1、第一章總論資料來源：【電大天堂】整理，提供電大的一切學習資料！第一節資產評估的含義一、資產評估的概念（對資產進行估價）資產評估是指通過對資產某一時點（評估基準日）價值的估算。資產評估是指由專門的機構和人員（資產評估的主體，2006年4月考過選擇），根據國家規定和有關資料，根據特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當的價值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產價值進行評定和估算的過程。資產評估的六大要素：主體客體特定目的程序價值類型和方法。評估的主體是指評估由誰來承擔。評估的客體是指資產評估的對象（指特定的資產）。二、資產評估的特點（細看各自包含內容，選擇）（一）現實性現實性是指以評估基準期（

2、日）為時間參照，按這一時點的資產實際狀況對資產進行的評定估算。資產評估的現實性表現在以下三個方面：（2006年考過簡答）1、資產評估直接以現實存在為資產確認、估價和報告的依據，只需要說明當前資產狀況。2、以現實狀況為基礎反映未來。3、現實性強調客觀存在。（二）市場性：資產評估通過模擬市場條件對資產作出評定估算和報告。（資產評估價可能高于或低于交易價）（三）預測性：資產評估的預測性是指用資產的未來時空的潛能說明現實。（四）公正性：公正性是指資產評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產業務的需要，而不是服務于相互矛盾的資產業務當事人的任何一方的需要。公正性的表現有兩點：一是資產評估是按公允、

3、法定的準則和規程進行的，具有公允的行為規范和業務規范，這是公正性的技術基礎；二是評估人員通常是與資產業務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。（五）咨詢性：咨詢性是指資產評估結論是為資產業務提供的專業化估價意見。三、資產評估與會計計價的區別（一）發生的前提條件不同會計學中的資產計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業會計主體不變和持續經營為假設前提的。而資產評估則是用于發生產權變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業生產經營活動中斷、以持續經營為前提的資產計價無法反映企業資產價值時的估價行為。（二）目的不同會計學中的資產計價是就資產論資產，使貨幣量能夠客觀地反映資產的實際價值量。資產評估則

4、是就資產論權益。（三）執行操作者不同：資產計價是由本企業的財會人員來完成的。資產評估工作除需要有資產評估學、財務會計知識以外，還需要具有工程技術、經濟法律等多方面的知識才能完成。資產評估與會計計價也是有聯系的：會計計價有時需要以資產評估價值為依據。價值單位相同，均以貨幣計量。第二節資產評估的對象一、資產的含義資產評估的對象，是指被評估的資產，即資產評估的客體。在國際評估準則和美國的專業評估實務統一準則（uspap）中，并沒有直接給出資產評估中資產的定義，但卻明確地指出了作為資產評估對象的資產與會計學中的資產存在的差異性。（一）資產是一種權利（二）資產是一種獲利能力（三）資產必須為某一主體所擁有

5、和支配（產權歸屬明確）例如有關定理、公式等市社會共有財富，無從判斷其價值。（2006年考過選擇）二、資產的分類（一）按資產存在形式分類：有形資產和無形資產（二）按資產是否具有綜合獲利能力分類：單項資產和整體資產單項資產是指單臺、單件的資產。整體資產是指有一組單項資產組成的具有獲利能力的資產綜合體。（一般指企業）（三）按資產能否獨立存在分類：可確指的資產和不可確指的資產可確指的資產是指能夠獨立存在的資產，前面所列示的有形資產和無形資產，除商譽以外都是可確指的資產。不可確指的資產是指不能獨立于有形資產而單獨存在的資產，如商譽。（四）按資產的流動性分類：短期資產和長期資產第三節資產評估的價值類型一、

6、資產評估的特定目的資產評估的特定目的是指被評估資產即將發生的經濟行為。1.資產轉讓。2.企業兼并。3.企業出售。4.企業聯營。5.股份經營。6.中外合資、合作。7.企業清算。8.抵押。9.擔保。10.企業租賃。11.債務重組。二、資產評估價值的含義：作為資產評估的結果，不僅是評估工作的目標，而且資產評估價值的真實性和科學性，是衡量評估工作質量的重要標志（一）、資產評估價值的含義理解(1)資產使用價值決定資產評估價值，資產的效用是確定資產評估價值的重要依據(2)該價值與資本論中所稱價值不是同一概念(3)資產評估價值與會計記錄的價值也有很大的差別（二）、資產評估價值的特點(1)時效性，資產評估價值

7、反映的是特定時點的價值(2)目的性，相同資產在同一時期，同一空間，因評估目的不同而適用于不同的價值類型，具有不同的價值；同樣的相同資產對于不同所有者（占有者）也會表現出不同的價值(3)咨詢性，資產評估價值只是為委托者提供的參考意見，是買賣的底價，最后的成交價由買賣雙方確定(4)估計性，資產評估價值是基于客觀事實，憑借評估機構及操作人員的經驗和專業知識，對資產價值進行系統分析和邏輯判斷，從而根據資產的功能和評估目的對資產在某一時間內的價值作出合理的結論三、資產評估的價值類型（一）價值類型的作用1、價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。2、價值類型制約資產評估方法的選擇。國際上通行的評估方法

