1、ARCHI 100ARCHI 100住宅戶型改良住宅戶型改良專題專題 高層住宅高層住宅“偷面積偷面積”手法手法智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting專題總綱專題總綱n“偷面積偷面積”概念詮釋概念詮釋n“偷面積偷面積”之創新手法之創新手法n“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”概念詮釋概念詮釋何為何為“偷面積偷面積”【概念詮釋】： 依據：建筑工程建筑面積計算規范 偷法： 把只計算半建筑面積（比如未封閉的陽臺，挑梁等） 和不計算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插 層，技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下

2、室，房屋的天面，挑 臺，飄窗等)的面積盡量的放大； 增加層高，一層產權兩層實用（多為頂樓復式），通過減少分攤，增加 實惠，促進銷售。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”之創新手法之創新手法不計面積的1、 凸窗(外飄窗)無限度外擴(凸窗高2.2米內) (空間的延伸)2、 落地凸窗(2.2米內) (空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現類夾層實用面積)3、 可局部拆卸內假凸窗 (增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高) 4、 兩層高以上的普通大露臺 (增加使用面積但是不占用房間面積)5、 兩層高以上的內凹大露臺或入戶花園 (增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板

3、變現更多實用面積)6、 層高小于2.2米的地下室，半地下室空間 (增加輔助使用空間)7、 雙首層設計的”地下空間” (增加輔助使用空間或變現更多實用面積) “ “偷面積偷面積”的幾種常用方法的幾種常用方法智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”之創新手法之創新手法 “ “偷面積偷面積”的幾種常用方法的幾種常用方法 8、 一樓庭院和樓頂的使用面積 (增加輔助使用空間) 9、 超高內庭院 (可變現實用面積)10、室內層高2.2米以下的夾層，插層，技術層 (增加輔助使用面積)計半面積的1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3、可以變房間的內陽臺4、有

4、頂蓋不封閉的永久性的架空通廊智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting計一層面積的室內超高層1、室內4.0米以下 (增加空間體量和舒適度)2、室內4.4米6米甚至更高 (增加空間體量還可加樓板變現使用面積)少分攤公共面積1、不計面積的公共面積 (高層高，夾層等)(減少公攤建筑面積，增加套內實用面積)2、計一半面積的公共面積 (陽臺形式等)(減少公攤建筑面積，增加套內實用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內實用面積)“偷面積偷面積”之創新手法之創新手法 “ “偷面積偷面積”的幾種常用方法的幾種常用方法智翔偉業智翔偉業Z.

5、Y.Consulting“偷面積偷面積”之創新手法之創新手法房地產商房地產商“偷面積偷面積”慣用手法匯總慣用手法匯總房地房地產商產商“偷面積偷面積”小手筆小手筆慣用手法慣用手法高小于高小于2.22.2米米的落地的落地凸窗凸窗高小于高小于2.12.1米的米的落地大落地大衣柜衣柜陽光房陽光房高小于高小于2.12.1米的米的隱藏式隱藏式衣柜衣柜高小于高小于2.22.2米米的可拆的可拆卸凸窗卸凸窗房地產房地產商商“偷面積偷面積”大手筆大手筆慣用手法慣用手法兩層高錯兩層高錯層露臺及層露臺及兩層高內兩層高內凹大露臺凹大露臺層高小于層高小于2.22.2米的地下室米的地下室和半地下室和半地下室以及住宅建以及住

6、宅建筑在正負零筑在正負零以下的地下以下的地下室和半地室和半地下室下室只計一層建只計一層建筑面積的室筑面積的室內超高層內超高層兩層高兩層高入戶花園入戶花園智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”之創新手法之創新手法房地產商房地產商“偷面積偷面積”慣用手法匯總慣用手法匯總計一半計一半建筑面建筑面積的積的”偷偷”法法未封閉未封閉的陽臺的陽臺可變成可變成房間的房間的內陽臺內陽臺一層普通一層普通大陽臺大陽臺不計算建不計算建筑面積的筑面積的”偷偷”法法深圳地深圳地產商產商“偷面積偷面積”小手筆小手筆慣用手法慣用手法深圳地產深圳地產商商“偷面積偷面積”大手筆大手筆慣用手法慣用手法深圳地產

