1、10213:5013:5013:5013:5013:50 圭13:5013:5013:5013:5013:5013:5013:50住宅的一般知識(shí)一、住宅、住宅小區(qū)的概念住宅住宅，就是供人們居住并具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。住宅小區(qū)一般稱“居住小區(qū)”，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 700015000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。二、按建筑結(jié)構(gòu)分類的住宅 什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等。 “混

2、”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái)、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。什么是鋼混結(jié)構(gòu)住宅？這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石

3、）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。三、什么是住宅的進(jìn)深、開間、層高、凈高？住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深，在建筑上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。在住宅的高度（層高）和寬度（開間），確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。進(jìn)深大的住宅可有效地節(jié)約用地。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)中，住宅

4、的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱為開間。與住宅的進(jìn)深一樣，住宅的開間在設(shè)計(jì)上也有嚴(yán)格的規(guī)定。就我國目前大量建造的磚混住宅來講，住宅開間一般不得超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。住宅的層高和凈高住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可以用“層”來計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在2.8-3米左右。四、按經(jīng)濟(jì)形態(tài)劃分的9類住宅商品房商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司

5、（包括外資投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。它不同于長期以來在住房體制上所供給的福利性住宅，是純粹商品化的住宅。商品房的銷售由市場決定其價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的隨能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。經(jīng)濟(jì)適用房包括安居房、解困房。微利房微利房是指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會(huì)讓利出售獲取微利的普通商品房

6、。安居房安居房是指實(shí)施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本,由政府補(bǔ)貼的非營利性住房。解困房解困房，是指在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決當(dāng)?shù)刈》刻乩舻睦щy而專門修建的住房。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶和無房戶。房改房房改房，是指按照單位分房原則，已經(jīng)分配的執(zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)出售的住房。集資房是指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種辦法。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在

7、用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。平價(jià)房是指以成本價(jià)加上3%的管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。小康住房是指為實(shí)施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。五、8種按設(shè)計(jì)特點(diǎn)分類的住宅單元式住宅單元式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。單元式住宅的基本特點(diǎn)：每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。戶

8、內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。仍保留一定的公共使用面積，如梯樓、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。公寓式住宅公寓式住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。 花園式住宅花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪

9、華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。 躍層式住宅躍層式住宅是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。 優(yōu)點(diǎn)是：每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好；戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。復(fù)式住宅復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有

10、一層的起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。躍復(fù)式住宅躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新。其特點(diǎn)是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.8-4.9米之間，客廳為共享式。錯(cuò)層式住宅錯(cuò)層式住宅是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。可以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)

11、抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。退臺(tái)式住宅退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅其外型類似于臺(tái)階。特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。目前，國內(nèi)建造的的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。六、住宅建筑的高度（層數(shù)）的劃分住宅按層數(shù)劃分如下：1、 低層住宅為一層至三層；2、 多層住宅為四層至七層；3、 高層住宅為八層以上。國際通行劃分為四類：第一類：層數(shù)8-16層，房屋高度在25-50米之間，通常稱為小高層住宅； 第二類：層數(shù)17-25層，最高度達(dá)75米； 第三類：層數(shù)26-40層，最高達(dá)100米； 第

12、四類：層數(shù)在40層以上，高度超過100米，稱為超高層住宅；目前國內(nèi)極少有超高層的住宅。七、如何看住宅建筑圖1、怎樣看住宅建筑的平面圖?住宅建筑平面圖，是購房者了解住宅平面形狀、方位、朝向和住宅內(nèi)部房間、樓梯、走道、門窗、固定設(shè)備如浴缸、洗面盆、爐灶、廚柜、便器、污水池等的空間位置的重要依據(jù)。人們?cè)谫徺I或選擇住房時(shí)往往出現(xiàn)這種情況，即欲購買的住房還沒竣工，甚至還沒有建造或已建造竣工，但不能前往查看，這時(shí)人們只得依據(jù)住宅的面平圖以及立面圖、剖面圖、透視圖、表現(xiàn)圖和住宅模型來了解住宅的基本情況。住宅建筑平面圖，是按一定比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖，通俗地講，就是將一幢住宅窗臺(tái)以上部分切掉，再將切面

13、以下部分用直線和各種圖例|符號(hào)直接繪制在紙上，以直觀地表示住宅在設(shè)計(jì)和使用上的基本要求和特點(diǎn)。住宅的建筑平面圖一般比較詳細(xì)，通常采用較大的比例，如：1:100，1:50，并標(biāo)出實(shí)際的詳細(xì)尺寸，但有的小比例住宅平面圖并不用專門的符號(hào)檣出內(nèi)部附屬設(shè)備，這種圖是供設(shè)計(jì)建設(shè)施工人員使用的。一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上還描繪室內(nèi)應(yīng)配置家具的尺寸和空間位置。2、怎樣看住宅建筑的立面圖？住宅建筑的立面圖，是按照一定比例繪制的住宅建筑物的正面、背面和側(cè)面的形狀圖，它表示的是住宅建筑物的外部形式，說明建筑物的長、寬、高的尺寸，地面標(biāo)高，屋頂?shù)男问剑柵_(tái)位置和形式

14、，門窗洞口的位置和形式，外墻裝飾的設(shè)計(jì)形式，材料及施工方法等。在繪制方法上一般用線條白描，也可添加明暗以示一定的立體感。3、怎樣看住宅建筑的剖面圖？住宅建筑的剖面圖，是指按一定比例繪制的建筑物豎直（縱向）的剖視圖，即用一個(gè)假想的平面將住宅建筑物沿垂直方向象劈木一樣縱向切開，切后的部分用圖線和符號(hào)來表示住宅樓層的數(shù)量、室內(nèi)立面的布置、樓板、地面、墻身、基礎(chǔ)等的位置和尺寸，有的還配有家具的縱剖面圖示符號(hào)。4、怎樣看住宅建筑的透視圖和表現(xiàn)圖？住宅建筑的透視圖，表示建筑物內(nèi)部空間或外部形體與實(shí)際所能看到的住宅建筑本身的相類似的主體圖像，它具有強(qiáng)烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間

