1、談商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中策略設(shè)計(jì)以某商業(yè)項(xiàng)目為例談商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)策劃中商業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理與投資模式的選擇一、 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中主要利益相關(guān)者功能分析商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)具有二級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)：一級(jí)市場(chǎng)是開(kāi)發(fā)商直接面對(duì)的投資者與經(jīng)營(yíng)者；二級(jí)市場(chǎng)是商業(yè)物業(yè)中的最終消費(fèi)者。其相互關(guān)系如圖一所示。 圖一： 所以，現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)是建立在開(kāi)發(fā)商、投資者、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者不同利益主體利益平衡的基礎(chǔ)之上的，另外為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期利益最大化，特別是針對(duì)一些產(chǎn)權(quán)比較分散的大型商業(yè)物業(yè)，在商業(yè)物業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中。需要引入商業(yè)物業(yè)管理者的角色，負(fù)責(zé)物業(yè)的日常管理與商業(yè)業(yè)態(tài)的招商工作。現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)想開(kāi)發(fā)成功，必須改變傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中重視銷售，輕視招商和經(jīng)營(yíng)管理的弊端，即只有將開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者、消費(fèi)者的利益有機(jī)結(jié)合起來(lái)，才能真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)。他們各自在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的作用與角色分析如下：投資者，銷售的關(guān)鍵，商業(yè)物業(yè)成功銷售的前提是要給投資者創(chuàng)造良好的投資機(jī)會(huì)，協(xié)助投資者規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，取得合理的投資回報(bào)。投資者是商業(yè)項(xiàng)目從產(chǎn)品走向市場(chǎng)的關(guān)鍵紐帶，他們注重商鋪升值潛力和豐厚的租金收益。經(jīng)營(yíng)者（可能本身就是投資者），市場(chǎng)的動(dòng)力，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，市場(chǎng)盈利機(jī)會(huì)、成熟的商圈、合理租金、商品檔次、商場(chǎng)推廣力度等因素決定了經(jīng)營(yíng)狀況，也直接影響商業(yè)口岸的成熟度和商業(yè)氛圍，經(jīng)營(yíng)狀況的好壞反過(guò)來(lái)決定了投

3、資者的投資回報(bào)高低和回收期的長(zhǎng)短，因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中商業(yè)形成的初期，吸引經(jīng)營(yíng)者前來(lái)經(jīng)商和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的優(yōu)惠扶持將尤為必要。經(jīng)營(yíng)者看重的是廣闊的市場(chǎng)前景，成熟的商業(yè)口岸，穩(wěn)定豐厚的經(jīng)營(yíng)收入及相對(duì)合理的經(jīng)營(yíng)成本。管理者（有時(shí)由開(kāi)發(fā)商兼任），市場(chǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)，開(kāi)發(fā)商引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)管理公司參與商業(yè)項(xiàng)目的管理和經(jīng)營(yíng)，是解決純投資者經(jīng)營(yíng)管理能力不足的有效手段，是對(duì)廣大投資者負(fù)責(zé)的表現(xiàn)，商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中引入管理者的角色，其作用主要表現(xiàn)在： 可迅速有效的整合商家資源，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益； 有效降低市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高商業(yè)綜合盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力； 帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)保值、增值； 有助于維護(hù)商業(yè)品牌，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)開(kāi)發(fā)。商業(yè)物業(yè)管

4、理者，是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理的組織者，通過(guò)對(duì)商業(yè)物業(yè)以市場(chǎng)化方式運(yùn)作，收取服務(wù)費(fèi)用（其角色類似于住宅開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理公司）。其主要優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在，協(xié)助投資者經(jīng)營(yíng)并獲取收益，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的增值。一個(gè)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者，不僅可通過(guò)服務(wù)取得報(bào)酬，還可以在管理經(jīng)營(yíng)中獲取邊際效益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)品牌的低投入擴(kuò)張。消費(fèi)者，商業(yè)物業(yè)的最終消費(fèi)對(duì)象，商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商品與服務(wù)的最終消費(fèi)者。開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體組織協(xié)調(diào)者，看中商業(yè)物業(yè)的順利銷售回收投資，或者通過(guò)長(zhǎng)期的租金收入獲得投資回報(bào)。當(dāng)然商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中還有：建筑設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售代理商等利益相關(guān)者。由于其不在本文的論述范圍內(nèi)，所以暫不予討論。二商業(yè)物業(yè)前期策劃中

