1、我國房地產市場社會問題及其解決途徑 我國房地產市場的繁榮與 發展 始于1998年的住房制度貨幣化改革，在銀行 金融 創新與國家金融政策的支持下，全國掀起了一場轟轟烈烈的“造城運動”。國內房價快速飆升，房地產市場利益越來越不平衡，國內房地產市場所聚積的風險不斷上升。如今房地產市場 問題 已不再僅僅是某個行業的問題，或者說不是一個純粹的 經濟 問題，而上升為國民普遍關心的 社會 問題。一、我國房地產市場存在的主要社會問題1.二元結構導致房地產市場畸形發展，房地產市場畸形發展加劇二元結構城市化是 中國 經濟向前發展過程中越不過的門檻，中國必須向一元社會轉變。據有關部門估算，未來20年內，我國城市化率

2、將達到60%左右，即將有4億5億人轉移到城市，而原本就居住在城市的4億多人的人均居住面積也將翻一番。因而，大部分房地產商據此推論我國房地產市場有巨大潛力。當然，從表面上看這種推斷非常有道理，但這需要一個前提條件，即每個進入城市的人都能買得起房子。要了解未來哪些人會在城市買房，可對城市和 農村 的各個階層進行 分析 。據統計，當前我國城市居民有家有業有錢的人基本上都有自己的住房，他們可能還會換房，買第二或第三套房，就這部分人而言，改善性購房和投資性購房將是主流和主體。另外還有一部分是剛剛被城市化的人，他們買房的目的很簡單，就是居住。我國要在未來的20年內達到60%左右的城市化水平，必然會有大量農

3、村勞動力轉移到城市。無論是高端進入的高校學子，還是因打工和失地進入城市的農民工，大部分都收入較低，即使經過積累購買力也很低，但他們對住房的需求卻非常強烈。我國的城市化其實是農民工的城市化，如果沒有4億多的農民轉移到城市，房地產業就不可能有大的發展，中國經濟也就不會有質的轉變。這部分人在城市中占有相當大的比重，并將成為城市居住者中的大多數，必須予以高度重視。然而，現實情況是，二元社會條件下的房地產市場將向兩極化方向發展。高端是城市投資性的房地產市場，這部分人收入高，購買力強，他們買房的目的不是住，而是投資增值，他們希望房價不斷上漲。而低端市場上多為剛被城市化的人，他們收入低，購買力弱，買房就是為

4、了居住。這些人希望房價穩定或在可能的情況下降低。但收入差距較大的現實讓很多低收入者只能望房生畏，二元社會結構不斷加劇。我國傳統的城鄉二元結構在當前城市化的進程中已經演化成新的雙重二元結構，即傳統城鄉二元結構與城市內部二元結構并列。從新型二元結構的角度看，當前老百姓之所以買不起房，既有房價非理性上漲的因素，也有收入太低的緣故。從長遠看，雙重二元結構的收入分配結構不僅制約著我國房地產市場的健康發展，還會引發社會不安定因素， 影響 社會和諧。隨著二元社會結構的不斷加劇，我國房地產價格也呈現出兩極化的發展趨勢。改變二元社會結構、改善收入分配兩極分化的格局將成為我國房地產市場健康發展的前提。2.宏觀調控

5、還未達到預期效果，影響整個社會經濟環境自2004年以來，我國開始陸陸續續地實行對房地產市場的調控，但效果不明顯，沒有真正實現宏觀調控的預期效果。房價由于對土地供給的控制仍有可能繼續升高，房地產商連續炒作控制輿論，房地產市場泡沫還有繼續發展蔓延的趨勢，影響房地產市場走勢的主導力量還在不斷增強，銀行貸款收縮效果不明顯。如果土地利用計劃和房屋拆遷計劃得以嚴格執行，供需差距進一步擴大，房價上漲仍可能持續。部分 企業 開發資金短缺，供應總量和供應速度下降，信貸收縮加大了開發商的融資成本和風險。從投資角度看，只要房地產投資收益率高于存款利率，資金就有可能流入房地產市場，房價就存在繼續上漲的理由。最近，在對