15、布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設(shè)計(jì)和住宅銷售時(shí)使用。住宅透視圖一般要嚴(yán)格地按比例繪制出于某種需要和測(cè)繪計(jì)算上的困難，有些透視圖不一定嚴(yán)格按比例繪制，并進(jìn)行繪制上的藝術(shù)加工，這種圖通常被稱為住宅建筑的表現(xiàn)圖。一幅繪制精美的住宅建筑表現(xiàn)圖，就是一種藝術(shù)傷口具有很強(qiáng)的藝術(shù)感染力。目前普遍采用計(jì)算機(jī)繪制的效果圖，其特點(diǎn)是透視效果真實(shí)。八、住宅的套型、戶型是指什么1、住宅的套型“套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗地講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活需要的居住空間類型。 “套型”按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。其中臥室、起居室（廳）

16、、廚房和衛(wèi)生間為套型內(nèi)的基本空間。 居住空間 habitable space 系指臥室、起居室,廳的使用空間。 臥室 bed room 供居住者睡眠、休息的空間。 起居室 廳 living room 供居住者會(huì)客、娛樂、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間。 廚房 kitchen 供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。 衛(wèi)生間 bathroom 供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。2、什么是住宅的戶型？ 要了解什么是住宅的戶型，首先應(yīng)知道什么是住戶。住戶是指共同占有一個(gè)住宅單元的一組社會(huì)成員，也即是人。這一組人可以是一個(gè)家庭的各個(gè)成員，也可以是不同家庭的成員，一般來說，住戶的成員數(shù)量與家庭成員數(shù)量是一致的。住宅戶型可

17、用三種方法來劃分。用住戶人口多少，可分為一口戶、二口戶用住戶的代際也就是輩份確定，可分為一代戶、二代戶用社會(huì)學(xué)的戶結(jié)構(gòu)分類法可分出單身戶、夫妻戶、核心戶（夫妻帶有未婚子女）、主干戶（含兩代以上的核心戶）。 九、計(jì)算住宅面積有哪些指標(biāo)計(jì)算住宅面積有一套相互關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，包括建筑面積（建筑展開面積）、居住面積（使用面積）、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積、有效面積等。 這些指標(biāo)的計(jì)算關(guān)系是：建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積。有效面積=居住面積+輔助面積。十、商品房銷售面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)商品房銷售面積到底是按照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的呢？根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算的規(guī)定，商品房銷售面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是： 1、商

18、品房的銷售面積 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 2、整幢房屋建筑面積 系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高220m以上（含220m）的永久性建筑。 3、套內(nèi)建筑面積 系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。 4、套內(nèi)使用面積 系指房屋戶內(nèi)全部供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。 5、套內(nèi)墻體

19、面積 商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 6、陽臺(tái)建筑面積 系指陽臺(tái)地面底板外沿水平面的投影。 7、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 系指套內(nèi)各陽臺(tái)建筑面積之和。 8、共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 9、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 10、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 應(yīng)

20、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。十一、土地的使用年限是如何確定的？凡與國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年十二、如何看清樓房間距 對(duì)購樓者來說，房屋間距要大些，居住得要舒適些。到底怎樣的間距才合理呢？有關(guān)規(guī)定是：樓距是樓高的07倍，此為南北朝向排列的樓房間距，若東西向則為05倍。如前排房屋的高度為20米，那么后排房屋距離前排房屋要有14米才符合要求。應(yīng)注意的是： 1、這個(gè)07倍是指首層的間距標(biāo)準(zhǔn)，層數(shù)越往上

21、，間距標(biāo)準(zhǔn)越低。 2、同樣的間距，塔狀的樓房比長條形板式的樓房好些，因前者較短，互相遮擋的情況比較輕微，因此通風(fēng)采光好些。 3、個(gè)別情況下，間距雖窄，但若有出風(fēng)處，這種情況會(huì)產(chǎn)生巷道風(fēng)，即使巷子很長，也是很涼快的。但購樓者要到現(xiàn)場實(shí)地多體驗(yàn)幾次，才能判別哪些單元風(fēng)只從側(cè)旁吹過而風(fēng)不入室。 4、假如有兩個(gè)樓盤的樓價(jià)相同，但房屋間距不同，其實(shí)際樓價(jià)是不同的，間距窄者實(shí)質(zhì)上升了樓價(jià)。 5、成都由于日照的關(guān)系通常樓距是樓高的1倍，才能滿足通風(fēng)采光達(dá)到優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)。十三、多層和高層各有什么特點(diǎn)1、一般情況下，高層的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量要高于多層，如居住在較高的樓層，則視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音低。 2、

22、高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。 3、高層的物業(yè)管理費(fèi)比多層的物業(yè)管理費(fèi)高。十四、挑選房子的14個(gè)標(biāo)準(zhǔn)買房子除了自住，還可以出租或當(dāng)做投資。但自住、出租、投資雖可以獨(dú)立作為一種行為，又可以結(jié)合起來，這就意味著，改天可能因?yàn)橛钟卸嘤嗟腻X再買別的住處，原來自住的可以出租；反之，本來出租的房子若租不出去，也可自用。同時(shí)，萬一自己的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，也可把房子賣掉或出租。另外，買的房子無論是自住或出租都可作為資產(chǎn)，做生意時(shí)可向銀行申請(qǐng)抵押。其實(shí)，房子無論是用來自住或出租都可以當(dāng)做是一個(gè)投資行為。因此，置業(yè)就是投資，無論您是用來自住或用來出租。您所買

