商揮師西進，保證了這些區域的強勁發展動力，大商業帶動了大商圈，大社區的建設也帶動了社區型物業的發展，天虹，人人樂等大型零售經營商紛至沓來。二、項目銷售SWOT分析1、項目的優勢分析（Strength）：² 優越的地理位置與交通條件項目所在的片區，臨近政府規劃的后海金融區，區域本身就具有廣闊的發

19、展前景，同時項目位于深圳地鐵2號線登良路站，同時處于后海大道與在建的后海濱路之間，交通十分便利，輻射范圍廣、同時靠近西部通道，具有形成一個口岸型商業街鋪的良好地理和交通條件。² 項目單個面積劃分較小，目標客戶廣泛本項目采用小鋪位劃分方式，將單個鋪位面積盡量控制在合理的范圍之內，將可大大擴展本項目投資客戶群，銷售可行性大大增加。² 項目已經是現樓，增加了投資者的信心本項目現在已經是現樓，街鋪也都開業，不存在爛尾的風險，將可以大大增強投資者的信心。2、項目的劣勢分析（Weakness）² 項目利好暫時未能體現后海金融區的還處于規劃階段，而地鐵也還在建設之中。項目的種種

20、利好還都是遠期的。² 目前人流較少，現在主要的人流仍是蔚藍海岸本社區的人流。目前項目不論是外街鋪還是內街鋪，人流量都相當少，而且都是以蔚藍海岸本社區的人流為主。短期內外街鋪的人流狀況要等地鐵開通才會有改善。² 項目商業業態主要還是內向型業態，普遍租金偏低。目前項目業態主要以服務社區居民的生活便利型商業為主，人氣不旺，而且租金普遍在70-80元/平米，現實租金回報可能與項目的售價有較大差距。3、本項目的機會點分析（Opportunity）² 西部通道的開通。可以預見這里將是通往香港的又一重要口岸，港人消費又將推快南山的經濟發展。² 南山金融城的崛起。南山區

21、目前是深圳市高新技術產業、現代物流、旅游、教育科研基地。未來，按照深圳市委、市政府提出加快服務業發展的規劃，特區內“一軸三中心”的金融產業布局，南山被列入與羅湖、福田并列的金融中心區地位。而金融中心所在地就是本項目西側的后海灣填海區。在后海填海區規劃中，約180萬平方米的土地被規劃為金融區，定位為濱海綜合商務和第三金融商務區，規劃將后海填海區打造為像香港中環一樣的金融商務區。這將對本項目帶來外向型商業方面的影響。² 地鐵2號線登良路站開通地鐵2號線將與2010年開通，出站口與項目距離不過50米。地鐵的開通必將使項目變為重要的交通接點。² 城市發展重心西移為南山地產發展帶來生

22、機由于深圳整體城市發展重心西移，南山片區較大的土地儲備及深圳高科技產業主要分布地，南山成為深圳未來城市發展的重心。南山地產整體的良好發展前景，已被大多的投資者認可。因此到南山投資地產已是現在投資客普遍認可的觀點。4、本項目銷售的威脅點分析（threats）² 商鋪投資市場竟爭激烈與本項目相似海德一路以及工業八路均有比較多的空置鋪位，同類商鋪的市場供應量較足，存在激烈競爭。² 南山商鋪投資熱點在南山商業文化中心區由于南山樓市是近一年深圳樓市漲幅最大的片區，同時南山商業文化中心區開發已全面啟動，南山商業文化區未來的發展前景被描繪的很好，成為投資客投資的熱點，很大程度上分流了現有

23、的投資資金。而片區無論是住宅還是商業都不在大多數關注的目標之內，加之目前深圳商業物業總量放大，也會一定程度上分流部分投資客群。5、本項目競爭突破點分析a) 地段上的相對優勢，由于本項目處于南海大道上，商業集中，人氣暢旺，地段上的優勢成為本項目銷售競爭的最有利條件之一。b) 從銷售策略上看，我們采取的短期一次性反租銷售，不僅有利于刺激銷售，降低投資門檻，而且有利于降低發展商的后期經營壓力。c) 從定位的角度看，我們采取的是主題定位方式，大型百貨+主題商城+餐飲娛樂，經營業態及品種非常務實、非常明確，組合也非常合理，具備做旺的良好基礎。從項目周邊調研的情況來看，此種定位方式比較受買家青睞。d) 主

