1、 中國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)增長過程中的龍頭產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，積極推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，對(duì)于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有指導(dǎo)意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。因此，重點(diǎn)研究我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，總結(jié)國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)研究成果，借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)和啟示，從房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展和中國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境兩個(gè)層面，針對(duì)我國宏觀政策整體性改革和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向提出有效性對(duì)策，是保障我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵性問題。關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；環(huán)境；盈利；房地產(chǎn)引言：本文主要圍繞“宏觀政策整體性改革”和“房地產(chǎn)企

2、業(yè)的發(fā)展方向”兩方面展開深入的探討。首先介紹了課題的研究背景與研究意義，從學(xué)術(shù)的角度上強(qiáng)調(diào)了我國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的核心地位，并結(jié)合國外房地產(chǎn)供求變化、房?jī)r(jià)影響因素、企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)各個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析，并從中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和啟示。同時(shí)深入的刨析了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，為研究宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響，提供了強(qiáng)有力的理論依據(jù)。其次，通過列舉各項(xiàng)數(shù)據(jù)和指標(biāo)，深入的探討我國的各項(xiàng)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和政策，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收益率產(chǎn)生影響的依據(jù)和可能性。最后，通過列舉各項(xiàng)宏觀調(diào)控?cái)?shù)據(jù)、企業(yè)各個(gè)周期的資產(chǎn)收益率，進(jìn)行實(shí)證研究總結(jié)，得出最終結(jié)論，并從宏觀政策層面和房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)展層

3、面提出了促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的建議。1 緒論1.1 研究背景與研究意義近年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國地方政府推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要方式，它在很大程度上提高了地方GDP增長，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定而健康的發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為我們國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)指出：我國房地產(chǎn)行業(yè)約占中國GDP增長的20%。因此，這對(duì)帶動(dòng)我國整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，加快我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的建設(shè)和穩(wěn)定，具有積極的指導(dǎo)意義。目前，我國城市化進(jìn)程逐步加快，房?jī)r(jià)年年攀升，在高昂的房?jī)r(jià)面前，如何緩解房?jī)r(jià)的壓力，真正解決社會(huì)住房保障工作是當(dāng)今社會(huì)的研究熱點(diǎn)。在市場(chǎng)體制逐步轉(zhuǎn)型的時(shí)代背景下

4、，我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展在很大的程度上推動(dòng)了我國土地稅收以及財(cái)政收入的開展。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國地方政府推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要方式，它在很大程度上提高了地方GDP增長，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定而健康的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)于我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)民生各個(gè)領(lǐng)域的深入發(fā)展，具有著重要的意義。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，積極推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，對(duì)于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有指導(dǎo)意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值1.2 國內(nèi)外研究綜述1.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力盈利狀況是企業(yè)最關(guān)注的核心部分，也被稱之為企業(yè)資本的增值力。它是企業(yè)在一定期間內(nèi)獲得利潤的能力，是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)的綜合體現(xiàn)。本文圍繞房地產(chǎn)企

5、業(yè)的“利潤”為中心，從企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、成本管理、成本控制、現(xiàn)金流量各個(gè)層面，展開探討。以上海地區(qū)和深圳地區(qū)的39家房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本，從市場(chǎng)價(jià)值、資源、投資回報(bào)、銷售、現(xiàn)金流量五個(gè)環(huán)節(jié)選擇衡量我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利的指標(biāo)，然后從公司風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)效率、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)各個(gè)方面，選定了可能影響企業(yè)盈利能力的10個(gè)變量進(jìn)行實(shí)證分析，得出最終結(jié)論：較高的資產(chǎn)負(fù)債率和較慢的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不利用企業(yè)的盈利能力。1.2.2 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)我國學(xué)術(shù)界，致力于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，一般都會(huì)將整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)作為研究的對(duì)象，探討房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)以及可能帶來的影響。目前，這些研究大都停留在宏觀的角度，從宏觀的

6、角度去研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上提出調(diào)控性建議。但是，在研究房地產(chǎn)企業(yè)利潤時(shí)，因?yàn)樯婕按罅康钠髽I(yè)數(shù)據(jù)，只有運(yùn)用實(shí)證分析，才能做出準(zhǔn)確的判斷，找到影響房地產(chǎn)企業(yè)盈利的主要因素。在此基礎(chǔ)上，才能對(duì)企業(yè)的運(yùn)營模式提出真正有效的改善建議。1.3 研究?jī)?nèi)容和研究方法本文主要圍繞“宏觀政策整體性改革”和“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向”兩方面展開深入的探討，并從宏觀政策層面和房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)展層面，研究我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。通過列舉相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，選取代表性強(qiáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。同時(shí)結(jié)合國內(nèi)外文獻(xiàn)研究成果，考量中國在稅收政策和國家財(cái)政機(jī)制上的影響。并且從定性分析和定量分析兩方面，重點(diǎn)探

