1、最高院關于房屋租賃合同糾紛的司法解釋問題一：第一種情況：出租人知道承租人擅自轉租，未予制止的視為同意轉租。第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租， 但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件， 人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。【解讀】合同法第 224 條規(guī)定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。 為督促出租人及時行使合同解除權， 維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租， 但在 6 個月內未提出異議的， 推定為出租人同意轉租。 該 6 個月期限的性質為除斥期間，不適用訴

2、訟時效關于中斷與中止、延長的規(guī)定。承租人未經出租人同意的轉租行為， 在效力上屬無效行為， 出租人既可起訴要求確認轉租合同無效， 亦可行使合同解除權。 出租人解除合同后，承租人喪失租賃權， 轉租合同也因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止， 善意的次承租人 （訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租） 可以要求承租人賠償損失 。為保護次承租人的利益， 承租人拖欠租金違約的， 次承租人可以代付租金、違約金來阻止出租人的解除權。第十七條 因承租人拖欠租金， 出租人請求解除合同時， 次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外

3、。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額， 可以折抵租金或者向承租人追償。合同法第 227 條規(guī)定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時， 次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時， 轉租期限超過承租人剩余租賃期限的， 人民法院應當認定 超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。【解讀】適用本條應注意如下幾個問題：（1）群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出租給多個承租人，他主群租一

4、般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條的轉租行為。（2）再轉租、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規(guī)定。承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建危及房屋安全出租人受到損害時， 出租人即業(yè)主有權解除合同，并隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制，法律依據(jù)：租賃合同司法解釋 第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建， 在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的， 人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。合同法第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物， 致使租賃物受到損失的， 出租人可以解除合

5、同并要求賠償損失。問題二相鄰關系 民法通則第 83 條規(guī)定： “不動產 的相鄰各方 ，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系，給鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。 ” 物權法 第七章規(guī)定：第七章相鄰關系第八十四條不動產的 相鄰權 利人應當按照有利生產、方便生生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。相鄰關系第八十五條 法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。第八十六條不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用， 應當在不動產

6、的相鄰權利人之間合理分配。 對自然流水的排放， 應當尊重自然流向。第八十七條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。第八十八條 不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關 工程建設標準 ，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和 日照。第九十條 不動產權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物， 排放大氣污染物、 水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。第九十一條 不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的

7、安全。第九十二條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。民通意見：相鄰關系： 102 、處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應當責令其排除妨礙、賠償損失。問題三：物業(yè)公攤問題：群租侵害了鄰居啥權利：物權法： 第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、 使用、 收益和處分的權利。 業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。第七十三條建筑區(qū)劃內的道路， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內的綠地， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)

8、公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。第七十九條建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。 經業(yè)主共同決定， 可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。第八十三條業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、 侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。最高法關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件的

9、司法解釋第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。問題四、房屋失火對鄰居的損失賠償責任，業(yè)主的責任，承租人既二房東的責任，次承租人的責任侵權責任法第二十一條侵權行為危及他人人身、

10、財產安全的，被侵權人可以請求侵權人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任。物件損害責任第八十五條建筑物、 構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害， 所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。中華人民共和國侵權責任法司法解釋第十一章物件損害責任第一百二十五條 【建筑物等設施及其懸掛物擱置物脫落、墜落致害責任的其他責任人】侵權責任法第八十五條規(guī)定的 “其他責任人 ”，是指建筑物等設施的所有人、管理人或者使用人之外的，對損害發(fā)生負有責任的第三人。建筑物等設施及其懸掛物、擱置物脫落

11、、墜落致人損害，所有人、管理人或者使用人喪失賠償能力， 無法承擔侵權責任的， 被侵權人可以直接向對此負有責任的 “其他責任人 ”請求賠償。第一百二十六條 【建筑物等設施及其懸掛物擱置物損害責任人的不真正連帶責任】建筑物、構筑物或其他設施的所有人、 管理人或使用人與擱置物、 懸掛物的所有人、管理人或使用人不是同一人的， 被侵權人可以請求其中的任何人一方承擔賠償責任。承擔責任的一方對于其他應當承擔最終責任的所有人、 管理人或者使用人享有追償權。第一百二十七條【建筑物等設施倒塌損害責任的建造缺陷】侵權責任法第八十六條第一款規(guī)定的建筑物等設施因建造缺陷倒塌造成他人損害，不是因建筑單位或施工單位責任造成

