1、xx花園項目產品建議報告前言xx花園項目是公司涉足房產開發領域的首個項目，因此，項目的成功與否，對公司的未來發展至關重要。目前項目處于前期產品設計階段，以目前房產市場發展的進程，客戶對產品的判別已經進入一個成熟階段，xx花園項目是否能為客戶所接受，后期銷售能否成功，最終銷售目標是否能夠達成，都與產品的設計息息相關。因此，在經過了對淮安市場環境、銷售樓盤等進行了深入調研、大量數據收集的基礎上，形成本報告。報告通過對樓盤銷售狀況的分析，從而判定目前淮安市場房產發展的趨勢、客戶對產品需求的特征，并結合xx花園項目的規劃條件、宗地特點，對xx花園項目產品提出建議，并形成產品設計任務書，以為產品設計提供

2、參考。第一章 市場分析一、淮安城市發展趨勢分析淮安市轄漣水、洪澤、金湖、盱眙4縣，清河、清浦、楚州、淮陰4區。總面積1.01萬平方公里，其中市區建成區面積75平方公里，2006年末常住人口524萬，市區人口80萬，根據規劃，未來5年內，市區人口將突破100萬，建成區面積達到120平方公里。整個淮安因城市化加速而形成了一個大的框架：一城、二區、二帶。“一城”指的就是建設中的工業新城；“二區”就是淮海中心商業區和水渡口中心商務區；“二帶”就是里運河沿線文化旅游產業帶和古黃河休閑風光帶。從城市發展的情況看，淮安處于一個城市擴張發展期，根據城市化進程而形成的“一城、二區、二帶”看，以淮安中心城區發展受

3、動拆遷成本限制的特點，向東擴張成為城市發展的必然選擇，因此，本案處于一個新興的城區，未來發展空間大。二、淮安整體房產發展分析通過淮安網上樓市，統計出06年10月至07年7月近10個月以來商品房成交價格及成交面積數據。從成交價格走勢看，06年11月開始，整體商品房價格已經達到2500元/平米以上，07年后，價格呈現穩步上揚的趨勢，7月，成交價格達到2778元/平米，而截止8月10日統計數據，8月份的成交價格已經達到2907元/平米，逼近3000元/平米的關口。從成交面積情況看，07年4月前，月成交面積基本在100000-150000平方米之間徘徊，而07年5月，成交面積迅速拉升，達到22.6萬平

4、方米。6、7兩月，成交面積也在15萬平方米以上。通過10個月平均月成交面積為14.5萬平方米測算，淮安全年成交面積約為174萬平方米，成交套數約為15000套左右。三、四大區域市場分析淮安市房產發展，以行政區劃劃分，結合房產開發進程，自然形成了淮陰、清河、開發區、清浦區四大區域。古黃河以北區域，為淮陰區；古黃河以南，里運河、珠海路以北，寧連一級公路以西區域，為清河區；里運河以南區域，為清浦區；珠海路以南，xx大道以西，寧連一級公路以西，為開發區。（詳見下圖） 陰 區清 河 區開 發 區清 浦 區1、淮陰區從網上房地產統計數據看，目前淮陰區在售樓盤共計24個，合計推出住宅產品8554套，實際成交

5、7604套，目前剩余940套在售。若按照戶數成交統計供需比，為1:0.89。通過對區域內部分重點樓盤的調研，從產品至客戶構成進行研究，具體如下： 產品規劃分析樓盤名稱總建面容積率綠化率總戶數建筑形態建筑風格立面建材國華御景園152.231%1500(約)多層; 小高層(11f)現代風格面磚東方家園72.230%360多層現代風格面磚櫻花小區552.231%2500多層 別墅現代風格涂料+面磚依云法國小區5.51.5932%401多層 小高層（9f）別墅歐式風格面磚銀河灣201.9240%1500多層 小高層(11、16f)歐式風格涂料+面磚世邦領域153.6631%1000多層 高層(2633

6、f)歐式風格涂料+面磚淮安威尼斯7.91.5530%583多層 小高層(1115f)歐式風格面磚 淮陰區大盤偏多，容積率集中在較高從統計結果看，淮陰區15萬以上規模樓盤占到重點樓盤近6成，而容積率多數在2.2左右，最高達到3.66。土地的集中，是構成容積偏高的主要原因。 多層、小高層產品組合占主導，從規劃的產品看，2.0以上容積率，規劃多層與小高層結合的產品，而櫻花小區甚至還規劃了別墅產品，是為2.2容積率產品的特例。 歐式、現代風格各領風騷從風格與立面建材看，現代風格與歐式風格基本呈現一半一半的比例，在材料的運用上，面磚已經被普遍運用，單獨使用面磚、涂料+面磚的做法。由此可以看出，淮陰區樓盤