7、商深圳地產商慣用慣用“偷面積偷面積”方法匯總方法匯總不計算建筑不計算建筑面積的面積的”偷偷”法法計一半建筑計一半建筑面積的面積的”偷偷”法法智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析深圳偷面積由來深圳偷面積由來 背景：典型移民城市，置業需求旺盛； 地根緊縮，寸土寸金，樓面地價日益飆升，銷售單價水 漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實用率的產 品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳 所有開發商贏得市場的利器；智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析利用凸窗利用凸窗“偷面積偷面積”是地產商的常用手法

8、（一）是地產商的常用手法（一）l其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現行建筑設計規范規定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。 在設計中，為了層高不超過2.2米，通常開發商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發展到現在已有改進，開發商在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。 這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更

9、舒適，有效地內部空間結合起來。 l缺點：大凸窗設計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發商在材料、建筑設計上下功夫。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析“綠洲豐和綠洲豐和”凸窗經典案例凸窗經典案例創新戶型之凸窗運用：創新戶型之凸窗運用：通風采光佳，實用，視野開闊，通風采光佳，實用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內面積，賣點實在。的套內面積，賣點實在。綠洲豐和的臥室基本上都有綠洲豐和的臥室基本上都有1.51.5米深的落地凸窗米深的落地凸窗, ,就是衛生間也有就是衛生間也有0.90.9米深的凸窗，衛生間

10、的凈高要求低，米深的凸窗，衛生間的凈高要求低，落地凸窗的應用最為理想落地凸窗的應用最為理想智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析“綠洲豐和綠洲豐和”凸窗經典案例凸窗經典案例智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析利用凸窗利用凸窗“偷面積偷面積”是地產商的常用手法是地產商的常用手法( (二）二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁l開發商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設計的橫梁便可“拆卸”掉，使原

11、本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發揮到極致的是，開發商在屋內做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。l缺點：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析“桂芳園桂芳園”凸窗經典案例凸窗經典案例如圖，佳兆業“桂芳園”就利用可拆卸凸窗，為客戶“偷”出了一個很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個獨立空間，實現了凸窗的盡量擴大。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷

12、面積”經典案例解析經典案例解析“城市主場城市主場”凸窗經典案例凸窗經典案例上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉化成標準高進深的足夠大，可以把這個凸窗空間隔離成一個獨立的空間上圖為打掉頂柜后的臥室空間。這樣空間不再壓抑，還能隔離出一個小辦公間上圖為沒有打掉頂柜的臥室樣板房智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析小結：小結：從上述分析可以看出:凸窗有如下優點：給業主帶來實惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計入建筑面積；通透的室內空間：凸窗房的室內采光效果好；美觀的建筑外立面；精心設計的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存

13、在局限性：政策對凸窗高度的限制，使進深不可避免產生局限。這一點， 即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破；正當凸窗無法為客戶帶來更極致的面積上的實惠，于是，另外一種“偷法”誕生。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析隱藏式衣柜，落地衣柜隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積偷面積”的無微不至的無微不至l 隱藏式衣櫥的設計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業主卻可以使用。l 缺點：外墻的保溫和整個小區的外立面的協調性。智翔偉業智翔偉業

14、Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析利用超大入戶花園和大陽臺利用超大入戶花園和大陽臺 “ “偷面積偷面積”l 由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。l 缺點：作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規定面積內，大的入戶花園必然造成室內空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析入戶花園可以隔成一個小書房，入戶花園可以隔成一個小書房，非常實用非常實用利用超大

