1、 合 肥 市 登 云 庭 小 區(qū) 團(tuán)隊(duì)成員：xx xxx xxx xxx班級(jí)：11級(jí)會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)校：xxxxxxxx二一三年十一月 房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 -合肥市登云庭小區(qū)目錄一、前言.3二、估價(jià)師聲明.3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件.4四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告.5(一)委托估價(jià)方.5(二)受托估價(jià)方.5 (三)估價(jià)對(duì)象.5(四)估價(jià)目的.6(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn).6(六)價(jià)值定義.6(七)估價(jià)依據(jù).6(八）估價(jià)方法.7(九)、估價(jià)結(jié)果.7(十)、估價(jià)作業(yè)日期.7(十一)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 .7(十二)、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題.8 (十三）、估價(jià)人員.8五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告.8六、評(píng)估結(jié)論. 14七、附件.14

2、 一、前言本團(tuán)隊(duì)這次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是位于合肥市西一環(huán)內(nèi)的登云庭小區(qū)。為充分保證委托人的個(gè)人隱私，本團(tuán)隊(duì)對(duì)評(píng)估報(bào)告內(nèi)的部分信息與數(shù)字予以虛化！二、估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb/t502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本

3、估價(jià)報(bào)告。 5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了專業(yè)幫助。 7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。 8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供。評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。 9本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。 房地產(chǎn)估價(jià)師：xx 2013年11月23日 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 1、本評(píng)

4、估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。 2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。 3.本報(bào)告所稱的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對(duì)所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來(lái)無(wú)重大變化的前提下對(duì)上述委估房地產(chǎn)的公允價(jià)值意見。 4、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì)2013年11月23日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場(chǎng)價(jià)值的反映，沒(méi)有考慮將來(lái)可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生

5、變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。 5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見，不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見，估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。 6本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 7、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 8、我們估價(jià)的實(shí)

6、體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的估價(jià)對(duì)象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒(méi)有接受對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒(méi)有缺損。 9、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。 10、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。委估對(duì)象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的70

7、%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。 合肥市xxx房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 2013年11月23日 四.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一）委托方 名稱：合肥市登云庭小區(qū) 法定代表人：xxx 地址： 合肥市蜀山區(qū)-五里墩合作化路與長(zhǎng)江西路交口向北200米 面積：89.0平米 聯(lián)系電話：189xxxx9186（二）估價(jià)方 名稱：xxx 地址：合肥xxx房地產(chǎn)估價(jià)公司 聯(lián)系電話：xxxxxxx 資格等級(jí)：xx級(jí) 估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號(hào)：xx房地自估（2013）第xxxx號(hào)（三）估價(jià)對(duì)象 1. 本次估價(jià)對(duì)象為位于合肥市蜀山區(qū)西一環(huán)內(nèi)登云庭小區(qū)a區(qū)xx幢xxx室房地產(chǎn)。房

8、型：2室2廳1衛(wèi)。朝向：南北。面積：89.0平米。裝修：普通裝修。樓層：16/33.建造年代：2010年。位于合作化路與長(zhǎng)江西路交口向北200米。周圍有安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)附屬中小學(xué)，安徽大學(xué)江淮學(xué)院，安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)，安徽中醫(yī)學(xué)院。大潤(rùn)發(fā)，國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)，紅府超市，優(yōu)購(gòu)鄰里購(gòu)物中心等商業(yè)中心。目前有21路，12路,13路直線到達(dá)。該地交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境生活環(huán)境好。估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好。2.小區(qū)概況 小區(qū)地址：合作化路與長(zhǎng)江西路交口向北200米 物業(yè)類型：普通住宅 竣工時(shí)間：2009-01 開 發(fā) 商：安徽眾力房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 物 業(yè) 費(fèi)：1.00元/平方

9、米月 共有二手房：11套 12月均價(jià) 7560元/平米，比11月上漲0.09% 評(píng)估該房地產(chǎn)2013年11月的市場(chǎng)價(jià)值（四）評(píng)估目的 為該住房出售提供參考。（五）評(píng)估基準(zhǔn)日 二零一三年十一月二十三日（六）評(píng)估原則 1、合法原則 2、替代原則 3、最高最佳使用原則 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 5、客觀、公正、公平原則（七）評(píng)估依據(jù) 1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書 3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書 4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息 5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料 6、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范 。（8） 評(píng)估方法按

10、照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)而確定本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果采用成本法、收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。 市場(chǎng)比較法:是以替代原則為理論依據(jù)將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對(duì)照從交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)。（9） 估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過(guò)我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月23日公開的市場(chǎng)評(píng)

