1、專業(yè)服務價值鎮(zhèn)江新區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場營銷策劃報告第一部分part one項目分析一、項目區(qū)位分析項目區(qū)域項目位于鎮(zhèn)江新區(qū)，距離鎮(zhèn)江市區(qū)24公里，是鎮(zhèn)江重點發(fā)展區(qū)域。項目位于大港新區(qū)南部，緊鄰338省道，五峰山路與煙墩山路之間，周邊新建45萬方“萬頃良田”安置區(qū)為項目商業(yè)提供強有力的人口支撐。隨著新區(qū)城市中心南移，金港大道以南至港南路、沿江公路規(guī)劃為新區(qū)的cbd。利基點：1.所處區(qū)域?qū)儆诖蟾坌屡d板塊，發(fā)展?jié)摿Υ螅?.緊鄰沿江大道，地塊通達性良好。障礙點：1.偏離大港中心，配套不足；2.緊鄰安置小區(qū)，對項目形象造成一定影響區(qū)位地位國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，鎮(zhèn)江市物流基地之首,最優(yōu)化物流業(yè)配套設施服務。區(qū)域

2、交通地塊周邊交通通達性良好，往鎮(zhèn)江、丹陽、常州方向皆可通達，是新區(qū)的南門戶。二、項目產(chǎn)品分析項目指標占地43.5萬方，總建約71.5萬方，區(qū)域較大規(guī)模專業(yè)市場兼住宅的綜合性項目。項目整體分為a、b、c、d、e、f六個區(qū)域地塊，各地塊規(guī)劃物業(yè)和經(jīng)濟指標如下：本項目一期先行啟動地塊a農(nóng)產(chǎn)品市場、地塊b農(nóng)產(chǎn)品市場、地塊f花鳥市場、地塊e沿街商業(yè)，故本報告主要針對上述地塊進行闡釋。項目產(chǎn)品產(chǎn)品為打造農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品交易基地量身定做，規(guī)劃目標為一站式現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品交易大市場。規(guī)劃亮點：1、倉儲交易分離，使得貨流與客流、倉儲加工與交易有效隔離開互不干擾；2、規(guī)劃物業(yè)功能齊全，包括交易商鋪、辦公、綜合服務、居住、加

3、工、倉庫和露天堆場等；3、交通組織合理，道路均根據(jù)貨運專業(yè)設計，人車、客運貨運分流；4、建筑設計風格， 沉穩(wěn)大氣；5、注重綠色生態(tài)、人文景觀的融入，品質(zhì)較高。規(guī)劃不足：1、各區(qū)域地塊規(guī)模一般，如若單獨上市缺少規(guī)模效應，各區(qū)域難以單獨形成專業(yè)市場氣候；2、沿街商鋪“1拖3”，“1拖4”設計，導致大量商鋪面積過大，商業(yè)價值明顯降低，商鋪的均好性差。考慮一二樓相連，三四樓單獨樓層，通過增加連廊和公共樓道實現(xiàn)其商業(yè)價值。swot分析優(yōu)勢strength：區(qū)位優(yōu)勢國家經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是鎮(zhèn)江重點發(fā)展區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?新區(qū)城市中心南移，市場建設與新區(qū)建設相輔相成，互相帶動。市區(qū)主干道從地塊穿越而過，便捷

4、的交通、全新的規(guī)劃，為項目預留了充足的發(fā)展空間。交通優(yōu)勢專業(yè)市場的發(fā)展，對交通資源的依賴性非常強。要做到農(nóng)產(chǎn)品流通的航母，需要結合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)鏈的連結。“水、鐵、公、空”綜合性貨運交通樞紐位置， 便利的交通，是項目成功的必要條件，為項目做大，做強奠定了基礎。政府支持作為新區(qū)重點民生項目，新區(qū)政府從一開始就對本項目給予了很高的期望和極大的支持。項目總體戰(zhàn)略思想的提出和項目立項過程和運做過程中，傾注極大的努力，在后期運營時可提供各種相應的優(yōu)惠政策，政企協(xié)作，資源整合，共同打造農(nóng)產(chǎn)品流通的航空母艦創(chuàng)造了良好的環(huán)境。產(chǎn)品優(yōu)勢集合物流、加工、倉儲、交易等功能齊全的農(nóng)貿(mào)市場。建筑規(guī)劃均以農(nóng)

5、貿(mào)產(chǎn)品交易規(guī)劃為目標的一站式現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)專業(yè)大市場。建筑品質(zhì)較高，用材精良，均為首屈一指。劣勢分析weakness：配套服務地塊距傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)有一段距離，周邊商業(yè)項目的開發(fā)尚待時日。因此，今后市場所需的配套服務在前期基本尚需要靠內(nèi)部配套來解決，相關市場的培育工作比較艱巨。而且，本項目規(guī)劃了較大比重的配套商業(yè)物業(yè)，目前周邊的配套現(xiàn)狀將無法滿足項目的需求。開發(fā)經(jīng)驗雖然項目得到政府的支持，但對于開發(fā)商和整個社會，都還是一個全新的領域，要求開發(fā)者對農(nóng)產(chǎn)品流通、現(xiàn)代物流、商業(yè)地產(chǎn)運作等多個相關領域的都有較深的理解，對于開發(fā)公司的管理團隊、運營模式、管理隊伍、資源整合能力都將是一個巨大的挑戰(zhàn)。機會opp

6、ortunity：大環(huán)境隨著國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程的加快，完善各級市場的任務也越加急迫，來自周圍環(huán)境的有利影響基本來自兩個方面：一、政府的政策支持；二、農(nóng)產(chǎn)品流通逐漸受到重視。區(qū)域發(fā)展新區(qū)處于快速城市化的大建設時期，商業(yè)配套發(fā)展處于擴容期。新區(qū)商業(yè)配套發(fā)展大方向為專業(yè)大市場的規(guī)劃趨勢。威脅threat：市場競爭市場未來還有規(guī)劃其他市場的可能性，存在隱性競爭威脅。同樣，各地近兩年都在加大了農(nóng)業(yè)專業(yè)市場建設，規(guī)模和檔次也都逐漸走高，因此，來自同類產(chǎn)品的市場競爭也將越來越激烈。執(zhí)行項目現(xiàn)在還只停留在規(guī)劃藍圖階段。任何策略和規(guī)劃的實施，離不開專業(yè)、科學合理的有效執(zhí)行。這一過程會有太多的不確定因素，都有可能

7、產(chǎn)生偏差，需要整合、協(xié)調(diào)、調(diào)動各方面的資源。三、核心問題界定本項目將樹立鎮(zhèn)江乃至華東及長三角農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場標桿形象；未來將具有極強的市場輻射力。因此，我們需要解決以下核心問題核心問題一：我們面對怎樣的市場，怎樣的環(huán)境？ 核心問題二：如何進行項目定位，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益并舉？核心問題三：如何銷售招商，吸引客戶進駐？核心問題四：如何經(jīng)營達到旺場，實現(xiàn)項目后期持續(xù)性發(fā)展？第二部分part two市場分析第一部分 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場專題分析中國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場現(xiàn)狀中國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場20多年來從無到有，迅猛發(fā)展，市場規(guī)模迅速擴大。2010年全國億元以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場數(shù)量為1497家，比2009年增加了234