8、有：市場法、成本法和收益法。3、明確評估價值類型，可以更清楚地表達評估結果，可以避免報告使用者誤用評估結果。會計計價與企業以外的具有資產評估資格的社會中介機構完成的（二）價值類型的類別：含義指的是資產評估價值質的規定性，表明價值的內涵和外延。資產評估價值作為評估結果，是價值類型、市場環境和技術參數的共同影響1、市場價值。（1）公開和公平的市場條件。（2）當事人是理性的。（3）市場價值是價值估計數額。主要還有在用價值、投資價值、持續經營價值、清算價格、保險價值、課稅價值等。（非市場價值）2、在用價值。在用價值是指特定資產在特定用途下對特定使用者的價值，并不考慮該資產的最佳用途或資產變現所能實現的

9、價值量。3、投資價值：投資價值是指資產對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。特點：與投資者投資目的相聯系；主觀性強；難與市場價值保持一致。4、持續經營價值。（企業作為整體的價值）：持續經營價值是指在持續經營條件下公司的價值。5、清算價格。（被扭曲的市場價值）清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。一般低于現行市場價格。清算價格一般取決于下列幾個因素：（1）資產的通用性。資產越通用，價格越高。（2）清算時間的限制。清算時間越長，清算價格越高。6、保險價值。7、課稅價值。（三）價值類型的決定因素1、評估的特定目的（經濟行為）；2、市場條件；3、資產功能及其狀態。第四節資產評

10、估的假設一、繼續使用假設（在用續用、轉用續用、移地續用）繼續使用假設是指資產將按現行用途繼續使用，或轉換用途繼續使用。確認繼續使用的資產時，必須充分考慮以下條件：1、資產能以其提供的服務或用途，滿足所有者經營上期望的收益；2、資產尚有顯著的剩余使用壽命；3、資產所有權明確，并保持完好；4、資產從經濟上、法律上是否允許轉作他用；5、充分地考慮了資產的使用功能。二、公開市場假設公開市場假設是指假定在市場上交易或擬在市場上交易的資產、資產交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都能獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。三、清算（清償）假設清算（清償）假設是指資產所有

11、者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經協商或以拍賣方式在公開市場上出售。在繼續使用假設前提下要求資產評估的繼續使用價值；在公開市場假設前提下要求評估資產的公平市場價值；在清算假設前提下要求評估資產的清算價格。第五節資產評估的原則資產評估的原則是調節資產評估委托者、評估業務承擔者以及資產業務有關權益各方在資產評估中的相互關系，規范評估行為和業務的準則。它包括兩個層次的內容，即資產評估的工作原則和資產評估的經濟原則。一、資產評估的工作原則（一）獨立性原則：要求在資產評估的過程中擺脫資產業務當事人利益的影響，評估工作始終堅持獨立第三者立場。（二）客觀性原則：指評估結果應以充分的事實為依據。（三）科學

12、性原則：在評估過程當中必須根據評估的特定目的選擇使用的價值類型和方法，制定科學的評估實施方案，使評估結果科學合理。（四）專業性原則：要求提供評估服務的機構必須是符合條件的專業技術機構。二、資產評估的經濟原則（技術性原則）（一）貢獻原則：貢獻原則是指某一資產或資產的某一構成部分的價值，取決于他對其他相關的資產或資產整體價值的貢獻，或者根據當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。（二）替代原則：替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產時，最低價格的資產需求量最大。這是因為，有經驗的買方對某一資產不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用。（三）預期原則：預期原則是指在資產評估過程中，資產

13、的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產評估價值的高低取決于實現資產的未來效用或獲利能力。被評估資產的價值，客觀存在的是一個量，而人們對他的評估又是一個量。第六節資產評估的程序一、資產評估程序的定義資產評估程序是指資產評估機構和人員執行資產評估業務、形成資產評估結論所履行的系統性工作步驟。狹義的資產評估程序是從資產評估機構和人員接受委托開始，到向委托人或相關當事人提交資產評估報告書結束。廣義的資產評估程序是從承接資產評估業務前的明確資產評估業務基本事項開始，到資產評估工作檔案歸檔結束。1、明確資產評估業務基本事項；2、簽訂資產評估業務約定書；3、編制

14、資產評估計劃；4、資產勘察與現場調查；5、收集資產評估資料；6、評定估算；7、編制和提交資產評估報告書；8、資產評估工作檔案歸檔。二、資產評估程序的重要性（一）資產評估程序是規定資產評估行為、提高資產評估業務質量和維護資產評估服務公信力的重要保證（二）資產評估程序是相關當事方評價自查評估服務的重要依據（三）恰當執行資產評估程序是資產評估機構和人員防范執業風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。三、資產評估程序的內容（一）明確資產評估業務基本事項：1、委托方和相關當事方基本狀況。2、資產評估目的。3、評估對象基本狀況。4、價值類型及定義。5、資產評估基準日。（評估資產價值對應的時點）6、