15、入戶花園和大陽臺利用超大入戶花園和大陽臺 “ “偷面積偷面積”智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析大陽臺設計，陽臺面積大陽臺設計，陽臺面積1212利用超大入戶花園和大陽臺利用超大入戶花園和大陽臺 “ “偷面積偷面積”智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積偷面積” ” l 雙層高露臺首先在從室內空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積

16、提高實用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對視的問題，如采用內封閉的方式。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積偷面積” ” 奇數層露臺可能有對視問題奇數層露臺可能有對視問題智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析露臺經典案例露臺經典案例亮點 【錯層】有效解決了平層中送出不計面積的露臺。【優勢】：“偷”出更大實惠。增加有力賣點。1.滿足客戶與室外大接觸心愿。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析

17、露臺經典案例露臺經典案例相對相對“中央悅城中央悅城”的大膽的大膽的露臺錯層的露臺錯層“西岸官邸西岸官邸”的錯層露臺的錯層露臺的設計更為人性化。它不的設計更為人性化。它不僅為客戶送出了面積，更僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對前者更強重要的是它相對前者更強調私人空間。調私人空間。上面兩副圖片為上面兩副圖片為“西岸官邸西岸官邸”樓盤的內部結構和樓盤的內部結構和樣板房模型，可以看出樣板房模型，可以看出“西岸官邸西岸官邸”更有選擇性：更有選擇性：它為偶數層增加了賣點，從而提高了每平米的價它為偶數層增加了賣點，從而提高了每平米的價格。而奇數層則能得到相對偶數層的單位建筑面格。而奇數層則能得到相對偶數層

18、的單位建筑面積更為便宜的實惠。積更為便宜的實惠。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析“京地海世界京地海世界”露臺經典案例露臺經典案例相對于前二者的錯層大露臺，相對于前二者的錯層大露臺，“京地海世界京地海世界”的露臺在設計上沒有那么突出。但是的露臺在設計上沒有那么突出。但是很大膽，它的兩層高的內凹大露臺更加強調私人空間，更注意處理建筑外立面效果很大膽，它的兩層高的內凹大露臺更加強調私人空間，更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時故意留出一個兩層高的洞口，在交房時可加板封閉，成為和減少施工難度。施工時故意留出一個兩層高的洞口，在交房時可加板封

19、閉，成為單層的室內使用空間。單層的室內使用空間。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析“入戶花園入戶花園” ” 全新設計理念全新設計理念從以上幾個案例可以看出,露臺得到地產商廣泛應用主要基于下面幾個理由：對業主： 1.“獲贈面積”的誘惑更大；2.讓小區景致和房間形成有機的結合，露臺成為小戶型的主要置業群最喜愛的戶型結構之一；對地產商: 靈活多變的露臺設計帶來的戶型美感成為樓盤新的賣點，減少了銷售壓力。露臺的出現，在買房者求實惠的心理與深圳的高房價之間，找到了一個很好的平衡點。同樣，入戶花園的設計，亦滿足了客戶求實惠的心理，同時以另一種設計理念給客戶

20、和地產商帶來驚喜。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析入戶花園經典案例入戶花園經典案例 6米高入戶花園”采用左右錯層設計，將入戶花園設計成兩層高度，可以100%的“偷面積”。左右錯層的入戶花園（兩層高度），使得業主得到了實惠。“6米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓（見下頁圖片）。 智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析入戶花園經典案例入戶花園經典案例智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析空中院館空中院館“偷面積偷面積” ” 電梯廳電

21、梯廳 電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近3040平方米的露臺，形成了可供兩層業主共同使用梯廳花園。 空中花園，一般是兩層或者三層做一個。空中花園，一般是兩層或者三層做一個。 由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計算有關規定，不計入容積率部分，因此這部分面積沒計入公攤面積，給業主帶來了實惠電梯廳露臺是兩層高度，可以不計算建筑面積 智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析空中院館空中院館“偷面積偷面積” ” 電梯廳電梯廳智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析空中院館空中院館 空中過道空中過道在兩

