1、就旅游地產產品定位而言，首要是進行市場細分和目標客群定位，是主要面向本地消費客群，還是以面向外地游客為主、本地游客為輔；是以區域型的消費客群為主，還是以周邊城市、國內甚至國際的消費客群為主，不同消費群體地域范圍的劃分以及客群消費層次結構，都將決定不同的產品定位。結合旅游地產的研究范圍來看，產品設計主要由兩大部分構成：旅游產品設計+旅游房地產設計。一、旅游產品設計可分為體驗型、休閑型、生活型、原真型、娛樂型1、？體驗型隨著經濟社會的發展趨勢由產品經濟、服務經濟向體驗經濟演進，旅游產品也逐步從傳統的以景觀為中心、以觀光為主線的主導模式開始轉變。旅游消費者的成熟使消費心理、消費行為發生變化，人們已不

2、再滿足于被動的接受程式化的產品,而更加希望主動地參與產品的設計和生產的全過程，注重參與過程中的感受和體驗。因此,在游憩方式設計上，更為強調利用現有的資源為旅游消費者制造獨特的體驗和經歷,通過調動人們的視覺、味覺、嗅覺、聽覺、觸覺，獲得身心愉悅的感覺和感受。如生態農業、環保科技等都屬于體驗型旅游方式。2、休閑型雖然很多人認為觀光是相對低級、落后的旅游模式，去卩無可否認在相當長時期內，觀光旅游產品依然會處于難以替代的主導地位。這主要由消費客群決定， 大眾旅游時代，觀光旅游仍是人們選擇的主要方式之一。事實上，觀光旅游與度假旅游本身也并沒有高低優劣之賦予更多休閑的內涵、達到換別，只在于滿足不同消費層次

3、的需求。但無論觀光抑或度假,個環境放松身心的旅游目的是人們所真正需要的。換個角度看，優秀的觀光旅游產品同時也可作為景觀貫穿不同旅游產品的整個過程,與休閑度假的結合更加緊密。 而休閑型旅游產品注重休閑設施、休閑活動、休閑空間的布局配置，強調體驗參與，講究環境的營造和氛圍的 設計，其中尤以養生休閑、 健康休閑以及運動休閑為重。 如較為典型的休閑型旅游方式有溫 泉療養、spa休閑等3、生活型旅游將成為人們生活方式的重要組成部分。?意即旅行中的生活，是換個環境生活的繼續。現代旅游者更青睞融入生活元素、生活氣息、生活情趣的產品。人們期望不僅觀景、 觀光，而且能觀察生活，甚至能有異地生活的親歷。在觀光中觀

4、察生活，在度假中體驗生活,集市、家庭、在休閑中品味生活。因此，現代旅游產品在設計中要注重社會生活資源的挖掘。婚俗、村落、農事，皆可作為旅游資源深度利用整合組成產品。濃郁的生活元素已成為花卉蔬菜種現代旅游產品不可或缺的部件。如較為典型的生活型旅游目的地有葡萄酒莊園、 植基地等。4、原真型越是本土的越有生命力，越是真實的越是有吸引力。缺少生活淵源和文脈根基，缺少原真性的旅游產品， 已經開始被人們所厭倦；而一些僅仿其型的舶來品，則更容易被市場淘 汰。現代旅游者更傾心于真山真水，真史真跡，活的文化，真實的生活；更珍惜以自己的視品，他們希望獲得的是自己不曾接觸、不曾擁有的旅游生活。 因此原真型的旅游產品

5、可以分為兩部分，一類是沒有太多人工痕跡、不刻意的，另一類是代表地方特色、具有本土獨特性 的。這一類有典型代表性的項目有自然山水、工業基地遺產。5、娛樂型旅游產品的主要功能是為了放松身心，享受生活，追求快樂，愉悅自我。因此在旅游產品的設計中也應引入經濟學的快樂指數的概念。旅游產品以所能提供的愉悅程度，使消費者物有所值而以本取利。 旅游產品可賦予一定的文化內涵和教益功能，但這并不是全部， 尤其在大眾旅游時代，主流的旅游產品并不宜完全精英化，承擔過多的教化責任。 旅游能給人們帶來歡樂制造歡樂本身也就是一種文化，在輕松、歡快的氛圍中完成文化的傳播效果甚至可能勝于嚴肅的教育。如主題游樂、表演等。二、旅游