15、資產評估限制條件和重要假設。7、其他需要明確的重要因素。資產評估機構和人員在明確上述資產評估基本事項的基礎上，應當分析下列因素，確定是否承接資產評估項目：（1）評估項目風險。（2）專業勝任能力。（3）獨立性分析。（二）簽訂資產評估業務約定書（相當于委托合同）1、資產評估機構和委托方名稱；2、資產評估目的；3、資產評估對象；4、資產評估基準日；5、出具資產評估報告的時間要求；6、資產評估報告使用范圍；7、資產評估收費；8、雙方的權利、義務及違約責任；9、簽約時間；10、雙方認為應當約定的其他重要事項。（三）編制資產評估計劃編制資產評估工作計劃應當重點考慮以下因素：1、資產評估目的、資產評估對象狀

16、況；2、資產評估業務風險、資產評估項目的規模和復雜程度；3、評估對象的性質、行業特點、發展趨勢；4、資產評估項目所涉及資產的結構、類別、數量及分布狀況；5、相關資料收集狀況；6、委托人或資產占有方過去委托資產評估的經歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關性；7、資產評估人員的專業勝任能力、經驗及專業、助理人員配備情況。（四）資產勘查與現場調查（五）收集資產評估資料（六）評定估算（七）編制和提交資產評估報告書（八）資產評估工作檔案歸檔四、履行資產評估程序的基本要求（簡）1、資產評估機構和人員應當在國家和資產評估行業規定的范圍內，建立、健全資產評估程序制度。2、資產評估機構和人員執行資產評估

17、業務，應當根據具體資產評估項目的情況和資產評估程序制度，確定并履行適當的資產評估程序，不得隨意簡化或刪減資產評估程序。3、資產評估機構應當建立相關工作制度，指導和監督資產評估項目經辦人員及助理人員實施資產評估程序。4、如果由于資產評估項目的特殊性，資產評估機構和人員無法或沒有履行資產評估程序中的某個基本環節。應當考慮這種狀況是否會影響到資產評估結論的合理性，并在資產評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產評估結論可能具有的影響，必要時應當拒絕接受委托或終止資產評估工作。5、資產評估機構和人員應當將資產評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產評估程序執行情況在資產評估報告中予以披露。第二

18、章資產評估的基本方法第一節市場法一、市場法及其適用的前提條件（一）市場法的含義市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。（二）市場法應用的前提條件：1、需要一個充分發育、活躍的資產市場。2、參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。二、運用市場法進行資產評估的方式參照物差異調整因素主要有三個：一是時間差異；二是地域差異；三是功能差異。三、運用市場法評估資產的程序及其優缺點（一）運用市場法評估資產的程序：1、明確評估對象。2、尋找參照物。3、分析整理資料并驗證其準確性，

19、判斷選擇參照物。選擇兩個或兩個以上的可比參照物。4、把被評估資產與參照物比較。5、分析調整差異，得出結論。市場愈活躍，市場法運用的空間越大，評估結論愈準確。（二）市場法的優缺點優點：1、能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；2、評估結果易于被各方面理解和接受。缺點：1、需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數據以及缺少判斷對比數據而難以應用；2、不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產，以及受地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。（市場法的局限2005年考過選擇）第二節成本法一、成本法及其適用的前提條件（一）成本法的含義成本法是指

20、在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。采用成本法對資產進行評估的理論依據：1、資產的價值取決于資產的成本。（資產成本和價值成正比）重置成本是按在現行市場條件下重新購置一項全新資產所支付的全部貨幣總額，重置成本與原始成本的內容構成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的。2、資產的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應變化。影響資產價值量變化的因素，除了市場價格以外，還有：（1）資產的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。（2）資產的功能性損耗，也稱功能性貶值。（3）資產的經濟性損耗，也稱經濟性貶值。（二）成本法應用的前提條件：1、應當

21、具備可利用的歷史資料。2、形成資產價值的耗費是必需的。3、成本法要求被評估資產處于或被假定處于繼續使用狀態。二、成本法運用的思路及其各項指標的估算被評估資產評估值重置成本實體性貶值功能性貶值經濟性貶值被評估資產評估值重置成本成新率（即考慮三大貶值后的綜合成新率）（一）重置成本及其估算重置成本一般分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格復原構建這項全新資產所發生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根據現代標準、設計及格式，以現時價格生產或建造具有同等功能的全新資產所需的成本。選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更

