1、會計學1 房產稅贈與稅及遺產稅房產稅贈與稅及遺產稅 目目 錄錄 一、房產稅一、房產稅 二、贈與稅二、贈與稅 三、遺產稅三、遺產稅 2 第1頁/共24頁 一、房產稅的概念一、房產稅的概念 房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或 租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人征收的一種財 產稅。 二、房產稅的特點二、房產稅的特點 1.房產稅屬于財產稅中的個別財產稅 2.征稅范圍限于城鎮的經營性房屋 3.區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法 三、征稅范圍三、征稅范圍 房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，不包括農 村。 第2頁/共24頁 三、納稅人三、納稅人 房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人

2、。其中： 1.產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的 ，由集體單位和個人納稅。 2.產權出典的，由承典人納稅。 3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或使用人納稅 。 4.產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。 5.無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、 免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。 外商投資企業、外國企業和外國人經營的房產不適用房產稅。 產權出典產權出典一般是指房屋產權出典，是指承典人支付房屋典價而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期屆滿時，返還典價贖回房屋或者不回贖而喪失房屋所有權的法律

3、制度。所謂的產權出典指產權所有人將房屋，生產資料等的產權，在一定期限內典當給其他人使用，而取得資金的一種融資業務。 第3頁/共24頁 四、房產稅稅率四、房產稅稅率 （一）從價計稅：1.2% （二）從租計稅：12%（對個人居住用房出租仍用于居住的 ，房產稅暫減按4%的稅率征收）。 五、應納稅金五、應納稅金 應納稅金應納稅金= =房產原值房產原值 X X（1-1-規定的扣除比例）規定的扣除比例）X 1.2%X 1.2% 應納稅金應納稅金= =租金收入租金收入 X 12% X 12% 所謂計稅余值，是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。按年計征，不足一年的按月計算應納

4、稅額。扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。 房產的租金收入，是房屋產權所有人出租房產使用權取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。 第4頁/共24頁 六、稅收優惠六、稅收優惠 1、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產 2、國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產 3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產 4、個人擁有的非營業用的房產 5、企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產免稅 6、經有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使 用后，可免征房產稅 7、凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚和辦公室、 食堂等臨時性措施在施工期間一律免征房產稅。但是如果在基建工程

5、結束 以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當 從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。 8.自2004年7月1日起，納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的， 在房屋在修其間免征房產稅。 第5頁/共24頁 七、繳納方式和時間七、繳納方式和時間 按年計算，分期繳納。納稅期限由各省、自治區、直轄市人民政府確定 。 納稅人新建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。 納稅義務發生時間： 1、納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅 。 2、納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅 。 3、納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，

6、繳納 房產稅。 4、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。 5、納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產 權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。 6、納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房 產稅。 7、房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使 用或交付之次月起，繳納房產稅。 第6頁/共24頁 八、我國發展狀況八、我國發展狀況 1986年9月15日，國務院正式發布了中華人民共和國房產稅暫行條例 ，從1986年10月1日開始實施。而現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的。 2011年，上海、重慶作為中國首兩個城市

7、試點，正式開始征收房產稅。 2014年上半年，廣州、杭州、深圳等城市的房產稅試點方案正式成型。 2014年對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為 奢侈性住宅消費，每年按市場評估價征收房產稅，且沒有減除額； 家庭住宅，每年征收的房產稅，且沒有減除額； 家庭及以上住宅，每年征收的房產稅，且沒有減除額； 取消原房產稅暫行條例有關個人住宅可按租金收入的12%繳交房產稅 的規定； 所有商業房產，每年均按租金收入的12%繳交房產稅，財政部、國家稅務 總局另有規定的除外； 家庭僅有的一套自住住宅，免征房產稅。 第7頁/共24頁 上海重慶 政策宗旨政策宗旨 為進一步完善房產稅制度，合理為

8、進一步完善房產稅制度，合理 調節居民收入分配，正確引導住調節居民收入分配，正確引導住 房消費，有效配置房地產資源房消費，有效配置房地產資源 為調節收入分配，引導個人合理為調節收入分配，引導個人合理 住房消費住房消費 征收對象征收對象 1.1.本市居民第本市居民第2 2套新購套新購 2.2.非本市居民新購非本市居民新購 （不溯及存量）（不溯及存量） 1.1.既有獨棟既有獨棟 2.2.高檔（超過新購均價高檔（超過新購均價2 2倍）倍） 3.3.非本市居民第非本市居民第2 2套新購套新購 （包括增量及存量）（包括增量及存量） 應稅應稅 價格依據價格依據 2842628426元元-2011-2011

