1、目 錄第一章第一章 總總 論論.4 4第一節 項目概況.4第二節 項目建設理由.6第三節 編制依據.7第四節 研究結論及主要經濟技術指標.9第二章第二章 需求分析需求分析.1212第一節 我國五金機電市場發展趨勢及存在問題.12第二節 我國建筑裝飾市場現狀及前景簡析.16第三節 本項目的市場需求分析.17第四節 本項目總體定位與營銷策略分析.23第五節 總結.25第三章第三章 場址選擇場址選擇.2626第一節 場址現狀.26第二節 場址條件.26第三節 場址評價.31第四章第四章 建設內容規模建設內容規模.3232第五章第五章 建設方案建設方案.3636第一節 總平面布置.36第二節 建設依據

2、 .40第四節 建筑設計方案.41第五節 結構設計方案.48第六章第六章 建筑設備工程建筑設備工程.5151第一節 電氣工程.51第二節 給排水工程.54第三節 采暖通風工程.56第七章第七章 節能方案節能方案.5959第一節 概述.59第二節 設計依據.59第三節 設計原則.60第四節 建筑節能.60第五節 設備節能.62第八章第八章 環境影響評價環境影響評價.6464第九章第九章 勞動安全衛生消防勞動安全衛生消防.6868第一節 勞動安全衛生.68第二節 消 防 .70第十章第十章 項目管理和進度安排項目管理和進度安排.7373第一節 項目管理.73第二節 項目實施計劃.74第十一章第十一

3、章 工程項目的招標工程項目的招標.7676第十二章第十二章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.8080第十三章第十三章 財務分析與評價財務分析與評價.8989第十四章第十四章 結論與建議結論與建議.9696第一章第一章 總總 論論第一節第一節 項目概況項目概況一一、項項目目名名稱稱九星國際五金機電裝飾城建設項目二、建設地點臨河區五原路北、東興路西、臨河六中東，地質街北。三三、項項目目性性質質本項目屬于新建項目。四四、建建設設內內容容、規規模模及及功功能能本項目總占地面積 76667m2,總建筑面積 101313 m2，九星國際五金機電裝飾城主要功能區有 a、b、c、d、e 共五個功能區，包

4、括五金機電展銷大廳、五金機電區、裝飾零擔區、倉儲區等。五五、項項目目用用地地性性質質本項目用地性質為出讓。六六、項項目目建建設設期期本項目計劃于 2010 年 7 月開工建設，預計 2012 年 7 月交付使用，建設期為兩年。七七、項項目目總總投投資資及及資資金金籌籌措措九星國際五金機電裝飾城總投資為 22701.93 萬元，全部由巴彥淖爾市騰元房地產開發有限責任公司自籌。八八、效效益益預預測測本項目預計實現利潤總額 7243.12 萬元，上繳所得稅1810.78 萬元，預計可實現稅后利潤 5432.34 萬元。項目總投資收益率為 31.91 %、投資利稅率為 33.33%、資本金凈利潤率為

5、23.93%，均高于行業平均收益水平，表明本項目開發建設具有一定的盈利能力。九九、承承辦辦單單位位概概況況巴彥淖爾市騰元房地產開發有限責任公司于 1999 年 10 月22 日經濟自治區建設廳、巴彥淖爾市工商局批準成立的。該公司為三級資質，現注冊資金 1110 萬元，主要從事房地產開發業務；現有固定職工 29 人，其中：有職稱的工程技術、經濟管理人員 10 人。近幾年，住宅消費成為新的消費熱點，巴彥淖爾市騰元房地產開發有限責任公司在地產業逢勃發展的大潮中開始走向健康、成熟、規范。公司從 1999 年至今累計開發面積達 14.9 萬平方米，完成總投資達 1.5 個億。2000 年-2002 年公

6、司開發臨河安居園小區，建設規模 3.5 萬平方米；2003 年-2004 年開發建設臨河紫嶶園小區，投資額 5000 萬元，建設規模 4.6 萬平方米；2004-2005 年開發建設的杭后蒙煦小區住宅項目投資額 860萬元，建設規模 1.55 萬平方米；2005 年-2006 年開發建設的臨河區紫騰花園住宅項目建設規模 3.5 萬平方米，完成投資額達到 4800 萬元；2007 年在五原開發建設的古郡美食廣場建設規模 1.743 萬元，完成投資額 4716 萬元；2008 后在杭錦后旗開發項目：德馨苑住宅小區，開發總投資為 2500 萬元，面積為 2.1萬平方米。企業在開發建設中，堅持“質量第

7、一，信譽第一，服務第一，用戶至上，以質量求生存，以信譽求發展”的經營宗旨，竭誠對所有用戶進行服務。秉承“以人為本”的開發和居住理念，積極響應西部大開發戰略的實際，為地方經濟發展做出了貢獻。展望未來，巴彥淖爾市騰元房地產開發有限責任公司在激烈的市場競爭中將一如既往積極進取、勇于開拓，發揮技術精、管理嚴、作風硬的優勢，集中優勢力量運用科學管理，嚴密組織、精心策劃，倡導新的理念，為業主提供滿意的建筑精品，用一流的工程質量服務于大眾，回報社會。 “共鑄誠信，實現雙贏，優良互補，共同發展”是企業的宗旨。第二節第二節 項目建設理由項目建設理由隨著我國經濟的發展，近年來南方經濟發展速度已趨平緩，從而西北地區

8、經濟發展呈現出了較大的潛力，經濟“北上西進”的趨勢已越來越明顯。西北部地區在“十一五”期間投入了更大的力量。建材、五金機電發展勢頭尤為明顯，從成都的“金府商圈”到呼和浩特的“金海商圈” ，西部地區的五金機電及建材業伴隨著建筑業等產業的發展逐漸走向市場化、規模化、現代化。巴彥淖爾市騰元房地產開發有限責任公司在此情形勢下決定將巴彥淖爾地區較為分散、規模小的五金機電及建筑裝飾材料整合成一個大規模一體化、系統化的市場以滿足當前建筑業、工業等行業的發展。本咨詢有限公司受巴彥淖爾市騰元房地產開發有限責任公司委托對當地五金機電及建筑裝飾行業和當地實際需求情況進行了深入研究與調查，特編制九星國際五金機電裝飾城