6、房地產設計從某種意義上說，旅游房地產也可謂是旅游設施、旅游空間的一種承載體。1、住宅類休閑度假區內的住宅：投資集團、房地產商，利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目,包括別墅，花園洋房，酒店式公寓，老年公寓等。2、酒店類時權酒店：將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（或一周）的居住權。產權酒店：將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定 時間段的免

7、費居住權。養老型酒店：投資人 （往往是最終消費者），在退休前購買退休養老度假村的某一個單位。委托管理公司經營管理直至退休后自用。一般情況下該度假村在產權人去世后由管 理公司回購再出售。收益歸其家人所有。時值度假型酒店：消費者購買一定數量的“分數”，作為選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設“分數”消施。消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利、優惠和更多選擇。費可以獲取更大的折扣和免費居住時間會議酒店3、培訓基地類旅游（休閑）培訓基地、拓展基地、青少年活動基地等。4、商業類定位于餐飲、購物、娛樂等的商鋪，購物中心，商業辦公用

8、房5、配套類定位于會所、俱樂部、銀行、診所等的配套用房，管理用房三、產品定位設計應注意的問題1、主題保持一致旅游地產項目通常業態復雜，產品層次豐富，因此，為了適應靈敏度較高的市場需求, 旅游地產項目應強調“全盤策劃”與“動態規劃”。全盤策劃的目的在于保持項目整體主題客觀。同時兩者能的一致，保障項目在市場上能完全樹立市場地位和品牌形象，動態規劃則能保持單體項目 子項目的個性和相對獨立， 實施起來也能結合資源和現實背景更加科學、有效協調政府公共決策與地產商業開發之間的矛盾,解決策劃與規劃銜接不足、傳統規劃市場敏感性不強，容易忽略市場環境變化等問題。“主題一致”是統領整個項目多類型、多層次產品的有效

9、途徑，也是項目進行傳播的有效手段。2、產品保持精致化旅游市場趨向成熟的標志，是市場的細分和消費的分層。需求的分層和細分必然要求產品的精致化，管理的精細化。對比國外的一些著名旅游項目，其天生的資源稟賦有時并不 如國內部分項目，但他們在產品上注重細節，包括設計的細節、服務的細節、管理的細節, 產品出來的效果就截然不同。 在旅游的過程中，人們往往通過這些看似細枝末節的地方感受設計者、建造者是否用心，只有消費者真正認可旅游產品的價值，項目才能發揮持久的吸引 力和生命力。？?所謂項目的靈魂其實也需要通過這些細節來成就，細節決定成敗，細節構成完美，旅游產品精品化已成為產品換代提升品質的重要手段,也是日趨激

10、烈的市場競爭中誰能脫穎而出的關鍵所在。3、產業鏈構建的合理化另一方面，旅游產品與其說是一種產品，不如說是一種服務，整個旅游的經歷就是旅游產品本身，它包括旅游目的地吸引物、交通、住宿、全程服務甚至旅游事前的計劃和事后 的回味。因此，旅游的發展不是孤立的，而是與各種產業密切相關，它是一個產業群。產業群的存在涉及到多個產業形態的組合、配置，因此所對應的產品設計復雜而且關鍵，它 將直接決定項目整體的贏利模式和滾動開發的策略布局。出師表兩漢：諸葛亮先帝創業未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛之臣 不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光

11、 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。能”是以眾議舉寵為督:將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優劣得所。親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時, 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節之臣, 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之 明；故五月渡瀘，深入不毛。今南