1、廣西房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（試行）（審議稿）第一條（制定目的和依據(jù)） 為提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，統(tǒng)一和 規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審方式和容，保證評(píng)審結(jié)果客觀公平，根據(jù)住房 城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理工作的通知（建房 2013151 號(hào)）和國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù) 語標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見和辦法，制定本標(biāo)準(zhǔn)。第二條（適用圍） 對(duì)鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，適用本標(biāo)準(zhǔn)。 本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性估價(jià)報(bào)告， 是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向估價(jià)委托人出具 的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告，包括但不限于為了下列需要而出具的 估價(jià)報(bào)告：（一）房地產(chǎn)抵押；（二）國有土地上房屋征收補(bǔ)償；（三）房地產(chǎn)司法鑒定；（

2、四）房地產(chǎn)稅收；（五）建設(shè)用地使用權(quán)出讓；（六）上市公司有關(guān)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易；（七）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量；（八）房地產(chǎn)作價(jià)入股；（九）企業(yè)破產(chǎn)清算。第三條（評(píng)審方式） 估價(jià)報(bào)告評(píng)審，采取定量評(píng)審與定性 評(píng)審相結(jié)合的方式。第四條（定量評(píng)審容） 估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審，采取分項(xiàng)目 逐項(xiàng)評(píng)分的方式。估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審項(xiàng)目，分為一般項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目。一般項(xiàng)目是指估價(jià)報(bào)告的基本組成要素和外在質(zhì)量，分為 4 個(gè)分項(xiàng)和 28 個(gè)子項(xiàng)（詳見附件） 。特殊項(xiàng)目是指特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或 者應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特容。其中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的特殊項(xiàng) 目分為 5 個(gè)分項(xiàng)：（1）估價(jià)對(duì)象的特殊要求；

3、 （ 2）估價(jià)原則及其運(yùn)用的 特殊要求；（ 3）估價(jià)結(jié)果披露的特殊要求； （ 4）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析 與風(fēng)險(xiǎn)提示； （ 5）附件的特殊要求。第五條（定量評(píng)審得分） 估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總分的滿分為 100 分 不應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，為各個(gè)一般項(xiàng)目 的評(píng)審得分之和。應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，按照下列公式換算 得出：估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總得分般項(xiàng)目評(píng)審總得分 +特殊項(xiàng)目評(píng)審總得分100 特殊項(xiàng)目的滿分例如：抵押估價(jià) ：估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總得分般項(xiàng)目評(píng)審總得分 抵押項(xiàng)目評(píng)審總得分100 30（抵押估價(jià)滿分 ）一般項(xiàng)目評(píng)審總得分特殊項(xiàng)目評(píng)審總得分估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總得分 1

4、00100特殊項(xiàng)目的滿分第六條（各評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分） 被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的問題的， 從該問題所在評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分 中減去該問題對(duì)應(yīng)的扣分。扣分有一定區(qū)間圍的，根據(jù)問題 的輕重程度予以扣分。每個(gè)評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分， 為該評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分減去 其扣分之和。該評(píng)審子項(xiàng)的扣分之和超過其標(biāo)準(zhǔn)分的，僅將 該標(biāo)準(zhǔn)分扣完使該評(píng)審子項(xiàng)得零分為止。第七條 （估價(jià)測算過程評(píng)審） 估價(jià)測算過程的評(píng)審得 分按照下列方式確定：（一）根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，只能選用 一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的， 該種估價(jià)方法的估價(jià)測算過程評(píng) 審得分即為最終的估價(jià)測算過程評(píng)審得分。（二）根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，

5、應(yīng)當(dāng)選用 兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的， 先分別評(píng)定各種估價(jià)方法的 估價(jià)測算過程得分， 然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)作為最終的估 價(jià)測算過程評(píng)審得分。 理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充 分說明理由的， 該未選用的估價(jià)方法的估價(jià)測算過程評(píng)審得 分應(yīng)當(dāng)為零分。第八條（創(chuàng)新特色加分） 鼓勵(lì)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房 地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)撰寫、出具在容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色 的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告在高于房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)、相應(yīng)估價(jià)指導(dǎo)意見 和辦法的要求且不與其有關(guān)涵相抵觸的前提下， 有創(chuàng)新或者 有特色的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)創(chuàng)新或者特色程度給予不超過 30 分的 創(chuàng)新或者特色加分。 其中， 創(chuàng)新或者特色突出的， 加 21 30 分；創(chuàng)新或

6、者特色明顯的，加 11 20 分；有一定創(chuàng)新或者 特色的，加 1 10 分。給予估價(jià)報(bào)告創(chuàng)新或者特色加分的，應(yīng)當(dāng)說明估價(jià)報(bào)告中的創(chuàng)新或者特色之處，并簡述理由。第九條（定性評(píng)審容）估價(jià)報(bào)告定性評(píng)審，采取審查估價(jià)報(bào)告是否有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格容的方式。對(duì)于有不合格容的估價(jià)報(bào)告，仍然應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的定量評(píng)審，盡可能指出估價(jià)報(bào)告存在的問題，以使在該估價(jià)報(bào)告 上蓋章的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師了解 估價(jià)報(bào)告存在的問題，幫助其提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。在進(jìn)行全面的定量評(píng)審中， 不合格容所在的評(píng)審子項(xiàng)的 評(píng)審得分為零分。第十條（重要容缺失的不合格）估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列容，缺少下列容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：

7、（一）致估價(jià)委托人函；（）估價(jià)師聲明；（三）估價(jià)假設(shè)和限制條件；（四）附件。估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列容，缺少下列容之一的，估 價(jià)報(bào)告為不合格：（一）估價(jià)委托人；（-）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；（三）估價(jià)目的；（四）估價(jià)對(duì)象；（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)；（六）價(jià)值類型；（七）估價(jià)原則；（八）估價(jià)依據(jù)；（九）估價(jià)方法；（十）估價(jià)結(jié)果；（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；（十二）實(shí)地查勘期；（十三）估價(jià)作業(yè)期。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列容，缺少下列容之一的，估 價(jià)報(bào)告為不合格：（一）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析；（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析；（三）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析；（四）市場背景描述與分析；（五）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分