9、2689626896元元-2012-2012 2774027740元元-2013 -2013 （每平方米市場交易價格的本市（每平方米市場交易價格的本市 上年度新建商品住房平均銷售價上年度新建商品住房平均銷售價 格格2 2倍）倍） 99419941元元-2011-2011 1215212152元元-2012-2012 1277912779元元-2013-2013 （建筑面積交易單價的上兩年主（建筑面積交易單價的上兩年主 城九區新建商品住房成交建筑面城九區新建商品住房成交建筑面 積均價積均價2 2倍）倍） 稅率：稅率： 差別稅率差別稅率 交易價格交易價格* *70%70%* *0.6%0.6% 低

10、于上年度均價低于上年度均價2 2倍的，按倍的，按0.4%0.4% 3 3倍以下：倍以下： 0.5% 0.5% ； 3 3倍（含倍（含3 3倍）至倍）至4 4倍：倍：1%1%； 4 4倍（含倍（含4 4倍）以上：倍）以上：1.2%1.2%。 非本市居民第非本市居民第2 2套新購套新購0.5%0.5% 第8頁/共24頁 上海重慶 免稅面積免稅面積 存增合并計算，人均存增合并計算，人均6060； 非本市不免（各類人才政非本市不免（各類人才政 策除外）策除外） 獨棟獨棟180180； 新購新購100100（均按家庭計）；（均按家庭計）； 非本市不免非本市不免 計稅依據計稅依據 目前：交易價格；目前：交

11、易價格； 成熟后：評估價格成熟后：評估價格 目前：交易價格；目前：交易價格； 成熟后：評估價格成熟后：評估價格 收入用途收入用途 用于保障性住房建設等方用于保障性住房建設等方 面面 用于公共租賃房的建設和用于公共租賃房的建設和 維護維護 納稅期限納稅期限每年年底每年年底每年每年1010月月1 1日日-31-31日日 第9頁/共24頁 九、國外征收情況九、國外征收情況 對土地和房屋統一征收不動產稅：美國、加拿大、日本等 對土地和房屋分別征收土地稅和房屋稅：澳大利亞、丹麥、法國等 根據用途分為居住用途不動產稅和商業用途不動產稅：英國等 （計稅依據：房地產評估價值） 中央政府制定稅率： 如英國、瑞典

12、、澳大利亞、智利、印度尼西亞、泰國、突尼斯等。 中央政府限定稅率幅度，地方政府制定各自稅率： 如法國、丹麥、日本、荷蘭、瑞士、匈牙利、哥倫比亞、菲律賓等。 地方政府自定稅率 如美國、澳大利亞、加拿大、阿根廷、肯尼亞等。美國：稅率確定遵循“ 以支定收”原則。地方政府先做出下一年度財政預算，按照所需財政收入 再反算財產稅稅率。 第10頁/共24頁 香港 如房地產作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。每一個課稅 年度按照土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或 樓宇的業主征收，稅率為15%。 臺灣 按我國臺灣物業稅的征收標準來看，144平方米以上的房源，每年 收取的稅費將有可能在房屋總

13、和0.8%-1.5%/年。 新加坡 由新加坡國內稅務局對所有房產征收，自住房產的物業稅率是4%， 其他類型的房產的物業稅率是10%。 第11頁/共24頁 日本 財產稅主要是對房地產等不動產課征的不動產取得稅、固定資產稅 、城市規劃稅、注冊執照稅等，同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定 資產稅的標準稅率為14%。 美國 不動產稅，歸在財產稅項下，稅基是房地產評估值的一定比例。目 前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動產稅率不 同，大約平均1%到3%。 韓國 財產稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內，還 有可能進一步調整房地產稅率。財產稅和土地稅將會被整合為資本收 益稅

14、，稅率將增加為：第二套房產為50%，而第三套房產為60%。 第12頁/共24頁 瑞典 不動產稅：持有不動產者，每年按3%的公平市場價值(fair market value)納稅。公司將自己房產裝修后出租，按稅基的84%繳納15%- 30%營業稅。稅基包括：公司房產的出租價值，或16%的公司所付出 租金。 德國 不動產稅：根據評估價值的1%-1.5%征收。 法國 不動產稅：持有不動產者，每年按3%的公平市場價值(fair market value)納稅。公司將自己房產裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30% 營業稅。稅基包括：公司房產的出租價值，或16%的公司所付出租金 。 第13頁/共24