8、家。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場在滿足城鄉(xiāng)消費、擴大農(nóng)產(chǎn)品流通范圍、促進農(nóng)民增收、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方面發(fā)揮了積極的作用，已成為解決“三農(nóng)”問題的一個重要突破口。從全國范圍來看，農(nóng)產(chǎn)品綜合市場成交額的年復合增長率約在15%左右。中國成交額億元農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場對比分析2010年全國商品交易市場10強的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場序號市場名稱交易額（億元）1深圳布吉2562北京新發(fā)地2133廣州江南蔬菜1844常州凌家塘1155重慶觀音橋1126南京農(nóng)副產(chǎn)品物流中心1057商丘農(nóng)產(chǎn)品1018蘇州市南環(huán)橋農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場949青島城陽7010浙江農(nóng)都 農(nóng)產(chǎn)品65中國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展前景生產(chǎn)：中國面積近1000萬平方公里，氣候類型復

9、雜多樣，北為暖溫帶、溫帶、寒溫帶，南為亞熱帶和熱帶，農(nóng)產(chǎn)品品種上千種；中國有2.3億農(nóng)戶，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模小且分散。消費：中國是一個消費大國，擁有13億人口，每天要吃掉160多萬頭豬、2400多萬只雞。中國人飲食多樣，有十大菜系，每個菜系都有上千個品種，從而，農(nóng)產(chǎn)品消費呈現(xiàn)分散化、多樣化、個性化特征。政府支持：中國是典型的“小生產(chǎn)、大流通”，需要批發(fā)市場發(fā)揮集散功能。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的未來發(fā)展?jié)摿薮蟆医y(tǒng)計局對全國各類商品交易市場的統(tǒng)計可以看出農(nóng)業(yè)品綜合市場保持著年15%的增長速度。對于關系國計民生的菜籃子工程，商務部最近也出臺了一系列政策，加大扶持重點農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)的力度，對農(nóng)產(chǎn)品未來的發(fā)展有

10、積極的推動作用。把農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場作為流通設施加以規(guī)范和發(fā)展；并鼓勵國際資本進入中國農(nóng)產(chǎn)品市場。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展趨勢預測中國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場自20世紀80年代初出現(xiàn)后，在政府的引導和政策扶持下，從零起步，從無到有，迅猛發(fā)展，迅速成為我國農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。多年來的實踐證明，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場在保障城市安全食品供應、搞活農(nóng)產(chǎn)品流通、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、促進相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展、帶動農(nóng)民增收等諸多方面發(fā)揮了極大的積極作用，已經(jīng)成為解決“三農(nóng)”問題的有效途徑。但是，在中國現(xiàn)代化、城市化、全球貿(mào)易一體化的進程中，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場也面臨著國內(nèi)消費者食品衛(wèi)生質(zhì)量方面逐步提升的要求和農(nóng)產(chǎn)品國際貿(mào)易的壓力，亟需全面升級改造。當

11、前，我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢： 一是向規(guī)模化方向發(fā)展。我國億元以上投資規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的數(shù)量逐年增加，市場單體規(guī)模迅速擴大，涌現(xiàn)出一批輻射能力強，社會知名度高的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。二是專業(yè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展迅速。據(jù)一份并不完整的調(diào)查數(shù)據(jù)，列入調(diào)查對象的家億元以上的農(nóng)產(chǎn)品交易市場數(shù)據(jù)中，專業(yè)市場有家，比上年增加家；綜合市場家，卻比上年減少家；調(diào)查說明，近年來我國專業(yè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場新建數(shù)量出現(xiàn)了較強的增長勢頭。 三是經(jīng)營環(huán)境有了改觀，各地市場普遍進入新一輪升級改造期。根據(jù)全國城市農(nóng)貿(mào)中心聯(lián)合會行業(yè)組織的調(diào)查，2005年我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的交易廳（棚）面積比2004年增長了，內(nèi)設的檢測

12、室增加了。 四是配送功能正在逐步加強。目前，一些規(guī)模較大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場配合新型的電子設備，正在積極拓展面向零售終端的配送業(yè)務，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場超市、配送中心超市等嶄新的業(yè)態(tài)、模式得到了快速發(fā)展。 各地多家頗具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場承擔了我國億萬家庭的餐桌食品供應，他們已經(jīng)成為連接農(nóng)村與城市間、政府與家庭間、生產(chǎn)與消費間的重要紐帶與橋梁。一些經(jīng)濟界人士認為，經(jīng)歷多年的成長期，國內(nèi)各地4000多家成熟的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場本身也是一種稀有的市場資源，是朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著國家對各類農(nóng)貿(mào)市場投資管理政策的調(diào)整和市場改造機遇的出現(xiàn)，4000多家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的投資價值、投資空間、投資回報等問題有望成為吸引國內(nèi)外新一

13、輪投資者關注的熱點。江蘇省農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場現(xiàn)狀江蘇既是現(xiàn)代化大省也是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大省，毗鄰皖、浙、滬、魯，區(qū)位優(yōu)勢明顯，改革開放以來，全省先后建成各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場112家，2010年全省50家省級重點農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場快速發(fā)展，實現(xiàn)交易額1325.2億元，同比增幅18.6%。目前，全省有省級重點農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場50家、農(nóng)業(yè)部定點市場30家，其中年交易額突破100億元的2家、超50億元的10家、超30億元的13家、超20億元的19家，國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)6家。快速發(fā)展的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場一定程度上促進了當?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品的流通。江蘇省農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展主要呈現(xiàn)三大特點：一是市場交易額迅速增長。二是市場帶動能力逐

14、步增強。三是市場品牌建設成效顯著，市場強強聯(lián)合效益顯現(xiàn)。各市場在發(fā)展的同時，注重發(fā)展“市場帶基地”經(jīng)營模式。徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場已建立農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地200余個，帶動農(nóng)戶20余萬戶。常州武進夏溪花木市場帶動形成22萬畝的規(guī)模化花木種植基地、45個特色花木專業(yè)村。此外，各市場在發(fā)展過程中注重品牌建設，充分發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品品牌效益，同時實現(xiàn)強強聯(lián)合。但同時農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設也存在市場規(guī)模小，輻射能力弱；冷藏和廢污處理等基礎設施建設不配套；農(nóng)產(chǎn)品供求、預測分析、產(chǎn)銷動態(tài)等信息服務滯后，信息資源缺乏整合等問題。相對于眾多的農(nóng)村人口和豐富的農(nóng)產(chǎn)品品種和產(chǎn)量，農(nóng)產(chǎn)品“賣難”問題仍然十分突出。江蘇省主要農(nóng)產(chǎn)品批

15、發(fā)市場現(xiàn)狀總體表 市場數(shù)量 市場類型總數(shù)量（個）其中2010年交易額（億元）產(chǎn)地市場銷地市場現(xiàn)有合計112565614831631其中綜合522230880248蔬菜7348705干鮮果品9183823水產(chǎn)品1512314923肉禽蛋7434614糧油945103869茶葉211456261花卉98111287其他211192鎮(zhèn)江市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場現(xiàn)狀鎮(zhèn)江目前擁有農(nóng)產(chǎn)品市場近100家，基本形成以大型農(nóng)產(chǎn)品集散中心為龍頭、生鮮超市為主導、社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場為補充的農(nóng)產(chǎn)品基本流通網(wǎng)絡。鎮(zhèn)江大型農(nóng)產(chǎn)品集散中心目前僅有位于官塘的鎮(zhèn)江市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和句容農(nóng)博園2家，在建的有新區(qū)鎮(zhèn)江食品商城、丹陽中國供銷華東農(nóng)

