1、東 鼎 商 城 項(xiàng) 目 銷 講 辭常規(guī)銷講類1、 客戶到訪進(jìn)行常規(guī)接待2、 區(qū)域介紹：規(guī)劃鳥瞰圖（沙盤）。東鼎商城位于漣水城東漣南羊路北側(cè)，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，距離城市市中心干道安東僅1公里，而且這里人流量大，配套業(yè)態(tài)齊全，項(xiàng)目周邊道路四通八達(dá)，既有已建成的鹽阜路、東鼎一路、208省道等，又緊靠城市主干道之一的漣南羊路，和在建的淮河?xùn)|路，為項(xiàng)目商業(yè)的配套交通提供了極其便利的條件。加上周邊文博苑、澤惠園、龍?jiān)磭H、東方紅府、金地國際花園等小區(qū)所帶來的穩(wěn)定人氣，這片區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展在漣水城東有著絕對(duì)的潛力和優(yōu)勢(shì)，這里將成為漣水城東商業(yè)最為繁華的地帶，因此這在整個(gè)漣水的商業(yè)發(fā)展中占著舉足輕重的地位。

2、在不遠(yuǎn)的將來，這里應(yīng)該成為漣水商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿，交通便利，商業(yè)配套齊全，客源充足，真正實(shí)現(xiàn)目前人人崇尚的“黃金旺鋪、門面至上”的經(jīng)濟(jì)生活理念。各位請(qǐng)看，這里就是，（指示）東鼎商城項(xiàng)目的沿街主入口，沿漣南羊路向西不到1公里就是咱們漣水城區(qū)中心主干道安東路了，也就是以到蘇果超市十字商業(yè)地帶為終點(diǎn)計(jì)算。3、區(qū)域文化談資漣水人經(jīng)濟(jì)生活理念住宅夠住就好，商鋪（門面）多多益善。投資商鋪，有穩(wěn)定收入，坐在家里收錢，想做事就做事，不想做事可以享福。（根據(jù)漣水人的生活習(xí)慣及區(qū)域文化向客戶宣導(dǎo)地方經(jīng)濟(jì)認(rèn)知）4、東鼎商城項(xiàng)目概述4.1、商業(yè)部分共由四大部分組成，東鼎一期建材家居廣場(chǎng)、東鼎小鎮(zhèn)、東鼎精品城、東鼎大廈（商務(wù)

3、中心），具體位置銷講按沙盤介紹。4.2、家居廣場(chǎng)為上、下兩層獨(dú)立商鋪，上、下分開銷售，分開經(jīng)營。周邊（局部三層，為二層聯(lián)合使用及二、三層連續(xù)），主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為品牌建材家居，目前如東鵬、浪鯨、雙虎、中宇、尚品宅配、志邦、揚(yáng)子、美心、玉蘭、雷士等等品牌都經(jīng)營得非常好。純框架結(jié)構(gòu)，可以幾間、十幾間連買、連租。4.3、二層層高3.6米，且由寬2.5米的連廊連通；一層層高均為5.9米，可以根據(jù)用戶需要設(shè)計(jì)樓板隔層，由一層變?yōu)閮蓪樱@樣增加了使用面積和使用效率，相當(dāng)于用一層的價(jià)格買了兩層的商鋪。4.4、東鼎小鎮(zhèn)由鞋城、家紡、數(shù)碼、家飾品、廚衛(wèi)電器、餐飲、休閑、娛樂及一期延伸的陶瓷衛(wèi)浴等業(yè)態(tài)組成，旨在滿足中

4、、高檔消費(fèi)群體消費(fèi)需求。并且是由英倫風(fēng)格的商用聯(lián)排組成，分別有獨(dú)立一層、一拖二、一拖三、獨(dú)四層四種形態(tài)，總價(jià)60萬左右起。 4.4、 東鼎商城運(yùn)用目前商業(yè)地產(chǎn)中最先進(jìn)的理念和管理模式對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的商業(yè)管理。可以概括為“六統(tǒng)一”統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一價(jià)格、統(tǒng)一招商（政策）、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理。（以下為解釋，根據(jù)不同客戶的問題靈活應(yīng)答。統(tǒng)一規(guī)劃就是根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)的狀態(tài)，對(duì)東鼎商城的業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和布局；統(tǒng)一形象就是對(duì)整個(gè)東鼎商城的公共部分要求形象統(tǒng)一，比如商鋪門牌的尺寸規(guī)格、不同業(yè)態(tài)區(qū)域的視覺形象等；統(tǒng)一價(jià)格主要是租賃價(jià)格體系的統(tǒng)一；統(tǒng)一招商是根據(jù)不同業(yè)態(tài)有計(jì)劃、有目的對(duì)招商政策和招商策略