9、建設項目可行性研究報告對本項目的可行性進和了深入、細致的分析與闡述。第三節第三節 編制依據編制依據本項目編制的依據如下：1、 投資項目可行性研究指南 （中國電力出版社） ；2、建設單位提供的相關資料；3、 民用建筑設計通則 （gb50352-2005） ；4、 民用建筑設計防火規范 （gb50045-95） （2005 年修訂版） ；5、 建筑設計防火規范 （gb50016-2006） ；6、 建筑內部裝修設計防火規范 （gb50222-95） （2001 年修訂版） ；7、 民用建筑節能設計標準 （jgj26-95） ；8、 公共建筑節能設計標準 （gb50189-2005） ；9、 城市道

10、路和建筑無障礙設計規范 （jgj50-2001） ；10、 屋面工程技術規程 （gb50207-94） ；11、 建筑結構荷載規范 （gb50009-2001） ；12、 建筑抗震設計規范 （gb50011-2001） ；13、 混凝土結構設計規范 （gb50011-2002） ；14、 砌體結構設計規范 （gb50003-2001） ；15、 建筑地基基礎設計規范 （gb50007-2002） ；16、 城市環境衛生設施設置標準 （gjj27-89） ；17、 室外排水設計規范 （gb50014-2006） ；18、 室外給水設計規范 （gb50013-2006） ；29、 建筑給水排水設計

11、規范 （gb50015-2003） ；20、 給水排水工程結構設計規范 （gbj68-84） ；21、 室外給水排水和煤氣熱力工程抗震設計規范（gb50032-91） ；22、 采暖通風與空氣調節設計規范 （gb50019-2003） ；23、 建筑滅火器配置設計規范 （gb50140-2005） ；24、 自動噴水滅火系統設計規范 （gb50084-2001）25、 火災自動報警系統設計規范 （gb50116-98）26、 建筑內部裝修設計防火規范 （gb50222-95）27、 民用建筑電氣設計規范 （jgj16-92） ；28、 建筑照明設計標準gb50034-2004；29、 供電系統

12、設計規范 （gb50052-95） ；30、 低壓配電設計規范 （gb50054-95） ；31、 建筑物防雷設計規范 （gb50057-2000） 。第四節第四節 研究結論及主要經濟技術指標研究結論及主要經濟技術指標近年來我國南方經濟發展速度趨緩，經濟發展呈現出“北上西近”趨勢。由此，西北部地區成為經濟發展最具潛力的最有開發前途的地區，建筑業、工業等行業在西北部地區的發展，使得與之相關的建筑裝飾材料業、五金機電業發展迅速，但因為西北部地區較南方發展較晚，所以好多五金機電、建筑裝飾材料等行業總體上還不能形成規模化系統化、因而對于建筑業等行業的發展有很大影響，因此，近年來從成都率先建設“金府商圈

13、”到日前呼和浩特建設“金海商圈”以五金機電為主的系統化市場。在這樣的形勢下，巴彥淖爾市騰元房地產開發有限責任公司，根據巴彥淖爾市建筑業、工業等行業近些年的發展情況，及對當地分散的建筑裝飾材料、五金機電市場進行了調察與研究，決定在距市中心約五公里的地方建設九星國際五金機電裝飾城以形成統一的規模化的市場以便于整合資源、系統化市場運作，促進當地建筑業、工業等行業的發展，推動經濟發展。本項目擬建地離市中心約五公里之遙，這樣既不至于本市場的交通受到人群聚集區的妨礙，也不至于本市場的運作影響周邊人群的工作及生活。另外本項目的建設不僅可以將巴彥淖爾地區零散的、不成規模的建筑裝飾材料市場、五金機電市場整合為一

14、體便于為工業、建筑業、家居裝飾等行業提供一條龍服務。本項目的建設不僅可以促進經濟發展，也可以緩解部分就業壓力，同時為以農業為主的巴彥淖爾地區增加又一條促進經濟發展的道路。所以本項目的建設是可行的，也是必要的。本項目主要經濟技術指標如下：主要技術經濟指標主要技術經濟指標序號序號項項 目目單位單位數值數值備備 注注一一基礎指標基礎指標1.1 用地面積m276667 約合 114.9 畝1.2 總建筑面積m2101313 其中：地上建筑面積m287593 地下建筑面積m213720 1.3 建筑密度70%1.4 容積率1.14 1.5 綠化率10.43%1.6 可出售建筑面積m2100813 1.6

15、.1機電城 a 區m221600 1.6.2機電城 b 區m241160 1.6.3裝飾材料區m233458 1.6.4倉儲區m24595 1.7 停車位個400 1.8 計劃開發經營期年2 開發期年2 第 1-2 年 銷售期年2 第 2-3 年二二經濟指標經濟指標2.1 總投資萬元22701.93 2.1.1 其中：開發建設投資萬元22701.93 2.1.2 經營資金萬元0.00 2.2 資金籌措萬元22701.93 2.2.1 其中：資本金萬元22701.93 2.2.2 銀行借款萬元0.00 預售收入0.00 2.3 營業收入萬元32078.25 2.4 營業稅金及附加萬元1812.4

16、2 2.5 土地增值稅萬元320.78 2.6 營業利潤萬元7243.12 2.7 所得稅萬元1810.78 2.8 稅后利潤萬元5432.34 三三單位面積指標單位面積指標3.1 單位面積售價元/m23181.96 按可出售面積平均3.2 單位面積開發建設投資元/m22251.89 按可出售面積平均3.3 其中：單位面積土地成本元/m2545.56 按可出售面積平均3.4 單位面積利潤總額元/m2714.92 按總建筑面積平均3.5 單位面積稅金元/m2389.29 按總建筑面積平均3.6 單位面積稅后利潤元/m2536.19 按總建筑面積平均四四財務評價指標財務評價指標4.1 投資利潤率3