16、副產(chǎn)品物流園以及本項目，鎮(zhèn)江農(nóng)產(chǎn)品市場發(fā)展起步晚，普遍存在以下問題和現(xiàn)象： 目前多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)類市場的經(jīng)營環(huán)境和模式不太適應城市經(jīng)濟發(fā)展需要。 環(huán)境改善和經(jīng)營成本的增加，尚未能有效提升銷售額增加，使得商戶利潤在逐漸降低。 多數(shù)市場內(nèi)存在產(chǎn)品經(jīng)營分區(qū)不明確，交叉現(xiàn)象嚴重，不能集中化、規(guī)模化、規(guī)范化。 中小型農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)的配套機構和一些基礎設施不完善，影響市場整體的形象和經(jīng)營。 除鎮(zhèn)江市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場外，其它農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場缺少統(tǒng)一規(guī)劃、管理水平較低。 中小型市場的農(nóng)產(chǎn)品檔次低、技術含量低，經(jīng)營呈現(xiàn)為“自給自足”的小農(nóng)經(jīng)濟狀態(tài)。 超市深加工蔬菜的出現(xiàn)，使農(nóng)產(chǎn)品消費人群細分化，導致農(nóng)產(chǎn)品市場格局正發(fā)

17、生變化。 多數(shù)農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)部的通道設計和分區(qū)布置不合理，人車不分流，使得交通比較擁擠。由于鎮(zhèn)江大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場較少，其他社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場對本項目并不構成直接競爭關系，本項目未來主要競爭對手來源于鎮(zhèn)江市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、鎮(zhèn)江食品商城以及丹陽中國供銷華東農(nóng)副產(chǎn)品物流園項目。典型案例一：鎮(zhèn)江市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場項目區(qū)位：鎮(zhèn)江市官塘橋項目規(guī)模：總體規(guī)劃用地1000畝，第一階段用地310畝，首期用地151畝經(jīng)營范圍：農(nóng)副產(chǎn)品（蔬菜、果品、糧油、種子、農(nóng)貿(mào)、飼料、化肥、苗木、花卉、茶葉、藥材、畜禽蛋）的購銷加工；副食品（食用油、南北貨、山地貨等|的批發(fā)；各類定型包裝食品的批發(fā)；散裝食品（干鮮蔬菜、干鮮果品、調(diào)味品）

18、的批發(fā)；日用百貨、勞保用品、廚房用品、針紡織品、鋼材、建筑材料、五金交電、化工產(chǎn)品（危險品除外）、煤炭、汽車及配件的批發(fā)零售以及為市場配套的物流、倉儲、汽一修理；餐飲、娛樂；技術、信息中介服務；室內(nèi)外裝潢及物業(yè)管理。經(jīng)營布局：1.糧油區(qū)10.水產(chǎn)區(qū)2.干貨區(qū) 11.12蔬菜區(qū)3.4.5蔬菜區(qū)13.干貨區(qū)6.7.家禽區(qū)15.糧油區(qū)8.9.水果區(qū) 市場未來發(fā)展區(qū)域如上圖所示：16 檢測中心、辦公大樓17 宿舍樓、食堂18 水產(chǎn)區(qū)19 海鮮區(qū)20 家禽區(qū)21 冷鮮肉商家來源：廣東、福建、山東、安徽、河南、河北、內(nèi)蒙古、四川、浙江、上海、蘇北等地區(qū)管理模式：市場管理公司統(tǒng)一管理價格：銷售價格8000元

19、/平米 租賃價格500-1200元/月推廣模式：每年一屆年貨展銷會經(jīng)營情況：目前一期租賃在80%左右，經(jīng)營狀況一般，只占整個鎮(zhèn)江批發(fā)市場占有率30%左右。項目總結：本項目成功借鑒點由專業(yè)的招商管理公司統(tǒng)一管理；招商先行；政府資源整合，引進鎮(zhèn)江糧油交易中心。本項目不足與原產(chǎn)地對接不夠，導致產(chǎn)品價格成本高，品種單一，與周邊常州凌家塘等市場相比無任何競爭優(yōu)勢；推廣渠道單一，推廣頻率不足；功能布局一般，缺少深加工等新興業(yè)態(tài)的布局；物流、倉儲、冷庫等配套缺乏。典型案例二：鎮(zhèn)江食品商城項目區(qū)位：鎮(zhèn)江市丁卯谷陽南路18號項目規(guī)模：占地面積4.9萬方，建筑面積7.7萬方經(jīng)營范圍：集食品批發(fā)、餐飲、娛樂為一體的

20、全新“一站式”生活模式集散地，經(jīng)營布局：項目設有“食品大賣場”和“優(yōu)盛廣場”兩大板塊，退臺式商業(yè)設計，食品商城一樓：水產(chǎn)品 、二樓：煙酒茶葉 、三樓：休閑進口產(chǎn)品、保健品 商家來源：福建、浙江等管理模式：商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣價格：租售結合，售后返租，一樓13996元/ 二樓12996元/ 三樓8998元/。包租合同10年一簽，前5年穩(wěn)定收益每年7%，前3年一次性返還，第4年至第5年我們保底7%的回報率，第6年至第10年的回報率按當時的市場行情的遞增開發(fā)商20%，業(yè)主80%。推廣模式：報紙、網(wǎng)絡、戶外、分銷等多種渠道，贊助鎮(zhèn)江金婚慶典等多個大型活動。經(jīng)營情況：一期銷

21、售銷售率95%，目前招商中項目總結：本項目成功借鑒點注重產(chǎn)品設計和規(guī)劃布局，獨有的退臺式設計極大的提升了商業(yè)價值；注重以龍頭業(yè)態(tài)帶動市場，選擇了以水產(chǎn)業(yè)等特色業(yè)態(tài)；注重體驗式商業(yè)打造，形成吃、喝、玩樂的一站式商業(yè)城；注重多渠道推廣和品牌形象塑造，保證了項目銷售和招商的順利進行。典型案例三：丹陽中國供銷華東農(nóng)副產(chǎn)品物流園中國供銷華東農(nóng)副產(chǎn)品物流園占地310畝，總建筑面積30萬平方米。功能區(qū)劃分為展覽展示綜合服務大樓、交易區(qū)、倉儲物流區(qū)、配套設施區(qū)。整個園區(qū)分為兩期建設：一期建設展覽展示綜合服務大樓、農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)、日雜百貨交易區(qū)、倉儲區(qū)、配送區(qū)。二期建設水果蔬菜交易區(qū)，農(nóng)資交易區(qū)。預計2013年

22、整體建設完畢，初期實現(xiàn)年交易額50億元以上，全面運營后達到上百億元。與中國供銷集團一起，共同打造國內(nèi)一流的農(nóng)副產(chǎn)品展示中心、交易中心和物流配售中心。該項目屬于政府重點招商項目，也是江蘇省重點農(nóng)副產(chǎn)品項目，與央企中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股有限公司合作，模式成熟，市場經(jīng)營等均有所保證。同時該項目由于與本項目距離較近，對于本項目競爭壓力較大。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場專題分析總結1.對于關系國計民生的菜籃子工程農(nóng)產(chǎn)品市場，無論是從國家還是地方都持支持政策，為農(nóng)產(chǎn)品市場的發(fā)展和成長奠定了基礎；2.做為農(nóng)業(yè)大省江蘇,目前現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)批發(fā)市場數(shù)量和檔次規(guī)模遠不能滿足農(nóng)副產(chǎn)品流通需要，農(nóng)產(chǎn)品市場發(fā)展和提檔升級勢在必行；3