22、個單元之間做一個連接的空中過道，使在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業主多出一部得業主多出一部 分空間。業主既可以分隔開，分空間。業主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業主共用，多出一個休閑空間。供業主共用，多出一個休閑空間。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析空中院館空中院館 空中過道空中過道智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析陽光房陽光房“偷面積偷面積”l萬科萬科. .城市風景的（紅色部分）的層高為城市風景的（紅色部分）的層高為

23、2.22.2米，可以算米，可以算“偷面積偷面積”的新做法，的新做法， “ “陽光陽光房房” ” 擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設計讓業主能和自然有很親密的接觸。擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設計讓業主能和自然有很親密的接觸。l但是，私密性的處理一直是陽光房設計的一大瓶頸。但是，私密性的處理一直是陽光房設計的一大瓶頸。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析“陽光房陽光房”因為不能完全因為不能完全保障業主隱私權，且建筑立保障業主隱私權，且建筑立面的處理等受到質疑，廣泛面的處理等受到質疑，廣泛推廣尚有難度；推廣尚有難度；與與“陽光房陽光房”異

24、曲同工的異曲同工的產品產品地下室和半地下室，地下室和半地下室，相對能完善的保護業主的隱相對能完善的保護業主的隱私，外觀處理更易，面積同私，外觀處理更易，面積同樣可偷。樣可偷。陽光房陽光房“偷面積偷面積”智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析利用地下室和半地下室利用地下室和半地下室“偷面積偷面積”地下室和半地下室的可應用的地下室和半地下室的可應用的“偷面積偷面積”政策是：層高小于政策是：層高小于2.22.2米的地下室，米的地下室，半地下室空間不計算建筑面積；雙首層設計的地下空間不計算建筑面積；住半地下室空間不計算建筑面積；雙首層設計的地下空間不計算建

25、筑面積；住宅建筑正負零之下不計算建筑面積。宅建筑正負零之下不計算建筑面積。只要在政策允許的范圍內，地下室和半地下室存在較大的可只要在政策允許的范圍內，地下室和半地下室存在較大的可“偷偷”空間，空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題，如圖。另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題，如圖。智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析“17“17英里英里”地下室，半地下室經典案例地下室，半地下室經典案例 兩圖均為萬科兩圖均為萬科“偷偷”的半地下室。的半地下室。 但是萬科應用在但是萬科應用在了別墅和大戶型上。了別墅和大戶型上。 不計算

26、建筑面積不計算建筑面積而又能創造如此大而又能創造如此大的空間的的空間的“偷偷”法，法，9090平米內依然有應平米內依然有應用空間；用空間；智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析【萬科萬科“1717英里英里”應用依據應用依據】：“住宅建筑正負零以下不計算建筑面積。住宅建筑正負零以下不計算建筑面積。”如圖，它幾乎把半地下室的高度做到了近如圖，它幾乎把半地下室的高度做到了近2.82.8米，貼近了標準層高。沒有壓抑感的空米，貼近了標準層高。沒有壓抑感的空間，實用面積可以更大拓展。間，實用面積可以更大拓展。“17“17英里英里”地下室，半地下室經典案例地下室，半地下室經典案例智翔偉業智翔偉業Z.Y.Consulting“偷面積偷面積”經典案例解析經典案例解析利用送夾層利用送夾層“偷面積偷面積”夾層的層高低于2.2米，可以不計算建筑面積。客廳設計成3.9-4米，標準層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標準層和夾層不在同一水平位置上，內部通過樓梯連接 。夾層處于兩個標準層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標準層下面，另兩層的夾層在標準層的上面；一層兩戶就奇數層的夾層在標準層的上面，偶數層的夾層在標準層的下面，同時夾層在標準層下面的一般客廳、夾層、標準層不