23、的物業(yè)能否保值、升值，是確定此物業(yè)是否理想的決定性因素。 然而，一個(gè)物業(yè)能否保值、升值是由在選擇物業(yè)時(shí)那些不可變因素確定著、可變因素影響著。什么樣的物業(yè)是好物業(yè)，仁者見仁，智者見智，但無論怎樣我們都首先會(huì)去考察物業(yè)的發(fā)展商、地段、品質(zhì)、房屋本身及成本，具體的標(biāo)準(zhǔn)就是： 一、保值、升值。這是置業(yè)的前提，也是挑選理想物業(yè)的決定因素二、開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)是一個(gè)項(xiàng)目成為理想物業(yè)的保障。我們應(yīng)該著重考察的是發(fā)展商是否是國內(nèi)外知名企業(yè)，在國內(nèi)國外曾操作開發(fā)過哪些項(xiàng)目并且這些項(xiàng)目是否成功，特別要考察的是發(fā)展商在操作此項(xiàng)目時(shí)是否有開發(fā)規(guī)模，建設(shè)是否同期進(jìn)行，工程進(jìn)展是否保持一定速度，承諾可兌

24、現(xiàn)性有多大。 三、地段地段的好與差決定了售價(jià)的高低。地段是物業(yè)保值、升值的一大決定因素。這一項(xiàng)應(yīng)該考察的是現(xiàn)時(shí)是否是好地段，生活工作、購物、休閑娛樂是否方便，市政規(guī)劃是否有利于此地段的發(fā)展，此地段發(fā)展的空間余地是否夠大，空氣環(huán)境質(zhì)量是否優(yōu)質(zhì)。四、交通交通方便，社區(qū)才有發(fā)展空間，也才有升值空間。這項(xiàng)主要考察現(xiàn)時(shí)工作、電話、上學(xué)等出入是否方便，公共交通網(wǎng)絡(luò)是否發(fā)達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)與住宅區(qū)的相連是否合理、方便，還有一點(diǎn)就是未來市政發(fā)展是否有利于此處交通的改善。五、建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的內(nèi)在品質(zhì)是物業(yè)保值、升值的基礎(chǔ)。在裝修上要考察的是大堂、過道、外墻、窗、電梯的檔次、質(zhì)量是否達(dá)到一定的水準(zhǔn)。六、市政配套

25、齊全的市政配套是生活的保障。市政配套功能是否齊全，能否到位，能否在近、遠(yuǎn)期符合需求。七、小區(qū)規(guī)劃超前規(guī)劃可令物業(yè)保持更長的競爭力。考察小區(qū)規(guī)劃是否合理，設(shè)施是否齊全，能否實(shí)現(xiàn)或何時(shí)能全部到位。 八、物業(yè)管理物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力，收費(fèi)是否合理，是否符合規(guī)定。好的物業(yè)管理能使物業(yè)的品質(zhì)保持長久。 九、朝向、樓層采光、通風(fēng)要好，若朝向不好，景觀優(yōu)美也可以，并同時(shí)與售價(jià)一起考慮。在樓層上要考慮家人出入的方便，底層或頂層有花園的，要考慮是否實(shí)用并同時(shí)與售價(jià)一起考慮。不同朝向、樓層的售價(jià)相差8%至15%。 十、住戶檔次是否是自己所能接受的住戶群，不但如此還要了解住戶買房的用途。住戶的檔次同時(shí)也決定了物

26、業(yè)的檔次。 十一、售價(jià)，要了解其他方位物業(yè)售價(jià)，最主要的是是否為自己的預(yù)期價(jià)，同時(shí)要與付款方式一起考慮。 十二、戶型設(shè)計(jì)戶型的實(shí)用性兼合理性是否完美，功能合理是否兼具美觀性，能否適應(yīng)未來家庭結(jié)構(gòu)變化，是否具有靈活性，如能否滿足自住并兼顧出租；一般的家庭廚房面積應(yīng)有6至8平方米，衛(wèi)生間5至7平方米，臥室12至20平方米，起居室飯廳有30至50平方米，陽臺(tái)6至8平方米，才稱得上一個(gè)好家，總面積大約在三居室、90至120平方米。但若房間的功能齊全，面積雖小，仍然能生活得樂融融。 十三、付款方式要輕松靈活，主要認(rèn)清自身的付款能力，考慮自己的付款能力能否達(dá)到。 十四、周邊文化水平，主要考察城市的未來發(fā)展

27、是否有利于改善周邊文化水平的檔次。沒有一個(gè)物業(yè)是十全十美的。十五、如何用技術(shù)參數(shù)選房在選擇購買期房時(shí)，除了對(duì)價(jià)格、位置、小區(qū)地點(diǎn)及開發(fā)商實(shí)力進(jìn)行初步判斷外，購房者只能依賴圖紙、模型和售樓員的描述來進(jìn)行判斷。因此，了解并運(yùn)用設(shè)計(jì)圖紙中的技術(shù)參數(shù)，有助于協(xié)助購房者對(duì)期房作出合理、正確的判斷。 對(duì)住宅小區(qū)整體居住質(zhì)量來說，容積率、密度和間距系數(shù)是三個(gè)最為重要的參數(shù)。 容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。一般來說，常見的以層磚混多層住宅為主的小區(qū)，應(yīng)盡可能選擇容積率較小的。密度是指小區(qū)內(nèi)建筑地面積占總面積的百分比，密度越低，小區(qū)

28、綠地面積和活動(dòng)場地越大。在以高層為主的小區(qū)，高容積率勢(shì)必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。住宅間距系數(shù)是指樓間距離與遮擋建筑擋線高度的比值，應(yīng)挑選間距比值較大的小區(qū)。 選擇了環(huán)境質(zhì)量好的小區(qū)后，還得巧用技術(shù)參數(shù)來挑選適當(dāng)?shù)姆啃汀?決定房型質(zhì)量的參數(shù)主要是開間、進(jìn)深、層高和出房率。開間是指一套住宅占據(jù)樓長邊方向的面闊尺寸，開間越大，進(jìn)深越小，樓層越高的房型越好，因?yàn)榇箝_間能夠獲得較大的采光窗，有更好的通風(fēng)效果，小進(jìn)深使窗地比（窗面積與居室面積的比值）更為合理，避免黑房間的出現(xiàn)，居住更為舒適。 出房率是指住宅的凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓主為單位的，所以相