23、鎮(zhèn)江市農(nóng)副產(chǎn)品市場產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，目前基本還是小型農(nóng)貿(mào)市場零售為主，大型批發(fā)依然主要依賴周邊城市，鎮(zhèn)江切實需要大型功能齊全、產(chǎn)品豐富、價格實惠的綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的出現(xiàn)。4成功典型項目越來越注重產(chǎn)品規(guī)劃、配套、渠道建設和經(jīng)營管理的提升。第二部分 花卉市場專題分析花卉可以反映出一個國家的文化、科學和藝術水平的一個側(cè)面。這不但表現(xiàn)在花卉品種的豐富新奇和栽培技術的科學先進上，同時也表現(xiàn)在藝術布局和設計上。在某種意義上，它還象征著一個國家興旺發(fā)達、生活豐富多彩的美好景象。改革開放以來，隨著人民生活水平的不斷提高，人們對花卉的需求日益擴大，有效促進了花卉生產(chǎn)的發(fā)展。目前，花卉已發(fā)展成為一個大型產(chǎn)業(yè)，成為人

24、們生活中的重要組成部分。一、市場分析花卉作為商品大規(guī)模生產(chǎn)，是在第二次世界大戰(zhàn)之后。伴隨著經(jīng)濟的復蘇，花卉產(chǎn)業(yè)以其獨特的魅力，保持著旺盛的發(fā)展勢頭，成為世界上最具有活力的產(chǎn)業(yè)之一。花卉產(chǎn)品成為國際貿(mào)易的大宗商品，消費量逐年穩(wěn)步上升中國花卉市場的現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計，全世界花卉栽培面積已達223萬公頃。其中亞太地區(qū)花卉栽培面積最大，而其中又以中國的栽培面積最廣，目前中國已成為世界最大的花卉生產(chǎn)基地。自1984年到現(xiàn)在這20多年間，中國花卉種植面積增長44倍，產(chǎn)值增長70倍，出口創(chuàng)匯增長71倍。雖然我國的花卉栽培面積最大，但花卉產(chǎn)業(yè)卻不十分發(fā)達，也因為經(jīng)濟發(fā)展等原因，我國的花卉的消費也遠遠沒有達到發(fā)達國家的

25、水平。在經(jīng)濟比較發(fā)達的三個地區(qū)：歐盟、美國、日本形成了三個花卉消費中心。這三個消費中心進口的花卉占世界花卉貿(mào)易的99，其中歐共體占主導地位達80；美國占13；日本占6。我國花卉產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀具體表現(xiàn)：1面積、產(chǎn)值繼續(xù)增長由于人們生活水平的提高和環(huán)保意識的增強，各地興起綠化美化的熱潮，草坪發(fā)展較快，達l億m2。花卉面積增長較快的地區(qū)有江蘇、河北、云南、河南、福建等地。花卉產(chǎn)品的整體質(zhì)量有所提高，產(chǎn)品呈多樣化，目前已由盆景和小盆花發(fā)展到鮮切花、盆花、觀賞植物、草坪和傳統(tǒng)盆景等五大類，初步滿足了不同消費者對花卉產(chǎn)品的需求。2區(qū)域布局明顯優(yōu)化各地按照花卉產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商品優(yōu)勢，由個體生產(chǎn)

26、向商品化、規(guī)模化和專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，由大田向大田和溫室相結合的栽培方式轉(zhuǎn)變，由分散經(jīng)營向集約化經(jīng)營轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)產(chǎn)區(qū)繼續(xù)擴大優(yōu)勢，新區(qū)發(fā)展注意集中連片，有力促進了區(qū)域布局的調(diào)整和優(yōu)化。目前，基本形成了以云南、北京、上海、廣東、四川、河北為主的切花生產(chǎn)區(qū)域；以江蘇、浙江、四川、廣東、福建、海南為主的苗木和觀葉植物生產(chǎn)區(qū)域；以江蘇、廣東、浙江、福建、四川為主的盆景生產(chǎn)區(qū)域；以四川、云南、上海、遼寧、陜西、甘肅為主的種球(種苗)生產(chǎn)區(qū)域。3新品種和技術得到廣泛應用與推廣各地根據(jù)市場需求，加大新品種選育、引進和推廣力度，如引進的國外優(yōu)良品種有多頭小菊、美女櫻、郁金香等，自育成的新品種 旱小菊，抗逆性強，有利

27、于園林綠化。一些優(yōu)良品種應用于生產(chǎn)，取得了明顯的經(jīng)濟效益和社會效益。與此同時，各地注重提高花卉產(chǎn)品的科技含量，加大技術培訓力度，提高花農(nóng)的整體素質(zhì)。花卉的技術研究有了新的進展。如針對南北不同氣候，對生態(tài)優(yōu)質(zhì)盆花和種苗生產(chǎn)技術研究，保證“南花北調(diào)”和“北花南調(diào)”。另外，無土栽培、組培快繁及苗木脫毒技術也在花卉生產(chǎn)中得到應用。江蘇花卉市場的現(xiàn)狀江蘇作為我國最大的花木主產(chǎn)地之一，目前已擁有6個國家級、11個省級“花木之鄉(xiāng)”，全省花木面積接近70萬畝，居全國第二。近幾年來，隨著人民生活水平的提高，農(nóng)業(yè)結構戰(zhàn)略性調(diào)整的全面展開以及人們對環(huán)境建設的日益重視，花卉消費市場迅速升溫。江蘇省花卉行業(yè)抓住機遇，得

28、到快速發(fā)展，并呈現(xiàn)出下列趨勢： 1生產(chǎn)總量迅速擴大，產(chǎn)品結構逐步調(diào)整。1990年至1993年，江蘇省花卉種植面積一直穩(wěn)定在10萬畝左右，銷售產(chǎn)值近2億元。九十年代中期以后，花卉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開始駛?cè)肟燔嚨馈?999至2001年，全省花卉種植面積連續(xù)跨上20萬畝、30萬畝、40萬畝的臺階，實現(xiàn)了三年三大步。至2002年，全省花卉種植面積達54萬畝，目前是70萬畝，是1990年面積的7倍多，使花卉業(yè)成為種植業(yè)內(nèi)增幅最大、最具活力的朝陽產(chǎn)業(yè)。 在生產(chǎn)面積大幅度增長的同時，花卉業(yè)內(nèi)部及時進行了產(chǎn)品結構的調(diào)整，積極發(fā)展適銷對路的產(chǎn)品，打破了以觀賞苗木尤其是以“廣、雪、龍”唱主角的傳統(tǒng)種植模式，形成了觀賞苗木

