1、寫字樓營銷活動方案寫字樓營銷活動方案【篇一：房地產策劃寫字樓營銷模式寫字樓策劃方案】房地產策劃寫字樓營銷模式寫字樓策劃方案市場營銷是以市場為導向創造出恰當的產品和服務并以一定方式轉移給消費者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是“以一定方式轉移給消費者的過程”。這個過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。寫字樓銷售的一般推廣過程及方法1、寫字樓銷售的一般階段劃分：*第一階段：尋找客戶訂作式生產(項目導入期)此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經取得土地使用權或即將取得土地使用權，此階段的任務是找到合適

2、的公關人員積極尋找對地塊所屬區域有辦公需求的企事業單位進行訂作式生產。該階段一般持續到項目破土動工。*第二階段：尋找大型客戶進行整售(項目導入期)此階段項目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買(準)現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，并在友好協商下滿足大客戶在工程結構、企業冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發商的資金壓力和規避市場風險。第一及第二階段一般處于項目導入期，此階段宣傳的意義在于對項目進行預熱，引起社會關注，為后期宣傳

3、及銷售做鋪墊。本階段一般以企業新聞策劃為主要宣傳方式。*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期)在此期間，項目主體結構封頂，項目以準現房姿態推向市場。開盤期，此階段以導入期為基礎進一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務，所以在企業新聞策劃的基礎上進一步增加了硬性廣告，且廣告發布頻率也有所增加。這是廣告發布的第一個高潮,同時也標志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進一步提高提升產品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點 做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準備。

4、 *第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續期、收尾期)在本階段，項目內外裝基本完成，進入現房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。持續期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要采?。好}沖式發布策略，減少發布頻率，但維持較長的發布時間，大眾性媒體廣告發布較少，專業性媒體較多。小結：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達到預期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務。2、寫字樓一般銷售方式*現場接待(坐盤銷售)現場接待是房地產銷售工作中最為重要的方式，產品的最終成交多為通過與客戶在現場

5、接待中心的談判完成。這種方式的特點為客戶購買特征比較明顯，目的基本明確；同時，客戶已*直銷專員直銷：聘請有“關系”人士針對寫字樓有需求的企事業單位進行攻關，往往會起到事半功倍的效果。電話直銷：根據項目定位，從商業電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。掃展會：是不錯的辦法，根據寫字樓的定位遇到恰當的的展會去派發項目資料，有利于項目銷售。掃樓：是比較有效的一種辦法，進入大廈派發項目資料及名片予客戶。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門采用。小組公關模式：是由銷售代表銷售主管銷售經理公關經理總經理等所構成的流水作業

6、過程，并在中間穿插工程、財務等部門的配合，側重集體作業，適合整售策略。第一部分: 活動策劃案書的寫作活動策劃方案是公司或企業在短期內提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創意突出，而且具有良好的可執行性和可 操作性的活動策劃案，無論對于企業的知名度，還是對于品牌的美 譽度，都將起到積極的提高作用?；顒硬邉澃甘窍鄬τ谑袌霾邉澃付缘?，嚴格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯系，相輔相成的。它們都從屬與企業的整體市場營銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策劃案才是具有整體性和延續性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個同意的品牌文化內涵，而活動策劃案也只有遵從整體

7、市場策劃案的思路，才能夠使企業保持穩定的市場銷售額。活動策劃案形式多樣，一般而言，包括roadshow、產品說明會（發布會）、節日促銷、新聞事件行銷等，而對于上述的任何一種方案，針對于不同的企業情況和市場分析，都可以衍變出無數的形式?；顒硬邉澩鶎τ谛庐a品上市、產品終端鋪貨和產品轉型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。對于一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業內朋友來說，可能他們在書寫活動策劃案的時候往往很難達到預期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時候也難免犯錯，那么，怎么樣才能寫出一份理想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點：1. 主題要單一，繼承總的營銷思想在策