7、討宏觀數(shù)據(jù)對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力可能產(chǎn)生的影響，最后對(duì)總結(jié)的論點(diǎn)，進(jìn)行說明，并針對(duì)我國宏觀政策下房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提出有效性對(duì)策。1.4 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析及現(xiàn)狀本文主要探討在中國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)不明確，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)體制處于疲軟的狀態(tài)，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展趨勢(shì)。為了更好的刨析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)企業(yè)盈利模式的影響，本文針對(duì)我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，展開了深入的討論。1.4.1 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系市場(chǎng)供求關(guān)系，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心，是商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，產(chǎn)品消費(fèi)者和產(chǎn)品供應(yīng)者之間的一種互相聯(lián)系和互相制約的關(guān)系。如果

8、整個(gè)市場(chǎng)上商品的供應(yīng)大于需求，需求方具有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。反之，如果求大于供，企業(yè)供應(yīng)者則占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。因此，有效的控制市場(chǎng)價(jià)格，保持供求關(guān)系的平衡，才是長期可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵性因素。我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要受房?jī)r(jià)變動(dòng)以及其它客觀因素的影響。近年來，由于我國城市化進(jìn)程的逐步加快，住房需求成為人們生活的硬性需求，從而也導(dǎo)致了房地產(chǎn)發(fā)展成為我國一項(xiàng)高投資性的產(chǎn)品，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下飛速的發(fā)展。直到2008年國家針對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的情況，頒布了一系列降溫政策，并取消了貸款優(yōu)惠政策，提高了銀行貸款利率后。直到今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)長期的低迷走勢(shì)，稍顯逆轉(zhuǎn)，國家政策又一次轉(zhuǎn)向刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。近年來，隨著房?jī)r(jià)的逐年

9、上漲，中國的房地產(chǎn)政策暴露出一些不足。例如：中國的房地產(chǎn)長期受特有土地制度的影響，導(dǎo)致后期不斷增長的住房需求與住宅用地供給嚴(yán)重不符。而大型房地產(chǎn)企業(yè)的長期壟斷，在一定程度上，將土地和房稅的上漲成本轉(zhuǎn)嫁給了住房需求者。1.4.2 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供求現(xiàn)狀 近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展大趨勢(shì)不明朗，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著供求失衡的局面。在我國許多程度，出現(xiàn)了大量的空置房、庫存房，僅2013年北京的空置率就已經(jīng)達(dá)到20%，高空置率，在一定程度上造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。但是，在經(jīng)濟(jì)適用房以及社會(huì)保障房上卻嚴(yán)重短缺，這對(duì)我們房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。本文主要圍繞我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“供求關(guān)系”，

10、并針對(duì)各項(xiàng)宏觀政策和指標(biāo)對(duì)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，對(duì)我們房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響，展開深入的探討。并重點(diǎn)闡述了我國土地財(cái)政鏈條的形成和作用機(jī)制。2.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力影響理論分析2.1 GDPGDP即國內(nèi)生產(chǎn)總值，它是衡量一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的硬性指標(biāo)。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境，帶動(dòng)了國民的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平和購買力，也在一定程度上帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。反之，當(dāng)GDP國內(nèi)生產(chǎn)總值降低，國民的消費(fèi)水平和購買力也會(huì)降低，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。2.2 土地收入占地方財(cái)政收入的比例目前，我國的城市用地歸政府所有，而農(nóng)村集體用地經(jīng)過地方政府征用后轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地。這一措施，導(dǎo)致了土地所有權(quán)

11、的壟斷，容易滋生出一系列尋租行為。地方政府通常低價(jià)購入土地，然后高價(jià)出讓給房地產(chǎn)企業(yè)，獲得高利潤。因此，利益驅(qū)使是土地財(cái)政鏈條中的關(guān)鍵性因素。2.3 土地財(cái)政鏈條的形成我國土地鏈條的形成，是在長期的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中，在政府針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展出臺(tái)的一系列中政策變動(dòng)中所形成的。自1994中央政府針對(duì)分稅制度改革后，財(cái)政收入大幅增加。至1994年中央財(cái)政收入增加到56%，而地方政府的稅收收入?yún)s大幅度減少，收支不平衡導(dǎo)致了各種困境。至2013年，由于地方政府的之處比率達(dá)到了85%，承擔(dān)了大部分的社會(huì)保障和基礎(chǔ)建設(shè)支出。為了追求地方GDP的增長，保障地方性建設(shè)，地方政府不得不加大房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以此來