5、進(jìn)行統(tǒng)一實(shí)施的過程；統(tǒng)一推廣主要是為了培養(yǎng)商業(yè)氛圍，使整個(gè)東鼎商城充滿活力和朝氣（通俗地講就是讓東鼎商城人氣旺起來），由東鼎商城商管公司按照既定的營銷策略進(jìn)行有計(jì)劃的統(tǒng)一宣傳推廣，如團(tuán)購?fù)茝V、推廣活動(dòng)、商業(yè)區(qū)域的輻射公關(guān)等；統(tǒng)一管理是由東鼎成立商業(yè)管理公司，對(duì)整個(gè)東鼎商城進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營和管理，比方說品牌的管理、物業(yè)的管理、經(jīng)營規(guī)范的要求等。4.5、具體價(jià)格：詳見價(jià)格表。4.6、在交付使用時(shí)，所有公共部分的裝修及道路、綠化各項(xiàng)配套設(shè)施全部完工，商鋪內(nèi)毛坯交付。銀行按揭，目前國家調(diào)控政策沒有包含商業(yè)用房，不管您購買一間或幾間均可以貸款，首付50%，如果所貸款出現(xiàn)萬元以下的數(shù)額需交納，因?yàn)橘J款只貸萬

6、元整，具體貸款的辦理過程，我們會(huì)協(xié)助您辦理。4.7、東鼎商城水電等配套設(shè)施一應(yīng)齊全，盡數(shù)通用到位，免除您的后顧之憂。4.8、（答問數(shù)據(jù)）4.8.1、如何保障7.5%的租金收益，開發(fā)商跑了怎么辦：首先，我們運(yùn)用“先商業(yè)，后地產(chǎn)”理念操作項(xiàng)目，并嚴(yán)格執(zhí)行，之所以先做商業(yè)就是為了確保項(xiàng)目成功、保證業(yè)主穩(wěn)定的租金收益。如果商鋪都空著，我們保證多少個(gè)點(diǎn)的租金都是空話，但東鼎商城一期招商已滿、二期小鎮(zhèn)招商形勢(shì)與一期無異，整體招商情況非常好，有人租，就必然有租金產(chǎn)生，因此，7.5%的租金收益是經(jīng)得住現(xiàn)實(shí)驗(yàn)證的。其次，此模式已出臺(tái)近一年，期間銷售商鋪數(shù)百間，業(yè)主數(shù)百人，一直穩(wěn)定收租，每次重大活動(dòng)我們的業(yè)主也都

7、會(huì)受邀回來看看東鼎，看看自己曾投資的商鋪是否經(jīng)營良好，東鼎商城不怕客戶的質(zhì)疑，更不擔(dān)心老業(yè)主的滿意度！最后，東鼎商城最終將有25%的物業(yè)不對(duì)外出售，如四期東鼎大廈。但實(shí)際上東鼎商城銷售、招商情況一直很好，商戶賺錢、業(yè)主收租穩(wěn)定、開發(fā)商也賺錢，三方共贏。試問如此好的局面，開發(fā)商怎么會(huì)自己砸自己的腳？如果他跑了，留下這么多房子不要了么？雖然還有一部分沒有售出，但都已招商圓滿，每年的租金收益，也是開發(fā)商的一大筆收入，誰會(huì)放著長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益不要跑路呢？項(xiàng)目差也就罷了，關(guān)鍵是東鼎商城整體運(yùn)營狀況十分好！因此，您提出的問題是不需要擔(dān)心的。4.8.2、好位置都沒有了：首先，我們要看什么樣的位置才算好位置能賺