29、、盆景、盆栽花卉、鮮切花和草坪共同發(fā)展的新格局。 2區(qū)域化布局日趨合理，規(guī)模化程度明顯提高。通過近幾年農(nóng)業(yè)結構戰(zhàn)略性調(diào)整，目前，江蘇省已逐漸形成了蘇南設施盆花苗木區(qū)、蘇中苗木盆景花卉區(qū)、淮北苗木花卉區(qū)，連云港反季節(jié)切花花卉區(qū)、寧鎮(zhèn)丘陵名花草坪花卉區(qū)等五大產(chǎn)區(qū)，面積達38萬畝，占全省花卉縱面積的90左右。全省有花并種植在萬畝以上的大縣(市)10個，3000畝以上的專業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)36個，500畝以上的專業(yè)村80個全省從事花木生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶已超過30萬戶，其中經(jīng)營面積20畝以上的大戶有2600戶，50畝以上的大戶有1100戶，100畝以上的大戶370戶，農(nóng)民和社會各界投資開發(fā)花卉生產(chǎn)領域的熱情日漸高漲。在

30、產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大的同時，全省形成了一批各具特色的生產(chǎn)基地。在揚州、甫通等沿江地區(qū)建立了商品盆景基地，在無錫、蘇州等城市近郊建立了盆栽花卉生產(chǎn)基地，在連云港市建立了以球根花卉為主的反季節(jié)切花生產(chǎn)基地，在常州、江都、沭陽、句容等廣大農(nóng)區(qū)建立了觀賞苗木和草坪草生產(chǎn)基地，區(qū)域化經(jīng)濟特征日趨明顯。 3龍頭企業(yè)實力增強。江蘇省在發(fā)展花卉生產(chǎn)的同時，積極培育一批龍頭企業(yè)，實施龍頭帶動戰(zhàn)略，發(fā)揮企業(yè)集團在技術、資金、信息、人才等方面的優(yōu)勢。 1992年，武進夏溪鎮(zhèn)成立了華夏花木園林集團公司，該公司發(fā)揮龍頭作用，對外承接各類園林綠化工程，以過硬的技術和優(yōu)質(zhì)的服務贏得了信譽，樹立了良好的企業(yè)形象，獲得“全國花木優(yōu)

31、秀企業(yè)”和“江蘇省花卉優(yōu)秀企業(yè)”稱號。集團公司還圍繞產(chǎn)業(yè)化這一主題，做好公司基地農(nóng)戶這篇文章，以市場為導向，以基地為依托，帶動農(nóng)戶發(fā)展生產(chǎn)。目前武進市已有各類花木公司50余個，花卉種植面積10萬畝，從業(yè)農(nóng)戶37萬余戶，龍頭企業(yè)的規(guī)模和帶動效應得到了充分發(fā)揮。 如皋綠園自1984年創(chuàng)辦以來，不斷開拓進取，積極利用外資，成立了兩個合資企業(yè)，開展盆景出口、綠化苗木生產(chǎn)、承接園林工程等項業(yè)務。該公司在注重自我發(fā)展的同時，還發(fā)揮示范輻射作用，把原來分散的、自發(fā)性生產(chǎn)的農(nóng)戶、苗圃組織起來，形成群體優(yōu)勢，公司自身也得到了發(fā)展，資產(chǎn)由原來6000元貸款增加到自有資產(chǎn)4千多萬元，成為集生產(chǎn)、科研、銷售、服務于一

32、體的花卉盆景專業(yè)化生產(chǎn)和園林工程建設相結合的集團公司。近幾年來，江蘇省還涌現(xiàn)出一批上規(guī)模、上檔次的花卉外資企業(yè)和民營科技型花卉企業(yè)，成為發(fā)展高效花卉業(yè)的典型。 4流通網(wǎng)絡逐步形成。目前，江蘇全省已有各類花卉市場112個，其中面積超過1000平米的市場有61個。如花木重點產(chǎn)區(qū)武進市夏溪鎮(zhèn)投資1500萬元，建立了15000平米的花木交易市場，年交易額達5000萬元。“如皋江蘇花木城”，經(jīng)營攤位不斷擴大，目前已達300多個。素有“花木之鄉(xiāng)”美譽的江都，從1992年開始，市政府及有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)先后投資幾百萬元建立花木市場。目前，如皋、江都、沭陽、武進等花木主產(chǎn)區(qū)普遍采取政府引導、花農(nóng)投資的辦法，沿路建起了“

33、十里花市”、“花卉走廊”等吸引客戶。在市場規(guī)模擴大的同時，配套設施和服務不斷完善，通過“筑巢引鳳”吸引眾多的花卉生產(chǎn)企業(yè)和個人進場交易。目前全省有花卉經(jīng)紀人3萬多人，并形成了龐大的銷售網(wǎng)絡。他們跑遍全國各地，不僅將產(chǎn)地的花木銷出去，更重要的是他們帶回了準確及時的市場信息，發(fā)揮了產(chǎn)銷之間的橋梁作用。 5科技水平不斷提高。江蘇省花卉教學、科研、生產(chǎn)等有關部門實施科技興花戰(zhàn)略，在花卉基礎理論研究和生產(chǎn)技術推廣應用等方面深入探討，取得了一批實用性強、有推廣價值的科研成果。花卉良種的引進和選育豐富了栽培種類；無土草毯種植技術已大面積推廣應用了鮮切花栽培、貯藏、保鮮技術的研究已有所突破;設施栽培技術的運用

34、有效地保證了節(jié)慶花卉的供應；商品盆景標準化生產(chǎn)技術的研究和推廣應用已取得明顯的經(jīng)濟效益；另外，在無土栽培、生物工程、無毒種苗繁育等方面都取得了一批新成果。在全國性花卉博覽會上，江蘇省參評的科技項目累計達100余項。1998年，江蘇省啟動了農(nóng)業(yè)品種、技術、知識三項更新工程，全面推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程。科技興花戰(zhàn)略的實施，加快了新技術、新品種的推廣和應用，提高了產(chǎn)品的科技含量，為今后江蘇省花卉業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎。鎮(zhèn)江花卉市場的現(xiàn)狀鎮(zhèn)江市花卉市場發(fā)展較晚，發(fā)育成熟程度低，長期以來處于一種自發(fā)的，松散的的經(jīng)營管理模式，無法形成有效的競爭優(yōu)勢，阻礙了鎮(zhèn)江市的花卉，綠化行業(yè)的發(fā)展步伐。在花卉產(chǎn)品消費持續(xù)

35、增長的過程中，市內(nèi)各區(qū)不時出現(xiàn)小型花市，多為分散型自主形成的市場，沒有統(tǒng)一的管理規(guī)劃與宣傳定位。雖然為居民提供了部分便利，但隨著市政設施的建設和改造，以及城市的發(fā)展，使得該類型的小型市場始終不能成長為花卉供應中心。近年來，鎮(zhèn)江市居民對綠化美化環(huán)境的需求越來越強，加之城市各項會議、節(jié)日用花及市民居室美化、綠化消費量日增，花卉苗木市場前景廣闊。但鎮(zhèn)江市該類市場目前品種不多，品級不高，還處于低投入、低成本、低技術式的生產(chǎn)狀態(tài)，遠不能滿足城市發(fā)展的需要。2004年，作為鎮(zhèn)江市今年兩大農(nóng)業(yè)市場建設工程之一的市花卉苗木市場，在江蘇省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地京口種苗繁育區(qū)開始建設。該市場建成后，項目占地面積250畝