22、新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本；在無更新重置成本時可采用復原重置成本。一般來說，復原重置成本大于更新重置成本。更新重置成本和復原重置成本采用的都是資產的現時價格，它們的不同之處在于資產在技術、設計、標準方面的差異，而對于設計、耗費、格式幾十年一貫的某些資產，其更新重置成本與復原重置成本是一樣的。無論是跟新重置成本還是復原重置成本，資產本身的功能不變。估算重置成本首選市場詢價。1、重置核算法重置核算法是指按資產成本的構成，把以現行市價計算的全部構建支出按其計入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本是指可以構成資產成本支出部分，如房屋建筑物的基礎、墻體

23、、屋面、內裝修等項目；機器設備類資產的設備購價、安裝調試費、運雜費、人工費等項目。間接成本是指為建造、購買資產而發生的管理、總體設計制圖等項支出。（1）按人工成本比例法計算。（2）單位價格法。（3）直接成本百分率法。2、物價指數法這種方法是在資產歷史成本基礎上，通過現時物價指數確定其重置成本。資產評估時物價指數指的是評估基準日（或能夠代表評估基準日）的物價指數，而且應是資產的類別或個別物價指數。定基物價：制定物價指數的基準是一致的。重置成本歷史成本資產評估時物價指數/資產構建時物價指數物價指數法和重置核算法的區別表現在：（選擇）（1）物價指數法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復

24、原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。（2）物價指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現行價格水平與構建成本費用核算的基礎上。一種技術進步較快的資產，采用物價指數法估算的重置成本往往會偏高。（重置成本法估算偏低）相同點：二者都是建立在利用歷史資料的基礎上。3、功能價值法，也稱生產能力比例法。（成本與產量成正比）被評估資產重置成本參照物資產重置成本這種方法運用的前提條件和假設是資產的成本與其生產能力線性關系，生產能力越大，成本越高，而且是成正比例關系。4、規模經濟效

25、益指數法。重置成本參照物重置成本（評估資產年產量/參照資產年產量）5、統計分析法。（1）對資產進行分類。（2）在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用功能價值法、物價指數法、重置核算法或規模經濟效益指數法等方法估算其重置成本。（3）依據分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成績計算出分類資產的調整系數，計算公式為：krr（其中k資產重置成本與歷史成本的調整系數；r某類抽樣資產的重置成本；r某類抽樣資產的歷史成本。）被評估資產重置成本某類資產賬面歷史成本（即賬面原值）k（二）實體性貶值及其估算資產的實體性貶值是自產由于使用和自然力作用形成的貶值。1、觀察法，也稱成新率法。是指對被評估資產，

26、由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員對資產的實體各主要部位進行技術鑒定，判斷被評估資產的實體性成新率。資產的實體性貶值重置成本（1實體性成新率）（其中實體性成新率已經考慮殘值）2、公式計算法。（2003年單選15題考過）（1）預計殘值是指被評估資產在清理報廢時凈收回的金額。（2）總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和?？偸褂媚晗迣嶋H已使用年限尚可使用年限實際已使用年限名義已使用年限資產利用率名義已使用年限是指資產從購進使用到評估時的年限。實際已使用年限是指資產在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產利用率來調整。當資產利用率1時，表示資產超負荷運轉，

27、資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率=1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產利用率1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。（三）功能性貶值及其估算功能性貶值是指由于技術相對落后造成的貶值。1、凈超額運營成本折現法功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：（1）將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。（2）計算二者的差異，確定凈超額（稅后）運營成本。（指未來運營成本）（3）估計被評估資產的剩余壽命。（尚可使用年限）（4）以適當的折現率將被評估資產剩余壽命內每年的（凈）超額運營成本折現，這些折現值之和就是

28、被評估資產的功能性損耗（貶值）。被評估資產功能性貶值額（被評估資產年凈超額運營成本折現系數）2、功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值。功能性貶值復原重置成本更新重置成本未來每年凈超額運營成本不相等逐年折算相加求和未來每年凈超額運營成本相等簡化：年凈超額運營成本（p/a，r，n）（a年金，r折現率，n剩余壽命）（四）經濟性貶值及其估算經濟性貶值是由于外部環境變化造成資產的貶值。（五）成新率及其估算成新率反映評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。該成新率指的是重置成本法運用的第二個公式（即：被評估資產評估值重置成本成新率）中的成新率。1、觀察法

29、。這一成新率是在綜合考慮資產實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值等基礎上確定的，而不只是考慮使用磨損和自然損耗的影響。2、使用年限法。3、修復費用法。（修復費用大小即貶值額）直接按照會計學中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的，必須摒棄。這是因為：第一，折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗第二，折舊年限的確定。第三，折舊年限的確定基礎與評估中成新率的確定基礎損耗本身，具有差異性。第四，資產評估過程中，一些評估機構和評估人員根據實地勘察鑒定的結果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當然可以采用折舊年限。三、運用成本法評估資產的程序及其優缺點（一）運用成本法評估資