8、析（根據(jù)估價(jià)目的，應(yīng) 當(dāng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值的除外） ；（六）估價(jià)方法適用性分析；（七）估價(jià)測算過程；（八）估價(jià)結(jié)果確定。特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要 素或者缺少應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特容的，估價(jià)報(bào)告為不 合格。第十一條（有重大技術(shù)問題的不合格） 估價(jià)報(bào)告有下 列重大估價(jià)技術(shù)問題之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）估價(jià)假設(shè)嚴(yán)重錯(cuò)誤 （包括隨意編造、 不應(yīng)有而有、 應(yīng)有而沒有）的；（二）估價(jià)目的表述嚴(yán)重錯(cuò)誤或者未對(duì)應(yīng)相應(yīng)行為的；（三）根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符 合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的；（四）估價(jià)對(duì)象有虛構(gòu)、遺漏，編造估價(jià)對(duì)象狀況的；（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，或者與估價(jià)目

9、的不適應(yīng)，與 有關(guān)規(guī)定不相同且未充分說明理由的；（六）價(jià)值類型選擇或者價(jià)值定義、 涵表述嚴(yán)重錯(cuò)誤的；（七）主要估價(jià)依據(jù)遺漏，或者估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤，估 價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，采用已廢止且不適用的法律、法規(guī)、 標(biāo)準(zhǔn)，在估價(jià)中完全未體現(xiàn)估價(jià)依據(jù)要求的；（八）理論上適用的估價(jià)方法未選用且未說明理由，或 者估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，估價(jià)方法運(yùn)用（包括計(jì)算公式選用、 計(jì)算結(jié)果等）嚴(yán)重錯(cuò)誤的；（九）比較法中可比實(shí)例少于 3 個(gè)，或者虛構(gòu)、編造可 比實(shí)例的；（十）估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、重要估價(jià)參數(shù)虛構(gòu)、編造或者嚴(yán) 重錯(cuò)誤的；（十一）估價(jià)結(jié)果、估價(jià)方法等重要容在致估價(jià)委托人 函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告之間不一致或者相互矛盾

10、的。第十二條（估價(jià)主體資格資質(zhì)缺陷的不合格） 估價(jià)報(bào) 告有下列情形之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）致估價(jià)委托人函上無房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋公章的；（二）估價(jià)師聲明上無兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名 的；（三）估價(jià)報(bào)告出具日期不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效 期的；（四）根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法 ，估價(jià)報(bào)告對(duì) 應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)許可業(yè)務(wù)圍第十三條（其他不合格情形） 估價(jià)報(bào)告例行評(píng)審可以 不審查是否存在下列情形， 但在評(píng)審中發(fā)現(xiàn)存在下列情形之 一的，估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)不合格：（一） 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)利 害關(guān)系人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系的；（二）估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的

11、估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 或者注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力的 （但借助重要專業(yè) 幫助能夠彌補(bǔ)其專業(yè)勝任能力不足， 并在估價(jià)報(bào)告中說明的 除外）；（三）被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告與出具給估價(jià)委托人或者完成 時(shí)的估價(jià)報(bào)告容不一致的；（四）評(píng)估價(jià)值明顯偏高或者偏低的。 第十四條（評(píng)審結(jié)論） 估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)論由定量評(píng)審 得分和評(píng)審意見組成。沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分 不足 60 分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告加分前的定 量評(píng)審總得分不足 55 分或者加分后的總得分不足 60 分的， 以及有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格容之一的估價(jià)報(bào)告， 為評(píng)審不合 格。前款以外的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審合格。其中，沒

12、有創(chuàng)新或 者特色加分的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分 90 分以上的，有 創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告加分前的定量評(píng)審總得分 80 分以上且加分后的總得分 90 分以上的，為一等報(bào)告； 80 分 以上、不足 90分的，為二等報(bào)告； 70分以上、不足 80分的， 為三等報(bào)告； 60 分以上、不足 70 分的，為四等報(bào)告。評(píng)審意見應(yīng)當(dāng)說明估價(jià)報(bào)告是否合格， 并指出估價(jià)報(bào)告 存在的主要問題。第十五條（參照?qǐng)?zhí)行） 對(duì)非鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審， 參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十六條（解釋權(quán)） 本標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)同意在廣西試行， 由廣西房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì) 專業(yè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。第十七條（施行日期） 本標(biāo)

13、準(zhǔn)自 2015 年 5 月 1 日起 施行。附件：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)附件：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)目錄表 1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)2表 1-1比較法評(píng)審標(biāo) 準(zhǔn) 6表 1-2收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)7成本法 （房地合估） 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)成本法 （房地分估的土地或單獨(dú)的土地） 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)11-3-2成本法 （房地分估的建筑物或單獨(dú)的建筑物） 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)12-3-3假設(shè)開發(fā)法（動(dòng)態(tài)分析法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)13-4-1假設(shè)開發(fā)法 （靜態(tài)分析法） 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)14表1-41-25基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)15表 2 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告特殊項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)16評(píng) 審 分 項(xiàng)序 號(hào)評(píng)審子項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問題及其扣分

14、、 封 面 、 致 函 、 目 錄 、 聲 明 、 假 設(shè) 和 限 制 條 件 14 分1封面（或扉頁）要素齊全，表述準(zhǔn) 確、簡潔。1（1） 要素包括：估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估 價(jià)委托人（名稱或）、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱）、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià) 師（和注冊(cè)號(hào)）、估價(jià)報(bào)告出具日期。每缺少一項(xiàng)，扣 0.5 分。（2） 表述不準(zhǔn)確或不簡潔的，扣 0.5 分。表1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng) 7 項(xiàng)容一項(xiàng)也不能少，每少一項(xiàng)，扣 0.5 分，最后扣至零分； 2、封面表述要求：表述不準(zhǔn)確常指3、4、5、6、7 項(xiàng)，不簡潔常指估價(jià)項(xiàng)目名稱；3、估價(jià)報(bào)告沒有封面或扉頁的，標(biāo)準(zhǔn)分1