15、頁 一、定義一、定義 贈與稅是以贈送的財產為課稅對象，向贈與人或受贈人課征的稅。是世界上許多國家實行的一種財產稅。征收贈與稅，目的是防止財產所有人生前利用贈與的方式以逃避死后應納的遺產稅。通常多與遺產稅同時實行。 贈與稅籌集資金的作用比較有限，美國1985年的贈與稅收入為56億美元，約占全部稅收收入的0.7%，在1990年的聯邦預算中，兩項稅收為93億美元，僅為財政收入總額的0.9%.再比如德國，1997年、1998年、1999年收入分別占總稅收收入的0.51%、0.58%、0.67% 。在多數發達國家，收入占總稅收收入的1%左右。假如中國開征初期的比例能占到0.5%，那么的一年征收額大約有5

16、0億人民幣。50億當然具有提高財政收入的意義，但征收不會成為增加國家財政收入的重要手段，開征更加積極的意義將體現在縮小社會貧富差距，使社會經濟生活達到相對平衡。 第14頁/共24頁 二、外國贈與稅的課征二、外國贈與稅的課征 1 1、納稅義務人、納稅義務人：在美國，贈與人為納稅義務人，按財產贈與人一定時期 內贈與財產的總價額課稅，這種征稅方式稱為總贈與稅制。（日本實行 的是分贈與稅制，也稱受贈與人稅制，即按照接受贈與人一定時期內受 贈財產的價額征收贈與稅，納稅人為受贈與人） 2 2、課稅對象、課稅對象：贈與稅的課稅對象又稱為課稅物件，即通過贈與而取得的 財產。現實中各國都通過規定免征贈與稅的名目

17、來劃定贈與稅的征收范 圍。在美國，主要有以下幾類： （1）捐贈給慈善機構的財產； （2）捐贈給政治團體的財產； （3）捐贈給學校的財產； （4）夫妻之間的相互贈與； （5）夫妻雙方如果一方亡故，留下的供另一方生活所用的財產； （6）夫妻離婚后，用于給與對方教育和醫療之用的贈與。 第15頁/共24頁 3 3、征稅稅率、征稅稅率 美國贈與稅實行的是累進稅制，10000美元以下免稅，10000美元 以上的，稅額為一定基數加上超出額與稅率的乘積，稅率幅度因贈與額 不同而在18%-60%之間波動，但財產轉移額在21，040，000之上者，直 接繳納轉移額的55%做稅，而無需加基數。依照美國2002年對贈

18、與稅做 出的最新修訂，每位美國公民在一年中對某一個人贈與10000美元（ 19321976年是3000美元）以上的，都應繳納贈與稅，但每位美國公民 在其一生中有700，000的免稅贈與與遺產遺留額度，即在此范圍內的財 產轉移無需付稅。 在日本，首先從課稅價格中扣除基礎扣除（目前為60萬日元）和 配偶扣除。配偶扣除是婚姻存續20年以上者從配偶處接受居住用不動產 或取得該不動產的金錢贈與時所承認的扣除（承認2000萬日元以內的扣 除）。對扣除上述之后的余額適用稅率表（稅率在10%至70%之間，超過 2億日元的，適用70%的稅率）， 第16頁/共24頁 世界各國贈與稅立法實踐的世界各國贈與稅立法實踐

19、的6 6種模式種模式 1.開征遺產稅的同時開征贈與稅。這種模式為多數國家采用。如美國、日本、韓國等。 2.遺產稅和贈與稅同時課征，但對被繼承人生前贈與的財產除按年或按次課征贈與稅外，還需在被繼承人死亡時，對其生前贈與的財產總額與遺產合并一起征收遺產稅，原來已繳納的贈與稅給予扣減。意大利、新西蘭等少數國家采用此種模式。 3.僅開征遺產稅，但對被繼承人死亡前若干年內贈與的財產追征遺產稅。如：英國對被繼承人死亡前7年內贈與的財產課征遺產稅；新加坡對被繼承人死亡前5年內贈與他人的財產課征遺產稅。 4.只開征遺產稅，對生前贈與不征稅。如伊朗，只對因繼承或受遺贈而獲得的所有財產征收遺產稅。 5.只征收贈與