30、產的程序：1、確定被評估資產，并估算重置成本；2、確定被評估資產的使用年限；3、估算被評估資產的損耗或貶值；4、計算確定被評估資產的價值。（二）成本法的優缺點優點：1、比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平合理；2、有利于單項資產和特定用途資產的評估；3、在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應用；4、有利于企業資產保值。缺點：1、工作量大；2、它是以歷史資料為依據確定目前價值，必須充分分析這種假設的可行性；3、經濟性貶值也不易全面準確計算。第三節收益法一、收益法及其適用的前提條件（一）收益法的含義收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資

31、產價值的一種資產評估方法。資產評估價值與資產的效用或有用程度密切相關，資產的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。（二）收益法應用的前提條件：1、被評估資產必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產；2、資產所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的；3、被評估資產預期獲利年限可以預測。二、收益法應用的形式：（一）資產未來收益期有限的情況（二）資產未來收益無限期的情況：1、未來收益年金化的情況（2001年考過選擇）所有的資產評估，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產經營活動相對穩定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，步驟如下：（約當年金法）第一步，預測該項資產未來

32、若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現求和。第二步，通過折現值之和求取年等職收益額。第三步，將求得的年等值收益額進行資本化計算，確定該項資產評估值。2、未來收益不等額的情形資產評估值（預期收益現值）前若干年各年收益額各年折現系數以后各年的年金化收益資本化率前若干年最后一年的折現系數（即復利現值系數）三、收益法中各項指標的確定（一）收益額收益法運用中，收益額的確定是關鍵。收益額是指由被評估資產在使用過程中產生的超出其自身價值的溢余額。1、收益額指的是資產使用帶來的未來收益期望值（評估基準日以后），是通過預測分析獲得的。2、收益額必須是由被評估資產直接形成的，不是由該項資產形成的收益應分離出來，

33、切莫張冠李戴。用于資產評估的收益是資產的客觀收益（正常收益），而不是資產的實際收益。收益額的構成：第一，稅后利潤，即凈利潤；第二，現金流量；第三，利潤總額。選擇哪一種作為收益額，評估人員應根據所評估資產的類型、特點以及評估目的決定，重要地是科學反映資產收益，并與折現率或資本化率口徑保持一致。（二）折現率和資本化率從折現率本身來說，它是一種特定條件下的收益率，說明資產取得該項收益的收益率水平。收益率越高，資產評估值越低。折現率與利率不完全相同，利率是資金的報酬，折現率是管理的報酬。折現率應包括無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。無風險報酬率是指資產在一般條件下的獲利水平，風險報酬率則是指冒風險取

34、得的報酬與資產的比率。資本化率（適用年金化形式）與折現率（適用非年金化形式）在本質上是沒有區別的。折現率和資本化率在量上未必恒等。（三）收益期限（評估基準日以后的期限）收益期限是指資產收益的期間，通常指收益年限。四、運用收益法評估資產的程序及其優缺點（一）收益法評估資產的程序：1、收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料；2、計算和對比分析有關指標及其變化趨勢；3、預測資產未來預期收益，確定折現率和資本化率；4、將預期收益折現或資本化處理，確定被評估資產價值。（二）收益法的優缺點1、收益法的優點是：（1）能真實和較準確地反映企業資本化的價值；（2）與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值易為買賣雙

35、方所接受。2、收益法的缺點是：（2005年4月32題考過選擇）（1）預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；（2）在評估中適用的范圍較小，一般適用企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。（也適用于資源類資產）第四節資產評估方法的比較和選擇一、資產評估方法之間的關系（一）資產評估方法之間的聯系共同目標就是活得令人信服的可靠的評估價值。成本法、收益法的運用都是建立在現行市價基礎之上的。（二）市場法與成本法的區別（2006年4月考過簡答）1、成本法是按現行市場價格確定重新購買該項資產的價值，而市場法則是按市場上該項資產的交易價格確定的。2、市場法中的現行市價指的是資產的

36、獨立價格，是交易過程中采用的。3、市場法的運用與原始成本沒有直接聯系，而成本法中的某些計算，則要用被評估資產的原始成本和原始資料。4、成本法是按全新資產的購建成本和扣除被評估資產的各項損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產與參照物的各項差異因素并進行調整來確定評估值。二、資產評估方法的選擇（2002、2004、2006年考過簡答）應考慮如下幾個因素：1、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型相適應。資產評估價值類型與資產評估方法是兩個不同層次的概念。資產評估價值類型說明“評什么”，是資產評估價值質的規定，具有排他性，對資產評估方法具有約束性；資產評估方法說明“

37、如何評”，是資產評估價值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務于評估價值類型。2、資產評估方法必須與評估對象相適應。3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。第三章機器設備評估第一節機器設備評估的特點一、機器設備及其分類（一）機器設備的特點機器設備是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅動下，能夠完成生產、加工、運行等功能或效用的裝置。典型的機器設備主要是由原動機部分、傳動部分和工作部分三大部分組成。特點：1、機器設備作為主要勞動手段，屬于會計學中所稱的固定資產，具有單位價值高、使用期限長的特點。2、機器設備屬于動產類資產。（整體屬于動產，不排除局部屬于不動產