15、分扣掉，但不屬于重要容缺失，不視為質(zhì)量不合格；4、封面舉例。（1） 容包括： 標(biāo)題（致估價(jià)委托人函） 、估價(jià)委托人 （名稱或） 估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象（財(cái)產(chǎn)圍、名稱、坐落、規(guī)模、用途、 權(quán)屬）、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型（名稱或定義、涵）、估價(jià)方 法（名稱）、估價(jià)結(jié)果、與估價(jià)結(jié)果和使用估價(jià)報(bào)告有關(guān)的 特別提示、致函日期、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋公章、法定代表人*致估價(jià)委托人函容完整，前后容一致，表述準(zhǔn)確、簡或執(zhí)行事務(wù)合伙人簽名或蓋章。其中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未蓋3 公章的，屬于不合格容；其余的每缺少一項(xiàng)或每寫錯(cuò)一項(xiàng)，扣 1 分。（2） 表述不準(zhǔn)確或不簡潔的，扣 0.5 分。（3） 估價(jià)結(jié)果與估價(jià)結(jié)果報(bào)告或估價(jià)技術(shù)報(bào)告

16、中的不一致的， 屬于不合格容。（4） 致函日期不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期的，屬于不合 格容。1、本子項(xiàng)有 3 個(gè)對(duì)報(bào)告不合格的規(guī)定，其中 2 個(gè)屬于管理層面， 1 個(gè)是技術(shù)層面；2、本子項(xiàng)有 12 個(gè)方面容要求，要逐個(gè)明確，不能缺項(xiàng)；3、有 8 個(gè)方面在報(bào)告中要求與其他部分保持一致性。如 估價(jià)委托人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)點(diǎn)評(píng)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)方法（名稱） 、估價(jià)結(jié)果、致函日期； 其中，估價(jià)對(duì)象的表述要求有 6 個(gè)指標(biāo)4、表達(dá)方式：整段文字式、文字分標(biāo)題式（后者更清晰）。5、估價(jià)結(jié)果表達(dá)方式：一是 準(zhǔn)確、簡潔，二是結(jié)果用表格式；6、報(bào)告使用特別提示：報(bào)告份數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)提示等；7、致估價(jià)委托

17、人函屬于 估價(jià)報(bào)告重要容，沒有此項(xiàng)的，評(píng)審為質(zhì)量不合格；8、致 估價(jià)委托人 函舉例3目錄容完整，前后文字、頁碼一致。2(1) 容包括：標(biāo)題(目錄)、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。每缺少一項(xiàng)，扣0.5 分。(2) 估價(jià)結(jié)果報(bào)告二級(jí)標(biāo)題缺少或不全的，扣0.5 分。(3) 估價(jià)技術(shù)報(bào)告二級(jí)標(biāo)題缺少或不全的，扣0.5 分。(4) 目錄中的文字與正文中的文字不一致的，扣 0.5 分。(5) 未標(biāo)注頁碼或頁碼前后不一致的，扣 0.5 分。 注：僅向估價(jià)委托人提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的，存檔的估價(jià)技術(shù) 報(bào)告中應(yīng)有單獨(dú)的目錄。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)除標(biāo)題處有 5 個(gè)一級(jí)標(biāo)題，包括標(biāo)題每少一

18、項(xiàng)，扣 0.5 分，最后扣至零分； 2、結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告須有二級(jí)標(biāo)題，估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件不用標(biāo)注二級(jí)標(biāo)題；3、目錄中標(biāo)的文字、頁碼要與正文一致，否則每出現(xiàn)一個(gè)問題，扣0.5 分；4、若只向 估價(jià)委托人提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的，存檔的估價(jià)技術(shù)報(bào)告中應(yīng)有單獨(dú)的目錄。參 加評(píng)審的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)有技術(shù)報(bào)告，且目錄中容要全。5、估價(jià)報(bào)告沒有目錄的，標(biāo)準(zhǔn)分2 分扣掉，但不屬于重要容缺失，不視為質(zhì)量不合格；6、目錄要放在 致估價(jià)委托人函后面；7、附件宜列出各種附件的名稱；8、封面舉例。4* 估價(jià)師聲明容完整、規(guī)，針對(duì)性強(qiáng)。3(1) 聲明容不完整或不恰當(dāng)?shù)模?12 分。(2) 聲明容與估價(jià)假設(shè)和限制條

19、件混淆的，扣 1 分。(3) 未說明哪些注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘或哪些注冊(cè)房地 產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行實(shí)地查勘的，扣 1 分。(4) 未說明是否有重要專業(yè)幫助的，有重要專業(yè)幫助未說明幫助者 的或名稱、容、相關(guān)資格、職稱或資質(zhì)的，應(yīng)有重要專業(yè)幫助而沒 有重要專業(yè)幫助的，扣 1 2 分。(5) 未注明注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)號(hào)、簽名日期的，扣 2 分。(6) 無兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名的，屬于不合格容。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)有 6 個(gè)方面的要求，其中 1 個(gè)是對(duì)報(bào)告不合格的規(guī)定， 即：未達(dá)到兩名以上注冊(cè)房 地產(chǎn)估價(jià)師簽名的，屬于不合格；2、估價(jià)師 聲明要求的容：3、估價(jià)師 聲明的作用：對(duì)職業(yè)道德、專業(yè)勝任

20、能力、勤勉盡責(zé)估價(jià)等的承諾和保證；4、實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的、人數(shù)、簽名；5、重要專業(yè)幫助情況說明：容、幫助者、容、相關(guān)資格、職稱或資質(zhì)； 6、注明注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)號(hào)、簽名日期；7、估價(jià)師聲明屬于 估價(jià)報(bào)告重要容，沒有此項(xiàng)的，評(píng)審為質(zhì)量不合格。以下子項(xiàng) 均為估價(jià)報(bào)告重要容，都不能缺少。5*估價(jià)假設(shè)和限制條件估價(jià)假設(shè)和估價(jià) 報(bào)告使用限制必 要、合理、有依據(jù)、 針對(duì)性強(qiáng)。5(1) 容包括：本次估價(jià)的各項(xiàng)估價(jià)假設(shè)、估價(jià)報(bào)告使用限制。每缺 少一項(xiàng)，扣 2 分。(2) 估價(jià)假設(shè)未按一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相 一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)進(jìn)行說明的，扣1 3 分。(3) 當(dāng)價(jià)值時(shí)點(diǎn)與