8、錢的都是好位置。東鼎商城運(yùn)用六統(tǒng)一商業(yè)管理模式，街區(qū)、業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃，分區(qū)域主打經(jīng)營，這種化整為零的做法可以很好的保護(hù)各業(yè)態(tài)商戶的日?qǐng)鼋?jīng)營。商戶的經(jīng)營得到了保障、收入也就得到了保障、業(yè)主的租金收益自然穩(wěn)穩(wěn)的拿，這是連鎖反應(yīng)。因此，作為投資商鋪的您來說，您所購商鋪的是否實(shí)現(xiàn)其使用功能才是衡量投資與否的標(biāo)準(zhǔn)。只要整體商業(yè)氛圍良好，那么其內(nèi)部的所有商鋪就都是值得投資的。其次，商鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)，具有長(zhǎng)期固定的特性，所以我們要看的不僅是它目前的良莠狀況，更要用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來分析其未來可能出現(xiàn)的狀況。從規(guī)劃、配套、交通等方面分析其現(xiàn)階段和未來可能產(chǎn)生的價(jià)值變化，有些商鋪目前看起來可能位置什么的不太好，但其周邊既

9、定的規(guī)劃將決定其未來升值的可能（如小鎮(zhèn)北邊的商鋪，在未來淮河?xùn)|路通車、三期四期建成、縣醫(yī)院投入使用、東方紅府交付后必然會(huì)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的大幅度提升）。從投資角度來分析，考量商鋪的性價(jià)比，分析現(xiàn)在與未來的價(jià)值變化的可能與空間才能幫助我們做出更好的投資選擇。（之后向客戶推薦你想推售的商鋪，以這些分析作為前期洗腦鋪墊，顯示出你的專業(yè)，讓客戶相信的專業(yè)分析，并接受的推售建議）4.8.3、與其它項(xiàng)目比較“這里我簡(jiǎn)要列出幾個(gè)方面，重點(diǎn)解釋一個(gè)致命差異，不懂的相互詢問，在不懂問我”產(chǎn)權(quán)形式不同：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)與分割產(chǎn)權(quán)的區(qū)別產(chǎn)品類型不同：商鋪與門面的區(qū)別，商鋪存在與商業(yè)集中圈，受整體商業(yè)氛圍影響；門面獨(dú)立存在，獨(dú)立操

10、作，分布零散，好壞完全看位置。管理模式不同：六統(tǒng)一商業(yè)管理模式，7.%租金收益模式，將商鋪價(jià)值最大化。重點(diǎn)：商鋪銷售模式一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的銷售模式是每年按照固定的租金收益，3或5年從總房款中一次性扣除，其實(shí)這是一個(gè)將投資風(fēng)險(xiǎn)巧妙地分?jǐn)偨o開發(fā)商和投資人共同承擔(dān)的一種模式。這是出于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)初期，開發(fā)商對(duì)未來商業(yè)氛圍是否能夠形成、商業(yè)發(fā)展能否順利的一種不確定。例：某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪，按照8%一年的租金，前5年一次性從總房?jī)r(jià)扣除。假如100萬的商鋪，前五年租金58%=40%，一次性從總房?jī)r(jià)扣除，也就是說，買這間100萬的商鋪，實(shí)際只要支付60萬。表面上看起來很劃算。但是

11、，一來你所購買的這間商鋪可能還沒租出去，且很可能長(zhǎng)期都租不出，實(shí)際租金收益沒有來源；二來五年后開發(fā)商銷售完成，商業(yè)氛圍仍未形成，開發(fā)商對(duì)商業(yè)經(jīng)營管理責(zé)任轉(zhuǎn)移給商業(yè)管理公司或物業(yè)公司后與項(xiàng)目脫離干系，這將嚴(yán)重阻礙項(xiàng)目整體商業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。最后業(yè)主收不到租金，還要承擔(dān)銀行貸款利息！東鼎商城商鋪采取“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的運(yùn)營理念，重抓商業(yè)發(fā)展，一期招商100%，二期招商同樣火爆，確保了項(xiàng)目商業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營。租金收益來源穩(wěn)定，投資人風(fēng)險(xiǎn)大大降低。同時(shí)，保底十年，年租金收益7.5%起，且租金按月收取，毫無還貸壓力。十年后貸款結(jié)束，您若想續(xù)簽托管協(xié)議仍可續(xù)簽。期間，租金每3年由開發(fā)商、商戶、業(yè)主共同商議合理增長(zhǎng)