38、）3、機器設備屬于有形資產。4、機器設備更新換代比較快。確定機器設備評估范圍時應注意區別下列幾個問題：1、機器設備和土地、房屋及構筑物。2、機器設備和無形資產。3、機器設備和流動資產。（二）機器設備的類型1、按國家固定資產分類標準分類：通用設備；專用設備；交通運輸設備；電氣設備；電子及通訊設備；儀器儀表、計量標準器具及工具、衡器。2、按現行會計制度規定分類：生產經營用機器設備；非生產經營用機器設備；租出機器設備；未使用機器設備；不需用機器設備；融資租入機器設備。3、按機器設備的組合程度分類：單臺設備（獨立設備）；機組，如柴油發電機組等；成套設備（包括生產線），由若干不同設備按生產工藝過程依次排

39、序聯結，形成一個完整或主要生產過程的機器體系，如合成氨成套設備、膠合板生產線等。4、按機器設備的來源分類：通?？煞譃樽灾圃O備和外購設備兩種，外購設備中又有國內購置和國外引進之分。二、機器設備評估的特點1、不具備獨立的獲利能力。（評估很難用收益法）2、整體的價格不僅僅是單臺設備價格的簡單相加。3、影響機器設備磨損的因素很多，設備的磨損、失效規律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺地對設備的實體狀態進行調查、鑒定。4、設備的貶值因素比較復雜，除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經濟性貶值。三、機器設備評估的程序：1、明確評估目的。2、清查機器設備，明確評估對象。3、對機器設備進行必要的鑒

40、定，確定其適用性、可用度以及主要技術參數。4、研究確定評估方法，搜集和處理有關信息資料。由于機器設備收益邊界的難確定性，因此，單臺機器設備的評估幾乎不會采用收益法，收益法可以用于機組設備、生產流水線的評估。5、評定估算，撰寫評估報告。第二節機器設備的核查與鑒定一、機器設備的核查進行必要的檢查，以確定機器設備的客觀存在。（一）逐項清查（二）抽樣核查二、機器設備的鑒定機器設備鑒定的目的是通過確定評估對象的存在狀態，為價值判斷提供依據。（2002年4月考過選擇）機器設備的鑒定按其工作階段可以分為統計性鑒定和判斷性鑒定，其中統計性鑒定又分為宏觀鑒定和微觀鑒定。（一）宏觀鑒定（面向企業）宏觀鑒定是對機器

41、設備在整個生產過程中的狀況進行調查摸底。（二）微觀鑒定（面向個體）微觀鑒定是辨識設備個別特征的過程。（三）判斷性鑒定判斷性鑒定是指由專業工程技術人員在現場勘查的基礎上，對機器設備的有關指標進行的分析判斷。這些指標包括設備的新舊程度、剩余經濟壽命等。第三節機器設備評估的成本法機器設備評估值重置成本實體性貶值功能性貶值經濟性貶值一、機器設備重置成本的構成重置成本一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新設備所需的一切合理的直接費用和間接費用，如設備購置成本、運雜費、安裝費、基礎費、其他間接費用、稅金、資金成本等。對于不需要安裝的單臺機器設備，重置成本可能僅包括設備購置成本、運雜費，需要安裝的機

42、器設備還包括安裝費、基礎費，另外可能還包括資金成本、稅金等。一個典型的機械工業企業，機器設備的重置成本一般由下列要素構成：1.設備現行購置成本；2.設備運雜費；3.設備基礎費；4.設備安裝費；5.建設單位管理費；6.建設單位臨時設施費；7.工程監理費；8.研究試驗費；9.勘察設計費；10.工程保險費；11.聯合試運轉費；12.施工單位遷移費；13.固定資產投資方向調節稅（該稅種自2000年1月1日起暫停征收）；14.建設期資金成本（機會成本）；15.其他合理費用（設備操作人員培訓費，不包括維修費）。進口設備重置成本還包括設備的進口從屬費用，如：海外運費；海外保險費；進口關稅；增值稅；公司代理手

43、續費；銀行手續費；海關監管手續費；商檢費等。二、機器設備重置成本的估算（一）重置核算法1、外購單臺不需安裝的國內設備重置成本重置成本全新設備基準日的公開市場交易價格（買價）運雜費或全新設備基準日公開市場交易價格（1運雜費率）2、外購單臺需安裝的國內設備重置成本重置成本全新設備基準日的公開市場成交價格運雜費安裝調試費或全新設備基準日公開市場成交價格（1運雜費率安裝調試費率）3、外購單臺不需安裝進口設備重置成本重置成本（fob價格途中保險費國外運雜費）基準日外匯匯率進口關稅增值稅銀行及其他手續費國內運雜費或cif價格基準日外匯匯率進口關稅增值稅銀行及其他手續費國內運雜費fob價格為離岸價，指裝運港