8、劃活動的時候，首先要根據企業本身的實際問題（包括企業活動的時間、地點、預期投入的費用等）和市場分析的情況（包括競爭對手當前的廣告行為分析、目標消費群體分析、消費者心理分析、產品特點分析、等）做出準確的判斷，并且在進行swot分析之后，揚長避短地提取當前最重要的，也是當前最值得推廣的一個主題，而且也只能是一個主題。在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達給目標消費群體，正所謂“有所為，有所不為”，這樣才能把最想傳達的信息最充分地傳達給目標消費群體，才能引起受眾群關注，并且比較容易地記住你所要表達的信息。2. 直接地說明利益點在確定了唯一的主題之后，受眾消費群體也能夠接受我們所要

9、傳達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優惠促銷，就應該直接告訴消費者你的優惠額數量，而如果是產品說明，就應該販賣最引人注 目的賣點，只有這樣，才能使目標消費者在接觸了直接的利益信息 之后引起購買沖動，從而形成購買。3. 活動要圍繞主題進行并盡量精簡很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的

10、人當中，有多少人是企業的目標消費群體，而且即使是目標消費群體，他們在參加完活動之后是否紛紛購買產品？目前一些策劃者經常抱怨的一個問題就是圍觀者的參與道德問題，很多人經常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發放的禮品就走了。其實這里的問題就在于活動的內容和主題不符合，所以很難達到預期效果，在目前的市場策劃活動中，有一些活動既熱鬧，同時又能達到良好的效果，就是因為活動都是僅僅圍繞主題進行的。其二，提高活動成本，執行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導致操作人員執行不力，最終導致案子的失敗。4. 具有良好的可執行性一個

11、合適的產品，一則良好的創意策劃，再加上一支良好的執行隊伍，才是成功的市場活動。而執行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。活動的時間和方式必須考慮執行地點和執行人員的情況進行仔細分析，在具體安排上應該盡量周全，另外，還應該考慮外部環境如天氣、民俗的影響。5. 變換寫作風格一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經驗，當然這種經驗也表現在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而在策

12、劃書的內容上也同樣應該變換寫作風格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產生一種不信任的態度，而這種首因效應有可能影響了創意的表現。6切忌主觀言論 在進行活動策劃的前期，市場分析和調查是十分必要的，只有通過 對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業或者產品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協作過程中，也應該避免主觀想法，也切忌出現主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結果都可能出現，策劃者的主觀臆斷將直接導致執行者對事件和形式的產生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀

13、字眼，會覺得整個策劃案都沒有經過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結果?！酒簩懽謽遣邉澐桨浮坎邉澐桨感驅懽謽鞘袌龅幕钴S是整個城市經濟活動的重要晴雨表，昆明寫字樓的發展亦印證了這一事實. 2005年gms會議、1988年世博會等這些極具影響的國際性經濟集會也將其會場設在昆明種種跡象表明，經過近幾年的快速發展，昆明已成為云南經濟發展的龍頭，其經濟地位無論在國內外都得到了很大提升，并吸引著越來越多國內外投資商和企業的目光。孕育在這樣一個高速發展的都市中，當前正處于繁榮的時期。希望通過本報告能令二期的規劃更好地為營銷服務，從而使產品特色鮮明，更具典范效應。同時也為本案的營銷工作開展之步驟與方式作點個人

14、觀點。定位篇一、項目定位1.1 項目概況? ? ?所處區域：盤龍區地理位臵：北京路延長線與金色大道交匯處占地面積： 15畝1.2 根據本案的自身特征，產品屬性定義為：本案可兩種形態并存，功能化復合體、智能化寫字樓。詮釋：功能化復合體：體現多功能、多用途，設計空間組配最大化。如現在盛行的大隱于市。好酒不怕巷子深，不同的空間營造著獨有的個性與私密，多了這些個人色彩，也為此有了“工作室”、“私家會所”的美稱。有了這些讓我們釋放自我的氛圍，空間雖是私密的，內容卻是十分美麗的。居家辦公也是現在商務樓的走勢 智能化寫字樓：智能化管理、智能化運作、智能化系統、體現科技 與先進。從本案所處區域和特性分析來看，