36、，建成后將形成盆花、鮮花、盆景、樹樁等500多種類、6000多種花卉苗木的規(guī)模，成為鎮(zhèn)江市同類市場的狀元。該市場由來自全國十大花卉苗木基地之一的常州夏溪鎮(zhèn)的客商，與省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地京口種苗繁育區(qū)聯(lián)手，前期投資400萬元，將以對接夏溪的先進經(jīng)營理念，以超市式零售，倉儲式批發(fā)，建成集批零貿(mào)易、展示觀賞、租賃服務為一體的多功能市場，同時吸引魚、鳥、寵物、古玩等文化產(chǎn)業(yè)進場，相關產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展，形成城市東區(qū)特色文化交流中心。該市場的建設，是京口區(qū)高投入、高產(chǎn)出的新型農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷模式的嘗試。該市場通過引進花卉苗木品種、技術，開展特色盆花的種苗繁育，實行“市場+龍頭企業(yè)+農(nóng)戶”的生產(chǎn)模式，即由種苗工廠提供種

37、苗、技術，由農(nóng)民出地、出力，在統(tǒng)一的技術指導下進行盆花栽培，進入市場統(tǒng)一銷售，實現(xiàn)專業(yè)化育苗、集約化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，從而開辟農(nóng)民增收新途徑。目前該市場一期已于2010年6月開業(yè)，一期工程建成盆景展示廳1200平方米、鮮花展示廳2000平方米、花卉超市2000平方米、露天交易區(qū)2000平方米、盆景交易區(qū)1200平方米及花卉一條街。 典型案例分析一：常州夏溪花木市場夏溪花木市場隸屬于常州市武進夏溪花木市場發(fā)展有限公司，位于中國花木之鄉(xiāng)嘉澤鎮(zhèn)，地域 寬廣，環(huán)境優(yōu)雅，水陸空交通便捷，是一個集生產(chǎn)、經(jīng)營、科研、推廣、服務、旅游、觀光于一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。2000年以來，先后被上級政府及有關部門授予：

38、“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點龍頭企業(yè)”、“全國重點花卉市場”、“國家農(nóng)業(yè)部定點市場”、“全國花卉生產(chǎn)示范基地”、“國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目”、 “江蘇省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)”、“江蘇省重點農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場”等榮譽稱號。按照“立足夏溪、面向全國、匯集信息、搞活流通、促進發(fā)展”的總體思路，現(xiàn)已逐步建成了設施齊全、服務配套、交易量大、輻射面廣、調(diào)節(jié)功能強、省內(nèi)獨一、全國聞名的大型花卉苗木專業(yè)化批發(fā)交易市場，形成了內(nèi)聯(lián)22.5萬畝花木生產(chǎn)基地、5萬多花農(nóng)，外聯(lián)全國20多個省市、一大批城市市場產(chǎn)供銷一條龍的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營新格局。目前，已成為江蘇、浙江、福建、廣東、安徽、江西、遼寧、湖南、山東、上海等十省市

39、及常州地區(qū)30多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的花木集散交易中心。花卉市場專題分析總結1. 我國有著世界級的花卉栽培面積，但花卉產(chǎn)業(yè)還很落后，正逐步由個體生產(chǎn)向商品化、規(guī)模化和專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變;2. 江蘇作為我國最大的花木主產(chǎn)地之一,無論在區(qū)域布局、產(chǎn)業(yè)化、技術和管理水平均走在全國前列；3. 鎮(zhèn)江市花卉市場發(fā)展較晚，發(fā)育成熟程度低，已不能滿足當前消費需求，雖然有市場空白急需填補。第三部分part three項目定位商業(yè)地產(chǎn)的項目定位（主題特色）是項目運作的根本，它關系到關系到整個項目銷售、招商的難易程度，直接決定項目的整體營銷和宣傳推廣策略。商業(yè)地產(chǎn)項目定位的基本原則：錯位原則、市場盲點、全新商業(yè)改變的開創(chuàng)。根據(jù)我們對

40、項目理解及其它同類項目的綜合調(diào)研，建議項目定位進一步明確如下：形象定位主題定位農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)主題城形象定位說明：本項目是傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品市場的“升級換代”經(jīng)營場所，整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣；本項目將打造成為特色農(nóng)產(chǎn)品的“綜合展示窗口和交易中心” 以及產(chǎn)業(yè)資源聚集地；本項目未來發(fā)展配套鎮(zhèn)江、面向長三角；本項目的行業(yè)規(guī)模化效應，以區(qū)隔競爭對手。項目案名建議鎮(zhèn)江新區(qū)農(nóng)貿(mào)城原有項目名“鎮(zhèn)江新區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場”并不能涵蓋項目所有物業(yè)業(yè)態(tài)，且缺少氣勢；以“農(nóng)貿(mào)城”命名，突出本項目高端定勢和規(guī)模效應，定位農(nóng)產(chǎn)品市場標桿之氣魄；項目形象定位 江蘇農(nóng)批的先鋒航標，農(nóng)貿(mào)市場的示范基地藉由沿海開發(fā)的大勢，發(fā)揮本案獨特優(yōu)勢

41、，有效吸引鎮(zhèn)江當?shù)厥袌觯⒊浞忠劳虚L三角強勁消費力，強力輻射全中國；江蘇現(xiàn)代化程度最高、獨一無二的農(nóng)副產(chǎn)品品牌孵化基地。推廣語建議展農(nóng)貿(mào)盛宴 創(chuàng)產(chǎn)業(yè)標桿 致力于打造“行業(yè)”的標桿示范；致力于為客商提供更廣闊的貿(mào)易發(fā)展平臺，實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。業(yè)態(tài)定位農(nóng)貿(mào)市場1、龍頭業(yè)態(tài)（土特產(chǎn)和調(diào)味品），建議臨街商業(yè)3、4層單獨樓層，通過公共通道和連廊實現(xiàn)，定位特產(chǎn)和調(diào)味品區(qū)2、海鮮水產(chǎn)、蔬菜批發(fā)、果品、葷食干貨、農(nóng)資農(nóng)種等功能區(qū)3、展銷區(qū)（定期組織農(nóng)產(chǎn)品展銷）4、物流配載區(qū)5、加工配送區(qū)6、冷藏7、停車區(qū)8、露天交易區(qū)9、倉儲區(qū)10、交易管理中心定位說明1關于特產(chǎn)區(qū)在去年的第十二屆江蘇農(nóng)業(yè)國際合作洽談會上，鎮(zhèn)江1

42、5家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)120多個品種的農(nóng)副產(chǎn)品，恒順調(diào)味品、恒馨稻鴨大米、金蓮麻油、丹陽黃酒、三葉咸秧草、捧花蜂蜜、特色蔬果等優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品，深受消費者喜愛 ，具有一定的品牌資源，本項目特產(chǎn)區(qū)不僅匯集鎮(zhèn)江名優(yōu)特產(chǎn)，也引進外部特產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品，為鎮(zhèn)江的名優(yōu)特產(chǎn)提供了更大的市場平臺，也為鎮(zhèn)江及周邊城市的個人及商家提供了更便捷的采購場所；特產(chǎn)區(qū)的定位經(jīng)營，是鎮(zhèn)江面向華東市場的窗口，對促進大港特產(chǎn)農(nóng)業(yè)，乃至整個城市特產(chǎn)農(nóng)業(yè)，有著深遠的意義，可以很好的實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)對接和當?shù)剞r(nóng)業(yè)深加工發(fā)展。鎮(zhèn)江特產(chǎn)中，鍋蓋面的面條、水晶肴蹄、香醋、蟹黃湯包、金剛臍已具備了較高的知名度。2關于展銷區(qū)展銷區(qū)：1f，面積500-1000，提供

