1、收益還原法的評估測算過程：收益還原法是在估算估價對象在未來每年預期純收益（正常年純收益）的基礎上，以一定的土地還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。根據委托方提供的資料及估價人員的調查，估價對象位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達河間，向西連接宏潤大街，沿宏潤大街向北可達保定，向南可直通保滄高速。高陽縣宏觀經濟平穩，估價對象所臨道路車流量穩定，估價對象年銷售量穩定，考慮到估價對象為*下屬加油站，油量供應穩定，供應價格穩定，對于加油站而言，其毛利率是固定的。故本次估價設定未來每年的純收益

2、保持不變、還原利率不變，有限年期的土地使用權價格計算公式為：P=ar1-1/(1+r)n其中：P土地價格a土地年純收益r土地還原利率n估價對象土地使用年期1、最高最佳利用方式分析估價對象位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達河間，向西連接宏潤大街，沿宏潤大街向北可達保定，向南可直通保滄高速。該站站前保滄路為雙向四車道，中間無隔離帶，沿路開口60米，進出口寬度均為18米，過往車流量大，地理位置優越。經當地國土資源局、規劃局及相關經貿部門核準，評估對象符合城區和公路沿線加油站發展布局規劃，用地手續和建設手續合法，現狀利用方

3、式符合最高最佳利用方式，有利于作為加油站用地的最佳功能發揮。收益預測的假設條件2、加油站年房地客觀總收益的測算加油站作為一種特殊用途的土地，不像其他商業用地往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定距離的間隔，位置分布離散性較強。故加油站同一供需區的劃定不能簡單根據土地級別，應依據當地城區和公路沿線加油站發展布局規劃，并在此基礎上根據其坐落位置的臨路條件和交通車流量等進行細分。依據委托方提供的該加油站2015年的經營狀況、運營費用、成本和收益情況，結合估價對象所在區域的經濟狀況及經濟發展態勢，評估人員對加油站未來的年客觀收益情況作了合理的分析、預測。加油站年房地客觀總收益=年銷售收入-年銷

4、售成本-年運營費用-年設備折舊-年經營利潤-年營業稅金及附加。A經營總收益的測算高陽縣近年來經濟平穩，估價對象加油站位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達河間，向西連接宏潤大街，沿宏潤大街向北可達保定，向南可直通保滄高速。該站站前保滄路為雙向四車道，中間無隔離帶，可以雙向加油，過往車流量大，因此油品的銷量有保證。根據委托方提供的*保定71站（高陽三利（71）2015年銷售資料，估價對象2015年汽油銷售量為2289.645噸，柴油銷售量為1844.098 噸，累計總銷售量為4133.742 噸。根據委托方提供的資料及估

5、價人員的了解，由于估計對象所在區域車流量穩定，預計未來估價對象銷售量也比較穩定。根據委托方提供的*保定71站（高陽三利（71）2015年銷售資料，估價對象2015年銷售總額為24459079.07元。2015年銷售成本為23617981.89元。B運營費用的測算年運營費用主要指加油站為獲得收益所投入的必要勞動費用和資本費用。主要包含勞動力工資，加油設備及員工工作用水、用電費用，加油設備正常運轉和相關設施修理的費用，加油站正常運作所需的辦公用品以及管理人員的業務管理費用等。該站由該站由石家莊高莊油庫供油，資源配給有保障，運距48公里，運輸方便。站內設置大慶石化建設公司30mmF型單層罐（埋地油罐

6、）5具，雙槍雙油品潛油泵型加油機4臺，設卸油油氣回收系統和加油油氣回收系統。另外，該加油站的標準人員配備為8人。（1）油（氣）損耗費：與主營業務相關性較大，根據估價人員調查了解*規定油（氣）損耗控制在0.2%，本次估計確定油（氣）損耗費為銷售收入的0.2%；（2）水電費：水電費與主營業務相關性不大，年費用支出基本穩定，本次估價取2015年水電費；（3）人員工資及福利費：*標準加油站按其面積規模，對人員的配備有固定標準，本加油站預計配備人員8人；（4）折舊及攤銷：加油站建站之初的投入可以滿足未來的經營需要，后期不需要其他投入，只需要考慮維護費用；（5）修理費和取暖費：與主營業務相關性不大，年費用