12、一次。若十年內(nèi)實(shí)際租金超過7.5%，那么超出部分，全額歸產(chǎn)權(quán)人所有。商業(yè)發(fā)展有保障，商鋪增值空間大、投資風(fēng)險(xiǎn)低、租金收益穩(wěn)而快。4.8.4、客源基礎(chǔ)東鼎商城區(qū)域長(zhǎng)期活動(dòng)的固定商戶極其員工目前就有1000多人，三期、四期建成后，預(yù)計(jì)東鼎商城商戶及員工就有3-5千人，本身就是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體。其次東鼎佳園、澤惠園、金澤園、文博院、華源國際、龍?jiān)磭H、金地國際花園、東方紅府等均在項(xiàng)目地周邊平均距離不超過0.5公里，其中數(shù)個(gè)小區(qū)與項(xiàng)目毗鄰。此外項(xiàng)目地東邊的待開發(fā)地塊，極可能建成規(guī)模較大的住宅區(qū)。從周邊這些高入住率小區(qū)可以分析出，項(xiàng)目未來的客源基礎(chǔ)是龐大的。4.8.4、商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)介紹：除建材家居外，城

13、東區(qū)域內(nèi)還包括小超市、美容美發(fā)、汽修、娛樂、餐飲等。核心地段-項(xiàng)目選址城東商業(yè)繁華地段中心-緊靠漣南羊路，距離城市中心僅1公里，絕版地段享受更大升值潛力成熟配套-超市、菜市場(chǎng)、縣醫(yī)院、美食街、公交等，成就5分鐘黃金商業(yè)圈信譽(yù)保證-本地開發(fā)商-實(shí)力巨獻(xiàn)，建筑過程精品化、專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，放心購鋪首選東鼎項(xiàng)目亮點(diǎn)-大體量純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，北歐獨(dú)特建筑風(fēng)格，大開間、大尺度、經(jīng)濟(jì)生活不可或缺。想了解多大面積的？我可以根據(jù)你的需求給你做一個(gè)詳細(xì)的介紹，同時(shí)可以帶您到工地現(xiàn)場(chǎng)去了解一下房屋情況。推薦房源計(jì)算價(jià)格（了解客戶的可承受能力，需求面積和喜好后，回售樓處再給客戶推薦房源。）XXX剛才給您介紹的這套鋪?zhàn)樱瑤?/p>

14、您算下價(jià)格吧？這套房子的位置和面積應(yīng)該都是最適合您的了，面積XXX，便于XXX分割，適合經(jīng)營XXX，視野開闊，要是擁有這樣的鋪?zhàn)樱嘈盼磥淼纳庖矔?huì)蒸蒸日上的。昨天我同事有個(gè)客戶也很中意這一套，說明天一早讓公司人過來定，他昨天想我們給保留呢，但我們公司一直都是誰先交錢是誰的，不給任何人保留房子，我們對(duì)任何一位顧客都施行統(tǒng)一的政策。您還覺得這房子有什么問題沒？要是沒有的話，就建議您今天就定下來，合適自己的東西一般都是碰到的，刻意去買反而不一定能買到了。（計(jì)算價(jià)格、詢問房源）5、與客戶進(jìn)行進(jìn)一步溝通：為客戶提供全面、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)介紹，為客戶分析各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大致情況，在體現(xiàn)置業(yè)顧問專業(yè)的同

15、時(shí)，將建立起客戶對(duì)置業(yè)顧問的信任感。以東鼎商城為例看商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)是近二、三年來伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展而催生的產(chǎn)物，目前呈現(xiàn)日益加速發(fā)展的趨勢(shì)。之所以開發(fā)商如此熱衷開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一方面出于提升房地產(chǎn)開發(fā)效益的考慮；另一方面是增加居住或商務(wù)環(huán)境價(jià)值的考慮。此外，投資經(jīng)營性地產(chǎn)的需求也表現(xiàn)得日益強(qiáng)烈。前兩種原因形成商業(yè)地產(chǎn)的供給關(guān)系，后一種原因引發(fā)市場(chǎng)需求原因。今天我們以漣水東鼎一期建材家居廣場(chǎng)為例，來分析其如何規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)存在。5.1、開發(fā)規(guī)模過量？現(xiàn)代化城市主要由工、商業(yè)構(gòu)成，農(nóng)業(yè)由于其發(fā)展的特殊性，主要分布于市郊或農(nóng)村。一座城市的工業(yè)和商業(yè)發(fā)展需以這座城市的規(guī)模