12、的， 建設單位和施工單位應當先承擔賠償責任的， 其承擔責任之后， 有權向其他責任人追償。 建設單位和施工單位沒有能力承擔侵權責任， 其他責任人對此應當承擔侵權責任的， 被侵權人可以直接向其他責任人請求承擔賠償責任。該款規(guī)定的 “其他責任人 ”，是指建設單位和施工單位以外的設計單位、 勘測單位、監(jiān)理單位以及其他有關單位等第三人。第一百二十八條【建筑物等設施倒塌損害責任的管理缺陷】侵權責任法第八十六條第二款規(guī)定的是建筑物等設施倒塌致人損害的管理缺陷。該款規(guī)定的其他責任人，是指建筑物的所有人、管理人或者使用人。因管理缺陷致使建筑物等設施倒塌損害， 所有人、管理人或者使用人承擔責任的，依照本司法解釋前

13、條第一款的規(guī)定承擔責任。第一百二十九條 【建筑物拋擲物、 墜落物的加害人不明的補償責任的適用】侵權責任法第八十七條規(guī)定建筑物拋擲物、墜落物加害人不明的補償責任，不是過錯責任，應當適用侵權責任法第二十四條規(guī)定確定。具有以下情形之一的，可以認定為該條規(guī)定的“能夠證明自己不是加害人”：(一 )損害發(fā)生時，證明人不在該建筑物之中;(二 )損害發(fā)生時，證明人所處建筑物位置無法實施該特定行為;(三 )證明人無法完成該行為;(四 )證明人實際沒有致?lián)p之物。第一百三十條 【建筑物拋擲物、墜落物損害責任的補償責任】“可能加害的建筑物使用人 ”依照侵權責任法第八十七條規(guī)定承擔的補償責任，為按份責任，而不是連帶責任

14、。“可能加害的建筑物使用人 ”，是指實際使用該建筑物的所有人、 管理人或者使用人。第一百三十一條【補償責任的范圍】依照侵權責任法第八十七條規(guī)定確定的補償責任，以不超過被害人實際損失的 50%為限。第一百三十二條【有關單位或個人的理解】侵權責任法第八十九條規(guī)定的 “有關單位或個人 ”，是指堆放人、傾倒人、遺撒人，以及對公共道路負有管理職責的法人或者自然人。對公共道路負有管理職責的法人或者自然人承擔了賠償責任后， 對于應當承擔侵權責任的堆放人、傾倒人或者遺撒人可以行使追償權。噪聲擾民是侵犯相鄰權：相鄰權指不動產的所有人或使用人在處理相鄰關系 時所享有的權利。 具體來說， 在相互毗鄰的不動產的所有人

15、或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。當相鄰不動產使用人對其不動產的使用造成對鄰人的妨害(包括危險 )時，其鄰人有權予以排除。 “免受相鄰不動產的妨害”是不動產所有權的當然內容。于是擅自改變房屋構造，拆除墻體開鑿窗戶，危及了房屋的安全，樓上鄰居朱某將汪某訴至法院建筑物區(qū)分所有權包括專有部分所有權和共有部分所有權，專有部分所有權與一般所有權并無不同，所有人在行使專有部分的權利時，不得妨礙建筑物的正常使用以及其他建筑物區(qū)分所有權人的共同利益； 共有部分所有權是區(qū)分所有建筑物及附屬物的共同部分，包括

16、建筑物的支柱、屋頂、外墻等基本結構部分，以及建筑物的樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設備、大門等公用部分。公用走廊，屬于典型的建筑物區(qū)分所有權中共有部分。群租房把房屋做成隔斷房，損害誰的權利：城市異產毗連房屋管理規(guī)定（ 1989 年 11 月 21 日建設部令第 5 號發(fā)布， 2001 年 8 月 15 日根據(jù)建設部關于修改城市異產毗連房屋管理規(guī)定的決定修正）第二條本規(guī)定適用于城市（指直轄市、市、建制鎮(zhèn)，下同）內的異產毗連房屋。本規(guī)定所稱異產毗連房屋， 系指結構相連或具有共有、 共用設備和附屬建筑， 而為不同所有人所有的房屋。第三條 異產毗連房屋的所有人按照城市房地產行政主管部門核發(fā)的

17、所有權證規(guī)定的范圍行使權利，并承擔相應的義務。第五條所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產管理、 消防和環(huán)境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協(xié)商、 公平合理的原則， 正確處理毗連關系。我國城市異產毗連房屋管理規(guī)定第六條規(guī)定：所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不當多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。 第八條規(guī)定： 一方所有人如需改變共有部位的外形或結構時， 除須經城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。商品房屋租賃管

18、理辦法第六條有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。北京市房屋租賃管理若干規(guī)定（第 194 號令）第二條 本市行政區(qū)域內的住宅租賃和非住宅房屋租賃他人居住的， 依照本規(guī)定管理。 ?第七條本市實行房屋出租登記制度。辦理房屋出租登記不得收費。?第八條 出租人應當自與承租人訂立房屋租賃合同之日起 7 日內，到房屋所在地的基層管理服務站辦理房屋出租登記手續(xù)，并填報下列內容 :?( 一) 出租人、承租人姓名或者名稱、證件種類和號碼、住所地，實際居住人員的姓名、身份證件種類和

