1、恒大價值鏈分析 恒大實行標準化運營模式， 集團總部通過緊密型集團化管理， 對全國各地區公司實施標 準化運營，包括管理模式、項目選擇、規劃設計、材料使用、招標、工程管理以及營銷等七 重標準化，最大限度降低全國拓展帶來的經營風險， 確保成本的有效控制和精品產品的打造。 恒大特色價值鏈 管理模式標準化 ?建立董事局、 集團高管、 地區公司高管三級管理體系， 采用集團化緊密型管理 模式進行統一管理。 項目選擇標準化 ?項目區位、 規模、定位的標準化，以確保新項目符合集團發展戰略，最大限度 降低了決策風險。 規劃設計標準化 ?按照產品定位劃分 3 大系列產品，設計制訂了 150 多種標準戶型。 材料使用

2、標準化 ?在建筑、園林以及裝修工程等領域， 大批量地采用標準材料， 保證了產品質量， 縮減建設成本。 工程招標標準化 ?各地區公司所有大型工程都由集團總部統一招標；參標企業必須是行業龍頭或 全國十強企業。 工程管理標準化 ?在全國范圍內統一推行標準化的工程管理制度； 集團通過標準化的工程建設計 劃模版及質量考核制度，對所有項目的各個建設節點進行嚴格的計劃管理；對各項 目每棟樓都進行進度考核、質量檢查以及安全文明生產檢查。 項目營銷標準化 ?全國所有項目的營銷方案、 銷售價格按集團統一標準進行審批實施； 同時推行 嚴格統一的開盤標準 恒大價值鏈關鍵控制點分析 從企業的業務角度劃分，可以將房地產企

3、業的價值鏈分為六大核心部分，包括土地獲取、 項目規劃、項目設計、工程建造、銷售、售后服務。與企業戰略相關又圍繞企業全面運營的 核心業務包括項目投資評估決策管理、運營監控和經營決策分析。與項目開發并貫穿始終的 核心業務是成本管理和客戶關系管理。而對業務流程管理的業務是經營計劃、人力資源、檔 案管理、項目管理、采購管理、行政辦公、文檔資料管理等職能。關系到項目的財務管理包 括包括核算、預算、資金、報告等職能。房地產行業屬于資金密集型產業，企業必須對每一 個環節做出成本分析，對成本實行全程控制，監控各個環節資金流。同時樹立企業自身品牌， 通過打造企業文化，消費理念，產品品質實行競爭差異化 恒大集團房

4、地產業的產業價值鏈分析 奈辭恍恥 易地嚴晁尊算自乙僅特鮒葉業特吐，從拆岡知科農祐零司韻護+4才源 從計崔血業特亀盧是趙那廉需典軸率切合蕓降軸，園業點椚埠竝屛地產卉_0儺*1對 話地產計嚴業舟*佩出比枚詳細的命張 曲劃帕勺戰鹿戰咯的制龍提恨衣把 房地產開發價值璉 中命融資 勒業晉埋 T理蘋投標 施r建此詩連 7?牡機會 段髓寸析 期劃設計 產品定也 空間 10售管社 I物非掙即 T札區經昔 制持 方來刪倉 利潤 空問 升岌全業主體活動 支持渚動 r E 1 Jr 4 F 與方案皓赴 4 RTtrteffft 4 MTft 井艇總麼匚二 頃日融悽 于手煩 營銷竇則代理抽此壹理舍業 上地惴應南老區規

5、孔構資僉供丘建亂快應商 其賈臨息中介札坤 I 橫囪 笳卡爾企忖呂略詢它聽冏杞前冇 恒大價值鏈成本分析 1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方 式有三種：協議出讓， 招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地 宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。 目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。 2、前期工程費 三通一 前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及 平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，

6、一般不會超過6%。 3、建筑安裝工程費 建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房 屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。 從我國目前情況看，約占整個成 本的40%左右。 4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路， 自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建 設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等） 和各種營利性的配套設施 （如糧店，菜市場等商業網點） 等所發生的費用。他同時還包括一 些諸如煤氣調壓站，

7、變電室，自行車棚等室外工程。在 房地產開發成本 構成中，該項目所占 比例較大，我國一般在 20% 30%左右。 5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包 括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成 所占比例很小，一般不會超過2%。 6、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用 稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅 和教育費附加），契稅， 企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅 等；另一部分是行政性費用，主要由 地方政府和各級

8、行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如 征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。 在我國目前 房地產開發成本 構成中所占比例較大，一般在 15%25%左右。 7、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等， 在成本構成中一般不會超過 10%。 房地產成本會計的具體工作 一、首先要弄清房地產成本的組成。 二、要掌握開發成本核算的項目。開發成本的核算項目有： 1、土地征用及拆遷補償費：指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、 安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租

9、方式取得土地的批租地價。 2、 前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、 測繪、場地平整等費用。 3、基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、 照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。 4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生 的各項建筑安裝工程費和設備費。 5、配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共 配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支 出。 6、開發間接費：指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發

10、現場為開發房地產而發生的各 項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞 動保護費、周轉房攤銷等。 恒大的優勢與劣勢 優勢 1、建立五大精品產品線，是標準化運營的精品領導者 2、提前2個月完成今年銷售目標，比上年暫增長 10% 3、 品牌價值291.86億元奪冠，5年增長3.6倍 4、 業務覆蓋150多個城市，增長 7.1% 5、擁有強有力、專業化的執行隊伍 6、市場占有率為1.36% （僅落后于萬科） 7、公關團隊強大，負面新聞少之又少 &擁有一級的建筑設計，建筑工程與物業管理公司 劣勢 1、負債率咼達116% 2、產品線過多，削弱核心競爭力 3、利潤率較

11、低，單品產能 5.64，單城市產能13.36 4、多元化發展后，對主營房地產的聯動效應不強 5、公司氛圍壓抑，加班多，對員工關懷不夠 6、總資產收益率從 2.27%下降到1.68% 恒大集團的內部因素評價矩陣 加權分數 關鍵內部因素 權重 評分 優勢 1、建立五大精品產品線，疋標準化運呂的精品領導者 0.1 4 0.4 2、提前2個月完成今年銷售目標，比上年暫增長10% 0.08 4 0.32 3、品牌價值291.86億元奪冠，5年增長3.6倍 0.07 3 0.21 4、 業務覆蓋150多個城市，增長 7.1% 0.15 4 0.6 5、擁有強有力、專業化的執行隊伍 0.05 3 0.15 6、 市場占有率為1.36% （僅洛后于萬科） 0.08 3 0.24 7、公關團隊強大，負面新聞少之又少 0.03 3 0.09 8、擁有一級的建筑設計，建筑工程與物業管理公司 0.05 4 0.2 劣勢 0 1、 負債率咼達116% 0.1