17、1.91%4.2 投資利稅率33.33%4.3 資本金凈利潤率23.93%4.4 項目投資內部收益率45.58% 所得稅前4.5 項目投資內部收益率34.18% 所得稅后4.6 項目投資財務凈現值萬元4253.95 所得稅前4.7 項目投資財務凈現值萬元2810.41 所得稅后4.8 全部投資投資回收期年1.75 所得稅后4.9 資本金內部收益率34.18% 所得稅后4.10 盈虧平衡臨界點76% 按銷售面積計算第二章第二章 需求分析需求分析第一節第一節 我國五金機電市場發展趨勢及存在問題我國五金機電市場發展趨勢及存在問題一一、我我國國五五金金機機電電市市場場現現狀狀 機械行業的發展，給五金機

18、電行業也帶來了發展的機遇。近些年，中國機電行業經過一系列改造建設，已經形成了一定規模。專業市場給五金機電帶來了一半的銷售額。專家通過對市場總體狀況分析，五金機電市場有兩大現狀。我國五金機電專業市場經過十多年的建設與改造，培育與提升，已形成具備一定規模的專業市場達 150 余家。據測算，每年全國五金機電銷售額的一半以上是通過這些專業市場實現的，可見專業市場在我國五金機電商品流通中的地位和作用。如果對這 150 余家專業市場作一個不同類型的比重分析，或許能使我們對全國五金機電專業市場發展的總體狀況有一個初步的了解。首先，從專業市場的功能檔次上區劃分析，可分為三類：一類是“街場結合”，以街為主的市場

19、，或稱“一代市場”，約占總量的 30%；另一類是“場的市場”，以賣場為主，獨立商鋪為輔的市場，或稱“二代市場”，約占總量的 45%；再一類是“城的市場”，以獨立商鋪為主，賣場為輔，配套服務設施齊備，功能齊全的市場，或稱“三代市場”，約占總量的 25%。其次，從商品流轉上區劃分析，可分為二類：一類是“產地型市場”，約占總量的 10%；另一類是“銷地型市場”，約占總量的 90%，其中 2/3 集中在中國東部及一線城市。再次，從市場經營門類主體上區劃分析，可分為二類：一類是“專業型市場”，大多在產業基地，約占總量的 15%；另一類是“綜合型市場”，約占總量的 85%。最后，從市場的輻射功能上區劃分析

20、，可分為三類：一類是“城市型市場”，約占總量的 70%；另一類是“區域型市場”，約占總量的 20%；再一類就是“全國型市場”（實際上均具有一定的國際性） ，也大多在產業基地或主產地，約占總量的 10%。在對五金機電專業市場進行總體分析后，我們不難發現，目前五金機電專業市場的兩點現狀：第一、近幾年專業市場的建設速度比較快，全國絕大多數的省級行政區域和一級城市或一級市場均被覆蓋，就總體而言，發展是均衡的，布局是合理的，總量及類型也是與產業規模、市場容量以及區域經濟發展水平相匹配的。第二、絕大多數專業市場經營狀況較好，就總體而言，上世紀九十年代形成的一、二代專業市場要好于近幾年新建的三代市場，但大多

21、數一、二代專業市場均存在著商戶多而小的問題，年銷售額及商戶的平均銷售額和利稅額并不高；再者，產地型市場要好于銷地型市場，區域型市場要好于城市型市場。二、我我國國五五金金機機電電業業分分布布現現狀狀近年來隨著專業市場建設的步伐加快，我國五金專業市場合理布局已經形成。這些市場的規模和經營品種與地區五金機電生產及消費相匹配、與交通狀況及當地經濟發展水平相適應，基本構成了信息通暢、網絡齊全、品種繁多、供貨及時的五金機電物流系統。 我國東部形成了大批以制造業集群為基礎，即五金機電產品生產集散地型的專業市場。山東臨沂五金市場、杭州新世紀鎖具市場、廣東的廣佛五金城等。這些五金機電專業市場遍及全國各地，東西南

22、北中都有五金專業大市場的格局已經形成。從反饋到全國工商聯五金商會的信息表明，近兩年來，全國各地建設專業五金機電大市場的熱潮一浪高過一浪。但是這些五金專業大市場中，西部地區所占份額較小，具有較大市場潛力。 三、西西部部五五金金機機電電發發展展展展望望相關統計資料表明，西部制造業占全國 9.8%，五金機電業占全國 8.95%，金屬制品業(小五金)占全國 4.28%。去年，西部五金機電業銷售收入 3951 億元，占西部工業的比重34.15%(11569 億元)，西部金屬制品占西部工業 1.15%。總體上西部五金機電業發展尚處于起步階段，總量規模小，質量檔次不高，但預示著發展空間和潛力較大。 西部人均

23、 gdp 有可能突破 1000 美元；工業化率接近40%；消費結構也將從“吃”“穿”、 “用”轉向“住”和“行”；2020 年西部城市化水平將可能接近 50%。工業化推進主要表現在西部實施的資源就地轉化戰略，將拉長西部產業鏈，使西部的工業從初級產品進一步向制成品延伸，如有色金屬和黑色金屬的深加工。從而將增大對五金機電產品(特別是工具、模具等機械五金)的需求。 “住”和“行”的消費結構升級和西部購買力的提高，將拉動西部地區房地產業和交通運輸設備制造業等產業，進一步帶動建筑五金、裝飾五金、日用五金等發展。西部地區有 3.7 億人口，到 2020 年若城市化率達到 50%，就有 1.85 億人口將住

24、在城市，扣除現有城市人口，也會有上千萬戶的家庭需要新的住宅。并產生對建筑裝飾五金等產品的需求。 未來 5 年外資和發達地區產業向西轉移步伐加快。外商在中國的投資出現“北上西進”加快的趨勢，目前一部分外資包括跨國公司總部和研發中心繼續向環渤海地區和東北地區轉移，同時，也有一部分外商和東部沿海地區產業中的資源依賴型、勞動密集型、高能耗型產業出現向西部轉移的趨勢。 特別要看到，隨著長三角、珠三角土地、電力等要素緊缺甚至出現嚴重的“民工荒”和“技工荒”，能源資源和環境約束日益加劇，相當一部分勞動密集型和高耗能型企業正大量向中西部地區轉移。企業外遷和資金外流最活躍的是浙江，據悉，浙江絕大部分地方都面臨無