7、在外立面的品質上是比較高的。 戶型設計分析樓盤名稱1房2房3房1衛3房2衛4房國華御景園97m2 33%110-120m2 33%130-140m2 33%東方家園80-90m2 50%105-115m2 30%125-142m2 20%；櫻花小區80-95m2 21%102-115m2 48%123-143m2 27%150-170m2 4%依云.法國小區77-85m2 18%117-120m2 35%;125-128m2 37%135-150m2 10%銀河灣85-90m2 25%119-122m2 12%139m2 63%世邦領域40-60m2 43%82-90m2 23%105-107

8、m220%122-127m2 13%淮安威尼斯93m2 31%108m2 32%135m2 37% 3房為區域市場主導產品，1衛、2衛比例相當從整體戶型比例看，3房產品為區域市場中占比例最高的戶型，而3房分化為1衛設計和2衛設計。3房2衛的設計已經擁有一定市場，說明市場對戶型的需求已經趨向改善型。而2衛設計與1衛設計共存，說明戶型正處于功能需求向改善需求的過渡期。 2房產品基本占市場1/3，面積控制在90平米以下2房產品所對應的客群比較年輕，多數為首次置業客戶，該類客戶對總價敏感度高，面積控制在90平米之內，最小為77平米，能夠滿足客戶需求。 投資型1房、豪華型4房出現，但比例較小，未成主流以

9、目前區域市場的價格看，1房的出現，將多為投資型客戶購買，而4房為豪華型產品，目前在市場中還沒有形成主流。僅個別樓盤規劃設計該類戶型。 銷售去化分析樓盤名稱均價總價預售日期銷售率熱銷戶型國華御景園290022-452007.5第一次開盤100%2r：97m23r：110-120m2東方家園285020-402006.11第一次開盤90%2r：80-90m23r：110-140m2櫻花小區2850（四期）20-7006.3三期第三次開盤85%2r：80-90m23r：100-135m2依云.法國小區2550（小高層）36-422006.6第一批多層100%小高層50%2r：80m23r：117m2

10、銀河灣260023-42第一次開盤70%2r：85m23r：119m2世邦領域高層4000多層300020-30未開淮安威尼斯320028-472007.5.27第一次開盤95%2r：90m23r：108m2 區域樓盤價格2500-3200元/平米之間，總價在50萬以內目前淮陰區內樓盤價格多在2800-2900元/平米之間，新的市場價格高點世邦領域為小戶型產品，隨單價高，但是總價卻僅為20-30萬之間，目前尚未開盤。除櫻花小區別墅總價達到70萬以上外，公寓總價基本在50萬以內。 區域內樓盤銷售狀況均較好目前淮陰區內各個樓盤的銷售情況比較理想，整體市場戶數供需比為1：0.89，反映到個案中，樓盤

11、銷售率多在85%以上。最低為70%。 熱銷戶型為2房、小面積3房從市場熱銷的戶型看，2房當之無愧。小3房也并駕齊驅，價格仍然是市場不可逃避的主要因素。 客戶特征分析樓盤名稱均價職業構成年齡構成用途形態偏好關注點國華御景園290070%工薪；10%公務員10%企業主管；20% 25-30歲20% 30-35歲20% 35-40歲自住多層地段價格東方家園285070%工薪；10%公務員10%企業主管；20% 25-30歲20% 30-35歲20% 35-40歲自住多層地段價格櫻花小區2850（四期）70%工薪；10%公務員10%企業主管；20% 25-30歲20% 30-35歲20% 35-40歲

12、；改善動遷多層價格地段依云.法國小區2550小高層60%工薪；20%公務員5%企業主管；30% 35-40歲；25% 30-35歲22% 40-45歲自住改善多層地段景觀銀河灣260055%工薪；30%公務員5%企業主管；35% 35-40歲；25% 40-50歲20% 25-30歲自住多層價格世邦領域（為累計客戶）高層4000；多層300062%工薪；25%公務員30% 35-40歲；30% 40-50歲20% 25-30歲自住投資多層房型淮安威尼斯325050%工薪；27%私營業主；20%公務員40% 35-40歲；30% 40-50歲自住為主多層地段 工薪階層為市場主流購房群；個別高端樓