5、考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略的必要性與作用 商業(yè)物業(yè)前期策劃中考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略的必要性現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，由于如上所述的利益主體的多樣性的特點(diǎn)以及對(duì)于商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)投資回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視對(duì)于商業(yè)物業(yè)管理者在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的作用?，F(xiàn)在國(guó)外的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)者是其中必不可少的一個(gè)參與者。因?yàn)橛捎趯I(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以對(duì)于項(xiàng)目的從定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇與招商以及后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等方面都可以提出很多的重要的意見(jiàn)與建議。所以國(guó)外大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般都是由商業(yè)物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商一同完成的。由于國(guó)內(nèi)的專業(yè)

6、的商業(yè)物業(yè)管理公司還處于起步發(fā)展階段，一般在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期介入商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的還為數(shù)不多。但是專業(yè)商業(yè)管理公司越早介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，越能夠提前提供商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面的專業(yè)意見(jiàn)，從而規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)其選擇與談判工作越早進(jìn)行越有利與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與后期經(jīng)營(yíng)工作。針對(duì)目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期一般沒(méi)有專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司的介入，但是如果能在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期確定具體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略：界定開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、商業(yè)物業(yè)管理者的角色定位。為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行的選擇商業(yè)物業(yè)管理者工作提供指導(dǎo)與幫助。所以在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)前期策劃中設(shè)計(jì)相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略就顯得尤其重要了。 經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì)的

7、作用如前所述，現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)必須預(yù)見(jiàn)性的考慮到后期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)策略的設(shè)計(jì)，對(duì)于商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有如下的作用。1強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提升物業(yè)價(jià)值2協(xié)助投資者經(jīng)營(yíng)者規(guī)避和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3有效經(jīng)營(yíng)，為投資者獲取穩(wěn)定回報(bào)4專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者盈利5商家不斷提高市場(chǎng)份額，促進(jìn)業(yè)態(tài)穩(wěn)定成熟的發(fā)展6豐富商業(yè)市場(chǎng)，為消費(fèi)者提供購(gòu)物的便利和實(shí)惠的商品7不斷促銷活動(dòng)，吸引足夠的人流8加強(qiáng)商業(yè)氛圍形成，引導(dǎo)消費(fèi)習(xí)慣9提供舒適環(huán)境，滿足客戶消費(fèi)需求所以在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要解決商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的設(shè)計(jì)問(wèn)題。三項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略及相關(guān)模式設(shè)計(jì) 如前所述，在商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商為了順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的銷售或者出租，必須

8、考慮商業(yè)后期物業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略的設(shè)計(jì)。 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì)過(guò)程中主要需要解決的問(wèn)題就是，根據(jù)具體的項(xiàng)目的特點(diǎn)與整體的市場(chǎng)環(huán)境，處理好投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者的利益關(guān)系。其中主要的利益協(xié)調(diào)的方面如下： 所有權(quán)-在投資者與開(kāi)發(fā)商間的比例分配關(guān)系 經(jīng)營(yíng)權(quán)-統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或者分散經(jīng)營(yíng) 管理權(quán)-商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司在商業(yè)物業(yè)管理中的責(zé)權(quán)利的界定 收益權(quán)-主要是物業(yè)所有者與物業(yè)管理者間，對(duì)于租金收入的分配問(wèn)題 在設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)策略之后，以此為基礎(chǔ)確定：商業(yè)物業(yè)管理模式與商業(yè)物業(yè)投資模式。這就是項(xiàng)目前期策劃中策略設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容。 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略與相關(guān)的投資模式和商業(yè)物業(yè)管理模式關(guān)系如下圖二。圖二： 商業(yè)物業(yè)