20、稅，不征收遺產稅。如：加納，只對平常贈與征收贈與稅，對遺囑中遺留財產和無遺囑的財產繼承均不課稅。 6.對遺產和平時贈與都不征稅。根據庫珀賴布蘭特國際會計公司收集的97個國家(地區)1988年的稅收資料，世界上還有32個國家和地區未開征遺產稅和贈與稅。中國目前深圳可能開征遺產稅，我國暫時不收取遺產稅和贈與稅。 第17頁/共24頁 一、遺產稅一、遺產稅是政府對遺產的征稅，一般認為，遺產稅 有助于舒緩貧富懸殊。遺產稅是以被繼承人去世后所 遺留的財產為征稅對象，向遺產的繼承人和受贈人征 收的稅，是世界上許多國家和地區征收的一種稅收。 近代遺產稅的歷史演近代遺產稅的歷史演 變變 15981598荷蘭荷蘭

21、 16941694英國英國 17031703法國法國 18621862意大利意大利 19051905日本日本 19161916美國美國 現在全世界有現在全世界有100100多個國家開征遺產稅。多個國家開征遺產稅。 第18頁/共24頁 二、遺產稅的意義二、遺產稅的意義 遺產稅有助于加強對遺產和贈與財產的調節，防止貧富過分懸殊，開征遺產稅已列入中國稅制改革的議事日程。征收遺產稅，對于適當調節社會成員的財富分配、增加政府和社會公益事業的財力有一定的意義。遺產稅常和贈與稅聯系在一起設立和征收。但是，為了吸引投資和資金流入，也有一些國家和地區故意不設立遺產稅或者廢除遺產稅。 三、世界上開征遺產稅的現狀三

22、、世界上開征遺產稅的現狀 目前世界上有80多個國家或地區開整了遺產稅或變相的遺產稅。大多數的經濟發達國家和新興工業化國家都征收遺產稅和贈與稅。 目前世界上的遺產稅制度可以分為總遺產稅制（對遺產總數征稅）、分遺產稅制（在遺產分割按繼承人繼承財產分別征稅）和混合遺產稅制（先按總遺產稅制辦法征稅，然后再根據繼承人分得的遺產情況，如果分得的遺產超過一定限額，則按分遺產稅制再征一道遺產稅），以前兩者居多。 香港于2006年2月11日正式廢除遺產稅，可見發達國家對遺產稅的看法不一。 第19頁/共24頁 美國：除內華達州外都征收遺產稅，和贈與稅合并采用統一的累進稅率，最低稅率為18%，最高為50%，后者適用

23、于遺產額達到2500萬美元以上的納稅人，當中包括其個人在世界各地的所有資產。另外，遺產額在60萬美元以下者免征遺產稅，而對于非居民，只需將在美國本土內的資產支付遺產稅，最低稅率為6%，最高稅率為30%。 日本：采取繼承稅制，即根據各個繼承遺產數額的多少課稅，是典型的分遺產稅制。對居民，不論其繼承的遺產是在境內還是在境外，都要對其遺產征稅；對非居民，僅就其在日本繼承的遺產承擔納稅義務。日本繼承稅稅率分13個檔次，從10%到70%。 意大利：實行混合遺產稅制的國家，其征稅方法是先按遺產總額征收遺產稅，然后再按不同親屬關系征收比例不一的繼承稅。納稅人分為兩類：一類是遺囑執行人和遺產管理人，另一類是繼

24、承人或受贈人。對第一類納稅人統一采用第一種累進稅率，對第二類納稅人則根據其與死者的親疏關系采用不同累進稅率。 英國：英國居民在全世界各地的所有資產需要支付遺產稅，而非英國籍人士只有在英國國內擁有的資產才需要支付遺產稅。目前的遺產稅率是40%。 德國：分遺產稅制，實行7級超額累進稅率，其稅率從7到50不等。 第20頁/共24頁 四、我國遺產稅征收情況狀及稅制設計四、我國遺產稅征收情況狀及稅制設計 p中國早在1940年7月1日正式開征過遺產稅。 p新中國成立后，1950年通過的全國稅政實施要則將遺產稅作為擬開征的稅種之一，但限于當時的條件未予開征。 p19941994年的新稅制改革將遺產稅列為國家可能開征的稅種