29、同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同但銷售面積會(huì)有所不同。選擇出房率高的住宅可以少花錢得實(shí)惠。 此外，商品房面積問題成為當(dāng)今社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)話題，越來越多的人把目光投到了面積計(jì)算的方法上。有的人認(rèn)為分?jǐn)偟墓妹娣e是“隱形”的，并就此提出多種疑問，其一便是：一幢樓房怎么會(huì)有多個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)？其實(shí)，一幢樓房有一個(gè)或更多的分?jǐn)傁禂?shù)是完全有可能的。因?yàn)樵谏唐贩棵娣e計(jì)算過程中，一幢樓房的分?jǐn)傁禂?shù)是由使用功能來決定的。 一般來說，單一使用功能的住宅樓，分?jǐn)傁禂?shù)只有一個(gè)；但該樓為單一使用功能的商住樓時(shí)，由于各層布局不同，公用建筑面積服務(wù)范圍不同，就可能出現(xiàn)多個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)的；而當(dāng)該樓為多種使用功能的綜合商住樓，出

30、現(xiàn)多個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)的可能性更大。具體計(jì)算，為全樓服務(wù)的公用建筑面積由全樓分?jǐn)偅瑸樯虉龇?wù)的公用建筑面積由商場分?jǐn)偅鵀樽舴?wù)的公用建筑面積就由住宅分?jǐn)偭恕?例如，一幢建筑，底層為商鋪，樓上為住宅，但商鋪的入口獨(dú)立，則商鋪原則上就不分?jǐn)傋≌褂玫臉翘蓍g，而只分?jǐn)傁嗷ブg的分隔墻以及外墻，這樣就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)不同的分?jǐn)傁禂?shù)了。 選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn) 1工程質(zhì)量最重要：房屋作為一種有著長期使用價(jià)值的產(chǎn)品，它的工程質(zhì)量是所有組成要素中最為重要的一個(gè)。一棟房子設(shè)計(jì)再漂亮、配套再完善、服務(wù)再優(yōu)秀，施工質(zhì)量不好，時(shí)時(shí)危及人們的正常生活，就絕對(duì)談不上投資價(jià)值了。 2與居住生活息息相關(guān)的設(shè)計(jì)及配套：在保證房屋質(zhì)量的前提下，

31、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該是便于生活，不違背人們生活習(xí)慣的；社區(qū)居住配套設(shè)施應(yīng)齊全，影響舒適度的涉及或配套將直接影響房屋的租售。 3物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)也會(huì)影響物業(yè)價(jià)值：物業(yè)管理公司除了日常的維修維護(hù)外還應(yīng)提供相關(guān)的服務(wù)，但服務(wù)的內(nèi)容與社區(qū)的檔次也有關(guān)系，高檔社區(qū)內(nèi)一般都會(huì)選擇業(yè)績好的物業(yè)管理公司提供酒店式服務(wù)。 因此，在公用建筑面積服務(wù)對(duì)象為復(fù)雜的情況下，出現(xiàn)更多的分?jǐn)傁禂?shù)也就不足為奇了。 好戶型的基本要素 熱銷的樓盤是其綜合素質(zhì)與組合優(yōu)勢(shì)造就的，好戶型也同樣是綜合因素使然，沒有絕對(duì)的“好”戶型，只有適應(yīng)各類買家不同居住實(shí)態(tài)與居住愿望，符合個(gè)人生活與居住行為模式的戶型。戶型設(shè)計(jì)有其需要遵循的設(shè)計(jì)通則原則，同時(shí)戶型

32、也具有不同氣質(zhì)與個(gè)性內(nèi)涵，了解其構(gòu)成要素及細(xì)節(jié)，有助于買家甄別戶型、判斷是否適合自己，同時(shí)也能從更深層次提高自身的建筑審美意識(shí)。戶型的基本要素除了良好通風(fēng)、充足采光、平面合理等內(nèi)容，還應(yīng)仔細(xì)考量戶型設(shè)計(jì)的深度及細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)： 各功能空間有明確的分工，“公私分離、動(dòng)靜分離、清污分離”，戶型內(nèi)部空間的組織和布局，決定了居住環(huán)境的質(zhì)量，而功能的設(shè)計(jì)首先要符合人們的居住行為方式。居住生活分為共同性和私密性的、文化的和生活的不同方面，各種居住生活行為應(yīng)當(dāng)有其特定的空間環(huán)境。功能空間的專用程度越高，功能使用質(zhì)量相對(duì)就越高，功能空間的逐步分離過程，也就是功能質(zhì)量不斷提高的過程。 合理分配空間規(guī)模及妥善處理各功

33、能空間的聯(lián)系，對(duì)于戶型設(shè)計(jì)尤為重要。選擇大戶型時(shí)，要注意是否增加了相應(yīng)的功能空間及過渡空間，如：工人房、儲(chǔ)物間、家務(wù)操作空間、休閑運(yùn)動(dòng)空間等，而不是單純的面積擴(kuò)大，同時(shí)，各功能空間之間存在著合理的過渡空間。選擇小戶型時(shí)，要注意是否具備了必要的功能空間，同時(shí)某些功能空間在使用上的靈活性、適應(yīng)性要求較高，具有使用功能的多元化。設(shè)置一定的儲(chǔ)藏空間，儲(chǔ)藏空間也存在著污潔之分、功能區(qū)分，實(shí)踐證明，儲(chǔ)藏空間、臥室壁柜、更衣柜等的設(shè)計(jì)，對(duì)改善室內(nèi)居住環(huán)境具有重要的意義。 起居室與主臥室的舒適性與實(shí)用性，更是買家極為注重的，其跨度與縱深尺度的設(shè)計(jì)不容忽視，同時(shí)也是與買家的居住實(shí)態(tài)相關(guān)。 戶型除了基本的結(jié)構(gòu)要素