15、其在本區域內的定位相對來說較高，必然導致開發商營建成本提高，租金價格也隨之提高，最終是否受市場所認可，直接關系到本案的最終銷售狀況。但是，一個寫字樓是否得到市場的認可，一方面取決于物業的先天條件，如所處位臵、交通便利情況、周邊配套等條件；另一方面需要物業品質的提高、市場的稀缺以及產品的推廣造勢。所以，我認為：在提高物業品質同時，可以充分利用專業經驗、對市場的敏銳以及先進的營銷理念對本物業進行包裝于推廣，將其優勢充分體現出來，從而淡化其不利因素，把本案提高成一個功能化復合體、智能化寫字樓。1.3定位依據優勢分析? ? ? ?地段公共交通線路多，出行非常便捷；由于生活環境成熟，中高檔的住宅市場為高

16、檔寫字樓市場提供生存空間；本案周邊的寫字樓供應量尚未飽和，還有較大的需求空間；開發商實力較強，其品牌優勢在未來的市場推廣中會起到很積極作用；劣勢分析?本區域的寫字樓入住率相對于市區商圈周邊寫字樓較低，是因為本區域的地理位臵與其相比沒有優勢可言，要吸引公司的入住必須在營建標準上有所提高；本案所處的位臵并不是傳統意義上的商務區，所以很多公司對本案的接受度可能會不是很高，如何提高本案對大公司的吸引力將是我們今后推廣中的重點；從目前的寫字樓市場來看，作為寫字樓一般只租不售，因為如果銷售的話，可能會導致客戶層次降低以及給管理帶來不便，從而影響大公司的入住，而且我公司也需要資產經營；由于本案建設周期較長，

17、導致市場形象不好；?市場分析本區域是昆明的北市區高尚居住地段，而在青年路段商圈華爾貝大廈、新西南商城、昆百大、家樂福、百盛商廈、金格百貨、太平洋 百貨等構成昆明城區最熱鬧的商業中心，其直接影響到寫字樓的分 布于租金價格?？偟膩碚f，其租金價格相對于商圈內的租金價格低20%左右，所以，北市商圈內寫字樓的租金價格直接關系到本案最終租金價格和銷售價格的確定。? ?市場機會點本區域內目前的供應量不大，在未來的一到兩年內市場的需求量不會飽和，尚有一定的發展空間，但隨著北市區政府、市公安交通廳等政府部門相繼建成，預計在未來的2006年2008年將會有很大的供應量，所以本案要抓緊目前開發時機，盡快入市，在最短

18、的時間內快速獲得利潤的最大化。? ?市場威脅大樓外立面尚未裝修，給客戶沒有直接的直觀效果，加上今后的施工，可能會造成大樓周邊人氣不旺，商務辦公的氛圍一般，由于建設期較長，樓盤空臵時間相對較周邊環境影響；?長，可能會影響本案在市場中的印象；綜上所述，雖然本案所處的區域不是傳統意義上的高檔辦公區域，但是一個物業在市場中所處的位臵以及它被市場所認同，是取決于多方面的，我們不能因為其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我個人認為：在本案的推廣過程中，要在提高物業自身品質的基礎上，利用先進的銷售經驗、銷售理念以及獨樹一臶的推廣手段，一定會使本案在區域內高檔寫字樓中占據重要的位臵二、目標客戶定位2.1公

