1、*房地產市場發展調研報告近年來，我*經濟保持高速增長態勢，2011年地區生產總值239.2億元，財政總收入34.7億元、一般預算收入17.3億元；農民人均純收入、城鎮人均可支配收入分別達到8344元、14592元；全*城市化率達到46.3%。經濟的快速發展，尤其是城市化進程的加速，為房地產業發展奠定了堅實的基礎。近十年來，我*的房地產業發展取得了巨大成就，無論在規模上還是在增速上都達到了前所未有的水平，它對經濟總量以及關聯產業的帶動作用明顯，成為推動工業化和城市化的重要力量。去年以來，隨著新“國八條”等國家一系列宏觀政策的出臺，全*房地產市場呈現“商品房供應量和銷售量下降，商品住宅成交價格上升

2、”的特點，房地產市場發展形勢極為嚴峻。近期，我們對我*房地產發展情況進行了調查分析，提出一些初步看法與建議，供領導參考決策。1、 我*房地產業基本情況 （一）我*房地產業的發展過程我*城區已建成的房地產項目共62個，總用地面積為3640畝，建筑總面積約400萬平方米；在建房地產項目共48個，規劃總用地面積約5970畝，總建筑面積約899.8萬平方米。回顧近十年來我*的房地產開發的歷程，大致可以分為三個階段：一是起步發展階段（2005年以前）。2005年以前我*的房地產開發從無到有，房地產開發實現破題。2002年至2004年房地產建設規模較小，開發樓盤數量屈指可數，發展速度較慢，3年商品房銷售面

3、積僅有46萬平方米；建設檔次不高，一些項目缺少長遠的眼光、已經不符合現今的城市發展要求，有的項目現在面臨改造提升，甚至拆除重建，如彭城廣場等。二是高速擴張階段（2005年至2010年）。2005年以來，特別是“十一五”期間，受國家大環境帶動，加之*政府采取扶持房地產業發展的積極政策，我*房地產業規模從小到大，逐漸形成持續、穩定、快速的發展格局，房地產業成為財政收入迅速增加的重要支撐。期間受2008年底金融危機影響，出現短暫的銷售低谷，我*及時出臺了一系列政策和措施，促使房地產業迅速回暖。據不完全統計，“十一五”期間全*共完成房地產投資58.9億元，年均增幅124.29%；共開發商品房面積787

4、.46萬平方米，年均增長69.79%。三是發展趨緩階段（2011年至今）。受國家宏觀調控政策的相繼出臺以及國內金融貨幣政策收緊等因素影響，2011年我*實現商品房網上銷售70.16萬平方米，與2010年同比下降37.05%，呈現出“商品房供應量和銷售量下降，商品住宅成交價格上升”的特點，房地產業發展趨緩。（二）我*房地產開發企業總體情況1.基本情況。已建成的62個房地產項目，由40家開發企業承建，其中二級資質有13個（含暫定二級），占32.5%，三級資質27個，占67.5%。40家企業中尚在我*有開發項目的企業有7家。目前城區在建房地產開發項目共48個，規劃總用地面積約5970畝，總建筑面積約

5、899.8萬平方米。涉及房地產開發企業43家，二級資質共有19個（其中暫定二級8個），占44.2%。三級資質24個（其中暫定三級10個），占55.8%；其中6個工業配套項目，占12.5%；尚有12家單位欠土地出讓金約6.8億元。2.情況分析。近年來參與我*城市房地產開發無一家一級資質企業，全國排名前100位的只有浙江佳源地產1家；已經建成的62個房地產項目中三級企業占比高達68%；在建的48個項目中*企業開發的有7個；三級企業占比仍然達55.8%。由于企業規模小、資質低、能力差，建設樓盤品位普遍較低，一些企業資金鏈脆弱，導致開發周期較長；部分企業由于經營管理不善，導致配套設施標準質量不高，最后

6、無法驗收，留下了一些“問題樓盤”。目前，已建成的項目中尚有58個項目未通過綜合驗收。工業捆綁項目較多，導致地塊出讓金與征收成本相差較大，倒掛現象嚴重。（三）目前我*房地產市場供銷情況1.2011年我*完成房地產投資28.41億元，其中商品房建設14.93億元。批準預售商品房95.23萬，與2010年同比下降13.73%，其中商品住宅批準預售75.64萬（含保障性住房29.96萬）,與2010年同比下降19.71%。由于資金緊張，部分企業存在觀望、不急于開工上市的心理；以及受拆遷工作滯后影響，開發建設步伐放緩，商品房供應量相對趨緊。 2.2011年我*實現商品房銷售70.16萬，與2010年同比