21、實(shí)地查勘期不一致時(shí)，未在估價(jià)假設(shè)和限制條件 中進(jìn)行說明的，扣 2 分。(4) 未披露對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的事項(xiàng)或因素，或雖然披露但未 就其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響進(jìn)行說明的，扣4 分。(5) 估價(jià)假設(shè)針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 12 分。(6) 估價(jià)報(bào)告的用途、使用者、使用期限等使用圍不明確的，扣12 分。(7) 估價(jià)假設(shè)嚴(yán)重錯(cuò)誤(包括隨意編造、不應(yīng)有而有、應(yīng)有而沒有) 的，屬于不合格容。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)有 7 個(gè)方面的要求，其中( 7 )是對(duì)報(bào)告不合格的規(guī)定， 即隨意編造 等；2、有 5 個(gè)方面的假設(shè)要求，價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘期不一致的時(shí)間時(shí)說明要求，重大影響的事 項(xiàng)或因素披露要求；3、估價(jià)假設(shè)針對(duì)性不強(qiáng)、使用圍

22、不明確要求；4、本子目標(biāo)準(zhǔn)分值較高，在估價(jià)報(bào)告中較重要。準(zhǔn)確6* 估價(jià)委托人基本信息完整。1基本信息包括： 單位的名稱、 住所和法定代表人， 或個(gè)人的和住址。每缺少一項(xiàng)，扣 0.5 分。點(diǎn)評(píng)自序號(hào)“ 6”至“ 18”為結(jié)果報(bào)告容。7*房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)基本信息完整。1基本信息包括：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行 事務(wù)合伙人、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書編號(hào)。每缺少一項(xiàng)，扣 0.5 分。8*估價(jià)目的表述明確、具體、規(guī)。2(1) 估價(jià)目的表述不明確或不具體的，扣 1 分。(2) 估價(jià)目的表述不規(guī)的，扣 1 分。(3) 估價(jià)目的表述嚴(yán)重錯(cuò)誤或未對(duì)應(yīng)相應(yīng)行為的，屬于不合格容。(4) 根據(jù)估價(jià)目的對(duì)

23、估價(jià)對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法 規(guī)規(guī)定的，屬于不合格容。點(diǎn)評(píng)1、估價(jià)目的是估價(jià)的前提和基礎(chǔ)，是最重要要素之一，要求必須明確、具體、規(guī)；明確，即一目了然，直截了當(dāng)；具體，即準(zhǔn)確、形象，針對(duì)性強(qiáng)；規(guī)，即有依據(jù)來源，同 一估價(jià)目的，在行業(yè)表述是相同一致的。通常按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)進(jìn)行表述；2、本子項(xiàng)共 4 個(gè)問題，其中 2 個(gè)是對(duì)估價(jià)目的表述或估價(jià)對(duì)象處分不合格規(guī)定出現(xiàn)表述錯(cuò)誤多數(shù)是不認(rèn)真，相應(yīng)處分不合法，估價(jià)中屬理解錯(cuò)誤或隨意性較強(qiáng)9* 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象圍界定清楚，基本狀況描 述簡明、全面、準(zhǔn) 確。5(1) 估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)圍(土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；包含動(dòng)產(chǎn)、 債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)

24、或權(quán)益的，應(yīng)說明)界定不清楚 的，扣 1 2 分。(2) 估價(jià)對(duì)象基本狀況包括：名稱、坐落、規(guī)模(如面積等)、用 途、權(quán)屬等。描述不全面或不準(zhǔn)確的，扣1 2 分。(3) 土地基本狀況中還應(yīng)包括：四至、土地使用期限、規(guī)劃條件、開發(fā)程度。每缺少一項(xiàng)，扣 1 分。(4) 建筑物基本狀況中還應(yīng)包括：建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、 建成時(shí)間、維護(hù)狀況。每缺少一項(xiàng)，扣1 分。(5) 估價(jià)對(duì)象有虛構(gòu)、遺漏的，編造估價(jià)對(duì)象狀況的，屬于不合格 容。1、本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告基礎(chǔ)性的，要求估價(jià)師真實(shí)的去實(shí)地查勘，全面調(diào)查、拍照等掌握第一手資料。本子項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分較多；具體要求見“評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)”， 體現(xiàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象的定位，是估價(jià)報(bào)告

25、的基本事項(xiàng)；點(diǎn)評(píng)2、本子項(xiàng)財(cái)產(chǎn)圍為4+3；3、本子項(xiàng)估價(jià)對(duì)象狀況為5(基本) +4(土地) +5(建筑物)。注意與致函、技術(shù)報(bào)告的區(qū)別；4、本子項(xiàng)估價(jià)對(duì)象狀況要求嚴(yán)禁虛構(gòu)、遺漏的，編造；5、本子項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分值較高，在估價(jià)報(bào)告中較重要。10*價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定正確，確定理由簡明、具體。2(1) 價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定依據(jù)不足，或未簡要說明理由的，扣12 分。(2) 價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，與估價(jià)目的不適應(yīng)或與有關(guān)規(guī)定不同且未 充分說明理由，屬于不合格容。1、本子項(xiàng) 是估價(jià)報(bào)告的基本事項(xiàng) 。估價(jià)中要注意：一是以后估價(jià)再不叫估價(jià)時(shí)點(diǎn)(不準(zhǔn)確)，點(diǎn)評(píng)二是時(shí)點(diǎn)要正確；三是要有確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)的理由 ；2、防止出現(xiàn)不合格有二條：一是價(jià)