19、號碼、戶籍地； ?( 二) 出租房屋的基本情況、租金和租賃期限；?( 三) 房屋權屬證書或者房屋來源證明；?( 四) 本市規(guī)定的其他內容。 ?第十二條 出租房屋的安全由房屋所有人負責。 房屋承租人應當對其使用行為負責。 ?房屋所有人將出租房屋委托他人管理的， 應當書面報告房屋所在地的基層管理服務站。 ?第十三條 出租房屋的建筑結構和設備設施，應當符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。 ?禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。?第十四條 出租人有權對承租人使用房屋的情況進行監(jiān)督。 出租人不得向無身份證明的人出租房屋； 不得以出租房屋的方式為非法生產經營活動提供便利條

20、件；發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動嫌疑的，及時向公安機關報告。?對多人居住的出租房屋， 出租人應當建立居住人員登記簿， 并按規(guī)定報送基層管理服務站。 ?出租人出租房屋的收入，應當依法納稅。?第十五條 承租人應當配合出租人進行房屋出租登記； 不得利用租賃房屋從事非法生產、加工、儲存、經營爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質和其他違法活動，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。 ?第十七條房屋管理單位應當按照下列規(guī)定對房屋進行安全管理:?( 四) 發(fā)現(xiàn)危及房屋使用安全或者其他違法行為的， 立即制止，并督促責任人改正；拒不改正的，及時報告房屋所在地有關行政部門依法處理

21、。 ?第二十五條 經房屋安全鑒定機構鑒定， 出租房屋屬于危險房屋的， 建設 ( 房屋 ) 行政部門應當告知房屋所有人、 承租人按規(guī)定采取解危措施。 采取解危措施， 需要承租人或者其他使用人暫時遷出的， 承租人或者其他使用人應當及時遷出。 出租房屋危及人身安全，并且房屋所有人、承租人拒絕對出租房屋采取解危措施的，建設 ( 房屋 ) 行政部門應當依法采取強制加固、 修繕措施，并可以責令承租人或者其他使用人限期遷出。 ?強制加固、修繕發(fā)生的費用由責任人承擔，因阻礙加固、修繕造成的損失，由阻礙加固、修繕的責任人承擔。 ?外來人員數(shù)據(jù)統(tǒng)計：北京市統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：以 2010 年 11 月 1 日零

22、時為標準時點全市常住人口為1961.2萬人，全市常住人口中，外省市來京人員為704.5 萬人，占常住人口的35.9%。 其中包括400 萬農民工，新生代農民工為250 萬。農民工主要分布在建筑業(yè)、生活服務業(yè)等領域。從北京日報了解到：北京市 按照 “以區(qū)為主， 全市統(tǒng)籌 ”的建設思路， 2011年北京市計劃建設公租房6 萬套。而第一季度全市今年已初步落實租賃房項目27 個，建筑面積約110 萬平方米， 建成后可提供公租房房源約1.7 萬套。市住建委相關負責人表示，目前公開配租公租房的對象是取得備案資格的廉租房、經濟適用房和限價房輪候家庭。同時，鼓勵產業(yè)園區(qū)和重點企業(yè)利用自有土地建設公租房，為引進

23、人才和務工人員提供居住服務。公共租賃住房， 是指政府提供政策支持， 限定戶型面積、 供應對象和租金水平，面向本市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。（包括已通過廉租住房、 經濟適用住房、 限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭） 。北京市房屋建筑使用安全管理辦法第四條房屋建筑使用安全責任由房屋建筑所有權人承擔。所有權人對房屋建筑使用安全可以自行管理，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)以及其他單位、個人管理，受托管理人應當按照規(guī)定和約定承擔房屋建筑使用安全管理責任。自行管理的單位和受托管理的物業(yè)服務企業(yè)應當配備房屋建筑安全管理員。安全管理員應當具備房屋建筑結構和設施設備安全管理的專業(yè)知識。

24、第五條房屋建筑使用人應當安全使用房屋建筑，及時向所有權人、 受托管理人報告發(fā)現(xiàn)的安全問題，配合開展對房屋建筑的檢查維護、安全評估、安全鑒定、抗震鑒定、安全問題治理等活動。第七條房屋建筑所有權人或者受托管理人應當對房屋建筑進行檢查維護，發(fā)現(xiàn)危及房屋建筑使用安全的問題時，應當及時向住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門報告，并有權對危害房屋建筑使用安全的行為進行制止。自行管理的單位和受托管理的物業(yè)服務企業(yè)應當按照住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門的規(guī)定建立房屋建筑使用安全管理檔案。第八條禁止下列影響房屋建筑使用安全的行為：(一 )擅自變動房屋建筑主體和承重結構；(二 )違法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性等危險物品；(三 )超過設計使用荷載使用房屋