12、平衡地方性財(cái)政支出和收入的平衡。2.4土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力的影響土地財(cái)政規(guī)模的變化，在一定層面上代表著政府的政策走向。而這種宏觀的政策走向，也必然會(huì)對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和走向造成一定的影響。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2012年后，地方性政府在土地轉(zhuǎn)讓上的收入，在分稅改革后成為了地方政府重要的財(cái)政來源。從而也導(dǎo)致了，地方政府在利益的趨勢(shì)下，大力發(fā)展城市化進(jìn)程，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，也間接的推動(dòng)了我們低價(jià)和房?jī)r(jià)的快速上漲。2.5 土地財(cái)政潛在的危機(jī)隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程的快速發(fā)展，大量資金流入房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)。這在一定程度上，揭示了我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，其它產(chǎn)業(yè)鏈上投資的不足，行業(yè)和行業(yè)之間

13、的分布不平衡，差距逐漸被拉大。另外，地方政府為了追求政績(jī)，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，過度投資導(dǎo)致了大量的債務(wù)。這在一定程度上導(dǎo)致了政府的財(cái)政危機(jī)和債務(wù)危機(jī)，也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。3結(jié)論和建議3.1 結(jié)論本文結(jié)合“宏觀政策整體性改革”和“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向”，從較強(qiáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)入手，刨析我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力之間的關(guān)系。并且，圍繞“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系”和“土地財(cái)政鏈條”，刨析GDP、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。 CDP的增長，在一定程度上提高了我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也提高了居民的消費(fèi)能力和購買力。從而，帶動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求繁榮，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈

14、利能力，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。我國特殊的土地制度和一系列政策的出臺(tái)，加大了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。這條長期形成的財(cái)政鏈條，壯大了我國城市化建設(shè)的過程，推動(dòng)了我國土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。這種快速的發(fā)展趨勢(shì)，從短期上來看，是有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的。但是，從長期的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略上分析，這種模式顯得是不可持續(xù)的，長此以往，我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力必然會(huì)受到不良影響。3.2 建議在新的市場(chǎng)趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注我國宏觀經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境，在做出投資和開發(fā)決策的時(shí)候，要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境所可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響。深入了解國家相應(yīng)政策的出臺(tái)，了解市場(chǎng)行情的變動(dòng)，把控

15、住行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，將這些外部的客觀因素、有可能影響企業(yè)盈利能力的因素，納入到企業(yè)的投資和建設(shè)決策中。地方性政府要尋找新的財(cái)政來源去平衡財(cái)政收入和支出。只有降低土地財(cái)政的規(guī)模，才能保障我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。政府應(yīng)該根據(jù)城市的具體發(fā)展要求，制定土地供給政策，在土地供給上，要考量人民的剛性需求、城市化發(fā)展現(xiàn)狀、基礎(chǔ)建設(shè)和公共需求。大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和社會(huì)保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)，與企業(yè)協(xié)作探索多種途徑，減少庫存房，維護(hù)房地長行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展方向。結(jié)語: 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展具有積極的指導(dǎo)意義。在當(dāng)前的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)不僅決定著我國的國民經(jīng)

16、濟(jì)，在一定程度上推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，也是一個(gè)有關(guān)于社會(huì)民生的重要課題。目前，我國的城市化進(jìn)程逐步的加快，人民的綜合生活水平逐步的提高。我國房地產(chǎn)行業(yè)緊跟社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的步伐，經(jīng)歷了幾十年的快速發(fā)展歷程，已經(jīng)日趨成熟。本文著重探討宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響，通過定性和定向分析，針對(duì)我國宏觀政策整體性改革和房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展方向，提出對(duì)策性建議。隨著我國城市化進(jìn)程逐步加快，房?jī)r(jià)年年攀升，在高昂的房?jī)r(jià)面前，如何緩解房?jī)r(jià)的壓力，真正解決社會(huì)住房保障工作是當(dāng)今社會(huì)的研究熱點(diǎn)。在市場(chǎng)體制逐步轉(zhuǎn)型的時(shí)代背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展在很大的程度上推動(dòng)了我國土地稅收以及財(cái)政收入的開展。這種快速的發(fā)展趨勢(shì)，從短期上來看，是有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的。但是，從長期的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略上分析，這種模式顯得是不可持續(xù)的，長此以往，我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力必然會(huì)受到不良影響。參考文獻(xiàn)1 趙東青.宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)調(diào)整.