26、值時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)了，如抵押估價(jià)或征收估價(jià)；二是與估價(jià)目的不適應(yīng)或不符合有關(guān)規(guī)定未充分說明理由， 如抵押估價(jià)，如復(fù)制錯(cuò)誤；11* 價(jià)值類型價(jià)值類型明確，價(jià)值定義或涵準(zhǔn)確。3(1) 價(jià)值類型未明確或不正確的，扣 2 分。(2) 價(jià)值定義或涵表述不準(zhǔn)確的，扣0.5 1 分。(3) 價(jià)值類型選擇或價(jià)值定義、涵表述有嚴(yán)重錯(cuò)誤，屬于不合格容。1、本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告的基本事項(xiàng)。估價(jià)中一般按房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)中術(shù)語表述；點(diǎn)評(píng)2、術(shù)語有的為價(jià)值定義，有的為價(jià)值涵，需要搞明白；3 要 防止出現(xiàn)不合格，即 價(jià)值類型選擇或價(jià)值定義、涵表述有嚴(yán)重錯(cuò)誤12*估價(jià)原則原則完整、準(zhǔn)確，具有針對(duì)性。2(1) 列明本次估價(jià)應(yīng)遵循的

27、估價(jià)原則。 每缺少一項(xiàng)， 扣 0.5 分。(2) 所列估價(jià)原則無簡要定義或不準(zhǔn)確的，扣 0.5 分。(3) 所列估價(jià)原則缺乏針對(duì)性的，扣 0.5 分。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告基礎(chǔ)性的，是估價(jià)前提條件。要求表述容有三點(diǎn)：一是說明估價(jià)原 則種類的名稱，容要全，不缺項(xiàng)；二是估價(jià)原則的準(zhǔn)確定義；三是估價(jià)原則要有針對(duì)性， 如征收不需要謹(jǐn)慎原則；2、抵押估價(jià)表述需要謹(jǐn)慎原則，并在估價(jià)中具體運(yùn)用。13*估價(jià)依據(jù)依據(jù)完整、必要、合法有效、表述準(zhǔn)確。3(1) 必要的法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見或辦法等依據(jù)未列 明的，每缺少一個(gè)，扣 1 分。(2) 法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見或辦法名稱表述不準(zhǔn)確 的，扣 1 分

28、。(3) 多列估價(jià)依據(jù)(包括所列估價(jià)依據(jù)不適用)的，每多列一 個(gè)，扣 1 分。(4) 主要估價(jià)依據(jù)遺漏，估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤，估價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán) 重錯(cuò)誤，采用已廢止且不適用的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，在估價(jià) 中完全未體現(xiàn)估價(jià)依據(jù)的要求的，屬于不合格容。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)也是估價(jià)報(bào)告基礎(chǔ)性容，是估價(jià)前提條件或原則性問題。要全面理解和運(yùn)用評(píng) 審標(biāo)準(zhǔn)要求，本子項(xiàng)是要求寫出名稱；2、估價(jià)依據(jù)主要分四個(gè)層面：即法律法規(guī)名稱、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見或辦法名稱，估價(jià) 委托人提供的資料、估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的資料等，也包括估價(jià)委托合同或委托書；3、 防止出現(xiàn)不合格，如估價(jià)依據(jù)出現(xiàn) 遺漏、依據(jù)本身錯(cuò)誤、運(yùn)用錯(cuò)誤、廢止依據(jù)等14*估價(jià)方法估價(jià)方

29、法的名稱規(guī)，定義簡明、準(zhǔn)確。2(1) 估價(jià)方法的名稱不規(guī)的，扣 1 分。(2) 估價(jià)方法無定義或定義不簡明、不準(zhǔn)確的，扣0.5 1 分。(3) 與估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的，屬于不合格容。點(diǎn)評(píng)1、在估價(jià)報(bào)告中寫出估價(jià)方法名稱；2、寫出選用估價(jià)方法的定義，不需要對(duì)估價(jià)方法再作其他說明和解釋；3、 選用的估價(jià)方法要與技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法適用性分析的方法一致，注意防止出現(xiàn)估價(jià)方法的選用的不合格。15* 估價(jià)結(jié)果完整清晰，前后一致。3(1) 估價(jià)結(jié)果(包括幣種、總價(jià)及其大寫、單價(jià)及其單位；僅表述 總價(jià)或單價(jià)的，應(yīng)說明理由)表述不完整的，扣0.51 分。(2) 估價(jià)結(jié)果涵(是否與估價(jià)假設(shè)和限制條件

30、一致，例如是否扣除 土地出讓金、相關(guān)費(fèi)用及稅金等)不清晰的，扣1 分。(3) 估價(jià)結(jié)果與致估價(jià)委托人函或估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的不一致的，評(píng) 估價(jià)值明顯偏高或偏低的，屬于不合格容。點(diǎn)評(píng)1、估價(jià)結(jié)果是估價(jià)委托人最關(guān)心的問題，估價(jià)結(jié)果一定要清晰、完整、簡潔，前后一致。 結(jié)果報(bào)告的估價(jià)結(jié)果源于技術(shù)報(bào)告；2、僅表述總價(jià)或單價(jià)的，應(yīng)說明理由(也要與技術(shù)報(bào)告一致)2、抵押估價(jià)的，要確保 估價(jià)結(jié)果涵正確，搞準(zhǔn)確相關(guān)費(fèi)用是否扣除 ； 3、防止出現(xiàn)不合格，主要是由于工作不認(rèn)真或主觀上把評(píng)估價(jià)值確定的明顯偏高或偏低。16*注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師基本信息完整。2寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(至少兩名以上)的、注冊(cè) 號(hào)，并應(yīng)