34、外，還存在著更深層次的因素，戶型設(shè)計(jì)要具有時(shí)代感，從人性的角度看戶型，考慮到人的內(nèi)在需求，不同的戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)造出不同的心理環(huán)境與感受。從三維角度看戶型，室內(nèi)空間便產(chǎn)生不同的層次及空間的流動(dòng)感。新經(jīng)濟(jì)下工作空間回歸生活空間，重新審視空間的公共性與私密性。因此，戶型設(shè)計(jì)的個(gè)性化與多元化，存在一個(gè)不斷發(fā)展的過程。十六、購商品房八忌1、忌大而無當(dāng)。大戶型不能簡單理解為中小戶型的放大，而是一種全新理念、功能更多、更完備、更合理、更科學(xué)的設(shè)計(jì)。如合理增加了高度和采光（如設(shè)景觀落地窗）。否則，面積擴(kuò)大了，房屋自然顯得低矮了，便有了大而不當(dāng)?shù)膲阂指泻涂諘绺小?2、忌一覽無余。許多老戶型，進(jìn)入戶門后沒有玄關(guān)設(shè)計(jì)，

35、廳內(nèi)景象、各個(gè)房間一覽無余，缺乏層次感，臥室、書房的私密性、舒適度受到影響。玄關(guān)的設(shè)計(jì)應(yīng)多種多樣，能起到豐富內(nèi)涵、點(diǎn)綴居室、增加層次的作用。 3、忌廚廁相連或相隔過遠(yuǎn)。廚廁連在一起的設(shè)計(jì)一是不利衛(wèi)生，二是在采光上相爭相克。如套房面積較小，兩者便難以保持適當(dāng)距離，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在房門位置上做文章。如廚廁相隔過遠(yuǎn)，熱水器便不好安裝。起居室最好不要直接看到衛(wèi)生間的門。 4、忌廳內(nèi)多門。起居室（廳）的門過多，形成對(duì)廳實(shí)際面積的擠占，使起居室（廳）成為走廊（過道），從而使廳顯得破碎，難以形成整體，效果上的和諧，也必然給擺放家具、電視、沙發(fā)等物以及懸掛書畫藝術(shù)品造成困難，視覺上也顯得雜亂無章。 5、忌光線灰暗。

36、許多老式設(shè)計(jì)僅重視臥室、起居室的光線，廚房、客廳的光線都很差。對(duì)室外景觀的選擇也越來越重要，若環(huán)境差，綠化差或嚴(yán)重影響、障礙遠(yuǎn)視效果，對(duì)房屋增值前景是個(gè)制約。 6、忌動(dòng)靜相擾。按生活起居方便的要求，臥室位置宜深一些，戶門最好不要直接對(duì)著廳，音箱、電視應(yīng)和主臥室保持一段距離，以免互相干擾，以利于相對(duì)安靜的環(huán)境。廚房、餐廳最好相連，既方便生活又利于清潔衛(wèi)生。 7、忌廚房深藏或淺露。若廚房設(shè)置太深，對(duì)排放油煙廢氣不利。有的戶型進(jìn)門就是廚房（或廁所），在整潔度、感官上和減少噪音等方面就大打折扣。 8、忌房屋通透性差。空氣是否對(duì)流是一項(xiàng)重要的環(huán)保指標(biāo)，也是戶型設(shè)計(jì)成功與否的重要標(biāo)志。過于曲折的戶型使夏日

37、室內(nèi)溫度偏高，有的房間悶熱難耐，不利身體健康。十七、買商品房六守則購買商品房是一個(gè)科學(xué)的抉擇過程，消費(fèi)者如肯動(dòng)腦筋，用經(jīng)濟(jì)的、超前的眼光去分析市場、把握商機(jī)，就可以得到減少投入?yún)s不降低實(shí)惠的客觀效果。 一、買“成交價(jià)” 價(jià)格是購房要素的首選，但有些房地產(chǎn)發(fā)展商出于促銷的考慮，往往弄出很多五花八門的價(jià)格水平，如“起價(jià)”、“均價(jià)”、“開盤價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”、“清盤價(jià)”等等，其中起價(jià)最不可信，它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶型等最差的那套房。“均價(jià)”實(shí)際上是房地產(chǎn)發(fā)展商計(jì)算售房面積的一種方法，個(gè)別發(fā)展商亦有用“均價(jià)”來吸引消費(fèi)者的。購房者同樣應(yīng)該注意，購房前對(duì)自己的購房支出有一個(gè)清醒的預(yù)期計(jì)算，不要

38、尋著低價(jià)位找房源，然后水漲船高的抬高自己的購房支出。與其這樣，還不如直接找一個(gè)中意的樓盤。還有兩種價(jià)格應(yīng)該注意，那就是“報(bào)價(jià)”和“成交價(jià)”，報(bào)價(jià)和成交價(jià)之間的差，往往就是打給購房者的“折扣”。也就是說，當(dāng)銷售人員向您介紹價(jià)位的時(shí)候通常是報(bào)價(jià)，您能否買到低于報(bào)價(jià)的成交價(jià)，就看您的談判能力了。 二、買利好環(huán)境 交通方便與否，是當(dāng)前商品房價(jià)格定位的重要因素。通常情況下，房價(jià)自城中心向外逐漸遞減。但購房者宜用理性的、超前的眼光看待物業(yè)環(huán)境，以低價(jià)格買進(jìn)眼下雖然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好變化的住房，往往能得到較大的實(shí)惠。購房者既要近看、又要遠(yuǎn)瞻，在選擇房型好、質(zhì)量滿意的優(yōu)質(zhì)家居的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)了

39、解、分析、調(diào)查該地區(qū)改造和發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃以及小區(qū)環(huán)境的配套性，在此全面了解的基礎(chǔ)上決定取舍。只要將來的物業(yè)居住環(huán)境逐步向好的方向轉(zhuǎn)化，交通的問題能夠逐漸得到解決，暫時(shí)困難的克服就很值得。 三、買“內(nèi)部認(rèn)購房” 近年來，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得商品房預(yù)售許可證等有關(guān)證件之前，常在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認(rèn)購”的方式。這是由于某項(xiàng)目在正式推出以前，營銷商對(duì)市場接受度尚缺乏足夠的了解和信心。內(nèi)部認(rèn)購價(jià)一般定的較低，有投石問路的性質(zhì)，應(yīng)該是該商品房銷售過程中的“最低時(shí)段價(jià)”，同時(shí)，房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會(huì)嚴(yán)格的限制和控制內(nèi)部認(rèn)購的銷售量和時(shí)間。聰明的購房者如果斷出手，往往能得到比開盤價(jià)