25、地可供的局面，電力缺口最大；估計約有數千億的民間資本在向外找出路。 從全國產業布局看，制造業中的小五金行業向西部地區轉移，不僅符合技術梯度轉移規律(沿海著力于高技術產業，小五金多數技術含量不高適宜西部發展)，而且有利于促進沿海產業升級，并帶動西部制造業發展。由此看來我國西部地區五金機電業的發展將有長足勢頭。第二節第二節 我國建筑裝飾市場現狀及前景簡析我國建筑裝飾市場現狀及前景簡析建筑裝飾，是在確定的建筑體形上為了增加觀感同時又傳達一定意義的任何建筑部分，是人們在物體的表面附加與結構和功能無必須關系的裝飾物。主要包括建筑雕刻 壁畫 壁飾建筑標志 建筑圖案及裝飾構成等等。它的表現形式是多種多樣的，

26、應用范圍也是非常廣泛的，幾乎涉及了所有的造型藝術形式并應用到建筑的各種實體和空間環境之中，包括建筑內外的墻體 入口，隔斷 空間 地面 天花 內庭 庭院廣場 紀念碑 道路 水池 花墻及其它建筑構件等等。我國十一五期間，人均國民收入將在 14001900 美元之間，正是消費的生機帶來消費結構的生機進而推動城鄉化加快的階段，將為家裝市場帶來巨大的需求。十一五期間，房地產行業伴隨著工業化和城鎮化的加快，將繼續保持較快的發展速度，到 2010 年，我國人口將達到 13 億 7 千 7 百萬人，其中城市人口是 6 億 7 千萬，初步的目標是城市人均住宅達到 28 平方米，農村人均達到 33 平方米。十一五

27、期間新增人口 新增家庭 改善居住條件 農村人口向城市轉移 大城市發展需要大力發展住宅，并且 50%是要新建城市住宅。到 2020 年，城市人均住宅將達到 35 平方米，農村達到 40 平方米。未來的 15 年，需要新建住宅 200 多億平方米，大量的住宅投入使用將產生巨大的家庭裝飾需求，這一段數字，說明了我們國家由居住建筑所帶來的家庭裝飾是多少巨大的市場。建筑裝飾行業是與人民生活息息相差的行業，它是既古老又年輕 既傳統又現代的一個行業，在全面建設小康社會當中擔負著重要的使命。隨著中國經濟的發展 房地產的發展以及人民生活水平的提高，給建筑裝飾行業帶來了一個巨大的發展空間，在增加內需和擴大就業等方

28、面有著突出的作用。2007 年完成產值 14000 億元，增長速度達到 22%，是繼續領跑中國經濟重要的行業。根據行業十一五發展規劃綱要提出來的要求，到 2010 年，全國建筑裝飾行業工程產值將超過 21000 億元，建筑裝飾行業具有極為廣泛的發展前景。第三節第三節 本項目的市場需求分析本項目的市場需求分析一一、背背景景分分析析以以“金金海海商商圈圈”為為帶帶領領的的內內蒙蒙古古地地區區五五金金機機電電業業發發展展前前景景隨著我國五金機電行業西移趨勢的產生，西部地區的五金機電業近兩年業發展迅速。先前的零散五金機電銷售行業，從“十一五”后逐漸整合，不斷擴大規模，形成統一化系統化的市場。借鑒成都“

29、金府商圈”的成功經驗，2009 年 7 月 18 日，金海商圈在內蒙古金海國際五金機電城在呼和浩特市西二環與金海大道交匯處落成，據悉，金海商圈預計 2012 年前將建成專業市場 15 到 20 家，營業額達到 200 到 300 億，成為“西北第一商圈”。2010 年 1 月 21 日，首屆內蒙古五金機電行業盛典拉開了帷幕，五金機電行業 550 多位精英企業家參加了盛典，盛典對內蒙古去年的五金機電行業誠信經銷商予以了表彰。 此次盛典由自治區總商會主辦，內蒙古五金機電行業商會承辦，金海國際五金機電城協辦。五金機電是建筑業和工業發展之母，近年我區經濟飛速發展，五金機電行業是助推經濟的強大引擎。 因

30、為內蒙古蘊藏著豐富的礦產資源、煤炭資源，利用本地資源發展內蒙古成為許多人身體力行的事業，而且這項事業也在不斷發展，建筑業近年來在內蒙古的發展速度非常快，這些對于五金機電不僅從數量與質量上提出更高的要求，也迫使其跟上各個行業發展的步伐進行資源整合形成系統化、規模化、信息的五金機電大網絡。 所以說，在內蒙古五金機電行業有著較大的市場，前景可觀。二、巴巴彥彥淖淖爾爾五五金金機機電電現現狀狀及及需需求求分分析析 巴彥淖爾市市礦產種類多、儲量大、品位高、分布集中、易開采，工業發展規模不斷壯大。在采選礦方面，西部礦業等9 家大型采選礦企業在近幾年獲得了驕人成績；在冶煉方面，紫金礦業等 6 家年產 10 萬

31、噸以上的礦產企業已全部投產；在化學工業方面有內蒙古天河化工有限責任公司三家骨干企業；電力方面，全市總裝機容量已經達到 144 萬千瓦，主要有烏拉山電廠、臨河電廠、五原宏珠、五原大唐等電廠。 近幾年，巴彥淖爾市建筑行業近幾年發展速度不斷提升。2009 年建筑企業采取有效措施，應對市場競爭加劇、建材價格和人工費用大幅攀升等不利因素，攻堅克難，生產規模繼續擴大，建筑業生產經營呈現出平穩增長的態勢。前三季度，巴彥淖爾市建筑業產值完成 37.36 億元，同比增長 40.62%；房屋建筑施工面積完成 311.12 萬平米，同比增長 13.54%。 工業、建筑業等行業的發展一方面使得巴彥淖爾市從農業發展單一