7、下降37.04%。其中商品住宅銷售54.86萬、4548套，與2010年同比分別下降35.6%、34%。2012年1、2月分別銷售164套、366套，同比下降72.67%、31.87%。商品房銷售量呈現下滑。3.2011年6月至12月，*發改局共對21家開發企業新建商品房銷售價格進行了認證、備案，備案套數2766套。備案均價：多層最低為3420元/，最高為4400元/，實際銷售均價：多層最低為3207.48元/，最高為4297.57元/；高層最低為3800元/，最高為4200元/,實際銷售均價高層最低為3290.4元/，最高為4029元/。盡管銷售價格未突破備案價格，但2011年商品房成交均價

8、3514.37元/，與2010年同比上升12.21%。其中商品住宅成交均價3268.33/,同比上升14.60%。分別比*高532元/，比*高248元/，比市區低689元/。商品住宅成交均價有所上升。二、我*房地產開發成本分析目前，影響我*房地產企業開發成本的主要因素有：土地成本、建安成本、規費成本等。現對這些成本分析如下：（一）2009年-2011年土地出讓總體情況分析 2009年一2011年經營性用地成交面積、價格情況表 單位：宗、畝、億元、萬元/畝數量成交面積增幅成交金額平均地價地價增幅2009311705.885.8%1270.3529.2%2010352846.866.9%31.61

9、1157.8%2011391112.5-60.9%1089.9-19% 1.成交情況。2009-2011年，全*共掛牌成交經營性用地105宗，面積6148.3畝，成交金額61.65億元。其中：政府純融資地塊4宗，面積483.2畝，成交金額8.05億元（僅2011年度）；非融資地塊101宗，面積5665.1畝，成交金額53.6億元（因融資地塊不作實質性的開發建設，本報告僅對非融資地塊進行分析）。近三年我*出讓土地已經能夠滿足房地產開發需求。但由于拆遷緩慢，目前城區共有已掛未征（部分征收）項目22個，總用地面積2773.5畝，預計可開發房屋面積約460萬平方米，涉及被征收對象5532戶，征收房屋面

10、積約116萬平方米，財政約投入征收資金42億元。 2.情況分析。一是由于房屋征收緩慢，延長了開發建設的周期，使得出讓土地未能盡快轉化為可售房源；既使得可售房源不足，又增加了房地產開發企業運營成本，進一步推高房價；房價升高又使得銷售下滑，銷售下滑又影響下一輪土地出讓。而且拆遷需要大批資金，必須要進一步推高土地出讓價格。這一難題亟待破解。二是土地出讓價格增長快，進一步增加開發成本。尤其是2010年出讓老城區拆遷量大地塊較多，成交價格較高（地塊12宗、面積1570畝，平均地價為184萬元/畝）。*2011年出讓土地主要為中心城區地塊均價為82萬元/畝，我*的土地成本明顯偏高。三是目前在建的項目中有6

11、個工業配套項目，由于土地出讓價格低，獲取的利潤高，擾亂了銷售市場。 （二）全*房地產企業建筑成本分析1.基本情況。對三*及市區開發項目的建筑成本情況進行了調研，綜合分析對比如下： 2010、2011年開發項目綜合成本對比表 （單位：元）2010年開發項目綜合成本（單位：元）地區多層高層備注市區1672.36-1982.362042.36-2262.36綜合成本不含土地、稅金、不可預見費用*1475.99-1740.991750.99-2055.99*1333.8-1473.81503.8-1643.8*1409.05-1559.051579.05-1729.052011年開發項目綜合成本（單位

12、：元）地區多層高層備注市區1782.36-2003.362132.36-2352.36綜合成本不含土地、稅金、不可預見費用*1575.99-1775.991825.99-2125.99*1438.8-1588.81578.8-1838.8*1569.05-1729.051669.05-1879.05 2011年建筑主材價格比較表（一年均價）（單位：元）地區砂石子鋼材()鋼材（）市區396047505057*457147575051*545347295024*485947385038 2011年商品砼價格 （元/立方米）地區25價格c30價格市區330340*330340*320330*3303