43、農(nóng)產(chǎn)品展銷的功能區(qū)，分為展示區(qū)和展銷區(qū)，展示區(qū)用于企業(yè)產(chǎn)品展示，裝修設計較為新穎，展銷區(qū)用于定期舉辦展銷活動；展銷區(qū)的運營： 每個月組織一次農(nóng)副產(chǎn)品展銷會； 集中展示展銷，產(chǎn)生轟動效應 ； 產(chǎn)品直銷，價格低于超市，聚集人氣。定期的展銷活動，不僅為鎮(zhèn)江及周邊城市農(nóng)產(chǎn)品或名優(yōu)特產(chǎn)提供對外窗口，更能整合城市農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)或農(nóng)作物大戶，（例如新區(qū)萬頃良田產(chǎn)業(yè)戶）開拓銷售渠道及市場占有率，如邀請省市級零售、批發(fā)、餐飲、食品加工等相關協(xié)會，組織企業(yè)采購（重百、新世紀、永輝、家樂福、小天鵝等），與江蘇農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)合作社、規(guī)模種植大戶進行廣泛對接，通過各大商家四通八達的物流配送體系和遍布各地的網(wǎng)絡終端，快

44、速進入主城大市場 。展銷會每月定期舉辦，在當?shù)刂饾u形成良性循環(huán)，由于價格低于超市，易于制造大批量人流進場，為項目其他產(chǎn)品及業(yè)態(tài)帶來促進作用。展銷區(qū)更容易讓農(nóng)民直接面對市場及采購商，對于優(yōu)質(zhì)農(nóng)作物，不僅賣的快，更能賣上價，是切切實實的利民平臺。展銷區(qū)可作為商業(yè)持有部分，以收取租金獲得長期收益。收益雖有限，但帶來的社會效益和商業(yè)連帶效益遠遠大于自身收益。花鳥市場1、花卉交易區(qū)2、苗木交易區(qū)3、盆景園4、工藝品5、水族區(qū)6、鳴禽區(qū)7、運輸配送中心 8、辦公區(qū) 9、停車場定位說明花卉市場和苗木市場：考慮目前隨著鎮(zhèn)江城市化進程加快，應多考慮家居和園林景觀裝飾需求，所以花卉市場應主要觀葉植物、中高檔盆花、

45、四季草花、花卉工藝、盆栽資財、會場布置、家居軟裝、開業(yè)慶典、時尚租擺、園林設計、園林施工、維護等業(yè)態(tài)為主水族區(qū)：觀賞魚及資材鳴禽區(qū)：寵物鳥及資材商業(yè)步行街1、餐飲娛樂休閑（3-4樓）2、社區(qū)服務（1-2樓）3、零售、特色商業(yè)（1-2樓）定位說明商業(yè)步行街是作為整個市場和周邊社區(qū)配套存在，所以業(yè)態(tài)以餐飲休閑和生活服務類為主餐飲娛樂休閑:大型餐飲、ktv、足療店、美容院、會所、網(wǎng)吧、健身房、快捷酒店等；社區(qū)服務：銀行、電信、移動、郵局、門診、便利店、家裝、攝影等；零售、特色商業(yè)：服裝、汽車美容、小型家電、快餐店、家紡、藥店等。客戶定位1.農(nóng)貿(mào)市場客戶購買商鋪純投資的目標客戶群定位 鎮(zhèn)江、大港、揚中

46、三地的投資型人群為主，其他地區(qū)人群為輔。購買自用和租賃經(jīng)營的目標客戶群定位 鎮(zhèn)江市及周邊地區(qū)現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)營商戶； 鎮(zhèn)江及周邊地區(qū)有一定經(jīng)濟實力的種菜、種果大戶； 在此基礎上，深度挖掘與農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、交易相關聯(lián)業(yè)態(tài)的經(jīng)銷商戶。消費農(nóng)副產(chǎn)品的目標客戶群定位 鎮(zhèn)江及周邊酒店餐飲行業(yè)、市民的日常消費，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市的批發(fā)零售商戶； 特色果蔬及其他農(nóng)產(chǎn)品主要面向外地批發(fā)商戶、旅游客源； 農(nóng)資和其它商品主要滿足果蔬生產(chǎn)農(nóng)戶、市場經(jīng)營戶的生活及交易配套需求。2.花鳥市場客戶租賃經(jīng)營的目標客戶群定位常州夏溪鎮(zhèn)是中國花卉苗木基地，市場發(fā)展成熟，離本案區(qū)域50公里左右，可借鑒鎮(zhèn)江京口花卉市場的招商經(jīng)驗，挖掘外地客商資

47、源進駐；區(qū)域中小花卉經(jīng)營戶：大港及周邊的花卉經(jīng)營戶；區(qū)域花卉配套行業(yè)經(jīng)營戶：大港及周邊的配套行業(yè)經(jīng)營戶；區(qū)域產(chǎn)業(yè)戶：區(qū)域花農(nóng)、苗木種植戶等消費花鳥市場產(chǎn)品的目標客戶群定位 鎮(zhèn)江及周邊批發(fā)零售商戶； 鎮(zhèn)江及周邊市民的日常消費； 園林景觀工程需求的企業(yè)消費。3.商業(yè)步行街客戶購買商鋪純投資的目標客戶群定位 鎮(zhèn)江、大港、揚中三地的投資型人群為主，其他地區(qū)人群為輔。購買自用和租賃經(jīng)營的目標客戶群定位 鎮(zhèn)江市及周邊地區(qū)現(xiàn)有的經(jīng)營商戶；消費商業(yè)步行街的目標客戶群各市場經(jīng)營商和工作者的商務、日常消費需求；周邊社區(qū)及大港區(qū)域的日常消費。價值提升 基于項目高定位下的市場升級和增值建議。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場作為市場體系

48、的中心環(huán)節(jié)，如何提升市場硬件檔次，加快農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設，這既是市場功能轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新所在，也是本項目實現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)升級和獲取投資回報的必由之路；建議從以下幾個方面重點提升，為本項目的高定位、差異化實現(xiàn)條件支撐，打造長三角最專業(yè)和先進的農(nóng)貿(mào)市場。1、市場內(nèi)鋪位均采取普通硬化裝修，通風良好，水磨地面，安裝好水電、洗手間、樓梯護欄，每個攤位都有單獨燈光，達到可使用狀態(tài)；蔬菜、肉類、花木、鳥魚等各種鋪位，都用不同顏色區(qū)分開來；商品擺賣部位的設施，均使用不銹鋼或高效抗菌功能的新型材料建造；每個攤位，設計為半封閉式格子間，檔口內(nèi)放置檔主的物品，檔內(nèi)地面設有濾水槽，污水直接流入下水道中，“明渠”與“暗管”相結合