40、低幾個(gè)百分點(diǎn)的實(shí)在優(yōu)惠。一套房計(jì)算下來就很可觀了。當(dāng)然，參與房地產(chǎn)發(fā)展商的內(nèi)部認(rèn)購是有先決條件的，商品房發(fā)展商的資質(zhì)必須可靠，該項(xiàng)目的發(fā)展前景較好，其中最重要的一點(diǎn)是：該房地產(chǎn)項(xiàng)目合規(guī)、合法，具有除商品房預(yù)售許可證以外的其他合法開工建設(shè)的證件，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害。 四、買“開盤價(jià)” 和前面的“內(nèi)部認(rèn)購”相類似，商品房的“開盤價(jià)”中也包含了某種優(yōu)惠因素。一般情況下，項(xiàng)目正式開盤時(shí)，房地產(chǎn)營銷商為了創(chuàng)造一種旺銷氛圍，保持項(xiàng)目物有所值的美好形象，往往作出切實(shí)的讓利，其優(yōu)惠的可信度較高。當(dāng)然，無論是內(nèi)部認(rèn)購價(jià)還是開盤價(jià)，都要隨著市場的變化和該項(xiàng)目的銷售情況而變化，不可能都是直

41、線上升的趨勢(shì)，購房者應(yīng)做通盤考慮。 五、買“清盤房” 剛開始賣和最后賣的商品房價(jià)格一般都較低。期房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商出于資金滾動(dòng)的需要，一般將價(jià)格定得很低，然后隨著開發(fā)進(jìn)度和市場形象的確立和市場占有率的提高，價(jià)格會(huì)逐漸上揚(yáng)。當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80以后，一般就進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)價(jià)格會(huì)低下來。在上述兩個(gè)時(shí)期購買住宅應(yīng)該是最實(shí)惠的了，這種實(shí)惠一般體現(xiàn)為價(jià)格形態(tài)和實(shí)物形態(tài)兩個(gè)方面。前者，消費(fèi)者從中得到的實(shí)惠少則幾千元，多則幾萬元甚至更多；后者，消費(fèi)者除了低價(jià)購房的優(yōu)惠以外，還可以得到房屋質(zhì)量方面的切實(shí)保證。因?yàn)榍灞P房基本是現(xiàn)房，房間本身的質(zhì)量問題已經(jīng)過竣工后一段時(shí)間的檢驗(yàn)，

42、問題基本暴露出來，購房者可以心明眼亮。需要說明的是：清盤房一般在房型、層次、朝向的選擇方面有一定的局限，消費(fèi)者在選擇的時(shí)候應(yīng)該從長計(jì)議，嚴(yán)格把握標(biāo)準(zhǔn)，不要因價(jià)格偏低的誘惑而買進(jìn)不稱心的住房，造成長久的遺憾。 六、買實(shí)在面積 個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋計(jì)量面積上會(huì)打一些“埋伏”。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該向購房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)（商品房建筑面積和使用面積之間的比例），購房者可以據(jù)此計(jì)算所購住房的使用面積，全面了解所購商品房的“得房率”。但有一些房地營銷商在期房銷售過程中不確定房屋的精確面積，有意打下“埋伏”，留待以后讓購房者增補(bǔ)購房款，這實(shí)際上造成購房者預(yù)期購 房費(fèi)用的增加。有鑒于此，購房者在

43、選擇期房時(shí)，要反復(fù)認(rèn)真的看圖紙，準(zhǔn)確的計(jì)算面積，最好留下圖紙及有關(guān)說明文書的復(fù)印件，認(rèn)真研究購房合同上有關(guān)面積的說明，“敲死”住宅面積，避免日后出現(xiàn)被動(dòng)局面。十八、牢記看房十二招1、地段 地段也就是小區(qū)所在的地理位置。地段的好壞決定了房產(chǎn)的售價(jià)，同時(shí)也是物業(yè)保值、升值的一個(gè)重要因素。作為自己居住的房屋，主要考慮的還是以方便自己及家庭成員出行為宜，不要片面強(qiáng)調(diào)往鬧區(qū)里“扎堆”，那樣既不經(jīng)濟(jì)，也不一定能提高生活質(zhì)量。一般只要有好的道路交通網(wǎng)，離市中心又不是太遠(yuǎn)，房價(jià)比較合適的即可。 2、朝向 良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對(duì)居住者的身心健

44、康十分有利。在北京地區(qū)，以正南朝向接受陽光直射面最大，時(shí)間最長，南偏東、南偏西105度內(nèi)都有陽光直射入室，而北偏東、北偏西75度內(nèi)整日都不會(huì)有陽光直射入室。 3、層次 一般來說，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的13以上、23以下為較好層次，如成都若不帶花園的多層住宅三四層，十八層塔樓的六至十二層為最佳。 4、功能分區(qū) 住宅應(yīng)充分考慮住戶的家庭結(jié)構(gòu)和生活規(guī)律，使家庭使用功能細(xì)化。理想的住宅中，起居空間由過廳、客廳、起居室、健身房、琴房、書房、工作室、衛(wèi)生間、廁所、臥室、貯藏室、陽臺(tái)等組成，按各自功能可匯總為“污、潔、動(dòng)、靜”四大空間。 5、面積空間 單元內(nèi)不同空間要有相對(duì)合理的面積。從