32、的地區成為集農業與工業為一體的發展中地區，為巴彥淖爾地區的經濟發展奠定了基礎，也加速了當地的現代化發展步伐；但是另一方面，這些行業的發展對五金機電的需求量較大，同時五金機電業針對當地各個行業的需求呈現出商戶零散、規模小、不具系統化、信息不靈活等特點。目前巴彥淖爾市五金機電商戶較多，就臨河地區來說有萬興五金機電、錢莊五金機電、青春五金機電等 30 多家商戶，但這些五金機電商戶都比較零散，對于今天瞬息萬變的市場不能準確把握，且管理模式與經營方式都比較隨意、混亂，對于巴彥淖爾市前進中的工業來說已顯得較為滯后。同時，五金機電在巴彥淖爾地區的發展也經歷了好多年，但是整體屬于較為零散的商戶自行操作，不能形

33、成規模，無法在整個行業中將有效的信息及時傳送，不能做到取長補短，從而影響了五金機電行業的整體發展，也不利于形成有效的市場機制與管理秩序，而且在商戶之間存在著極為敏銳的競爭，哪怕在一個小小的信息或一個細節上都會守口如瓶，甚至在一些交易中的暗箱操等行為都對五金機電市場的發展造成了巨大的影響與破壞。所以，無論從工業、建筑業等行業發展的需求角度而言，還是從五金機電行業自身的發展而言，形成規模化、系統化，利用資源整合創建五金機電大型市場在巴彥淖爾來說都是有必要的，也是必須的。三、巴巴彥彥淖淖爾爾市市建建筑筑裝裝飾飾材材料料市市場場的的 現現狀狀及及需需求求狀狀況況簡簡析析進入二十一世紀，我國建筑業逐漸興

34、起，建筑行業尤其房地產行業成為我國名副其實的經濟“杠桿” ，同時建筑業的相關產業也隨其一并發展起來，其中最主要的就是建筑裝飾材料行業的發展可以說是如火如荼。在這樣的形勢下，巴彥淖爾市建筑行業出現了大好的局面，目前巴彥淖爾市有巴彥淖爾市經緯建筑公司、巴彥淖爾市明揚建筑公司等十幾家知名建筑公司，建筑裝飾材料市場也逐漸增多，老風建材、華玉建材等建筑裝飾材料營銷部門也在增加。隨著人們生活水平的提高對于家居裝飾及建筑材料的選擇特別關注，隨著流行樣式與質量的提升，建筑裝飾材料的置換與更新的速度也在不斷加快，由此，建筑裝飾材料市場的發展甚至超越了建筑的發展形勢。在這種趨勢下，巴彥淖爾市建筑材料市場出現銷售速

35、度較快的局面，但是從目前現狀而言，還不能形成統一的規模化的建筑裝飾材料供銷場所，所以對于而今日益龐大的建筑體系來說，巴彥淖爾地區建筑裝飾材料現代化程度稍顯滯后。所以隨著建筑業的發展及人們對于家居裝修的注重，建筑裝飾材料行業需要進行整合形成系統化、規模化、多樣化的體系才可能更好地滿足巴彥淖爾市建筑行業及人們對家居的要求。四、本本項項目目的的市市場場針針對對性性分分析析由于巴彥淖爾地區目前還沒有大型的五金機電場所為當地其他行業提供產品，五金機電現在比較分散且不易于市場運作。臨河區作為巴彥淖爾市政治、經濟、文化、交通、信息的中心，近幾年借實施西部大開發戰略的大好機遇，進一步加大了招商引資力度，使各項

36、目事業邁上了新的臺階。隨著各項目事業不斷與高新科技相結合，不斷得到擴展、發展，我國西部與北部地區的開發潛力日益突出， “北上西進”的步伐正在加快，而與各個行業緊密聯系的五金機電行業便顯得尤為重要。率先完成“金府商圈”的成都為西部五金機電行業的規劃整合與發展起到了一種優秀的借鑒作用，于是內蒙古呼和浩特開始了“金海商圈”的規劃與建設。然而，在這樣的大形勢下，巴彥淖爾市作為我國西部河套平原的中心地區，擁有著 6.4 萬平方公里土地，167 萬人口，礦產資源豐富、工業逐步走向現代化，但是卻沒有一座完整的五金機電場所為巴彥淖爾市及周邊地區的工業、建筑業、能源業等行業提供便利服務。為此，臨河作為巴彥淖爾市

37、的政府所在地，作為巴彥淖爾市政治、經濟、文化、交通、信息的中心，是人流量最大、行業最為集中的城市。巴彥淖爾市人口 176 萬人，其中臨河區人口 55 萬，城鎮人口 30.5 萬，因此在臨河市區建設大型五金機電城不僅有利于臨河市區各個行業的發展，而且也有利于巴彥淖爾市各個行業及經濟的發展。同時本項目將建筑裝飾材料區置入其中，為本地區的建筑行業提供統一的裝飾材料供給服務，同時與五金機電區一起構成統一的系統，形成流線式服務，為客戶提供更好的服務與便捷。因此，巴彥淖爾市騰元房地產開發有限責任公司根據周邊地區的工業、建筑業等行業及五金機電行業的發展狀況提出在臨河區建設占地面積為 76667 平方米的九星

38、國際五金機電裝飾城，從而集中大量從事建筑裝飾材料及五金機電銷售的商戶形成大型系統市場以滿足巴彥淖爾地區及周邊地區其他行業的需求。五、本本項項目目的的社社會會效效應應分分析析1、本項目可以緩解當地部分就業壓力。本項目建成后可以安排近千人工作，可以在很大和度上緩解當地的就業壓力。近年來就業問題上升為社會非常突出的問題，大批失業、無業、待業人員造成了許多社會問題， “解決就業”成為當前社會事業中的重中之重。本項目的建設不但有利于當地其他行業的發展，也有利于緩解就業壓力，促進社會和諧。2、本項目可以促進當地經濟發展，增加稅收。本項目總建筑面積 101313 平方米，經營油漆涂料、電料燈具、土產日用等多