49、等。2、利用大量先進的技術和管理技能，使農(nóng)產(chǎn)品交易流通市場的功能更完備多樣：如采取電子商務和現(xiàn)代管理實現(xiàn)商品標準化、代理儲運、價格維護、信譽擔保、結算服務、無公害檢測等功能；同時采用先進的專業(yè)化經(jīng)營，例如發(fā)展物流配送、連鎖經(jīng)營、拍賣經(jīng)營、展會經(jīng)營等，并開辟超市型零售專區(qū)及配套特色餐飲，這些都將變成一定的市場競爭力從而挑戰(zhàn)老牌市場的市場地位。3、打造儲藏保鮮設施：農(nóng)產(chǎn)品在市場交易前后，因產(chǎn)品特點不同，都有一定的存儲期，少則幾小時，多則數(shù)天、半月甚至更長，很多農(nóng)產(chǎn)品儲藏還有特殊的保鮮要求。因此，建議本項目建立必要的農(nóng)產(chǎn)品儲藏保鮮設施，設置商品短期周轉(zhuǎn)用房，配置冷庫，其中包括有干貨儲存?zhèn)}庫、氣調(diào)保鮮

50、庫、恒溫庫、冷凍庫，其中專用保鮮庫和低溫庫，主要對蔬菜和水產(chǎn)品進行保鮮和快速冷凍、低溫冷藏。同時市場在鋪位設計上充分考慮經(jīng)營戶的經(jīng)營需求和市場衛(wèi)生管理要求，不同的商品要有不同的鋪位設計，配置相應的坡度貨架和專用水產(chǎn)、肉類柜臺。 4、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢測系統(tǒng)：批發(fā)市場是農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道，是控制上市農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量的關鍵環(huán)節(jié)，市場要有相對完善的質(zhì)量檢測系統(tǒng)，如成立檢驗檢測中心，包括樣品處理室和儀器檢測室，購置快速檢測儀器，農(nóng)產(chǎn)品有毒有害物質(zhì)殘留分析儀器。檢測農(nóng)藥殘毒，并且在市場明顯位置設立檢測結果公示牌，體現(xiàn)市場的規(guī)范化、現(xiàn)代化。5、市場現(xiàn)代管理信息化系統(tǒng)：主要包括電電子統(tǒng)一結算系統(tǒng)、市場交易安全電視

51、監(jiān)控系統(tǒng)、交易客戶信息管理系統(tǒng)、市場物業(yè)、財務與人事管理系統(tǒng)等。同時建立電子商務系統(tǒng)，嘗試開展網(wǎng)上交易。增加led顯示屏與觸摸屏信息發(fā)布系統(tǒng)。及時將信息發(fā)布給市場相關的涉農(nóng)企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營者、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者，方便不同階層的用戶了解市場政策、行情。6、設置物流配送中心。面向全省招標，選擇有實力、服務水平一流的品牌物業(yè)機構加入。市場物流配送中心將使經(jīng)營戶不用再投入大量資金用于購買、租賃車輛配送，從而運營成本大大降低，也節(jié)省了很多精力。7、設置市場綜合服務樓：成立市場的治安管理、工商管理、衛(wèi)生管理、物業(yè)管理、水電服務、銀行服務、通訊服務、生活服務機構等，設置投訴處理點，并配置稱重設施和復秤設施,供市場

52、各管理、服務部門開展工作所用。8、衛(wèi)生保潔輔助設施：健全的公共衛(wèi)生設施、完備的通風系統(tǒng)，設置公共廁所、垃圾分類收集和處理站、衛(wèi)生消毒間，每個商鋪配備有必要的衛(wèi)生保潔設施，消毒洗手設施，針對禽類銷售商家提供防治動物疫病傳播用的消毒隔離設施。9、軟性管理：實行商品準入監(jiān)管制度、經(jīng)營者的教育培訓制度，設立總導購臺，給購物者和經(jīng)營者提供一個清新優(yōu)美的購物環(huán)境和“買得放心”的營業(yè)場所。通過以上產(chǎn)品升級、配套的完善和打造，將使農(nóng)貿(mào)市場這個傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)，真正接軌現(xiàn)代商業(yè)市場；打造長三角最具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品集散中心、價格形成中心、和農(nóng)貿(mào)信息傳遞中心。第四部分part four營銷策略一、 核心思路u 整體形象出

53、擊，細分3類市場u 線上高舉高打，線下精準營銷u 做深鎮(zhèn)江本地，做大城市外圍u 租售政策并舉，熱銷旺場同步解析：前期以通過報紙、電視、戶外等主流媒體及大型活動，將項目作為一個整體對外進行推廣，建立項目的整體形象和市場品牌，樹立項目的高度和影響。即：塑造項目的“五化”規(guī)模化、特色化、專業(yè)化、形象化、現(xiàn)代化。由于一期的3類不同市場的客源（經(jīng)營戶）基本不一致，線下的渠道營銷和小眾媒體，要針對3類市場做精準打擊。基于項目面向長三角的戰(zhàn)略定位，除了要提高在鎮(zhèn)江的市場占有率，必然要求“走出去”、外拓客源與客商，增強產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟輻射力，開拓更廣闊的的市場，奠定江蘇農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)集群的地位。在銷售的同時啟動招商工作

54、，在項目前期運作中，通過招商引進部分知名企業(yè)和商家，營造農(nóng)貿(mào)城項目的商業(yè)氛圍與前景，給予目標客戶強有力的投資信心，同時為后期帶租約出售打好基礎。實現(xiàn)項目的快速銷售和長期經(jīng)營，做到熱銷和旺市。二、營銷推廣策略1】品牌推動 造勢宣傳在項目入市初期、品牌塑造期中要不斷的推出號召力強、影響力大的活動，以整個大市場的整體形象宣傳造勢，建立項目高度。事件一：“江蘇農(nóng)批的先鋒航標，農(nóng)貿(mào)市場的示范基地” 鎮(zhèn)江新區(qū)農(nóng)貿(mào)城項目啟動新聞發(fā)布會活動時間：項目入市前期活動目的： 作為引爆事件將項目導入市場，啟動市場的入市推廣； 作為政府重點打造和扶持項目，高調(diào)亮相，體現(xiàn)背后強大的背景與實力； 通過海量的新聞報道，借媒體

55、之力，讓項目在短時間內(nèi)廣泛聚焦。活動形式： 政府、農(nóng)貿(mào)協(xié)會、商會相關領導出席并發(fā)表重要講話；談項目對于鎮(zhèn)江農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)的影響以及經(jīng)濟、社會意義； 本項目負責人和高管出席；介紹項目定位、市場品類、優(yōu)勢政策、品牌理念等； 邀請省內(nèi)、鎮(zhèn)江本地的主流媒體（電視、報紙、網(wǎng)絡等），做活動前后的新聞炒作。事件二：“江蘇農(nóng)副產(chǎn)品基地，投資興業(yè)聚寶盆”鎮(zhèn)江新區(qū)農(nóng)貿(mào)城商業(yè)投資與經(jīng)營價值分析報告會暨首期登記客戶交流會活動時間：項目蓄客期 活動目的： 與意向客戶強化溝通，加深客戶對產(chǎn)品認知，提升購買信心； 借分析報告會全面闡釋商業(yè) 街規(guī)劃特色及投資經(jīng)營回報； 以專家的口吻對項目作專項推介，增強權威性及可信性； 通過現(xiàn)場熱烈的氣氛，促進客戶預訂。活動內(nèi)容： 邀請市領導講話并參與座談； 邀請對商業(yè)有豐富經(jīng)驗的講師本市場商業(yè)街投資及經(jīng)營價值進行分析；