9、經(jīng)營(yíng)策略：根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，總體解決上述權(quán)利義務(wù)在開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)管理者之間的界定問(wèn)題； 項(xiàng)目投資模式：主要界定開(kāi)發(fā)商與投資者對(duì)于項(xiàng)目所有權(quán)的分配問(wèn)題； 物業(yè)管理模式：界定商業(yè)物業(yè)管理公司的角色與功能。 經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì) 1目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中常用經(jīng)營(yíng)策略分析 典型的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略 目前，在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中有如下表一所示的兩種典型的經(jīng)營(yíng)方式。 表一： 方式一方式二所有權(quán)物業(yè)全部銷售，所有權(quán)由投資者所有全部由開(kāi)發(fā)商所有經(jīng)營(yíng)權(quán)由投資者自主經(jīng)營(yíng)，或者獨(dú)立招商由一個(gè)商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一招商、分散經(jīng)營(yíng)管理權(quán)物業(yè)管理公司只有最簡(jiǎn)單的物業(yè)管理職能由統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商家負(fù)責(zé)引入專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司管理收益權(quán)

10、租金收益全部歸投資者所有開(kāi)發(fā)商獲得租金收益租金收益在開(kāi)發(fā)商與商業(yè)物業(yè)管理公司間協(xié)商分配方式一是一種最簡(jiǎn)單的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)類型，由于國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)尚處于起步與成長(zhǎng)初期，目前商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中采用比較多。一般適合商業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段。特別是適合沿街商鋪式的初級(jí)的商業(yè)物業(yè)類型。 方式二這種類型的物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，目前在國(guó)內(nèi)采用不多，其適合商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)展的高級(jí)階段。其最終目的在于通過(guò)長(zhǎng)期商業(yè)的良好經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期價(jià)值最大化。 優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)評(píng)價(jià) 兩種典型的經(jīng)營(yíng)方式分別的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析從表二中可以看到。表二： 比較項(xiàng)目方式一方式二開(kāi)發(fā)商資金壓力回收項(xiàng)目投資快投資回收期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商資金壓力大長(zhǎng)期租金回報(bào)無(wú)長(zhǎng)

11、期租金回報(bào)較高開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低風(fēng)險(xiǎn)較高總體投資收益較低較高統(tǒng)一管理、形成整體商業(yè)氛圍產(chǎn)權(quán)分散難于統(tǒng)一管理便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理形成整體的商業(yè)氛圍，提升項(xiàng)目整體的吸引力操作難易程度操作簡(jiǎn)單操作管理能力要求高對(duì)于專業(yè)商業(yè)管理公司的要求一般不需要專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司介入要求有品牌號(hào)召力和強(qiáng)大的整合商家資源的能力，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的高級(jí)階段對(duì)于引入大型主力店的要求無(wú)要求需要有相應(yīng)的大型商業(yè)主力店對(duì)于物業(yè)的要求物業(yè)類型相對(duì)簡(jiǎn)單物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑一般比較復(fù)雜適應(yīng)的商業(yè)發(fā)展階段適應(yīng)與商業(yè)發(fā)展初級(jí)階段適應(yīng)與商業(yè)發(fā)展中高級(jí)階段（上表陰影部分表示優(yōu)勢(shì)） 除了上述兩種經(jīng)營(yíng)策略的典型類型外，每個(gè)具體的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，均可以根據(jù)項(xiàng)目