7、支出比較穩定，本次估價取2015年修理費和其他費用；（6）財務費：財務費用指企業在生產經營過程中為籌集資金而發生的各項費用。運營費用計算表金額單位：元序號醒目名稱合計1油（氣）損耗費48918.15814 2水電費27076.00 3人員工資及福利81545.37 4修理費35910.26 5財務費6896.03 6取暖費33728.32 7運營費用總計234074.13814C設備折舊費的測算根據估價人員的調查估價對象主要設備見下表。序號名 稱規 格單位數量原值（元）1儲罐30mmF型單層罐具5276,6672液位儀(TLS2觸摸式控制臺)臺17,2283雙槍雙油品潛油泵型加油機CS46J2

8、220G臺4144,9004工藝管道套1180,0005液位儀控制器(TLS2觸摸式控制臺)套110,2006防靜電裝置定制套15,0007鍋爐WJN-D30臺118,1008變壓器DTZY19C-G臺16,0009電力鎧裝電纜鋁線YJV22-1kv 5x6m3007,50010發電機常易牌CY25臺15,20011電力管道m12,000設備折舊費指加油站設備正常運轉期間每年的價值折扣，主要包括油泵、儲油罐、電氣消防等設備的折舊。設備年折舊費=設備原值（1-殘值率）/使用年限。其中，主要工藝設備中儲油罐的折舊年限為20年，加油機、油泵折舊年限為20年。主要工藝管線的折舊年限為20年；主要電氣工

9、程的折舊年限為15年；管理系統設備和監控設備折舊年限為8年；給排水工程、消防工程中的設備以及采暖設備折舊年限為15年；通風設備折舊年限為5年；空調設備折舊年限為8年。所有設備的殘值率均為0%。加油站設備各年的折舊情況如下表： 設備折舊計算表 金額單位：元序號名 稱原值（元）折舊年限（年）年折舊費（元）1儲罐276,6672013833.35 2液位儀7,22820361.40 3雙槍雙油品潛油泵型加油機144,900207245.00 4工藝管道180,000209000.00 5液位儀控制器10,20015680.00 6防靜電裝置5,00015333.33 7鍋爐18,100151206.

10、67 8變壓器6,00015400.00 9電力鎧裝電纜7,50015500.00 10發電機5,20015346.67 11電力管道12,00015800.00 34706.42故設備年折舊費為34706.42元。D經營利潤的測算經營利潤指加油站每年正常經營狀況下其經營資金應有的商業利潤，可以年運營費用和流動資金之和為基數計算經營利潤。流動資金指保持持續加油業務需投入的周轉資金額，主要為每次進貨所需資金。年平均流動資金=年平均進貨成本/年平均需進貨次數年平均進貨成本=年平均銷售油量平均進貨價年平均需進貨次數=年銷售油量/儲油能力根據委托方提供的相關資料，該加油站設有5個儲油罐，每個油罐儲存量

11、為30立方米。同時，評估人員根據93#、97#汽油、0#柴油的銷售量以及其各自密度計算出該加油站的最大儲油能力為90噸。目前保定市高陽縣普通商業行業利潤率在9%-12%，而加油站行業的年均投資收益率為10%，故本次評估取10%為其商業經營利潤率。相關數據的測算詳見下表：經營利潤測算表金額單位：元序號項目 年份2015備注1年進貨成本23617981.893,162.572年銷量（噸）4133.742 3,622.50 3儲油能力（噸）90.0090.004需進貨次數（次）46 =（2）（3） 5年均流動資金513434.39 =（1）（4） 6年運營費用234074.138147商業經營利潤率