44、船上交貨價格；cif價格為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費。（不包括進口關稅）4、外購單臺需安裝進口設備重置成本重置成本單臺未安裝進口設備重置成本安裝調試費人員培訓費其他（配套費人員培訓費其他）5、外購成套需安裝設備重置成本重置成本單臺未安裝進口設備重置成本總和單臺未安裝國產設備重置成本總和工器具重置成本安裝成本工程監理費軟件重置成本（調試費）設計費貸款利息（資金成本）貸款利息對于構建期長，成本較高的設備適用。6、車輛重置成本國內購置車輛重置成本車輛價格購置附加稅證照費及其他費用進口車輛重置成本車輛價格（cif）進口關稅消費稅增值稅證照費及其他費用其中：進口關稅車輛價格（cif）進口稅

45、率消費稅車輛價格（cif）進口關稅消費稅率（1消費稅率）進口增值稅車輛價格（cif）進口關稅消費稅增值稅率市場價格資料的取得，可以采用直接向制造商或銷售商詢價的方式進行，也可以參照商家的價格目錄、正式出版的價格資料、廣告、計算機網絡上公開的價格信息等。（市場詢價）市場價格信息要進行分析后方可使用，評估人員要考慮下列因素：1、市場價格的多樣性。2、報價與成交價的差異。3、折扣因素。4、市場價格的時間性與地域性。5、替代產品與評估對象品質、性能的差別。6、同類型設備的品質差別。進口設備因交貨地點不同，分別采取離岸價（fob）和到岸價（cif）。評估時應采用到岸價，如獲取離岸價時，應將離岸價調整為到

46、岸價。進口設備從屬費用的確定方法是：（1）國外運費：海運費貨價（fob價）海運費率（2）國外運輸保險費國外運收保險費（貨價海運費）保險費率（3）關稅：關稅到岸價（cif）關稅稅率（4）消費稅：消費稅（關稅完稅價關稅）消費稅率（1消費稅率）（5）增值稅：增值稅（關稅完稅價關稅消費稅）增值稅率（6）銀行財務費：銀行財務費貨價稅率（7）外貿手續費：外貿手續費到岸價外貿手續費率（8）海關監管手續費，僅對減稅、免稅、保稅貨物征收對于免稅設備：海關監管手續費到岸價人民幣數費率對于減稅設備：海關監管手續費到岸價人民幣數費率減稅百分率（9）車輛購置附加費車輛購置附加費（到岸價人民幣數關稅消費稅增值稅）費率（公

47、式有誤）對于自制設備，主要包括：1、自制標準通用設備重置成本。（此設備在市場上廣泛存在）2、通用非標準設備重置成本。（此設備在市場上不廣泛存在）（1）通用非標準設備的價格構成如下：直接材料；燃料和動力；直接人工；制造費用；期間費用分攤；利潤和稅金；非標準設備設計費；對制造、安裝調試周期較長的，需考慮占用資金的資金成本。（2）通用非標準設備重置成本計算方法。綜合估價法，這種方法是在初步設計階段有較詳細總圖而無詳細零件圖，可得到主要材料消耗量和主要外購件消耗量時，以主要材料費為基礎，根據其與成本費用的關系指標估算出相應成本，另外考慮一定的利潤、稅金和設計費，從而求得該設備重置成本。p（cm1kmc

48、m2）（1kp）（1kt）（1kdn）主輔材外購件利潤稅金設計費p非標準設備重置成本；cm1主材費（不含主要外購件費）；km不含主要外購件費的成本主材費率；cm2主要外購件費；kp成本利潤率；kt銷售稅金率；kd非標準設備設計費率；n非標準設備產量。kdn（單位數量設備的設計費率）cm1（某主材凈消耗量該主材費率）含稅市場價格（1增值稅率）cm2某主要外購件數量含稅市場價格（1增值稅率）銷售稅金率kt指增值稅、營業稅及相應的城市維護建設稅和教育費附加。對于一般銷售的非標準設備，其為kt增值稅、城市維護建設稅和教育費附加17%+17%（7%+3%）=18.7%，而承包建造的爐窯等非標準設備則為營

49、業稅、城市維護建設稅和教育費附加。3、對大型復雜的自制設備項目。（二）物價指數法1、定基物價指數。定基物價指數是以固定時期為基期的指數，通常用百分比來表示。2、環比物價指數。環比物價指數是以上一期為基期的指數。采用物價指數法測算進口設備重置成本。帳面原值中的到岸價格（賬面原值中支付外匯部分的價格，不包括關稅和其他稅費）往往可以用進口設備生產國在設備進口時的價格水平為基期價格水平，再根據設備生產國從基期到評估時點的價格變化率，將生產國出口設備價值從原值調整為現值。（三）規模經濟效益指數法三、機器設備的實體性貶值及其估算實體性貶值重置成本實體性貶值率重置成本（1成新率）（一）使用年限法1、機器設備