12、的特點(diǎn)與外部環(huán)境，將上述兩種經(jīng)營(yíng)類型予以有機(jī)的結(jié)合，設(shè)計(jì)出適合具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略。 2案例說(shuō)明商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中經(jīng)營(yíng)策略的設(shè)計(jì) 以下就結(jié)合案例談一談具體的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的經(jīng)營(yíng)策略的設(shè)計(jì)思路與具體的結(jié)果。 在前面的案例介紹與分析中我們得到如下的主要的結(jié)論，對(duì)于經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì)有所制約。 某市由于是二級(jí)市場(chǎng)，市區(qū)人口有限，總體容量有限，而且某市百貨類商場(chǎng)已經(jīng)過(guò)多，未來(lái)商場(chǎng)還將增加，所以客觀條件上造成了大型主力店在引駐上的困難。 如果項(xiàng)目引入主力店，由于其擁有品牌號(hào)召力和強(qiáng)大的整合商家資源的能力，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的高級(jí)階段，非常利于商業(yè)成熟和發(fā)展，其入市條件和硬件要求也是最高的。本案的物業(yè)條件

13、（商業(yè)步行街）不具備引入大型主力店的條件。 步行街的物業(yè)特點(diǎn)：本案物業(yè)產(chǎn)品是為步行街商業(yè)，銷售方面雖然符合投資者、經(jīng)營(yíng)者的分零要求，但分零銷售存在日后管理難度大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)難以統(tǒng)一協(xié)調(diào)。不利于項(xiàng)目未來(lái)的整體發(fā)展。 某市專業(yè)商業(yè)管理公司的缺位：由于某市的商業(yè)發(fā)展水平不高，有能力、有商戶資源且熟悉某市場(chǎng)的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司在某市還沒(méi)有出現(xiàn)，為實(shí)現(xiàn)商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)在客觀上造成了不便。 開(kāi)發(fā)商需要銷售部分物業(yè)以降低開(kāi)發(fā)中的資金壓力，同時(shí)期望保留部分商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)。 考慮前面兩種典型經(jīng)營(yíng)方式的特點(diǎn)，結(jié)合某市的市場(chǎng)現(xiàn)狀，針對(duì)于案例中商業(yè)物業(yè)的特殊形態(tài)，我們采取將上述兩種經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行組

14、合的辦法，即：將商業(yè)步行街物業(yè)的一部分分零銷售，一部分予以保留。同時(shí)采用專業(yè)招商公司的運(yùn)作和統(tǒng)一管理，由招商公司擔(dān)任商業(yè)推廣者和管理者的角色，招商公司參與市場(chǎng)運(yùn)作，負(fù)責(zé)規(guī)劃和整合商家資源，引入中小商家經(jīng)營(yíng)，獲取服務(wù)費(fèi)和租金收益的方式。其參與經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)相對(duì)較少，以接受客戶委托，代其招租為主，解決客戶投資商業(yè)后的部分經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題。 具體的經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì)內(nèi)容可以從圖三與表二中得到進(jìn)一步的說(shuō)明。 圖三： 表二： 案例經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì)結(jié)果 所有權(quán)部分銷售，部分開(kāi)發(fā)商保留經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售部分：獨(dú)立經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一招商、分散經(jīng)營(yíng)管理權(quán)由統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商家負(fù)責(zé)未銷售部分：專業(yè)招商公司的運(yùn)作和統(tǒng)一管理收益權(quán)投資者獲得租金收益租金收益在開(kāi)

15、發(fā)商與專業(yè)招商公司間協(xié)商分配針對(duì)項(xiàng)目而言，之所以在策略設(shè)計(jì)時(shí)選擇招商公司介入這種經(jīng)營(yíng)策略，是考慮到投資商業(yè)步行街物業(yè)的投資者中肯定有經(jīng)營(yíng)型投資者的市場(chǎng)背景，其自主經(jīng)營(yíng)意愿強(qiáng)烈，從而出現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)零散、不易統(tǒng)一規(guī)劃的特點(diǎn)。 而且招商公司介入商業(yè)開(kāi)發(fā)是目前商業(yè)開(kāi)發(fā)中比較常用的手段，其市場(chǎng)介入條件低、費(fèi)用低廉、便于成立、經(jīng)營(yíng)能力要求不高、服務(wù)內(nèi)容單一是其主要特點(diǎn)，對(duì)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)不成熟地區(qū)的零散商業(yè)物業(yè)的管理作用比較有效。 物業(yè)管理模式的設(shè)計(jì) 1一般國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)管理模式 目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)管理模式一般有如下的幾種： 大型品牌百貨公司整體租賃參與管理的模式； 委托專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司參與運(yùn)營(yíng)，依靠該類公司