12、4%8經營利潤29900.34 =【（5）+（6）】（7） E.營業稅金及附加成品油零售加油站銷售稅金主要包括“兩稅一費”和地方教育費附加等，根根據有關規定，當地城建稅及教育附加稅率共計12%，以增值稅為計算依據。根據中華人民共和國增值稅暫行條例和成品油零售加油站增值稅征收管理辦法，納稅人銷售成品油應納增值稅稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額，增值稅稅率為17%。估價對象增值稅=（成品油年應稅銷售額-成品油購進成本）17%=（24459079.07-23617981.89）17% =142986.52元估價對象營業稅金及附加=增值稅12%=142986.520612%=17158.38

13、元綜上，加油站年房地客觀總收益=年銷售收入-年銷售成本-年運營費用-年設備折舊-年經營利潤-年營業稅金及附加，詳見下表：房地客觀總收益測算表金額單位：元序號項目名稱元1年銷售收入24459079.072年銷售成本23617981.893運營費用總計234074.138144設備折舊費34706.42 5經營利潤29900.346營業稅金及附加17158.387房地客觀總收益525257.90193、加油站房地出租年總費用測算加油站內設油罐區、加油區、站房及其他配套設施，主要包含站房、罩棚、加油罐區、加油島、圍墻以及硬化路面。站房一層，結構為磚混結構，外墻墻體采用370mm厚燒結普通磚（非粘土）

14、并采用外保溫節能技術，保溫層為50厚EPS保溫板；內墻墻體采用240mm厚燒結普通磚（非粘土）。建筑工程耐火等級為二級，耐久年限為50年，屋面防水等級為二級。站房內設：便利店、男衛生間、女衛生間、盥洗室、儲藏間、綜合辦公室、發電間、配電間、設備間、餐廳活動室、休息室、淋浴間。加油站罩棚26m22m7.9m，采用螺栓球網架結構，由專業公司制作并安裝。罩棚四面包裝，包裝后檐面高度0.8m。罩棚立柱為鋼管立柱，立柱凈高7.9m，采用鋁塑板包裝，上部為中油乳白色，下部為中油銀灰色。四角為半徑為60mm的鋁型材圓角。啞鈴型加油島4個，側立面采用5mm鋼板防護，鋼板表面涂150mm寬，右側傾斜60角黑黃相

15、間反光漆的斜杠，加油島上表面貼100mm100mm的深灰色廣場磚，上平面與側立面連接處采用DN25的厚壁鍍鋅鋼管護邊。柱連島外側設置防撞柱。實體圍墻 134米，高2.1米。圍墻采用MU10普通燒結磚（非粘土），MU5.0水泥砂漿。3.0米設一個墻垛（370mm370mm）。在不大60米處留沉降縫。預留PVC管，排水管間距3300mm。20mm厚1：2水泥砂漿抹面，300mm高勒腳刷中油銀灰色外墻乳膠漆，其他部分刷中油乳白色外墻乳膠漆。混凝土硬化地面約1297.29，做法為：路基碾壓密實、300厚3:7灰土墊層、25厚粗砂層、220厚C30混凝土面層。加油區地面采用*黃色和白色劃分各區域線及分道

16、線。進出口各做一條長減速防滑帶，總長約31m。站區內可種植草坪等進行綠化，但不得種植油性植物，綠化面積約638.83（建筑紅線內）。進出口指示燈箱、主標識立牌基礎采用鋼筋混凝土基礎。進出口指示燈箱基礎混凝土標號為C25，預留洞采用C30混凝土二次灌漿。主標識立牌砼強度等級：柱、基礎一律采用C30，墊層用C15。主要建筑物及構筑物序號名 稱單 位數 量估價時點重置價格（元）備 注1站房391.881,079,356房屋所有權證（高陽字第013578號）2罩棚572651,503鋼結構3圍墻m13432,160磚混4主標識立牌個110,000鋼混5進出口標識個26,0006支柱警示牌套27707品