13、盤私營業主比例較高目前淮陰區購房的主力群體為工薪階層，部分樓盤公務員或私營業主的比例達到30%左右，但從整個區域看，工薪階層仍然是購房的主群體。 25-40歲為主力購房年齡區間購房年齡段集中在25至40歲，而35歲至40歲比例最高。由于工薪階層為主體因此購房客群的工作年限多在5年以上，自備款足夠。 自住為市場主要購房用途，多層為首選，關注地段與價格目前區域市場客戶購房用途主要為自住，部分為改善型、出現投資客戶。工薪階層購買，多層是其首選。而地段與價格成為該區域客戶購房主要關注點。2、清河區清河區目前網上顯示30個樓盤在售，在售住宅戶數9610套，已成交9227套，僅剩余342套可售。套數供需比

14、為1:0.96。對區域內重點樓盤調研分析如下： 產品規劃分析樓盤名稱總建面容積率綠化率總戶數建筑形態建筑風格立面建材淮海第一城45一期1.29,二期2.6631%一、二期352多層 小高層1116f現代風格面磚香格里拉97a區1.68531%5000多層 小高層1117f 高層22f后現代歐式風格涂料+面磚+石材金鼎.御庭9.52.2一期372多層新古典主義風格面磚康城明珠16237.5%1300多層 小高層12f高層18f現代風格面磚新世紀豪園7.885.5120%1#840小高層12f 高層1932f現代風格面磚中天花園202.231%700（一期）小高層11f 高層18f現代風格涂料+面

15、磚溫州花苑6.71.828%400（一期）多層 小高層11f現代風格面磚中鑫上城64.820.1%360小高層15f 高層22f現代風格涂料+面磚 區域內樓盤呈現兩極分化：大盤與小盤共存，高容積率與低容積率并存清河區內樓盤，由于范圍分為老城區、城區與開發區結合兩塊，因此在產品規模上，出現了兩極分化的特點：老城區內以高容積率、小規模樓盤居多；而結合部則以大盤、低容積率產品為主。 高層產品出現，比例高，多在18-22層由于容積率的提升，清河區內出現高層產品，最高設計為新世紀豪園，達到32層。而18-22層產品基本在每個樓盤中均有出現。 現代風格占主導清河區內樓盤，現代風格產品占市場主導，而新的產品

16、風格：后現代歐式風格出現市場，新古典主義風格也出現，建筑風格的變化已經步入另一個階段，開始走向全面化發展的階段。新古典主義風格，也預示著市場對高端產品的向往。 面磚為立面普遍采用之材料，石材出現在個別樓盤以建筑風格為載體，立面建材仍然以面磚居多，雖不乏涂料的運用，但是石材也以開始運用到公寓的外立面。 戶型設計分析樓盤名稱1房2房3房1衛3房2衛4房淮海第一城85-110m2 45%124-133 m2 45%141-144 m2 10%香格里拉88m2 33%114-117m2 33%125m2 33%金鼎.御庭86.57m2 25%127-139m2 75%康城明珠88m2 20%;110m

17、2 20%;120130m2 40%新世紀豪園38-58m280%66-91.75m25%;130m14%200m21%中天花園95m2115m2125m2140m復式160-190m2溫州花苑83-98m215%101-120m215%122-134m260%140-150m210%中鑫上城40m250-77m290%131m210%161m210%252、267m210% 2房比例有所下降，面積有所放大由于高層產品的設計，出現2梯3戶產品設計，因此2房的比例在清河區市場比例較低，但是仍然占據著一席之地。單套戶型面積部分超過100平米。 3房仍以1衛與2衛共存，部分樓盤已無3房1衛產品3房1

18、衛產品與2衛產品在多數樓盤中仍然都有設計，但是，也有部分樓盤產品設計僅為2房與3房2衛的結合設計，為設計3房1衛產品。 1房與4房樓盤數量增加，4房極端放大至200平米小面積1房與大面積4房的樓盤數量較多，而極端大面積房型，已經出現200平米的四房設計。 銷售去化分析樓盤名稱均價總價預售日期銷售率熱銷戶型淮海第一城370030-65萬05.11.26100%2r:85 m23r:110 m2香格里拉320039-59萬2007.1.23第一次開盤100%2r:80-90 m23r:90-105 m24r:140 m2金鼎.御庭36502007.4第一次開盤100%2r:85 m23r:135