31、由本人簽名及注明簽名日期。每缺少一項(xiàng)，扣1 分。點(diǎn)評(píng)1、所有參加本項(xiàng)目估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(一個(gè)項(xiàng)目至少有兩名)都要簽名；2、寫明、注冊(cè)號(hào)、簽名日期；3、必須則本人簽名；4、防止濫竽充數(shù)簽名；5、參加本項(xiàng)目估價(jià)的其他估價(jià)人員也要簽名；6、專業(yè)幫助人員的簽名。17*實(shí)地查勘期表述準(zhǔn)確，真實(shí)。1表述不準(zhǔn)確的，扣 1 分。點(diǎn)評(píng)1、按對(duì)估價(jià)項(xiàng)目實(shí)地查勘的次數(shù)，寫明查勘時(shí)間，要具體到年、月、日；2、要真實(shí)，不編造；3 、一般與現(xiàn)場查勘記錄一致，與現(xiàn)場拍得照片一致。18*估價(jià)作業(yè)期表述正確，時(shí)間合理。1(1) 表述不正確的，扣 1 分。(2) 時(shí)間過短難以保證按質(zhì)完成的，扣 0.5 分。點(diǎn)評(píng)1、作業(yè)期不

32、是作業(yè)日期，要準(zhǔn)確。是指估價(jià)作業(yè)從開始到結(jié)束的時(shí)間；2、一般源于估價(jià)合同或估價(jià)委托書；3、作業(yè)期長短，一般取決于估價(jià)項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度、估價(jià)人員的多少、委托方或當(dāng)事人的配合程度等；(1) 位置狀況描述容包括：坐落、方位、與重要場所(設(shè)施)的距離、臨街(路)狀況、樓層、朝向等。每缺少一項(xiàng)，扣 0.5 分。(2) 交通狀況描述容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等。每缺少一項(xiàng)，扣 0.5 分。描述容完整，分析(3) 外部配套設(shè)施狀況描述容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施。每*區(qū)位狀況描19客觀，具有針對(duì)3缺少一項(xiàng)，扣 0.5 分。三述與分析性。(4) 周圍環(huán)境狀況描述容包

33、括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。每、缺少一項(xiàng)，扣 0.5 分。估(5) 未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣或其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格影響的，扣 1價(jià)分。技(6) 分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 1 分。術(shù)1、本子項(xiàng)容多，雖分?jǐn)?shù)較少但很重要，要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，要注意因缺項(xiàng)被扣至零分；報(bào)點(diǎn)評(píng)2、區(qū)位狀況至少分：位置(6) +交通( 4)+外部配套( 2)+周圍環(huán)境( 3)細(xì)項(xiàng)；告(自序號(hào)“ 19”3、要有區(qū)位優(yōu)劣分析，如環(huán)境優(yōu)勢(shì)(自然或人文景觀)、交通優(yōu)勢(shì)(地鐵)，劣勢(shì)如污染、至“ 26”為技周邊環(huán)境干擾等；50術(shù)報(bào)告容)4、區(qū)位分析要有針對(duì)性。分*土地實(shí)(1) 描述容包括：名稱、四至、面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、實(shí)

34、物狀況描述容完整，分析開發(fā)程度等。每缺少一項(xiàng)，扣 0.5 分。客觀，具有針對(duì)物描述與性。(2) 缺少分析的，扣 2 分。20狀分析3(3) 分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 0.5 1 分。況建筑物描述容完整，分析(1) 描述容包括：名稱、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、描實(shí)物狀客觀，具有針對(duì)層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度、物業(yè)管述況描述性。理等。每缺少一項(xiàng)，扣 0.5 分。與與分析(2) 缺少分析的，扣 2 分。分(3) 分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 0.5 1 分。析1、本子項(xiàng)情況同區(qū)位狀況，也是容多且容更多，雖分?jǐn)?shù)較少，但很重要，要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，要注意因缺項(xiàng)被扣至零分；點(diǎn)評(píng)2

35、、細(xì)項(xiàng)容：土地(7) +建筑物( 12)項(xiàng)，不要缺項(xiàng)，至于分析容可酌情；3、要有分析，以便得出結(jié)論，如折舊，不僅要有描述而且要有結(jié)論，才能為價(jià)值測算提供支持等；4、實(shí)物狀況分析要有針對(duì)性。(1) 描述容包括：用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。每缺少描述容完整，分析一項(xiàng)，扣 0.5 分。*權(quán)益狀況描21客觀，具有針對(duì)3(2) 在建工程權(quán)益狀況描述容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工述與分析性。程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。 應(yīng)有而沒有的，每缺少一項(xiàng)，扣 1 分。(

36、3) 缺少分析的，扣 2 分。(4) 分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 0.5 1 分。1、本子項(xiàng)情況同實(shí)物狀況，也是容多且容更多，雖分?jǐn)?shù)較少，但很重要，要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，要注意因缺項(xiàng)被扣至零分；點(diǎn)評(píng)2、細(xì)項(xiàng)容：權(quán)屬與規(guī)劃(11) +在建工程( 3)項(xiàng)，不要缺項(xiàng)，至于分析容可酌情；3、要有分析，以便得出結(jié)論；4、權(quán)益狀況分析要有針對(duì)性。描述容完整，分析(1) 描述容包括：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展簡況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總*市場背景描客觀，定性和定量體狀況、同類房地產(chǎn)市場狀況。每缺少一項(xiàng)，扣 2 分。223述與分析相結(jié)合，具有針對(duì)(2) 缺少分析或分析結(jié)論與描述不符的，扣 2 分。性。(3) 分析針對(duì)性不強(qiáng)，如分

37、析結(jié)論不能為估價(jià)測算及估價(jià)參數(shù)取值提供支持的，扣 1 分。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)是房地產(chǎn)估價(jià)師們的長項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。但要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，不宜過度發(fā)揮， 一些與估價(jià)報(bào)告分析不必要的容；2、本子項(xiàng)容要求三方面：地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展簡況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、同類房地產(chǎn) 市場狀況；3、不要泛泛分析，要有結(jié)論為估價(jià)測算及估價(jià)參數(shù)取值提供支持；4、住宅、寫字樓、飯店、零售商業(yè)等房地產(chǎn)，要區(qū)別分析；對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)更要針對(duì)性分 析。23* 最高最佳利用分析（根據(jù)估價(jià)目的評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值可無）分析容完整，具有 針對(duì)性，結(jié)論正 確。3（1） 分析容包括：合法性、技術(shù)可能性、財(cái)務(wù)可行性、最高最 佳利用方式。每缺少一項(xiàng)，扣 1 分。（

