1、綜述房屋因為涉及的金額巨大，購買它應該是一個比較專業的行為。在一些發達國家，有比較成熟和專業的房屋經紀人可以為個體購房者提供專業的咨詢和服務，個人買房已經有一套比較成熟的模式，法律法規和操作程序都比較規范，相對來講，個人買房比較輕松。但是，現階段我們的個人購房行為還做不到這么輕松，因為北京的房地產市場是一個正在發展和逐步成熟的新興產業，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，目前房地產市場還沒有培養出專業的針對個體購房者的房屋經紀人，因而，每個購房者都要自己學點買房常識。為此，記者專門走訪了一些有過購房經歷的“過來人”，他們的實際購房經驗，可能對將要購房的您有一定幫助。第一階段：準備無數遍

2、地問自己：為什么要買房？無數遍地問自己：到底需要什么樣的房子？1、買房的資金準備您準備用多少錢買房？一定是有一筆資金的支持，才讓您作出了買房的決定。這筆資金的數額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準備，直接影響著您想購買物業的品質。您要根據自身家庭的積蓄、可以獲得的各類貸款數額、以及可以從親戚朋友處得到的貨幣支持，或者其他項資金來源，來估算出自己能拿出多少錢，用來投入到買房這么大的一項投資行動中，以此決定自己的實際購房能力。無論您準備了多少資金數額，在目前北京500多個住宅項目中，都可以找到適合自己的樓盤。2、買房的目的自住還

3、是投資？在決定了投入多少資金的時候，您一定同時也作出了購買住房的目的：這一次買房，是用來自住，還是用來投資？這兩種類型的房屋，有一些共同點，但本質還是不同的。自住型的房屋，一定要適合自己以及家人的居住需求，生活方便成為最先考慮的問題。投資型物業，一定要能夠租出去，租賃前景至關重要。3、買哪一種住房商品房還是經濟適用房？確定了是自住還是投資這件大事之后，就要決定購買何種類型的物業。從北京目前的房地產市場來看，主要分為兩大類：商品房和經濟適用住房。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、townhouse、別墅等等。經濟適用住房是北京市政府為了照顧中低收入階層的老百姓能夠改善居住條件，而通過減免

4、土地出讓金、控制開發商的利潤等方式給咱北京的普通老百姓專門建造的住房，相對商品房來講，價位偏低。商品房和經濟適用房不同的地方有兩個方面：一是價格，商品房的價格確定是市場行為，每處商品房的價格由開發商自行確定，經濟適用房的價格由北京市政府統一確定。第二個不同是房屋所有權，商品房的業主擁有房屋的所有產權，可以隨時上市交易，經濟適用房的業主擁有部分產權，在上市交易的時候，要補交一定的地價款。4、確定大方向東西南北中，您想把家安在哪兒？根據自己的資金實力，以及自己買房的實際目的，接下來要確定更加具有可操作的細節。北京的購房者一般都有地域的偏好，東西南北中，北京城不同的方位都有喜好者。這種居住方位的選擇

5、，主要基于幾方面的考慮。對自住的買房者來講，位置的選擇一定要結合家里人員的主要需求，主要勞動力在哪個方位上班，小孩上學、老人生活在哪個方位更方便，一切以自己和家里人的生活習慣為主。而對投資型買房者來講，位置的選擇一定要結合物業及周邊的從業人員情況，不一定要適合自己和家人的生活習慣，只要物業的租賃情況比較看好就行，一切以能否把房子租出去為主。5、決定價位買一平方米兩三千的還是買七八千的？確定了資金數額，確定了買房目的，確定了房屋類型，確定了房子位置，接下來，就要確定房子的大致價位了。這是非常關鍵的，因為，任何產品，不同的價格決定著不同的品質，尤其是房屋。現在北京的房地產市場上，幾乎什么價位的樓盤

6、都有。6、決定何時入住期房還是現房?期房和現房哪個好呢？行家認為，這主要還是根據購房者自身的經濟狀況，以及改善居住條件的迫切程度來決定。期房的優點是開盤價位較低，購房者可以得到一些折扣，而且，有些開發商還可以根據您的具體要求改變房型的格局。缺點是如果看走眼，開發商實力不足，不能按時交房，也有可能實際的交房面積和當初嚴重不符，也可能會有承諾的配套設施不能馬上兌現，甚至會有爛尾房的可能。現房的優點是購買后，馬上可以入住，而且，在購買的過程當中就可以對樓盤的現狀進行實地考察。缺點是，有可能價位比期房高，另外，在戶型、朝向等方面的選擇余地小，等等。買期房還是買現房關鍵看您自己的需求。在一些過來人的介紹