6、房地產市場實行宏觀調控的大背景下，我國房地產價格盡管有所回落，但局部地區仍在不斷上升。房地產市場秩序得到了一定程度的控制，但局部地區仍較為混亂。3.社會資源不能均衡共享我國房地產市場存在的社會問題不是單純的房價問題，而是社會公共資源如何公平共享的問題。那些靠近 政治 經濟中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務資源，而這些資源才是房產最核心的價值，并體現到了房價上。房產的價值取決于 自然 、 歷史 、社會等因素，房產的價值就是公共資源的價值，公共資源的價值應由社會共享，而不是由任何個人或機構獨享。要建立一種土地價值的社會共享機制，而這種機制要通過稅收來實現。必須強調的是，在這個稅收制度中

7、收和支是同等重要的，如果所征稅金被政府用來買了轎車，蓋了大樓，稅收同樣不能解決我國房地產行業中存在的各種問題。透過我國房地產市場的本質，我們可以發現建立土地價值的社會共享機制是唯一公平有效地解決當前我國房地產市場社會問題的方式。在物業稅改革問題上，完全可以采取小步快走的方式，首先在特定地區、特定面積、特定價格的房產上開征物業稅，之后在民眾中培養繳納物業稅的意識，最后再進一步優化細化方案并加以推廣。社會資源不能公平、均衡共享，導致各個城市房地產價格差距較大，進而產生“價格洼地”，吸引投資資金和消費資金向“洼地”積聚，無形中提升了“洼地”區域房地產的價格，并使之超過了本土居民的承受能力。二、解決我

8、國房地產市場社會問題的途徑1.通過 法律 手段保障房地產市場宏觀調控目標的實現最近幾年來，我國房地產業作為一個新興的產業，先在沿海城市后又在內地城市迅猛發展，但它還遠未成為我國國民經濟發展中重要的支柱產業。這表明在今后相當長的一段時期內，國家還需對房地產業采取扶持發展的策略，對房地產市場進行宏觀調控將是國家的一項長期任務。國家要從全局和長遠利益出發，確立房地產市場宏觀調控的目標以及實現這些目標的法律措施。通過法律手段來保證宏觀調控的實施，主要應在以下幾個方面加大監管力度：（1）對耕地占有面積的控制。我國正面臨著一場土地危機，而且這種危機還有可能因房地產開發的失控而加劇，因此必須處理好房地產開發

9、與耕地占用之間的矛盾。客觀地講，既要加快房地產業的發展，又要不占用耕地，這幾乎是辦不到的。現在的問題是要采取怎樣的措施把因房地產開發而占用的耕地控制在最小的限度內。這個限度的確定必須綜合考慮現有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長及其他建設可能占用的耕地面積等多種因素。必須把耕地的占用面積納入國民經濟和社會發展長遠規劃、五年計劃及年度計劃。同時，還要把耕地占用計劃納入指令性計劃的管理范圍，強化依法批地的法律意識，嚴格追究非法批地主持者的法律責任（我國土地管理法對批地的權限作了明確規定）。（2）把房地產開發控制在城市規劃許可范圍之內。編制城市規劃是城市規劃法賦予城市人民政府的一項重要職能

10、。按照該法的規定，城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。這表明房地產開發必須符合城市規劃的要求。在這里，與房地產開發緊密相關的，至少有以下兩個必須解決的問題：一是確保城市規劃本身的 科學 性。城市規劃的科學性是由一系列因素決定的，其中與房地產開發有關的是城市總體規劃中的城市性質、城市建設用地布局，城市詳細規劃中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標以及城市新區開發、舊區改造等因素。二是房地產開發必須符合城市規劃的要求。我國法律之所以賦予城市人民政府編制城市規劃的職權，其目的就是要通過規劃確定城市的規模和發展方向，實現城市經濟和社會協調發展的目標，因此，城市