16、和人口為基礎(chǔ)。如果商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模未慮及城市容量，過度開發(fā)，造成開發(fā)規(guī)模過量，此時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的存活風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)擴(kuò)大。東鼎一期建材家居廣場(chǎng)位于漣水城東繁華地段，距離漣水城區(qū)中心主干道僅一公里。且目前漣水城區(qū)“六統(tǒng)一”經(jīng)營管理的大體量正規(guī)建材家居市場(chǎng)僅東鼎一家。在一座城市人口達(dá)22萬，農(nóng)村人口達(dá)100萬的城市，開發(fā)建設(shè)一座占地100畝的建材家居廣場(chǎng)。無論在開發(fā)規(guī)模，還是市場(chǎng)定位方面，東鼎商城項(xiàng)目都做得恰到好處，通過我們?cè)敿?xì)的前期市場(chǎng)調(diào)研分析，不僅將自身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)化整為零。同時(shí)，也大大降低了購房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。5.2、建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營需要？這點(diǎn)其實(shí)很好理解，例如一個(gè)開放式建筑風(fēng)格的市場(chǎng)，自然不適

17、合開商場(chǎng)；一個(gè)封閉式商城，也不可能用作菜市場(chǎng)。東鼎一期建材家居廣場(chǎng)在建設(shè)結(jié)構(gòu)方面，經(jīng)過嚴(yán)格考究，市場(chǎng)建筑以框架結(jié)構(gòu)為主，可分可合，一層層高5.9m，二層通體以回廊聯(lián)系。此外，配以寬闊平整的場(chǎng)內(nèi)及場(chǎng)周邊道路、電動(dòng)貨梯、物流、活動(dòng)宣傳廣場(chǎng)等設(shè)施，其建設(shè)結(jié)構(gòu)是完全依照一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)建材家居市場(chǎng)而設(shè)計(jì)的。東鼎一期建材家居廣場(chǎng)不僅建筑風(fēng)格獨(dú)特、優(yōu)美，且它的建設(shè)結(jié)構(gòu)完全符合市場(chǎng)未來的經(jīng)營需要。因此，這方面的風(fēng)險(xiǎn)亦是不存在的。5.3、投資或商業(yè)經(jīng)營者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在增強(qiáng)？東鼎一期建材家居廣場(chǎng)以經(jīng)營家裝建材類行業(yè)為主，目前招商率100%。多數(shù)商戶來自漣水曾經(jīng)缺乏管理和創(chuàng)新的老舊市場(chǎng)，此類商戶已經(jīng)營數(shù)年，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，且

18、品牌也越做越大。但是曾經(jīng)的老舊的低端市場(chǎng)已不能滿足商戶的經(jīng)營需要，所以紛紛棄舊迎新，進(jìn)駐東鼎一期建材家居廣場(chǎng)。中高端建材家居市場(chǎng)已是漣水城市發(fā)展中必不可少的組成部分，東鼎一期建材家居廣場(chǎng)的唯一性和優(yōu)越性決定其內(nèi)部商戶在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。因此，東鼎一期建材家居廣場(chǎng)的投資或場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)得到了良好的控制，在相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的前提下不斷擴(kuò)大自己的經(jīng)營實(shí)力，同時(shí)也在增強(qiáng)東鼎一期建材家居廣場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。5.4、經(jīng)營方式缺乏創(chuàng)意，流于俗套？所謂“六統(tǒng)一”管理模式，即統(tǒng)一規(guī)劃、形象、價(jià)格、招商、推廣、管理。由于新管理模式的貫徹落實(shí)，使得東鼎一期建材家居廣場(chǎng)的商戶能夠齊心協(xié)力，積極配合東鼎商管公司成功舉