39、種五金機電產品以及各種裝飾材料。五金機電行業、及建筑材料行業是工業、建筑業、能源等產業的引擎，所以九星國際五金機電裝飾城的建設將會促進裝飾五金機電及本地區其他產業的發展，從而拉動當地經濟發展，方便人們生活及生產活動。本項目的啟動將會使多家裝飾材料及五金機電企業進駐，會增加地方稅收與國家稅收，有利于一方經濟的發展。3、本項目的建設有利于承辦企業自身的發展與壯大巴彥淖爾市騰元房地產開發有限責任公司成立十年來已獲得了很可觀的效益，九星國際五金機電裝飾城在巴彥淖爾市來說是第一家大型的五金機電及建筑裝飾材料綜合場所，所以本項目的建設不僅可以為企業增加經濟收益以助自身的發展壯大，同時也可以提升知名度，為以

40、后的發展增加影響力，從而帶動相關產業的發展，推動社會經濟的進步。第四節第四節 本項目總體定位與營銷策略分析本項目總體定位與營銷策略分析一、總總體體定定位位本項目根據巴彥淖爾市目前工業、建筑業等行業的發展及人口數量建設的。本項目總占地面積為 76667 平方米，建筑面積 101313 平方米。因為巴彥淖爾市五金機電銷售、裝飾材料較為零散，在一定程度上損害了行業的發展市場，因此，本項目建成后將面向一些裝飾材料及五金機電銷售商戶進行出售。二、營營銷銷策策略略九星國際五金機電裝飾城是巴彥淖爾市第一座大規模的五金機電及建筑裝飾材料實銷售場所，所以本項目的營銷宗旨是“實惠” ，希望將實惠交給入駐商戶，促進

41、裝飾材料及五金機電行業形成規模化、系統化、秩序化、信息化，進一步帶動其他行業的發展，完善地方經濟。本項目將九星五金機電城分為五個區域，以每個區域不同特點定價，五金機電城區 42004600 元/平方米；裝飾零擔區價格 9000-1000 元/平方米（買一贈一） ，倉儲區價格 4100-4500 元/平方米（買一贈一） 。 以上定價策略視為一種激勵機制，將一種以“實惠”帶到整個銷售過程中以觸動一個行業整合，并以一種新的力量向前發展。本定價是根據當地市場價略做降低調整，所以本定價是切實的，也是大眾容易接受的。第五節第五節 總結總結五金機電在當今社會各行業的發展中顯得越來越重要，隨著我國西北部經濟潛

42、力的開發，五金機電業也在經歷著“北上西移”的變遷。從成都實行“金府商圈”到呼和浩特開展“金海商圈”到本項目的建設都是在西部經濟不斷發展的情況下進行的，是一種形勢的發展，也是市場的切實所需。加之目前建筑裝飾材料品種齊全，成為人們家居、辦公等建筑裝修不可缺少的一部分，隨著人們生活水平的提高，裝飾材料應用十分廣泛，成為一種生活品味與時代生活氣息的象征，配以五金機電業，將成為一條龍式服務，更加契合于現代行業的發展模式。通過以上分析，我們可以看到無論本項目還是其規模都是遵循巴彥淖爾市各行業發展的實際情況而定的。隨著巴彥淖爾市經濟的不斷發展，工業、建筑業、能源業的不斷開拓，本項目的市場也將隨之而不斷擴大，

43、并可帶動相關產業的發展。第三章第三章 場址選擇場址選擇第一節第一節 場址現狀場址現狀一、地地點點與與地地理理位位置置本項目位于臨河區五原北路南、東興路西、臨河六中東、地質街北，區域總體呈矩形，占地面積為 76667 平方米，本項目擬建地地勢平坦開闊，基礎設施條件較好，周邊交通便利，地理位置優越，具備建設和發展的良好條件。二、場場址址土土地地權權屬屬類類別別及及占占地地面面積積本項目屬出讓土地，占地面積約 76667 平方米，建筑面積101313 平方米。三、現現有有場場址址利利用用情情況況本項目周邊地勢平坦開闊，距周邊居民及其他建筑較遠，水暖電皆由市政供應，可以滿足本項目及周邊地區居民及商戶的

44、需求。第二節第二節 場址條件場址條件一、一、自自然然條條件件（一）地形、地貌條件臨河位于內蒙古自治區西部，黃河北岸,陰山南麓,河套平原中部，南臨中國第二大河-黃河,故名“臨河”。地理坐標為東經 1076 至 10744，北緯 4034至 4117。臨河全境為黃河沖積平原，地面開闊平坦，地勢從西南向東北微度傾斜,海拔高度為 1209 米-1045 米。臨河耕地面積75761 公頃，占總面積 的 54.4%,其它為牧 場、沙丘、森林和湖泊。臨河地下水資源豐富，地下水埋深平均為 1.6 米至 2.2米。地下水多為淡水,適宜灌溉。地下水補 給主要是引黃灌溉，年引水量達 12 億立方米，灌溉面積 159

45、.5 萬畝。（二）氣候條件臨河深處內陸，屬于中溫帶半干旱大陸性氣候，其特點是：云霧少降水量少、風大、氣候干燥，年降水量 138.8mm，平均氣溫 6.8c，晝 夜溫差大，日照時間長，年日照時間為 3229.9小時，是我國日照時數最 多的地區之一。光、熱、水同期， 無霜期為 130 天左右，適宜于農作物和牧草生長。二、二、社社會會環環境境條條件件（一）行政區劃概述臨河區轄 11 個鎮、3 個鄉、160 個行政村，城區設 10 個街道辦事處。11 個鎮分別為：雙河鎮 八一鎮 圖克鎮 新華鎮 狼山鎮 白腦包鎮干召廟鎮 城關鎮 曙光鎮 臨河農場 狼山農場。臨河有蒙、漢、回等 14 個民族。2003 年