50、的總使用年限。設備的使用壽命可以分為物理壽命、技術壽命和經濟壽命。（首選經濟壽命）物理壽命是指機器設備從全新狀態開始使用，直到不能正常工作而予以報廢所經歷的時間。技術壽命是指機器設備從開始使用到技術過時予以淘汰所經歷的時間，技術壽命很大程度上取決于社會技術進步和技術更新的速度和周期。經濟壽命是指機器設備從開始使用到經濟上不合算而停止使用所經歷的時間。所謂經濟上不合算，即使用該設備不能獲得收益。2、機器設備的已使用年限。實際已使用年限名義已使用年限設備利用率有的機器設備在使用過程中經過了大修理或更新改造，由此延長了其使用壽命，或減少了其實際已使用年限，這時，可以通過估算加權投資年限替代為實際已使

51、用年限。加權投資年限（實際已使用年限）（加權更新成本）（更新成本）加權投資年限各部分的投資年限各部分重置成本所占的比重加權更新成本已使用年限更新成本3、機器設備的尚可使用年限。對于國家明文規定限期淘汰、禁止超期使用的設備，無論其現時技術狀態如何，該設備的尚可使用年限不能超過國家規定禁止使用的日期。有些設備的使用壽命是以工作量來衡量的：貶值率已使用量總使用量100貶值率已使用量（已使用量尚可使用量）100（二）觀測分析法觀測分析法是評估人員根據對設備的現場技術檢測和觀察，結合設備的使用時間、實際技術狀況、負荷程度、制造質量等經濟技術參數，經綜合分析估測設備的成新率。（三）修復費用法修復費用法是以

52、修復機器設備的實體性貶值使之達到全新狀態所需要支出的金額，作為估測被修復機器設備實體性貶值的一種方法。使用這種方法要注意區分可補償性損耗和不可補償性損耗?？裳a償性損耗，是指可以用經濟上可行的方法修復的損耗。四、機器設備的功能性貶值及其估算機器設備的功能性貶值可以通過超額投資成本和超額運營成本估算。（一）超額投資成本形成功能性貶值的估算在評估中，如果使用的是復原重置成本，則應該考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如果使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經考慮在內了。（二）超額運營成本形成的功能性貶值的估算計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟如下：1、分析比較被評估機器設備的超額運營成本

53、因素；2、確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；3、計算凈超額運營成本；（扣除所得稅）4、確定折現率，計算超額運營成本的折現值。五、機器設備的經濟性貶值及其估算（一）因生產能力降低造成的經濟性貶值（規模經濟效率指數法）（二）因收益減少造成的經濟性貶值的估算（三）因受環境保護限制而造成的經濟性貶值的估算第四節機器設備評估的市場法一、運用市場法評估機器設備的基本步驟（一）對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料（二）進行市場調查，選取市場參照物：應注意參照物的時間性、地域性、可比性；從時間上講，參照物的交易時間應盡可能接近評估基準日。（三）因素比較（四）計算評估值二、運用市場法評

54、估機器設備中比較因素分析（2006年7月考過簡答）這些比較因素包括：個別因素、交易因素、時間因素、地域因素等四個方面。（一）個別因素（2001年4月考過選擇）1、設備規格型號。2、設備制造廠家。評估人員應選擇同一廠家生產的設備作為市場參照物。3、設備的役齡。制造年代。4、設備的安裝方式。5、設備的附件。6、設備的實體狀態。（二）交易因素：1、市場狀況。2、交易動機及背景。3、交易數量。（三）時間因素（四）地域因素三、運用市場法評估機器設備舉例1.評估人員首先對被評估對象進行鑒定。2.評估人員對二手設備市場進行調研，確定三個與被評估對象比較接近的三個市場參照物。3.對評估對象和參照物進行因素比較

55、。（1）個別因素比較。（2）市場因素比較。（3）時間因素。（借助物價指數調整）（4）地域因素。4.計算評估值。第四章房地產評估第一節房地產評估概述一、房地產的概念房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產有三種存在形態，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產。在國外一般稱之為不動產。1、實物是房地產中看得見、摸得著的部分。2、權益（物權）是房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。3、區位是指某宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系，除了其地理坐標位置，還包括他與重要場所的距離。距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。二、房地產的特征（一）

56、位置固定性：房地產屬于不動產，它的空間位置是固定的。（二）耐用性：從某種意義上講，土地的使用具有永續性。建筑物一經建造完成，其壽命是相當長的。（三）影響因素多樣性：房地產效用的發揮以及其價值的實現，要受到諸多因素的制約。（四）投資大量性：其投資數額是可觀的。（五）保值增值趨勢三、房地產評估程序（一）明確評估基本事項：明確評估本身、目的、基準日。（二）擬定評估工作方案（三）實地勘查搜集資料（四）選用評估方法評定估算：假設開發法、殘余估價法、路線價估價法、基準地價修正法等。（房地產專用法）（五）確定評估結果，撰寫評估說明和報告第二節土地使用權評估的特點一、土地使用權及其實質土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。土地資產