13、402.情況分析。影響建筑成本的幾個因素：一是主要建筑材料價格不同。建筑工程主要材料為黃砂、石子、鋼材等。*使用的石子主要來自安徽泗*，運費低；市區的黃沙主要來自駱馬湖，*石子主要來自連云港，而我*黃砂、石子、鋼材等主要來自山東魯南地區。房地產企業使用量較大的商砼，我*近期的30商砼控制價格為310320元/立方米（各強度等級在此基礎上依次遞增或遞減1015元），略高于市區和*，略低于*。二是房屋設計結構標準不同。2010年以來，我*及市區多層房層均強制實行框架結構，而*及*均未強制執行，多層住宅房屋結構不同導致造價不同。各個樓盤的地質基礎、建設品質（立面效果、房型布局、容積率等）等方面不同，

14、價格也不相同。在工程造價及付款方式、工人工資方面與*、*情況大致相同。根據調查情況綜合分析，我*開發項目建筑工程綜合成本略高于*，略低于市區和*。 （三）開發建設收費情況1.基本情況。涉及房地產的收費有行政事業性收費、服務性收費、配套工程收費。具體如下：行政事業性費用住建局市政基礎設施配套費蘇價費1998286號75元/m2新型墻體材料專項基金蘇財綜200843號10元/m2散裝水泥專項基金蘇財綜199969號 蘇財工200050號2元/m2地稅局殘疾人就業保障金蘇財社2004154號、蘇地稅發2004242號、蘇殘發200443號、宿政辦發200554號、宿政辦發200772號、宿政發200

15、744號（上年末單位從業人員總數1.5%單位已安排從業殘疾人員數）本地區上年度職工平均工資數90%80%綠化費和義務植樹統籌費宿政辦發200527號、宿政辦發200571號義務植樹統籌費按上年末在冊人數5元/人/年；綠化費按上年末在冊人數8元/人/年人防建設基金蘇政辦發2001140號上年末職工在冊人數13元/人/年 （含自收自支事業單位）工會經費中華人民共和國工會法、江蘇省實施辦法全部職工工資總額的2%/月防洪保安資金蘇政發199946號當年營業收入、銷售收入0.1%水利局南水北調工程基金財綜201021號、蘇政辦發20066號0.07元/m3人防辦人防易地建設費蘇財綜2002107號、宿財

16、綜200309號多層建筑按總面積計算，40元/m2高層建筑（10層以上，含10層）按地面首層建筑面積計算,1200元/m2環保局噪聲超標排污費蘇價費2003197號以超標分貝計費氣象局防雷裝置設計圖審蘇價服2006266號0.1元/m2防雷裝置質監、竣工檢測0.9元/m2城管局建筑垃圾處理費宿價工200415號、宿發200531號、宿發200612號、宿發20086號、宿政辦發2008203號按總建筑面積計算，1.35元/m2(地面以上)地基渣土外運的按1.75元/m3；不外運回填的不收費(地面以下)水利局污水處理費計價格2002515號1.1元/m3 (自備水源)水資源費蘇財綜200967號

17、、蘇價工2009346號、蘇水資200966號1.16元/m3服務性收費住建局規劃技術服務費蘇價服200342號1.5元/m2白螞蟻防治費蘇價工1996422號、蘇財綜96156號2.3元/m2檔案資料服務費宿價服201121號1.1元/m2配套工程收費供電費（多層）152高層192供水費20數字電視配套費12燃氣費22小計2062462.情況分析。據走訪調查的房地產開發企業負責人反映，目前我*基礎設施配套費用中的“兩管三線”（燃氣、自來水、電力、通信、有線電視及網絡）費用成為開發成本重要一部分。在目前*域范圍內，可以對相關的收費進行適當下調，這樣可以降低房地產企業開發成本，進而引導商品房銷售

18、價格合理回歸，實現讓利于民。三、我*房地產發展形勢分析（一）我*房地產業還將保持較快發展的勢頭。隨著全*經濟的快速發展，廣大人民群眾的收入水平不斷提高，對改善居住條件的要求逐漸提高，這為我*房地產行業的快速發展奠定了良好的消費基礎。圍繞“水綠*、精致*”城市定位，著力構建“一河兩岸三城”城市空間布局，全力打造“50平方公里、50萬人口”的蘇北最美*城，為加快城市化進程、促進城區人口不斷集聚拓展了發展空間，可以預見，在未來十余年內，房地產業的發展還將保持較快的增長勢頭。（二）我*房地產業必須走精致化發展之路。目前我*的房地產業經過十余年的發展，建設規模、速度都達到了前所未有的高度，同時也暴露一些