16、的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及一定商家資源迅速形成商氣的模式，即三權(quán)分離的模式； 專業(yè)的招商公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，集合廣大商家經(jīng)營(yíng)的模式（即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的三位一體的運(yùn)作模式）； 物業(yè)管理公司僅參與日?；竟芾淼哪Ｊ?。 2針對(duì)案例而言，物業(yè)管理模式設(shè)計(jì)結(jié)論 上述管理模式由一到四代表了商業(yè)管理模式由高級(jí)到低級(jí)的四個(gè)階段，越高級(jí)代表管理水平越高，服務(wù)越全面，商業(yè)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越小。由于大型品牌企業(yè)目前在某市投資開(kāi)辦公司的可能性低。根據(jù)本案經(jīng)營(yíng)策略的內(nèi)容，本案的目標(biāo)物業(yè)管理模式我們建議為：委托專業(yè)招商公司，實(shí)行三權(quán)（所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)）分離的物業(yè)管理模式。 投資模式 1目前商業(yè)物業(yè)銷售中常用的

17、投資模式 投資模式主要解決，運(yùn)用何種投資回報(bào)模式吸引投資者購(gòu)買商業(yè)物業(yè)的問(wèn)題。其核心是在對(duì)投資者投資習(xí)慣分析的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)，根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出匹配投資者對(duì)于投入、收益與風(fēng)險(xiǎn)的偏好的商業(yè)物業(yè)投資模式。 目前商業(yè)物業(yè)銷售中針對(duì)投資者的投資一般有如下的常用模式： 模式一：返租回報(bào)，由開(kāi)發(fā)商良好的信譽(yù)和雄厚實(shí)力作保證，即商業(yè)物業(yè)開(kāi)始投入經(jīng)營(yíng)計(jì)算，由發(fā)展商向業(yè)主連續(xù)35年提供年回報(bào)率為710%的投資收益。 返租回報(bào)模式是針對(duì)投資者存在擔(dān)心商業(yè)物業(yè)口岸形成較太慢，投資前期投資收益較低的心理而設(shè)計(jì)的。該模式可給予投資者增加信心，多數(shù)情況為商業(yè)銷售時(shí)，預(yù)先將返租期內(nèi)的租金視為折扣記入房?jī)r(jià)，該筆租金可靈活

18、掌握，既可簽合同后就享受返租，也可每年定期返租，開(kāi)發(fā)商獲取的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)可以合理價(jià)格招徠經(jīng)營(yíng)者，收取部分租金，獲取額外收益，形成雙贏的局面。 模式二：“老板式”投資模式，投資者投資買得商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，不用自己經(jīng)營(yíng)，由開(kāi)發(fā)商按照合同約定（期限一般在510年間），統(tǒng)一委托商業(yè)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，投資者連續(xù)若干年穩(wěn)定收取租金，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)作老板。這種投資模式，適合純投資者，特別是有投資意向無(wú)經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)和明確投資渠道的投資者。 模式三：你置業(yè)我付款模式，即投資者按揭購(gòu)買商業(yè)物業(yè)后，委托開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，投資者從租金收入中獲得固定的投資回報(bào)收益，其收益可抵消投資者按揭購(gòu)買商業(yè)物業(yè)的供房款，相當(dāng)于客戶僅付出前期的投資即獲取該物業(yè)產(chǎn)權(quán)，如果商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理得當(dāng)，投資者可以獲得扣除供房款后的額外收益。 模式四：傳統(tǒng)模式，即投資者取得產(chǎn)權(quán)，自營(yíng)或出租，其收益主要通過(guò)三個(gè)渠道實(shí)現(xiàn)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)；享受租金產(chǎn)生的收益；商鋪升值產(chǎn)生的收益。 綜合投資模式分析結(jié)論： 上述一三種投資模式，都