7、中，記者發現，以上的幾個大決定幾乎是差不多同時決定的，互相制肘，絲絲相扣，缺一不可。在這些大的框架確定下來之后，您打算要買的房屋的大致輪廓就基本上定了。按照這個關于家的描述就可以去房地產市場“淘”到一套屬于自己的“窩”了。第二階段：市場考察從現在開始一直到選中某一處物業為止，作為買房者的您來說，都將是一個非常特殊的體驗，興奮、焦慮、反復、欣喜等等，各種復雜的情緒您都有可能碰到，因此，在開始我們這一階段之前，您一定在心里面讓自己成為一個理性、客觀、具有判斷性的買房者，千萬不能沖動和感情用事，畢竟，買房不是一件小事，而是一件可能非常重要的事情。普遍撒網，才能抓住重點。一看：首先是收集對自己有用的信

8、息。看媒體的廣告：報紙、雜志、電視、廣播上的廣告、戶外路牌廣告，以及其他各種宣傳廣告。在這些介紹中，您大致可以確定下來您要購買哪幾個項目。二聽：朋友推薦、專家介紹，另外還可以和入選的幾個樓盤的業主聊一聊，知道的情報越多，對您下理性的判斷越重要。三學：這是一道比較復雜而且非常重要的“工序”，因為您要學的東西比較多，而且，您所學的一切，對您買到一處滿意的住房，至關重要。根據“過來人”的經驗，您要學的大致有四部分一是關于房子的基本常識。這里面，您一定要弄明白的常識比較多，比如：什么是住房買賣？目前，買房自住或者投資，有哪幾類房子可以買？什么是商品房？商品房銷售有哪幾種類型？現房銷售和預售有什么不同？

9、現房和期房怎么判斷其合法性？房屋的結構有幾種形式？什么是多層住宅、小高層住宅和高層住宅？什么是單元式住宅？什么是公寓式住宅？什么是花園式住宅？什么是躍層式住宅？什么是復式住宅？什么是住宅的層高、凈高、進深、開間？什么是戶型？什么是小區的規劃建設用地面積、建筑面積？什么是建筑容積率、建筑覆蓋率？綠化率和綠地率有什么區別？什么是使用率、實用率？什么是房屋的建筑面積？什么是房屋的銷售面積？什么是套內使用面積？什么是套內墻體面積？陽臺面積怎么算？哪些公用建筑面積可以分攤給住戶？商品房的價格由什么構成？樓書中或者廣告中提到的“起價”是什么意思？定金和訂金有何不同？等等等等。有點暈了吧？還有呢！您要學的第

10、二部分內容是：與房屋相關的法律知識，學好了這部分內容，可以讓您在購房過程中的行為受到法律保護，從而最終買到一套合法的住房。關鍵吧！先來看一看都要學習什么：哪幾種房子不能買？購買手續不全的商品房會有什么風險？看中一套商品房并準備購買，一定要交定金或訂金嗎？交定金或者訂金時，應該注意什么？定金或者訂金可以退嗎？怎么查驗開發商的合法證件？查驗“五證”、“二書”，都看哪些具體內容？怎么簽認購書？怎么簽合同？簽訂商品房預售或者銷售合同前以及簽合同時要了解并注意什么？哪些內容應該簽署到商品房買賣合同中？怎么在簽署的合同中，保護自己的合法權益？解決房屋買賣糾紛的方式有幾種？購房人與開發商之間產生糾紛時，應具

11、備什么條件才能起訴？什么是房地產仲裁？哪些房地產糾紛不能申請仲裁？買房人在什么情況下可以退房？等等。這是購房過程中比較專業的一環，尤其是如何才能簽署一份能夠最大化保護自己合法權益的購房合同。目前北京的房地產市場已經培養出一批比較成熟的律師，他們可以為您提供您在購買住房時需要的所有的法律幫助，但是可能需要您付出一些費用。購房技巧也是一門比較重要的“功課”，有了技巧，您才能和銷售人員討價還價，買到性能價格比都比較合理的房子。這一招就像去菜市場買菜，誰家都不寬裕，為什么當“傻大頭”，被人“宰”呢。買房技巧是仁者見仁、智者見智的，即使一家人去討價還價，可能方式方法都不一樣。人們常說：知己知彼，才能百戰