46、，全區人口達到52 萬。人口按公安口徑,全年人口出生率為 5.18，人口死亡率為 1.79，人口自然增長率 3.38，比上年下降 2 個千分點。年末常住人口 52.14 萬人，比上年末增加 1.4 萬人。其中城鎮戶口人口 22.29 萬人，非城鎮戶口人口 29.84 萬人。總人口中，男性 25.94 萬人，占 49.75%；女性人口 26.2 萬人，占50.25%；男女性別比 99（以女性為 100，男性對女性的比例） 。2003 年增加的 1.4 萬人口中，從市外遷入且在臨河區有固定住所及收入來源人口（解決城鎮戶口的）11414 人，其中女性偏多。因近幾年受出生人口持續減少及人口流動等因素影

47、響，臨河區人口年齡構成中，18-60 歲人口占 67.4%。 （二）經濟發展現狀臨河區是一座年輕的城市，是一座發展的城市，是一座開放的城市。伴隨著祖國改革開放的東風，臨河區在新千年初提出建設“北方羊城”的宏偉目標，確立了“工業立區、城區帶動、養殖富民”的發展思路，區委、政府積極適應入世要求，優化經濟結構，加快科技進步，轉變政府職能，治理經濟環境；集中精力加快發展工業化，推進城鎮化，提升產業化，全區經濟、社會各項事業呈現出持續快速發展的良好態勢。2003 年，全區國內生產總值達到 46.3 億元，同比增長 15%；財政收入突破 3億元大關；經濟結構發生了質的變化，三次產業結構漸趨合理，區域綜合經

48、濟實力進入了西部綜合競爭力百強縣區前 50 位。 臨河區的地方工業主要以絨紡、食品、服裝、冶金、化工、建材、酒業、制藥、民族用品為主，產品達 200 多種。目前，全區共有農畜產品加工企業（包括個體工商戶）625 家，其中規模以上農畜產品加工企業達 37 家。恒豐集團、金川保健啤酒、得利斯食品、維信集團等已成為地區龍頭企業，產品暢銷全國，名揚海內外。 特殊的自然環境造就了臨河區農副產品的特殊品質。綠色、特色農業蓬勃興起，基本形成（糧、經、飼）三分天下的種植格局和南北林牧業、西部脫水菜、東部特色瓜果、城郊保護地的產業格局。是我國重要的優質農畜產品生產基地，是“中國蘋果梨之鄉”。全區 4 個鄉鎮被定

49、為北京放心菜基地，有 14 個鄉鎮被自治區認證為無公害生產基地，建成自治區首家綠色食品生產基地，被國家農業部確定為農業標準化示范縣，被評為“中國果菜十強縣”之一。 另有內蒙古巴彥淖爾市臨河化學工業高新技術園區總控制面積 53.5 平方公里，并儲備預留工業用地 10000 畝，是以發展煤化工、硫化工、有色金屬精深加工及生物制藥為主的新型工業園區。園區充分發揮臨河市府所在地和水資源優勢，主動對接市內其他工業園區產品，以下游產品精深加工為主，延伸產業鏈條，走高科技、高投入、高產出的新型工業化發展道路。（三）交通巴彥淖爾市地處以京津為龍頭的“呼（市）-包（頭）-銀（川）-蘭（州）-青（海） ”經濟帶上

50、，是國家西部大開發的重點區域。北與蒙古國有 369 公里長的邊境線，是自治區向北開放的前沿陣地。這里交通便利，通訊便捷。臨河市周邊交通便利有 110 國道、丹拉高速公路、京蘭鐵路等，市區也有多條道路。（四）基礎建設臨河區城市基礎設施建設步伐加快，城市功能日臻完善，為臨河區的經濟騰飛及城市可持續發展奠定了堅實基礎。城市建成區道路鋪裝率達到 96%，建成區排水受益面積達到 95%，供水普及率達到 95%。主次干道清掃保潔，城市垃圾日產日清。城市綠地面積 147.2 公頃，人均 4.1 平方米，城區綠地覆蓋率達 16.8%，主次干道綠化率達到 95%以上，建成了內蒙古自治區六星級文明城市和自治區衛生

51、城市。今年，臨河區將按照建設現代化區域性中心城市的要求，以撤盟設市為契機，進一步完善規劃，明確城市定位，突出分區功能，啟動新區建設工程，高標準完成西環路、北環路拓寬改造和市區兩級行政辦公大樓等基礎建設工程，以拉大城市總體框架，力爭到 2008 年城區面積由現在的 22 平方公里擴展到 38 平方公里。三、三、周周邊邊建建筑筑物物與與環環境境條條件件本項目位于巴彥淖爾市臨河市區東北部，五原路南，東興路西，臨河六中東，地質街北，周為建筑南為大棚，西為利豐車行及居民區，場地十分開闊，污染度極低，周邊道路較為寬闊，綠化樹木較多，適宜本項目的建設。第三節第三節 場址評價場址評價1、場地區域現地形較平坦，

52、場地自然邊坡穩定，屬簡單地貌，工程水文地質條件較好，場地內不存在構造斷裂等影響建筑物安全性的不良工程地質作用，且周圍沒有污染源和易燃易爆物的生產和貯存場所。2、本項目交通方便，設施齊全，便于與城市銜接，可充分利用城市內基礎設施，適應當前社會發展的需要，符合選址要求。3、場址自然地理、工程地質、交通運輸、供水供電等條件能滿足新建施工的各項需要。第四章第四章 建設內容規模建設內容規模一、建建設設指指導導思思想想臨河區作為巴彥淖爾市政治、經濟、文化、交通、信息的中心，但是目前卻沒有一座完整的五金機電場所為巴彥淖爾市及周邊地區的工業、建筑業、能源業等行業提供便利服務，現在的五金機電非常分散，沒有規模效