38、2） 未說明估價(jià)前提的，扣 1 分。（3） 分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 12 分。（4） 分析、判斷結(jié)論錯(cuò)誤的，扣 3 分。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)不是表述最高最佳利用原則，而是要求進(jìn)行最高最佳利用分析；2、最高最佳利用分可進(jìn)行容：（ 1）合法性、技術(shù)可能性、財(cái)務(wù)可行性、最高最佳利用方式；（ 2）三個(gè)原理（遞增遞減、均衡、適合原理）；（3）估價(jià)前提等；3、分析要緊密結(jié)合估價(jià)對(duì)象狀況，不要泛泛分析；4、不要出現(xiàn)分析和判斷錯(cuò)誤。5、估價(jià)目的評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值的，可不進(jìn)行最高最佳利用分析。24* 估價(jià)方法適用性分析逐一分析比較法、收益法、成本法、 假設(shè)開發(fā)法等估 價(jià)方法是否適用 。 估價(jià)技術(shù)路線表 述正確 、清晰 。3(

39、1) 分析容包括：比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估 價(jià)方法的適用性，選用的估價(jià)方法的估價(jià)技術(shù)路線。每缺少 一項(xiàng)，扣 2 分。(2) 理論上不適用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣 0.5 分。(3) 理論上適用但客觀條件不具備的估價(jià)方法未選用，雖然說 明了理由，但理由不充分的，扣1 2 分。(4) 理論上適用的估價(jià)方法未選用且未說明理由， 或估價(jià)方法 選用錯(cuò)誤，屬于不合格容 。(5) 選用的估價(jià)方法未簡述選用的理由的，扣 1 分。(6) 估價(jià)技術(shù)路線表述不清晰的，扣0.5 1 分。(7) 估價(jià)技術(shù)路線表述錯(cuò)誤的，扣 3 分。(8) 與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的，屬于不合格 容。點(diǎn)評(píng)1、本

40、子項(xiàng)對(duì)估價(jià)要較高的。評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求有三方面，要搞清楚；2、多數(shù)估價(jià)應(yīng)對(duì)四個(gè)估價(jià)方法方面逐個(gè)進(jìn)行分析；如果對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)運(yùn)用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)，在本子項(xiàng)也應(yīng)對(duì)該估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析；3、理解估價(jià)技術(shù)路線的定義或涵，并要進(jìn)行表述；4、不要出現(xiàn)二個(gè)不合格的錯(cuò)誤。5、致函與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)方法取決于本子項(xiàng)。25*估價(jià)測算過程估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來 源依據(jù)充分，估價(jià) 參數(shù)選取客觀、合 理，理論表述與實(shí) 際應(yīng)用有說服力； 有必要的分析和 過程；計(jì)算過程完 整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。30(1) 按表 1-1 表 1-5 相應(yīng)的估價(jià)方法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審。(2) 選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法測算 過

41、程的得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)為估價(jià)測算過程的得分。(3) 理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說明理由的，該估價(jià)方 法的得分為零分。(4) 選用的估價(jià)方法沒有估價(jià)測算過程的，該估價(jià)方法的得分為零 分。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告最核心部分，分值最高，是估價(jià)結(jié)果的形成和判定部分，要求最高。要 認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的要求，容涉及到一般項(xiàng)目表和各估價(jià)方法表； 2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)選取要有來源；3、該選用的估價(jià)方法一定要選，理論應(yīng)選而未選的要說明理由； 4、分析要有說服力、測算要有公式、要有步驟和詳細(xì)過程。5、致函與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)方法取決于本子項(xiàng)。26*估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)結(jié)果確定方式恰當(dāng)、理由充分。2

42、(1) 各種估價(jià)方法測算結(jié)果權(quán)重確定不恰當(dāng)?shù)模?2 分。(2) 未說明權(quán)重確定理由或理由不充分的，扣 1 分。(3) 評(píng)估價(jià)值明顯偏高或偏低的，屬于不合格容。1、本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告最關(guān)注部分，分值雖不高，但估價(jià)結(jié)果關(guān)系到多方面利益，一定要細(xì)心，點(diǎn)評(píng)確定與表述方式一定符合評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求；2、估價(jià)方法測算結(jié)果權(quán)重的處理要得當(dāng)，如簡單算術(shù)平均的處理，如加權(quán)平均的處理；3、要使致函與結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果與本子項(xiàng)一致。至表述文字可適當(dāng)簡化。四、附件及外在質(zhì)量8分27* 附 件附件資料齊全、完整、真實(shí)。4(1) 基本資料包括：估價(jià)委托書復(fù)印件、估價(jià)對(duì)象位置圖、部狀況 照片、外部狀況照片、周圍環(huán)境照片、權(quán)屬證

43、明復(fù)印件、可比實(shí)例 位置圖和外觀照片 (比較法 ) 、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房 地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印 件。每缺少一項(xiàng)且未充分說明客觀原因，或每有一項(xiàng)出差錯(cuò)的，扣 1 分。(2) 估價(jià)對(duì)象部狀況、外部狀況、周圍環(huán)境照片難以反映估價(jià)對(duì)象 狀況的，扣 1 4 分。(3) 有重要專業(yè)幫助未附重要專業(yè)幫助者簽字的書面專業(yè)意見復(fù)印 件的，扣 1 分。點(diǎn)評(píng)1、附件容要符合評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，一般為10 項(xiàng)；2、附件名稱一般放在目錄之后；3、注意照片的標(biāo)注方法；4、抵押估價(jià)對(duì)附析的特殊要求。(1) 專業(yè)術(shù)語不規(guī)或前后表述不一致的，扣12 分。(2) 報(bào)告各部分之間描述相互