19、房地產項目設計有缺陷、建設比較粗糙、配套設施不健全等問題，這就要求我們在房地產開發建設上必須進行精致化管理，打造精品房地產開發項目，建設“精致*”。（三）我*房價必須合理可控，與經濟發展水平相適應。目前我*與周邊*、*的經濟發展水平相當，2011年房地產銷量走勢基本相同，但是房地產價格高于*、*，主要原因有：一是開發商為追求較大利潤空間，備案價格較高；二是土地價格高于周邊；三是部分企業規模小，融資成本高，管理水平低；四是規費方面存在一定的空間。為保證房地產業健康發展，必須要對房價進行適當干預，保證房價與經濟社會發展水平相適應，與廣大群眾的消費能力相適應。四、促進我*房地產業發展的建議鑒于目前房

20、地產市場建設量下降、供應量不足、銷售量下滑，價格居高不下的情況，*政府必須迅速采取“組合拳”，積極加以調控；必須加強工程質量精細化管理，打造精品住宅小區；保證我*房地產業健康發展。 （一）調整土地供應策略。一是加快推進具備開工條件但尚未開工的項目建設。目前我*已具備開工條件但因種種原因（如資金不足、規劃評審未通過等）未能及時開工建設的項目有8個計397.22畝，如億陽國際、曼哈國際、仙林廣場、天驕名人佳苑、隆升嘉苑、泗水現代城、錦潤大廈、金融大廈等項目，至少建成約70萬平方米商品房，可以基本緩解供應量不足的狀況。建議由住建、國土部門進一步約談房地產開發商，加大土地清理、清查力度，保證早開工、早

21、建設、早上市。二是加大城區房屋征收力度，加快推進已掛未征項目征收進度。目前我*已掛未征項目有22個計2773.5畝，涉及征收戶5532戶，需要征收費用41.96億元。尤其是我*老城區的部分地段已掛牌成交出讓，而且地理位置較好，是市民首選位置，如巴黎都市、錦都豪庭二期、澤園理想城、嘉聯紫金城三期、瑞禾陽光城等地塊，但目前尚未啟動拆遷或征收進度緩慢。建議利用三年時間，先易后難，分期分批進行化解。今年重點保障人民路、上海路、北京路沿線及運河新城項目，切實加大征收工作。同時采用政府與企業分擔征收費用的方式，緩解征收資金難題。三是轉變掛牌方式，合理把握土地出讓節奏，優先選擇拆遷量小或無拆遷地塊掛牌，有序

22、推出，以減輕財政壓力。四是由政府成立獨立法人的國有房地產公司，介入城區房地產市場開發競爭，通過國有企業引導，打破現有供應不足和房價過高的局面，進一步激活房地產市場。（二）制定相關扶持政策。一是開展“房地產春展會”活動，動員機關干部、廣大群眾參加房地產團購活動，鼓勵房地產企業實行優惠、打折等靈活多樣的市場促銷手段，引導和刺激民眾消費。二是出臺“平原林海美好鄉村”建設配套政策，加大農民放棄宅基地進城購房獎勵政策，鼓勵和引導人口向城區集中，提高城市化率，增強城區集聚能力，培育潛在的市場需求，發展壯大房地產市場。三是加強對房地產開發企業的金融幫辦服務，對房地產項目實行銀企掛鉤幫辦制度，使房地產企業擺脫融資難困境。四是進一步優化房地產企業服務，出臺進一步簡化審批程序文件，提高辦事效率和服務水平；由*政府按照適當的比例下浮“兩管三線”等配套設施建設費用，進一步降低建安成本。（三）完善市場監測管理。一是加強商品房成本控制，適當降低“兩管三線”工程配套費標準，清理涉及房地產的金融收費。對重要原材料價格進行控制，試行商品砼控價辦法，在保證企業的合理利潤的前提下，原則上不得高于*、*及市區的平均價格。各商砼企業要根據原材料價格漲跌情況，及時核算成本、調整價格，并與訂貨方溝通，各商砼公司如調高價格，必須經*發改、住建部