53、應，也不易于市場運作。九星國際五金機電裝飾城的建設堅持科學的發展觀，以西部大開發為契機，以市場為導向，以發展中小企業和現代服務業等新的政策為主要推動力，以聚商招商為主要手段，緊緊抓住巴彥淖爾市目前沒有大型機電市場的機會，高效推進九星國際五金機電裝飾城市場建設。努力建成基礎設施先進、功能完備、物流通暢、有較強聚集力和競爭力的五金機電市場。二、建建設設內內容容及及規規模模根據巴彥淖爾市騰元房地產開發有限責任公司的發展戰略和總體規劃，結合項目建設地點的地形地貌，確定本項目的主要建設內容：1、征用土地 76667m2（114.9 畝） 。2、拆遷 3 戶單位用房，建筑面積 14760m2；4 戶平房和

54、 1戶小二層樓房，建筑面積 640m2。包括單位和個人占地，項目拆遷面積共計 16600 m2。3、擬建機電城 a、b、c、d、e 共五個功能區，總建筑面積85400 m2。五個功能區如下：（1）a 區規劃 a 區共有 3 棟樓，主要定位為五金機電配件展銷和裝飾展廳。各棟樓均為 4 層框架結構。（2）b 區規劃 b 區共有 7 棟樓，主要定位為油漆涂料、采暖給排水、土產日雜、篷布篩網等五金配件展銷。各建筑物均為地上 2 層磚混結構，地下 1 層，磚混結構。地下室作為庫房使用。（3）c 區規劃 c 區共有 2 棟樓，主要定位為機動裝飾材料展銷。建筑物為 2 層磚混結構。（4）d 區規劃 d 區共

55、有 9 棟樓，主要定位為裝飾材料展銷。建筑物為 2 層磚混結構。（5）e 區規劃 e 區共有 5 棟倉庫房，主要定位為倉儲區。建筑物為1 層磚混結構。4 4、九星國際五金機電裝飾城內基礎設施、九星國際五金機電裝飾城內基礎設施將場內通道用厚度 30 公分的混凝土硬化。徹底解決坑洼不平且遇雨雪天氣場地泥濘不堪，貨車出入、停放困難，衛生清掃困難的問題，改善交易環境和道路狀況，提供良好的交易場所和環境。三、建建設設與與規規模模列列表表表表 4-14-1 九星國際五金機電裝飾城建設指標一覽表九星國際五金機電裝飾城建設指標一覽表序號建設內容層數數量建筑面積（m2）備 注一一項目總占地面積項目總占地面積76

56、66776667 m2約約 114.9114.9 畝畝二二拆遷面積拆遷面積1660016600拆遷價格為平均每畝拆遷價格為平均每畝 5050 萬元萬元13 戶單位用房1476024 戶平房40031 戶小二層樓2404單位和個人占地1200三三新建總建筑面積新建總建筑面積101313101313四四建設指標建設指標1容積率1.322綠化率30%3停車位400各建筑物門前設置部分停車位五五建設內容建設內容101313101313（一）機電城 a 區2160021600功能定位：五金機電配件展銷和裝飾展廳。臨街有部分賓館、餐廳，樓上有部分辦公室1五金機電展廳4 層1 棟10800框架結構2裝飾展廳

57、 1#樓4 層1 棟5400框架結構3裝飾展廳 2#樓4 層1 棟5400框架結構（二）機電城 b 區4116041160功能定位：油漆涂料、采暖給排水、土產日雜、篷布篩網等五金配件1綜合五金配件 1#樓2 層1 棟3234地下一層，磚混結構2綜合五金配件 2#樓2 層1 棟7056地下一層，磚混結構3綜合五金配件 3#樓2 層1 棟7056地下一層，磚混結構4綜合五金配件 4#樓2 層1 棟6762地下一層，磚混結構5綜合五金配件 5#樓2 層1 棟6762地下一層，磚混結構6綜合五金配件 6#樓2 層1 棟7056地下一層，磚混結構7綜合五金配件 7#樓2 層1 棟3234地下一層，磚混結

58、構（三）裝飾材料 c 區1030410304功能定位：裝飾材料機動設置區1裝飾材料 1#樓2 層1 棟5152磚混結構2裝飾材料 2#樓2 層1 棟5152磚混結構（四）裝飾材料 d 區2315423154功能定位：裝飾材料展銷1裝飾材料 3#樓2 層1 棟2354磚混結構2裝飾材料 4#樓2 層1 棟2400磚混結構3裝飾材料 5#樓2 層1 棟2400磚混結構4裝飾材料 6#樓2 層1 棟2800磚混結構5裝飾材料 7#樓2 層1 棟2800磚混結構6裝飾材料 8#樓2 層1 棟2800磚混結構7裝飾材料 9#樓2 層1 棟2800磚混結構8裝飾材料 10#樓2 層1 棟2400磚混結構9

59、裝飾材料 11#樓2 層1 棟2400磚混結構（五）倉儲 e 區45954595功能定位：物流倉儲區1倉儲 1#1 層1 個 750磚混結構2倉儲 2#1 層1 個720磚混結構3倉儲 3#1 層1 個720磚混結構4倉儲 4#1 層1 個1378磚混結構5倉儲 5#1 層1 個1027磚混結構（六）機電裝飾城內基礎設施5005001區內水、暖、電、通信、道路等基礎設施2機電城內硬化、綠化23000不計入建筑面積。綠化面積按照30的規劃總面積計算3批發市場內垃圾轉運站1 層1 個200框架結構4鍋爐房1 層1 個200磚混結構5室外水沖廁所1 層100磚混結構第五章第五章 建設建設方案方案第一

60、節第一節 總平面布置總平面布置一、總總平平面面布布置置原原則則在進行九星國際五金機電裝飾城內部布局時，主要遵循以下幾項原則：1 1、與城市總體規劃相協調的原則、與城市總體規劃相協調的原則九星國際五金機電裝飾城在內部布局上根據批發交易、業務流程進行規劃，同時在整體布局上和城市總體發展規劃相協調，避免出現資源無效配置、重復建設和浪費等現象，實現各產業的協調發展。2 2、流程合理化原則、流程合理化原則減少或者消除不必要的作業流程，是提高作業效率、加速貨物流動、降低成本的有效辦法。滿足物流運輸和批發交易的要求，保證各物流區域運輸連續、快捷、方便，要使機電裝飾城區內外運輸配給協調，避免往返阻塞，避免人流