45、居住功能角度分析，廚房的合理面積應(yīng)在4平方米5平方米之間，衛(wèi)生間最好洗、廁功能分開，三居以上應(yīng)設(shè)有兩個(gè)衛(wèi)生間。舒適的主臥室合理面積應(yīng)在15平方米19平方米之間，客廳的面積要盡量大些，廳內(nèi)開門的數(shù)量應(yīng)盡量減少，房屋要方正，不要有斜角。 6、質(zhì)量與細(xì)節(jié) 在商品房選購中，最難把握的就是質(zhì)量問題，同時(shí)這也是日后使人感到煩惱最多的問題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計(jì)、施工中留下的隱患，主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督等幾個(gè)方面，由于專業(yè)性較強(qiáng)，一般購房者很難檢驗(yàn)。購房者只有認(rèn)真審閱商品住宅樓的商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書等相關(guān)證件來考察住宅樓的質(zhì)量。房屋層次的高低從表面上很難看出來，

46、它主要體現(xiàn)在許多細(xì)節(jié)方面。一套優(yōu)秀的居室很大程度體現(xiàn)在細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)理念上，例如有的精品樓盤推出居室進(jìn)屋的門采用“子母門”，即有一扇大門與一扇小門組合在一起，這樣的搬家具的時(shí)候就不會(huì)發(fā)生“門小家具大”的尷尬。還有的衛(wèi)生間預(yù)留了電話插扎、屋面預(yù)留“空調(diào)眼”，有的樓盤的電梯專門設(shè)置了語音提示等等，這些細(xì)微之處都是開發(fā)商素質(zhì)、意識(shí)的體現(xiàn)。 7、看電梯、樓梯 在時(shí)下許多塔樓和小高層的樓房中，電梯的質(zhì)量已越來越不容忽視。有關(guān)電梯故障和事故時(shí)有發(fā)生，不僅給人們的生活帶來不便，而且還危脅到人們的身體健康。因此，看房進(jìn)要仔細(xì)察看該樓盤所用電梯的品牌資質(zhì)，是否有國家頒發(fā)的合格證書等。同時(shí)還要查看步行樓梯的安全情況，

47、樓梯寬度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，樓道是否暢通，發(fā)生危險(xiǎn)情況時(shí)，是否有利于逃生等等。 8、看環(huán)境 居住環(huán)境的好壞是一個(gè)不容忽視的問題。由于人們?cè)诒涞摹盎炷痢焙凶永锉唤d了許多年，一般對(duì)四周環(huán)境不會(huì)很挑剔，一般只要有“綠”即行。其實(shí)，作為一名購房者應(yīng)該認(rèn)真考察一下自己將來生活的環(huán)境，不僅要求有很高的綠地覆蓋率，而且還要真正能為已所用。另外還要考察所購買的樓房之間的間距，容積率和建筑密度，四周污染情況如盡量遠(yuǎn)離工廠、馬路、大商場、大酒樓等等。 9、看景觀 小區(qū)內(nèi)的景觀建設(shè)現(xiàn)已被越來越多的發(fā)展商所重視。好的景觀可以達(dá)到親近自然的效果。但如今好多小區(qū)的景觀建設(shè)都缺乏“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，而是像建樓房一樣先平

48、整地皮，再造景觀。這樣的景觀，顯得很呆板，毫無層次可言，讓人根本無親切之感，一眼即可看出人工雕鑿的痕跡。同時(shí)，景觀方面的投入占用了購房者房屋成本的5左右，這可是一筆不小的開支。 10、看物業(yè) 看房不可不問物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)的好壞是房屋是否升值的一個(gè)重要因素。好的物業(yè)管理會(huì)給自己將來的生活帶來便利，而差的物業(yè)管理不僅會(huì)影響到自己的日常生活，還可以引發(fā)大量的糾紛。因此，看房要積極向有關(guān)人員打聽負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，最好能查看他們的有關(guān)資質(zhì)、實(shí)力的文件，亦可去他們現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽有關(guān)他們的服務(wù)行為。 11、看配套設(shè)施 小區(qū)配套設(shè)施是否完善是這個(gè)小區(qū)成熟與否的標(biāo)志。主要看小區(qū)的市政配套設(shè)施、

49、生活配套設(shè)施、休息配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購物條件等等，其中市政配套設(shè)施的管線最好是集中布置，要離墻近，外露少，安全性要好，另外還要重點(diǎn)考察小區(qū)的水源是否清潔達(dá)標(biāo)。此外還有小區(qū)的學(xué)校、超市、會(huì)所、健身娛樂等生活配套設(shè)施也應(yīng)仔細(xì)考察。 12、采光與通風(fēng) 受采光面大小、朝向，以及是否直接采光的影響，采光質(zhì)量不同。十九、選擇中間層的四要點(diǎn)第一，頂棚和地面是否漏水。因?yàn)榉课萋┧蠖喟l(fā)生在結(jié)構(gòu)變化的部位（比如結(jié)構(gòu)縫、沉降縫等）、構(gòu)造變化部位（如伸縮縫），所以要避免選擇處在這些部位的房間。在自檢時(shí)，可以采用比較簡單的方法-向室內(nèi)注水，看下層是否漏水。 第二，排水管道、天然氣管道等安裝是否隱蔽。中間層連接

50、著頂層和底層，通過的各種管道比較多，要留意這些管道穿過時(shí)，凸出的部位是否影響了正常的出入活動(dòng)。 第三，陽臺(tái)是否安全。中間層距地面較高，陽臺(tái)的高度要足以保護(hù)老人和小孩的活動(dòng)安全。如果是通長陽臺(tái)，在兩戶之間應(yīng)有分隔防衛(wèi)措施，防止兩戶之間的互相“攀越”。雨水管、用花格窗的樓梯離陽臺(tái)、窗口不要過近，以防被攀爬遭劫。 第四，客廳、臥室的朝向是否科學(xué)，中間層易于通風(fēng)、采光，但要避開冬天凜冽的寒風(fēng)，接納夏季的習(xí)習(xí)涼風(fēng)，所以朝向要以南向?yàn)榧选Ｈ绻^(qū)棟距較小，應(yīng)咨詢鄰近中間層住戶的日照、采光情況。 二十、商品房選購的基本要點(diǎn)選一套舒適、實(shí)用、安全、美觀的商品住房應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個(gè)問題： 一、驗(yàn)五證：主要包括國有