44、矛盾的，扣13 分。用語用詞規(guī)， 文字簡潔、通順、邏輯(3) 報(bào)告各部分之間出現(xiàn)不必要重復(fù)的，扣12 分。(4) 報(bào)告文字表述不通順、邏輯性不強(qiáng)、不夠客觀平實(shí)的，扣1 228外在質(zhì)量性強(qiáng) ，排版、裝訂4分。規(guī)整。(5) 存在病句、錯(cuò)別字、漏字、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)錯(cuò)誤的，扣12 分。(6) 序號(hào)使用不規(guī)或順序錯(cuò)誤的，扣12 分。(7) 排版不規(guī)整，裝訂質(zhì)量粗糙的，扣12 分。1、外在質(zhì)量是估價(jià)報(bào)告的形象，也要同樣搞好，要符合評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，共分三個(gè)方面；2、關(guān)于規(guī)用語，要執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)；點(diǎn)評(píng)3、文字上的容要多看幾遍，細(xì)心閱讀，注意文字的簡潔、通順和邏輯性；4、注意字型、字號(hào)、行距、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)(半角

45、與全角、括號(hào)后不要有標(biāo)點(diǎn)符號(hào))，注意報(bào)告中的表格形式；5、排版(不出斷行、每另起一段須空二字)、注意裝訂、封面樣式、顏色與質(zhì)地等合計(jì)100表 1-1比較法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問題及其扣分?jǐn)?shù)量可比實(shí)例不少于 3 個(gè)。2(1) 未說明可比實(shí)例的名稱、 位置，無可比實(shí)例外觀照片的，可要求每項(xiàng)扣 1 分。比真實(shí)性可比實(shí)例真實(shí)，價(jià)格涵清2(2) 可比實(shí)例價(jià)格涵說明不清的，扣12 分。1實(shí)晰。(3) 可比實(shí)例基本狀況描述不完整、 不清晰的， 扣 12 分。例信息完可比實(shí)例必要信息完備。2(4) 可比實(shí)例的區(qū)位狀況、成交日期等可比性不強(qiáng)的，扣選備性1 2 分。取可比性可比實(shí)例具有

46、可比性。2(5) 可比實(shí)例少于 3 個(gè)，或虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的，屬于不合格容。(1) 未說明交易情況的，扣 2 分。交易情況說明清晰，修正(2) 交易情況說明不清晰的，扣 0.5 1 分。交易情況2方法明確、方向正確、幅2(3) 修正方法不明確的，扣 0.51 分。修正度合理。(4) 修正方向不正確的，扣 2 分。(5) 修正幅度不合理的，扣 0.52 分。1、明確修正與調(diào)整的區(qū)別；點(diǎn)評(píng)2、明確評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求。3、過程調(diào)整的扣分可在一個(gè)修正和三個(gè)調(diào)整中進(jìn)行。(1) 成交日期表述模糊或未說明的，扣2 3 分。成交日期表述明確，調(diào)整(2) 調(diào)整方法不明確的，扣 0.51 分。市場狀況3方法明確、方向

47、正確、幅4(3) 調(diào)整方向、 幅度與市場背景分析不一致的， 扣 13 分。調(diào)整度合理。(4) 調(diào)整方向不正確的，扣 4 分。(5) 調(diào)整幅度不合理的，扣 0.54 分。點(diǎn)評(píng)1、明確評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求；2、注意三方面調(diào)整；3、以下區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益要求相同4區(qū)位狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素 說明清晰，權(quán)重合理，調(diào) 整方法明確、方向正確、 幅度合理。5(1) 缺少主要比較因素或比較因素針對(duì)性差的，扣 分。(2) 比較因素說明不清晰或未說明的，扣 0.5 (3) 比較因素權(quán)重不合理的，扣 0.5 3 分。(4) 調(diào)整方法不明確的，扣 12 分。(5) 調(diào)整方向不正確的，扣 5 分。(6) 調(diào)整幅度不合理的

48、，扣 0.55 分。0.5 33 分。(1) 缺少主要比較因素或比較因素針對(duì)性差的，扣0.5 3分。比較因素選擇恰當(dāng)，因素(2) 比較因素說明不清晰或未說明的，扣 0.5 3 分。實(shí)物狀況說明清晰，權(quán)重合理，調(diào)5調(diào)整整方法明確、方向正確、5(3) 比較因素權(quán)重不合理的，扣 0.5 3 分。(4) 調(diào)整方法不明確的，扣 12 分。幅度合理。(5) 調(diào)整方向不正確的，扣 5 分。(6) 調(diào)整幅度不合理的，扣 0.55 分。(1) 比較因素選擇不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的，扣13 分。比較因素選擇恰當(dāng)，因素(2) 比較因素說明不清晰或未說明的，扣13 分。權(quán)益狀況6調(diào)整說明清晰，調(diào)整方法明3(3) 調(diào)整方法不明確

49、的，扣 12 分。確、方向正確、 幅度合理。(4) 調(diào)整方向不正確的，扣 3 分。(5) 調(diào)整幅度不合理的，扣 0.53 分。(1) 無計(jì)算公式或無計(jì)算過程的，扣3 分。(2) 計(jì)算過程不清晰或不完整的，扣12 分。計(jì)算公式選用正確 ，計(jì)算公式選用和(3) 一般性計(jì)算錯(cuò)誤的，扣 13 分。7過程清晰、完整 ， 權(quán)重合3計(jì)算過程(4) 各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格的修正或調(diào)整幅度超出規(guī)規(guī)定未述理 ， 計(jì)算正確 。理由，或權(quán)重不合理的，扣 13 分。(5) 估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)虛構(gòu)、編造或嚴(yán)重錯(cuò)誤，計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤的，屬于不合格容。1、評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)有四方面要求；點(diǎn)評(píng) 2、防止出現(xiàn)二種不合格現(xiàn)象，切實(shí)認(rèn)真對(duì)待；3、以下收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等要求相同。小計(jì)30表 1-2收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問題及其扣分1收益期或持有期收益期收益期確定正確，依據(jù)充分。3(1) 收益期確定錯(cuò)誤的，扣 3 分。(2) 收