17、牌標識柱基礎個416,800鋼混8加油島(柱連島)個414,000磚混9消防沙池個13,500磚混10卸油口箱個14,50011混凝土地面1297.2990,810混凝土12場區綠化m638.8331,9421,941,341房地出租費用主要包括建（構）筑物的維修費、保險費、折舊費以及稅費。建（構）筑物的維修費是指為保障建（構）筑物正常使用每年需支付的修繕費，參考待估宗地上建（構）筑物維持正常經營需要進行的維修工作，維修費按建（構）筑物重置價的3%計算。帶估宗地上的建（構）筑物為加油站站房、罩棚等，建（構）筑物的重置價為1,941,341元。建（構）筑物維修費=1,941,3413%=5824

18、0.23元。建（構）筑物的保險費是指房屋所有權人為使其房產避免意外損失而向保險公司支付的保險費用。根據保險公司的有關規定，保險費率為建（構）筑物重置價的0.20%。故建（構）筑物的保險費=1,941,3410.20%=3882.682元。折舊費指建（構）筑物在使用過程中因損耗而在租金中補償的那部分價值。年折舊費建（構）筑物重置價格（1殘值率）折舊年限 如建（構）筑物尚可使用年限短于土地設定年期，則：折舊年限=建（構）筑物已使用年限+尚可使用年限 建（構）筑物尚可使用年限長于土地設定年期，則折舊年限=建（構）筑物已使用年限 + 土地設定年期此時不計取殘值。根據以上公式：設定估價對象土地使用年限為

19、30.1年,待估宗地的建筑物結構為混合結構的耐用年限為50年, 建（構）筑物竣工年限為2012,至估價期日房屋以使用年限為4年，建（構）筑物剩余使用年限為46年，建（構）筑物尚可使用年限長于土地設定年期。根據孰短原則，本次評估確定折舊年限為34.4年；則：折舊年限=建（構）筑物已使用年限+尚可使用年限=30.1+4=34.4年 年折舊費=1,941,34134.4=56434.3314元建（構）筑物的稅費是指房產所有權人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅、營業稅、城建稅、教育費附加等。其中營業稅、城建稅、教育費附加已計入營業稅金及其附加中，故不再重復計算。依據稅法，自營性房產的房產稅以房屋余值的

20、1.2%計算。故建（構）筑物的房產稅=1,941,3411.2%=23296.092元。綜上，加油站房地出租年總費用詳見下表：序號項目名稱元1物維修費58240.232保險費3882.6823年折舊費56434.33144稅費23296.092 7房地出租年總費141853.3354 4、加油站房地年純收益測算房地年純收益房地年總收益房地出租年總費用=525257.9019-141853.3354=383404.5665元 5、加油站土地凈收益測算A、土地還原率的確定根據城鎮土地估價規程（GB/T 18508-2014），土地還原利率的確定一般有三種方法，即：土地純收益與價格比率法、安全利率加

21、風險調整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法三種方法。本次評估采用安全利率加風險調整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法兩種方法綜合確定土地還原利率。利用安全利率加風險調整值法測算土地還原利率根據城鎮土地估價規程（GB/T 18508-2014），我們選取估價期日實行的中國人民銀行公布的一年期定期存款年利率1.50%作為安全利率。對風險調整值的確定綜合考慮了以下因素：估價對象所在地區房地產業的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途等。根據估價人員對估價對象所在區域房地產市場的調查了解，在當前由于政策以維持房地產穩定為主，土地投資風險得到了進一步的釋放，綜合分析該區域社會經濟發展和土地市場狀況對土地投資的影響程度以及估價對象的區位條件等，確定商業風險調整值為1.53.5%，由此求得土地還原利率約為3.55.5%，均值為4%。利用投資風險與投資收益率綜合排序插入法