19、m2康城明珠390050萬左右2007.7.2第一次開盤100%2r:80-90 m23r:120-130 m2新世紀豪園34501124.5萬2006年底第一次開盤80%中天花園（估）2007-11-1未售溫州花苑330036-47萬2005年第一次開盤95%2r:83-98 m23r:122-134 m2中鑫上城480030-35 價格為淮安市最高區域清河區樓盤價格為整個淮安市最高價格區域，已售樓盤價格最高達到3900元/平米，而即將上市的中鑫上城，價格報至4800元/平米。 區域內樓盤多數熱銷從銷售情況看，清河區內樓盤銷售狀況非常好，多數樓盤達到100%去化。甚至出現樓盤搶購現象。區域的

20、地段優勢顯露無遺。而大盤的規劃，又利于塑造高品質樓盤，因此得到市場追捧在所難免。 2房、小面積3房熱銷外，140平米之4房也獲市場追捧與其他區域需求相似的是，清河區內熱銷戶型同樣為2房及小面積3房，但是區域內也出現了極端戶型熱銷的情況，大面積房型的銷售，還需要依托整體樓盤的綜合優勢為鋪墊，才能獲得市場認可。 客戶特征分析樓盤名稱均價職業構成年齡構成用途建筑形態偏好關注點淮海第一城370070% 公務員20% 企業主管20% 30-35歲20% 35-40歲20% 40-50歲投資改善地段景觀香格里拉320080% 公務員10% 企業主管80% 40-50歲10% 30-35歲投資改善多層地段景

21、觀車位康城明珠390080% 公務員10% 企業主管80% 40-50歲 5% 30-35歲自住投資多層地段新世紀豪園345080% 公務員10% 企業主管20% 30-35歲20% 35-40歲20% 40-50歲投資改善地段房型溫州花苑3300405工薪30% 私營業主20% 企業主管35% 30-35歲30% 35-40歲改善多層地段價格 區域客戶以公務員為主，企業主管為輔，少量私營業主從客戶統計看，區域內樓盤成交的客戶，以公務員占絕對比例，企業主管也在10-20%之間，部分樓盤私營業主的比例較高。 年齡范圍跨度大，為30-50歲之間由于客戶層次較高，因此客戶的年齡跨度較大，而40-50

22、歲年齡段的比例較高。 多層還是客戶偏好的產品形態，但已能接受高層產品從客戶偏好看，多層仍是客戶偏好的產品形態，但區域地段、景觀等綜合性優勢的支撐下，高層產品同樣能為客戶所接受。 地段、景觀、戶型成為客戶關注點客戶以不單單關注價格，而是更加側重對地段、社區環境、甚至車位等產品細節上，在價格抗性小的狀況下，客戶開始追求的是生活的質量。3、清浦區清浦區同屬老城區，目前顯示在售樓盤21個，在售住宅6678套，已經成交套數為5942套，僅余下736套。套數供需比為1:0.89。清浦區樣本兩較少，因此合并為兩方面進行分析： 產品規劃分析樓盤名稱總建面容積率綠化率總戶數建筑形態建筑風格立面建材2房3房1衛3

23、房2衛4房嘉潤苑102.240%81511層現代風格涂料+面磚80-95m2109-110m2120m2金樽國際5.85.220%400高層20f現代風格面磚50-130m2日月星城201.535%1000現代風格涂料+面磚80-100m2 70%124-137m2 20%139-145m2 10%盛世名門261.7740%2000多層 小高層現代風格涂料+面磚85-93m223%96-108m230.7%115-125m238.4%；133m28%從四個樓盤看，清浦區內樓盤規模多為中等規模樓盤；其風格全部為現代風格，立面材料涂料結合面磚居多，涂料為主立面使用材料。在戶型設計上，2房、小3房、

24、3房設計基本呈現三三三比例，三種戶型成為樓盤的主流戶型。 銷售去化分析樓盤名稱均價總價預售日期銷售率熱銷戶型職業構成年齡構成用途建筑形態偏好關注點嘉潤苑320025-432r:903r:12530%企業主管50%工薪20% 30-35歲20% 40-50歲改善多層地段價格金樽國際3200-41002007. 61r:50-663r:80-12050%私營業主30%企業主管15%公務員50% 35-40歲30% 30-35歲投資地段日月星城310023-492006.890%2r:80-1003r:124-13740%私營業主30%工薪20%企業主管35% 30-35歲30% 40-50歲改善多

25、層地段景觀盛世名門270022-472007.5.15首批100%2r:850-933r:12030%私營業主30%工薪15%企業主管30% 30-35歲20% 40-50歲20% 25-30歲投資改善多層價格清浦區內樓盤價格僅次于清河區，樓盤均價在27000-3200元之間，總價22-49萬之間。成交客戶統計分析看，區域內私營業主所占比例較高，主要原因為清浦區比鄰工業園區之關系，企業主管比例也較高。客戶年齡多集中在30-40歲之間，改善型需求成為區域內客戶購房的主要目的，而投資也占一定比例。多層是區域內客戶偏好的產品形態，而地段是區域內客戶選擇購房的最大關注點。4、開發區開發區供應樓盤量較少