19、辦一系列促銷活動(dòng)。且東鼎商管方能夠集思廣益，積極采納場(chǎng)內(nèi)商戶們的營銷創(chuàng)意，并加以結(jié)合，不斷出臺(tái)各種新穎的營銷方案。因此，在“商業(yè)地產(chǎn)”中，極為重要的商業(yè)部分能夠得到保障，只要商業(yè)氛圍能夠迅速且相對(duì)完美的形成，那么地產(chǎn)與投資的最終成功就只是時(shí)間問題了。5.5、項(xiàng)目周邊人氣偏低，商業(yè)投資過程緩慢？東鼎一期建材家居廣場(chǎng)位于漣水城東繁華地段，周圍遍布小區(qū)，距離漣水新人民醫(yī)院和漣水城市中心干道不到1公里。因此，項(xiàng)目地段佳，周邊人氣較旺，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)與投資氛圍的形成具有極大的幫助。大大降低了由人氣高低帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述，東鼎一期建材家居廣場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避上幾乎做到了“萬無一失”。 加之東

20、鼎一期建材市場(chǎng)開業(yè)活動(dòng)的成功舉辦，大大提升了東鼎一期建材家居廣場(chǎng)項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。 一個(gè)成熟且成功市場(chǎng)的誕生不僅依靠項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的不懈努力，更需要無數(shù)向您一樣懂得商業(yè)地產(chǎn)的客戶的信任與投資。6、銷講方式及技巧6.1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比介紹6.1.1、相比東鼎商城，軍民家居建材市場(chǎng)無法統(tǒng)一規(guī)劃與管理，運(yùn)營模式的不完善對(duì)于建材家居廣場(chǎng)的后期競(jìng)爭(zhēng)力將存在一定的弊端。6.1.2、東鼎商城的崛起將吸引大批商戶及客戶源，對(duì)軍民原本的市場(chǎng)占有量造成一定的沖擊。6.1.3、漣水現(xiàn)存同類市場(chǎng)無長(zhǎng)期計(jì)劃的宣傳方案，原有宣傳模式過于老舊，不利于新生客源的開發(fā)與鞏固。6.1.4、東鼎商城吸引眾多大品牌商戶進(jìn)駐，極大地

21、提升了自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。6.2、市場(chǎng)零培育期理念灌輸6.2.1、采用產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離的模式，對(duì)投資者來講使投資進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，旱澇保收，投資回報(bào)率為每年7.5%，每月以現(xiàn)金形式返還，租金回報(bào)足以還貸。市場(chǎng)租金回報(bào)遠(yuǎn)大于銀行利息，再加上商鋪本身的升值，本項(xiàng)目投資回報(bào)收益應(yīng)遠(yuǎn)大于漣水同類項(xiàng)目。6.2.2、商管公司及運(yùn)營公司，全力輔助建材家居廣場(chǎng)的進(jìn)駐商戶進(jìn)行各類促銷、推廣活動(dòng)。6.2.3、商管公司和運(yùn)營公司不斷地在為進(jìn)駐商戶建立發(fā)展平臺(tái)，極大地降低了進(jìn)駐商戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。6.2.4、運(yùn)營公司的大力支持、商戶拓展平臺(tái)的開辟與穩(wěn)定、專業(yè)化的商業(yè)管理等，對(duì)經(jīng)營者來講使經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大大降低，統(tǒng)一的推廣和管理，

22、會(huì)保證東鼎商城的人氣足夠旺。這些決定了東鼎商城必將以零培育期的火爆狀態(tài)屹立于漣水城東。專業(yè)解答類地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系1.1、房地產(chǎn)的概念及分類房地產(chǎn)概念：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。 根據(jù)房屋用途分類1、 居住用途的房屋。 住宅地產(chǎn)2、 工業(yè)用途的房屋。 工業(yè)地產(chǎn)3、 商業(yè)用途的房屋。 商業(yè)地產(chǎn)4、 文體娛樂

23、設(shè)施。 旅游及其它類型地產(chǎn)5、 政府和公用設(shè)施。 6、 多功能建筑（綜合樓宇，又叫城市綜合體）。1.2、商業(yè)地產(chǎn)概念顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。1.3、商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)收益性強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)收益由商業(yè)租金收益、物業(yè)升值變現(xiàn)收益、現(xiàn)金流產(chǎn)生和使用等多種收