24、力商家云集，形成巨大的財富磁場：由于本項目周邊為百貨、超市、電器連鎖、主題商城云集之處，所以有眾多的主力大商家，每一個單店都有非常大的聚客能力，眾多的主力商家云集，在南山區目前屬于絕對核心地段，所以項目本身會形成一個強大的財富磁場。e) 先進的經營理念：本項目在經營前期就必須引進先進的具有成熟管理經驗的管理公司加盟，制定一整套項目作旺的操作思路，為買家樹立良好的信心基礎。f) 強大的銷售攻勢及項目包裝整合能力：世方公司將憑借獨特的包裝手法、先進的推廣技術以及成熟的操作經驗使項目成為整個南山區的絕對亮點，從而帶動項目銷售的順利進行。第三部分 項目整體營銷策略一、項目銷售模式：1、帶租約方式：&#

25、178; 返租銷售：租金按月返回的銷售模式：按照已經約定的租金回報，逐月地向投資者返回租金，而招商經營權歸發展商所有。租金一次性返回的銷售模式：按照目前約定的租金回報，一次性的向投資者返還返租期內的租金，降低投資者的投資門檻。² 補貼租金銷售：² 直接銷售：2、認籌：認籌銷售的必要性：1）通過前期積累大量的投資客戶資源通過大量的廣告宣傳不斷吸引投資客戶前來項目了解與觀察，積累足夠的認籌客戶，為項目的集中解籌奠定基礎。2）建立良好形象與銷售形勢吸籌階段，項目的形象廣告及銷售廣告不斷出街，為投資才逐漸認識與關注項目的招商及工程進度，凝聚市場的關注度。項目的招商工作如期推進及完成

26、，逐漸樹立起項目的良好形象。3）集中解籌為項目銷售造勢，形成搶購的銷售場面。項目在吸籌達到目標時，此時大家對項目的認識已到了一定的深度， 招商工作也順利進行，集中解籌當天會有大量的投資客戶到現場，同時項目的各種大商家簽約儀式穿插其中，必定會造成哄搶鋪位的現象，促使項目盡早銷售完畢。二、商鋪投資客戶分析1、目標街鋪投資客戶市場 由于項目為社區型項目，街鋪的單價及總值都較高，可將具有經驗豐富的及資金實力雄厚的投資客做為主要的客戶群體，分類及比例如下：Ø 本市企業高層領導、私企負責人、村民等具有較強投資實力的群體做為主要投資群體，預計占50%Ø 深圳周邊地區及港人等看好深圳投資市

27、場的人士10%Ø 蛇口、南油工業區內企業的中高層管理人士，預計占15%Ø 南山區及周邊政府公務員，預計占15%Ø 項目周邊高檔住宅小區的高薪階層，預計占10%2、目標內鋪投資客戶市場由于項目為社區型項目，內鋪總值較低，可將項目周邊的投資客戶群視為主要客戶群，分類及比例如下：Ø 南山及前海的投資村民及個體和私營業主，預計占35%Ø 蛇口、南油工業區內企業的年白領和高級藍領，預計占35%Ø 南山區公務員，預計占15%Ø 項目周邊高檔住宅小區的高薪階層，預計占10%3、針對目標投資客戶的宣傳包裝策略Ø 投資村民及個體和私

28、營業主投資群體的宣傳包裝策略策略一：突出區域發展前景、租金高成長潛力策略二：突出商鋪投資的穩定性，安全性Ø 蛇口、南油工業區內企業的年白領和高級藍領策略一：突出投資門檻低，月供低，人人有投資機會策略二：突出商鋪投資的穩定性，安全性策略三：突出商鋪投資收益高，穩定以后生活有保障Ø 政府公務員、事業單位中層管理人員群體的宣傳包裝策略策略一：突出商鋪投資的保值與增值性策略二：突出商鋪投資收益穩定性三、項目銷售整合推廣策略項目推廣中，主要運用以下“點面結合”的立體式推廣組合方式：1、現場推廣·售樓處設計建議售樓處位置沿用本項目原售樓處，面積約60平方米左右，作為裙樓商業項

29、目，售樓處必需同項目緊密結合。對售樓處現場外部環境進行包裝，充分利用項目門前廣場空間，建設LOGO墻，用看板、氣模拱門、氣模柱、空飄、豎旗、布幅、指示牌、展板等進行現場氛圍渲染，用綠化、盆栽、小品等對案場環境進行點綴。售樓處內部裝飾，布置形象背景板，左右布置噴繪，突出項目綜合賣點，設計合理的售樓部各分區功能及人流通道，在售樓處周邊小品景觀等進行布置。售樓處內設置洽談區、辦公區域、展示區：洽談區用于接待上門拜訪的客戶，與客戶溝通、洽談的區域。辦公區域在營銷中心后側設置辦公區域，需配置以下功能，財務室、更衣室、倉儲室、衛生間等。展示區項目整體形象展示中心，主要介紹信和自由廣場的優勢。布置內容：沿用原信和自由廣場沙盤模型、