26、，目前網上顯示，僅18個樓盤在售，在售住宅總戶數3488套，已成交3068套，剩余420套可售。套數供需比為1:0.89。本案位于開發區內，以下針對區域內典型樓盤調研分析如下： 產品規劃分析樓盤名稱總建面容積率綠化率總戶數建筑形態建筑風格立面建材上海新城242.830%1600高層19、30f現代風格涂料+面磚河畔花城451.51436。8%3000多層小高層11f現代風格涂料+面磚世襲雅園92.230%小高層棟現代風格涂料+面磚東方曼哈頓2.95.220%148高層18、19f現代風格涂料紫荊苑71.835%400多層小高層9f現代風格涂料+面磚盛華心港灣52.435%332多層小高層11f

27、現代風格涂料+面磚 威海花園51.530%300（一期）多層現代風格涂料+面磚東湖望景苑7.691.8330%542多層小高層11f現代風格涂料+面磚 開發區內以小規模樓盤為主，容積率多在1.5以上；從規模上看，開發區內的樓盤規模多在10萬平米以下，僅兩個樓盤達到24萬平米與45萬平米。而容積率多在1.5至2.4之間。 多層與小高層的結合成為區域市場主流設計產品，純高層產品出現市場區域內樓盤基本采用多層結合小高層的設計，而本案對面的上海新城，為純高層產品，容積率于本案相近，為本案重點參考與競爭樓盤。 現代風格產品占市場主流，涂料+面磚成為多數樓盤運用材料目前開發區內樓盤全部為現代風格設計，涂料

28、結合面磚為各樓盤普遍采用的立面材料。 戶型設計分析樓盤名稱2房3房1衛3房2衛4房上海新城95-105m230%130-140m2 70%河畔花城75-85m2 2衛85m2110m2130m2 小高層140 m2世襲雅園105m267%132-136m233%東方曼哈頓147m280%143m280%紫荊苑90100m25%133-140m2盛華心港灣94.5m217%102-107m249%117m234%； 威海花園88-103m2102-104m2；135m2東湖望景苑80-90m270%105-122m220%125-132m210% 戶型設計各具特點，分化路線開始形成從各個樓盤的戶

29、型設計看，部分樓盤放棄了小戶型路線，僅設計3房以上產品，也有樓盤僅設計2房與常規3房2衛；容積率稍低的樓盤，仍然走全面路線，2房、小3房、3房等。 區域內戶型走常規路線，部分戶型走經濟型路線，設計趨小從戶型面積看，開發區內樓盤在戶型設計上多走經濟型路線。由于開發區與市區還存在一定價值差異，因此，通過控制戶型面積達到控制總價的方法，以獲得市場去化。 上海新城目前推出2梯3戶產品，2房95-105平米，3房130-140平米。 銷售去化分析樓盤名稱均價總價預售日期銷售率熱銷戶型上海新城300026-492007.9月、10月河畔花城2600-300020-402006.5.17第一次開盤91%2r

30、:75-90世襲雅園2800-290027-402006.10.2975%3r:105東方曼哈頓260032-452005.9.28第一次開盤70%紫荊苑285023-482006.10.30第一次開盤87%2r:90盛華心港灣265024-342006.9.29第一次開盤82% 威海花園265018-302006.11第一次開盤88%2r:883r:102-104東湖望景苑2750-280017-352007.7第一次開盤95%2r:80-90 目前區域內樓盤價格多在2500-2800元/平米之間目前開發區內樓盤價格多在3000元以內，而上海新城目前對外報價為3000元均價，將成為區域內價格最高點。我們將持續對其關注，以為本案提供參考。 從銷售狀況看，各樓盤銷售期普遍較長，銷售狀況一般開發區內多數樓盤銷售率在80%左右，而從其開盤時間看，普遍周期較長，最早開盤的東方曼哈頓，從05年9月開盤至今，其銷售率也僅70%。 熱銷戶型以小面積2房為主，小3房也占一定比例區域市場內熱銷戶型多為2房產品，而小3房也擁有一定比例。由此可以判斷，目前區域內價格是購房中占據較大比重的因素。 客戶特征分析樓盤名稱均價職業構成年齡構成用途建筑