24、益，同時(shí)隨著商業(yè)經(jīng)營的開展還會(huì)產(chǎn)生遞延的附加值。經(jīng)營方式多樣性商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方式以租賃為主，也有租售結(jié)合。回收期較長(zhǎng)根據(jù)目前地價(jià)及收益來看，商業(yè)地產(chǎn)回收期一般在10年左右，國際上比較成熟的商業(yè)項(xiàng)目大約需要近20年的回收期。可以看出，東鼎商城的7.5%租金回報(bào)，總體來說是比較高且穩(wěn)定的，優(yōu)于國際一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。經(jīng)營內(nèi)容多如大型購物中心，除購物外，現(xiàn)都已將餐飲、娛樂、休閑、金融服務(wù)的多種功能融為一體。經(jīng)營管理要求高商業(yè)地產(chǎn)由于經(jīng)營方式多，經(jīng)營內(nèi)容多變，因此需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，對(duì)服務(wù)、促銷、整合營銷等要求都比較高，都要求系統(tǒng)地、有計(jì)劃地持續(xù)運(yùn)營。東鼎商城擁有專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)施“六統(tǒng)一”管理辦

25、法。可確保一個(gè)成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)范化管理。區(qū)域影響大好的商業(yè)設(shè)施，他的外部性和集聚效應(yīng)對(duì)于一個(gè)城市和對(duì)于一個(gè)區(qū)域都會(huì)帶來非常大的影響，從某種角度講商業(yè)項(xiàng)目也是政府的公共平臺(tái)，對(duì)市政、交通、市民生活方式甚至對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)都會(huì)有很大影響。2、先商業(yè)后地產(chǎn)的理念2.1、商業(yè)與地產(chǎn)之間的組合形成一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其初期價(jià)值主要體現(xiàn)在商業(yè)發(fā)展層面。如果一個(gè)市場(chǎng)沒有良好的商業(yè)氛圍，那么這個(gè)市場(chǎng)的鋪?zhàn)泳蜔o法體現(xiàn)其自身價(jià)值。沒有商業(yè)價(jià)值的存在，就沒有地產(chǎn)價(jià)值的存在。因此，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開發(fā)過程中，必須秉持“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的理念。2.2、商業(yè)地產(chǎn)功能定位簡(jiǎn)單的說，定位就是決定一個(gè)項(xiàng)目要做成什么樣的？賣

26、給誰？誰來使用？嚴(yán)格地說，項(xiàng)目地位就是通過市場(chǎng)調(diào)查研究，確定項(xiàng)目所面向的市場(chǎng)范圍，并圍繞這一市場(chǎng)而將項(xiàng)目的功能、形象做特別有針對(duì)性的規(guī)定。東鼎商城項(xiàng)目的定位工作正是嚴(yán)格圍繞漣水商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果而進(jìn)行的。我們秉持“市場(chǎng)圍繞市場(chǎng)轉(zhuǎn)”的原則，在項(xiàng)目初期，圍繞漣水整體商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研設(shè)計(jì)出可行、可靠的項(xiàng)目功能定位；這樣，到項(xiàng)目后期，漣水整體市場(chǎng)才會(huì)圍繞東鼎商城項(xiàng)目產(chǎn)生如租賃、消費(fèi)、投資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這是一個(gè)互動(dòng)的過程，也是決定一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成敗基礎(chǔ)。2.3、商業(yè)地產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)換即投資人在購買商鋪產(chǎn)權(quán)后，為了自身利益及項(xiàng)目整體長(zhǎng)期且良好的商業(yè)發(fā)展，將商鋪使用權(quán)委托給發(fā)展商。發(fā)展商通過統(tǒng)一、集中商鋪使用權(quán)來具體實(shí)施“六統(tǒng)一”管理。2.4、商業(yè)統(tǒng)一的依據(jù)A、項(xiàng)目定位 B、業(yè)態(tài)定位 C、細(xì)分業(yè)態(tài)比例分析 D、市場(chǎng)品牌占有率比例及分析項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位是一切的根本，項(xiàng)目定位后，東鼎商城招商專員將以漣水整體商業(yè)市場(chǎng)為本，進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)研，數(shù)據(jù)搜集后我們將對(duì)其進(jìn)行有效、系統(tǒng)的分析。規(guī)劃出東鼎商城的各品牌、業(yè)態(tài)占比，而后進(jìn)行合理區(qū)域劃分。