11、規劃應當具備執行的效力。就房地產開發而言，是指城市規劃區內的土地利用、房屋建設工程的選址和布局都必須符合城市規劃的要求。（3）確定合理的地價和房價基準。地價和房價是房地產市場的核心問題，也是國家對房地產市場進行宏觀調控的重要經濟杠桿。過去我國普遍存在以下兩種情況：一是地價低，尤其是涉外地價更低，從而導致部分土地權益的喪失；二是房價過高，有些高得驚人，超過了一般購房者的承受能力。這兩種情況的存在都不利于房地產市場的健康發展，當務之急是要把作為經濟杠桿的房地產價格納入法制化的管理范圍。以法律法規的形式規定地價和房價確立的基礎與標準。通常認為地價是根據土地的位置、使用性質、容積率、級差收益、開發成本

12、和供求狀況等基本因素確定的。要強化房地產價格評估機構的責任意識。房地產價格合理與否直接關系到國家和地方、開發商和消費者的利益，必須嚴肅對待，應由政府定期公布宏觀指導價格。（4）控制房地產開發貸款總量。如果說我國的房地產開發曾經有過不適當膨脹的話，那么，其中一個重要原因就是不適當或混亂貸款的推動。房地產開發吸引大量資金流入房地產市場，亂拆借、亂集資、亂發放房地產貸款等現象也應運而生，甚至銀行也紛紛涉足房地產業。于是，大量資金壓在房地產上，該收回的不能收回，有的銀行甚至還出現了透支現象，這不僅引發了房地產市場的混亂，還引發了金融秩序的混亂。轉貼于 國家必須把各專業銀行發放房地產貸款的規模、發行債券

13、的額度等列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃，以便從總量上進行控制，銀行發放貸款不得超過計劃所確定的指標。同時，所有房地產開發貸款都必須以價值與貸款額相當的實物作為抵押或由具有擔保能力的第三人提供擔保，凡不能提供抵押或擔保的，一律不予貸款。為防止虛假抵押現象的發生，抵押物的真實性應提交公證，公證機關應對明顯的公證失誤或假公證承擔責任。加強對投資方向的引導。 目前 我國房地產開發的結構不盡合理，許多房屋不是房地產開發本應保證的與重點建設配套的開發項目和居民職工住宅，而是脫離國民一般消費水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、度假村甚至賽馬場、高爾夫球場等。今后，專業銀行對與重點建設配套的房地

14、產開發項目、職工住宅項目、舊城改造項目應優先予以貸款；對高檔消費建筑和占用大量土地的建筑項目，原則上不予貸款：而對占用耕地的高檔消費建筑堅決不予貸款。對已經到期而尚未返還本息的房地產開發貸款，要進行嚴肅認真的清理。現在不少房地產開發貸款不能收回，原因是多方面的，在清理中要區別對待，但對于那些因行賄受賄、濫用職權、玩忽職守而導致貸款本息不能收回的，一定要堅決查處。2.合理完善市場結構，從需求和供給兩個方面加大調控力度改革應以市場為取向，政策制定和 研究 的重點應放在房地產市場的需求和供給兩個方面。改革開放以來，我國在住宅建設方面取得了偉大成就，城鎮居民住房條件有了較大改善。然而，客觀地講，目前我

15、國總體居住水平還不高，住宅消費在家庭消費總支出中比重偏高，大多數普通百姓僅僅依靠自己的正常收入買不起房。（1）解決 問題 的關鍵還是在需求方面。在當前轉軌時期，應重點考慮市場的需求和百姓的實際消費偏好。市場 經濟 的本質要求任何決策都應從市場的需求出發。任何政策的制定如果背離了這個大方向，其實施成本和難度都將大大提高，最終導致政策結果與原定政策目標之間出現越來越大的偏差。既要效率優先，又要兼顧公平。我國目前推行的住房供應體系和經濟適用房等有關政策認為，我國城鎮居民的住房結構大致應為：5%10%左右是經濟適用房，10%15%左右是廉租屋，75%85%左右是純商品房，經濟適用房是解決城鎮居民住房問