19、司主營業務及行業分類35%30%25% 20%15% 10%5%0%計、算通機訊、類網絡電子器、械電類器、商業貿易類信息咨詢類實業開發類金融類文體藝術類其他2.2公司注冊資金20% 18%16%14%12%10% 8%6%4% 2.3鎖定目標客戶 ?注重相對較有吸引力的價格；較高的利用率，取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值，一般要達到65%70%；?辦公空間要具有延展性，先進企業發展較快，員工隊伍不斷擴大，辦公樓空間要有發展余地，可以免去日后搬遷的麻煩；?合適的地理位臵，臨近交通路線、商業區、星級酒店等，這樣對客戶往來可以提供方便；?大樓的外觀要有較好的形象，辦公樓的形象就是公司的形象，

20、這樣容易給客戶留下好的印象；?較為完善的物業管理和商務配套；如車位、電梯、保安、保潔等。三、價格定位3.1租售價格確定租賃價格：建議在35元/45元/。銷售價格：建議在3200元/3800元/。 3.2價格定位支持：?支持一：市場價格比較法租賃價格：昆明市高層寫字樓的平均租賃成交價格為38元/。中位數為35.5元/。各樓層價格不均。最低租賃成交價格18元/，最高租賃成交價格85元/。平均租賃價格最高的3幢高層寫字樓為：? 右弼大廈（67元/） ? 濱江大廈（60元/） ? 國際商務大廈（60元/）平均租賃價格最低的3幢高層寫字樓為：? 昆明大廈（26元/） ? 博佩大廈（25元/） ? 龍宇大

21、廈（21.17元/）租賃付款方式：? 半年一付，34.4% ? 季度一付，32.8% ? 一年一付，25% ? 一月一付，6.9% ? 其他，0.9%銷售價格： 昆明市高層寫字樓的平均購買成交價為3584元/，中位數為3823 元/。最低購買成交價格615元/，最高購買成交價格5000元/。平均購買成交價格最高的3幢高層寫字樓為：? 華一廣場（5000元/） ? 護國大廈（4924元/） ? 建工大廈（4500元/）平均購買成交價格最低的3幢高層寫字樓為：? 建筑大廈 (3350元/) ? 建設大廈（3200元/） ? 汕頭大廈（3000元/）購買方式：? 分期付款，50% ? 一次性付款，4

22、0% ? 銀行按揭，2.5% ? 其他方式，7.5%【篇三：寫字樓營銷策劃】寫字樓營銷推廣方案前言目前形式上看，項目的寫字樓銷售進入僵持化，沒有良好的銷售渠道及銷售方向，而且現場的來人來電稀少；項目的樓層方面也出現了抗性，項目的形象包裝、業態的包裝及投資的保障性沒有，造成了項目在消費者心中達不到投資的理想形態。因此，從目前的形式上看，要進一步的達成銷售目標，就必須從新包裝項目的形象、業態、地段的優越性并投資者的保障性的形成，建立客戶對項目的可發展形象，樹立消費者信心；建立有效的客戶渠道，尋求有效的客戶群體，來促進項目銷售。銷售目標：1、提高寫字樓銷售2、在廣泛的圈層中提升項目的投資價值及知名度

23、。項目價值分析及提煉1、項目價值分析項目所處區位較好,屬于規劃高次級行政商務項目所屬區域整體商務氣氛不夠濃厚,決定了銷售量；項目配套設施品質卓越，檔次較高；比目前市面上的寫字樓要先進，時尚；2、項目價值提煉高層次高品質高性價比 高回報率 高成長空間客戶群定位：從對寫字樓客源的分析來看：1、本項目難以引起大型基金的關注，但可以與中小基金形成聯動，以其為營銷工具，炒作項目，增強買家信心。2、本項目所處區域整體商務氣氛不夠濃厚，需要引進集團客戶來提升本項目形象，起到聚客能力，是項目主要的營銷方向；3、散戶和投資客戶有利于打開市場，實現項目的最大價值；目標客戶定位：核心客戶：集團客戶（增加項目知名度和美譽度）輔組客戶：散戶、投資客戶（實現目標價值）爭取客戶：中小基金（作為營銷手段）（一）核心客戶集團客戶所占比例：約25企業屬性：以國內民營企業為主，其次為國有大型企業需求