11、估總價(jià)為654180元（大寫：人民幣陸拾伍萬(wàn)肆仟壹佰捌拾元整），評(píng)估單價(jià)為7350.34元/平方米。 (十) 估價(jià)作業(yè)日期： 2013年11月20日至2013年11月23日。（十一）、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期1:本估價(jià)報(bào)告所示的評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月23日公開市場(chǎng)價(jià)格，隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評(píng)估報(bào)告日至使用本評(píng)估結(jié)果的時(shí)間超過(guò)一年（即有效期為2013年11月23日至2014年11月23日），我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方

12、及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。否則，我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。3、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響；故貸款人（金融機(jī)構(gòu)）應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。(十二)、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題1、本次評(píng)估的對(duì)象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。2、 在本次評(píng)估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。3、 本評(píng)估報(bào)告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)載或作他用。4、上述評(píng)估結(jié)論是反映委估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)評(píng)估原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)，未考慮國(guó)家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可

13、抗力對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。(十三)、估價(jià)人員評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：xxx 估價(jià)人員：xxx估價(jià)報(bào)告審核人：xxx評(píng)估機(jī)構(gòu)：合肥市xxx房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所報(bào)告出具時(shí)間：2013年11月23日 五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),并且將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,選取近期同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價(jià)對(duì)象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個(gè)別因素等方面進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房屋條件，影響估價(jià)對(duì)象的主要因素有

14、：a、交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)b、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易c、區(qū)域因素：主要由交通條件（距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對(duì)外交通便利度）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等d、個(gè)別因素：主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等.1、 編制比較因素條件說(shuō)明表：比較因素條件說(shuō)明表比較因素內(nèi)容待添加的隱藏文字內(nèi)容3估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3位置西一環(huán)路西一環(huán)路西一環(huán)路西一環(huán)路土地使用年限（年）50505050交易日期2013年11月2012年11月2013年8月2013年11月土地用途

15、住宅住宅商住住宅交易情況正常正常正常正常交易價(jià)格（元/m2）待估 725070507301臨街狀況臨街不臨街臨街臨街建筑面積89.0平方米79.25平方米100.17平方米93.56平方米樓層16樓15樓17樓18樓裝修情況中檔中檔中檔無(wú)朝向南南北北采光好一般一般好噪音一般一般一般好空氣狀況良良良優(yōu)戶型優(yōu)中優(yōu)中2、 編制比較因素條件修正系數(shù)表：比較因素條件指數(shù)表比較因素內(nèi)容估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3位置100100100100土地使用年限（年） 100100100100交易日期100100100100土地用途100100100100交易情況100100100100

16、臨街狀況10099100100建筑面積100989999樓層10099101102裝修情況10010010098朝向100100102102采光1009899100噪音10099100102空氣狀況100100100101戶型10097100973、 編制因素比較修正系數(shù)：比較因素條件指數(shù)修正表比較因素內(nèi)容估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3位置100/100100/100100/100土地使用年限（年） 100/100100/100 100/100交易日期100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100交易情況100/100100/10

17、0100/100臨街狀況100/99100/100100/100建筑面積100/98100/99100/99樓層100/102100/100100/99裝修情況100/100100/100100/98朝向100/101100/102100/100采光100/98100/99100/100噪音100/99100/100100/102空氣狀況100/100100/100100/101戶型100/97100/100100/97 以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100，則可比實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表 區(qū)域比較因素修正表分析：從表上我們可以得知：可比實(shí)例123交易情況價(jià)格類型均為正常價(jià)格

18、類型，故對(duì)交易情況不修正。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，本市估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)價(jià)格從2012年11月至2013年11月基本無(wú)太大的價(jià)格浮動(dòng)，故對(duì)交易日期不修正。經(jīng)比較，該區(qū)域小區(qū)建筑房屋位置差別不大，故不予修正。4、對(duì)個(gè)別因素進(jìn)行修正 以估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100，則可比實(shí)例個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較表和修正系數(shù)表見下表 個(gè)別因素修正系數(shù)表可比實(shí)例a100/97可比實(shí)例b100/100可比實(shí)例c100/97 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正 系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果見下表： 可比實(shí)例交易價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)比較價(jià)格17250100/100100/100100/100100/977474.2227050100/100100/100100/100100/100705037301100/100100/100100/100100/977526.80由表可知，三個(gè)可比實(shí)例與待估對(duì)象都具有較強(qiáng)的可比性，取三個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)做市場(chǎng)法的計(jì)算結(jié)果。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=（7474.22+7050+