16、題的核心和關鍵。無疑，這一政策的出臺在很大程度上是因為房價過高，居民承受能力不足。然而房價過高，居民承受能力不足的個中原因非常復雜，遠非單純通過貼補地價、限制開發商利潤率等簡單的經濟適用房政策就可以解決的。事實上，消費者需要哪類住房，是他們根據自己的收入和偏好決定并最終在市場交易中實現的。經濟適用房在我國房地產市場建設、住房制度改革中的地位應該是過渡性的，是權宜之計。希望將這一觀念融入政策制定中，加快我國房地產市場建設的進程。然而經濟適用房的作用也不容忽視，它可以有效解決低收入者的住房問題，對緩解城市二元結構問題具有較大作用，有利于和諧 社會 建設。（2）加強供給在宏觀調控中的作用不可忽視。2

17、007年3月12日，國務院召開會議聽取北京市房地產市場調控情況的匯報，曾培炎副總理在講話中指出，要繼續貫徹國務院2005年26號文件和2006年37號文件部署，進一步落實調控措施，完善配套政策，加強和改善房地產市場調控：一是加大住房供應力度；二是努力調控住房需求；三是著力解決低收入家庭住房問題：四是繼續規范房地產市場秩序。當前房地產市場調控主要包括住房保障、規范市場、節地節能等幾個方面，但調整結構、供求平衡仍然是國家宏觀調控的重點。由于當前樓市需求依然十分旺盛，而供給卻受到了土地等資源的硬約束，所以調控的第一任務就是樓市結構的供求平衡。在資源總量有限的情況下，政府應積極主動地調整結構，優先滿足

18、一些自住性需求，有限滿足困難群體的住房需求，限制奢侈性需求，這是符合當前事態 發展 變化和社會整體預期要求的。目前房地產市場結構已初步出現了一些調整態勢，新建商品房項目里中小戶型、中低價格住房比重正在逐步提高。堅定不移地貫徹調整住房結構的宏觀政策，實現供應結構的逐步優化，從長遠來看有利于住房資源配置向中低收入群體傾斜，對平衡房價等也具有較大的作用。3.市場的培育需要制度創新以 科學 發展觀為導向的房地產經濟基本制度演繹軌跡，既是宏觀經濟轉型的需要，也是促進我國房地產經濟增長與發展，提升其運作績效的需要。所以，以科學發展觀為導向的制度變遷是優化房地產市場資源配置的必然選擇。房地產業的穩健發展離不

19、開制度的激勵與約束。與房地產業運作相關的制度是一個有機體系，為了優化房地產市場資源配置，提升房地產業運作績效，必須以科學發展觀為導向，實現房地產經濟基本制度的變遷。（1）進一步建立和完善房地產市場交易制度。土地 自然 屬性的有限性導致了土地經濟屬性的稀缺性，加之土地位置的固定性以及城市人口的急劇膨脹，城市土地所承受的壓力不斷增大。而目前各級地方政府受眼前利益驅動，沒有在土地進入市場之前處理好規劃研究與土地批租之間的關系，往往先批租后規劃或規劃“管不住”批租，最終導致濫開發。另外，房地產交易市場還存在部分非法的隱形交易，嚴重擾亂和破壞了房地產市場的秩序。因此，必須以科學發展觀為導向，通過有效的制

20、度安排規范和調節房地產市場交易者之間的經濟關系。（2）進一步改革和完善住房分配制度以及房地產 金融 保險制度。目前我國房地產經濟運行中存在的諸如生產領域資金短缺、流通領域阻塞不暢、消費領域有效需求不足等問題，主要是房地產經濟制度尤其是住房分配雙軌制的存在、房地產金融與保險制度不配套、房地產稅費制度不合理等制度性根源所導致的。原有住房福利分配制度沒有退出，住房分配貨幣化制度進程緩慢；商品房消費抵押貸款規模小，種類少，金融保險制度創新不夠；住房公積金制度的運作還存在若干問題，法制化進程較為緩慢：房地產證券化因涉及房地產開發、消費的方方面面，其實施條件目前還不夠成熟。因此，盡管目前我國房地產經濟尤其是住宅業的發展具