51、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。 二、最好了解一下開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、建筑單位、質(zhì)量監(jiān)理單位的等級(jí)和信譽(yù)，再看一下是否有建筑工程質(zhì)量許可證、商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書，以保證房屋的質(zhì)量和可靠性。 三、綜合考察住房的地理位置、小區(qū)環(huán)境(是否遠(yuǎn)離污染源、環(huán)境是否宜人，市政配套、小區(qū)配套、購物條件等；周邊環(huán)鏡人文、信息、通訊等，交通是否便捷、道路是否適于疏散，有無停車場地；物業(yè)管理、安全保衛(wèi)、售后服務(wù)是否到位等。 四、保證住房的實(shí)用性、舒適性。主要考慮以下幾點(diǎn)： (1)住房的使用面積與建筑面積之比，高層塔樓不小于72%，多層樓不小于7

52、8%為佳。 (2)住房布局緊湊、功能明確，滿足睡覺、相聚、吃飯、衛(wèi)生、洗涮、儲(chǔ)藏的需要。 (3)房間布置力求方正、平整；面積分配合適，保證適用、力求舒適，避免相互穿插、減少干擾；廚房要緊鄰戶門、餐廳，并遠(yuǎn)離主臥室，以免油煙竄入，并避免西向?yàn)橐耍恢髋P需要避免視線干擾，門不要直開向客廳；浴廁要通風(fēng)、采光，門也不要開向客廳；儲(chǔ)藏間力求隱蔽，門不要開在廳、房內(nèi)。 (4)滿足采光、照明、隔聲、隔熱的室內(nèi)環(huán)鏡要求，選擇有三面朝向(其中有12房間朝南向)最佳。 (5)設(shè)計(jì)要有超前性，室內(nèi)隔墻承重墻少，以利于室內(nèi)改變格局。買老少間要看與鄰室是否能打通。 (6)市政管線是否集中布置，最好離墻近、外露少，管線與樓

53、板、墻體穿插處是否做了套管；衛(wèi)生潔具、五金配件質(zhì)量是否合格；是否預(yù)留了空調(diào)位置；每間房、廳含衛(wèi)生間是否都有23個(gè)電源插座，有無漏電保護(hù)裝置；煤氣表、水表、電表是否出戶。 (7)門窗安裝牢固，橫平豎直，高低一致；框與墻體縫隙要填滿，表面平整光滑，無裂縫；門窗扇開啟、推拉靈活，無倒翹；五金配件應(yīng)齊全，關(guān)閉后密封條處于壓縮狀態(tài)。 五、對(duì)于中高層、高層樓宇應(yīng)注意電梯的生產(chǎn)廠家和質(zhì)量合格證，應(yīng)注意位于地下室的水泵的振動(dòng)與噪音的處理情況，還應(yīng)注意每層是否有垃圾存放的空間等。二十一、購房自用主要考慮哪些因素1)相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； 2)合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要： 3)

54、合理的地理位置，符合工作、生活的需要； 4)周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； 5)完美的生活環(huán)境(綠化、私密、無噪音、無污染等)，保證健康生活； 6)相對(duì)能夠承受的房價(jià)； 7)堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)； 8)舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。二十二、如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域消費(fèi)者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： I)外出(上、下班)的交通是否便捷； 2)周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全； 3)孩子的教育設(shè)施是否完備； 4)老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利； 5)綠化環(huán)境； 6)親朋好友往來是否方便； 7)市政配套是否齊備； 8)和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。二十三、購房投資主要考慮哪些因素購房投資是為了保值和

55、升值，必須要考慮到以下問題： 1)物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值； 2)有否重大政策導(dǎo)向(如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā))； 3)有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目(如地鐵、機(jī)場)； 4)是否由可信度高的開發(fā)商營造： 5)同比地段房價(jià)相對(duì)較低，或房價(jià)的上升空間較大； 6)出眾的生活環(huán)境(如：有山、水、公園、溫泉等)； 7)特別的生活配套設(shè)施(如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等)； 8)超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃(如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等)； 9)漂亮(或標(biāo)志性)的建筑外觀； 10)良好(出色)的物業(yè)管理； 11)合理的房型面積和總價(jià)(便于出租或轉(zhuǎn)手)； 二十四、如何確定購置物業(yè)的大小對(duì)物業(yè)的大

56、小，每個(gè)消費(fèi)者都會(huì)有個(gè)先人為主的概念，如三口之家二室一廳，三代同堂三室一廳等。但買好之后，往往會(huì)出現(xiàn)很多的不滿，不是臥房太小，就是少了書房、工作室，要不就是房間太大，打掃太費(fèi)力，這是因?yàn)橘徶梦飿I(yè)前沒有細(xì)細(xì)打算造成的。因此，購房前，購房者要根據(jù)自己的家庭人口數(shù)量、任用需要、特殊愛好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和未來發(fā)展等請(qǐng)多因素綜合考慮確定欲購房屋的面積。特別是要準(zhǔn)備好自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，面積每多 1平方米，購房者就需多支出幾千元。 另外，購房者還要確定自己所設(shè)定的是建筑面積還是室內(nèi)凈使用面積，因?yàn)槟壳笆袌錾弦话闶且越ㄖ娣e進(jìn)行購售，多、高層的有效面積得房率也不同。二十五、買底層、頂樓關(guān)鍵看什么在一些人的觀念中，

57、商品房的樓層最忌購買底層和頂層，因此為了不致頂層和底層壓手，許多房產(chǎn)商努力在頂層和底層上做文章，如底層贈(zèng)花園、頂層贈(zèng)露臺(tái)，且花園和露臺(tái)設(shè)計(jì)確實(shí)很精美，風(fēng)格別致。花同樣的錢甚至更少的錢卻比別人多得一處花園或露臺(tái)，實(shí)是物超所值。買這樣的房可以節(jié)省不少開支，但也有學(xué)問，不僅要價(jià)廉還要物美，怎樣查找底層和頂層的瑕疵呢？ 在底層，首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過關(guān)，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和