12、不敗。買房實際上也是和開發商之間進行的一場“斗智斗勇”的游戲。在掌握了以上那么多房屋常識和法律知識之后，銷售人員可蒙不了您了，也許您比他懂得還多呢。這里面的招數實在比較多，您可以選用古老但是百試不爽的“三十六計”，您也可以運用自己發明的獨特招數，總之，各種招數使用的目的是讓您掌握主動，在心理和實戰中都占據有利形勢，直到買到您又喜歡、又可以接受的好房子。還有一項也比較重要的學問，就是資本操作。幾乎所有買過房的人都說，這實在是一門高深的學問。其實這里面包括兩個方面的涵義，一方面是如何使您手里的錢最大化地使用，也就是一分錢怎么當兩分、三分錢花；另一方面是，您花了一分錢，怎么讓它產生出兩分錢、三分錢甚

13、至更多的錢。第一個方面是怎樣合理花錢，如果能夠合理和科學地設計好如何利用銀行或者住房公積金的貸款，或者運用其他的資金使用方式，結合自己和家人的預期能力，就可以做到。第二個方面是如何使花出去的錢保值和增值。什么樣的樓盤會保值和增值呢？這里面就不僅僅需要懂得房地產知識和法律常識，還需要有經濟頭腦和準確的判斷。不論是自住還是投資，其實買房本身就是一個投資行為，誰都希望自己買的房子能夠保值和增值，但是對房地產資本價值的判斷是個很復雜的問題，很多因素都會影響判斷的準確性，從而產生投資的風險。如果隔了一段時間后，您所買的房子沒有保值和增值，自住的買房行為還好說，反正自己住，但是如果是投資的房子，您就有可能

14、“賠”了。因而，您在買房前，還得學點投資學，既要了解房地產市場的大致走向，又要了解具體樓盤的實際價值。第三階段：具體實施在進行了各種各樣、可能差點讓您放棄的準備和學習之后，您可以進入買房的實戰階段了。您以上所有階段的準備和學習都可以拿出來實際演練了。經過深思熟慮之后，您肯定對幾個入圍樓盤進行了篩選，現在是您必須幾選一的時候了。1、如何判斷開發商的實力，樓盤的合法性？業內專家分析說，國內的房地產業剛剛起步，許多開發商的實力和經驗可能會比較有限，您在買房時，在考察開發商實力的同時，更要判斷出您所要購買的項目的合法性。綜合起來，您要看七證：(1)是開發商的營業執照，(2)是國有土地使用證，(3)是建

15、設規劃許可證，(4)是建設開工許可證，(5)是預售許可證，(6)是銷售許可證，(7)是銀行按揭協議書。看這些證件，一是為了了解項目的合法性，更是要留意開發商已付了多少地價款，這從有多少面積已被批準規劃及準許預售上就可以看出來。一個小區的面積少則十幾萬平方米，多則幾十萬平方米，大部分開發商都是采取滾動開發，先做第一期，資金逐步回籠后再分階段開發后續工程。有些開發商的土地款是一次性付清，有些開發商則是分期付清土地款。由此，可以判斷出開發商的資金實力，以及他們對作好項目的決心。這7個證件中，第2至第6個證件被稱為“五證”，要注意這五證的用地范圍、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、

16、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。現在有的開發商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發商尚未交齊全部土地出讓金，因而，在其領取的商品房預(銷)售許可證的銷售范圍中，僅包括規劃項目的部分樓號，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，您要著重審查您所購買的房屋是否包含在預(銷)售范圍內。此外，您還應該向開發商要“兩書”，即：住宅質量保證書和住宅使用說明書。2、如何選擇適合自己的那一套房屋？選擇自己的房屋，一定要考慮周到。在選擇好是住塔樓還是住板樓，是選擇townhouse還是別墅等品質的住宅類型之后，接下來，就是挑選某一套具體的房屋了。首先要從小區的整體規劃入手，對整個項目有個通盤考慮。一般來講，能占

17、據最多小區綠化的樓盤位置最好，因為綠化不僅是賞心悅目的景觀，它對隔離噪音、粉塵，制造良好的小氣候，比如濕度、溫度等十分有效。在北京，冷季多刮西北風，暖季多刮東南風。因此，專家建議，如果您選擇的樓座西北向有建筑物，東南有大片景觀最為理想，因為北京冬春干燥，多沙的氣流會被減弱，而夏季則涼風習習，不會有憋悶的感覺，可以使小區域形成良好的微循環，提高居住舒適度。從這個角度來講，一個占據上述區位的樓座，其最“黃金”的戶型也應位于東南角上，既占據陽光、景觀，又享有優良小氣候。其次的朝向是純南，然后依次是西南、東北、純東、純西、西北、純北。3、怎么考察施工現場？根據一些“過來人”的經驗，您在作出了購買決定之

18、后，如果是期房，您一定要不定期地去現場考察。在查看房屋的內部時，您要對房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質量，裝修標準，裝修質量，房屋的附屬設施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，以及內部設計是否合理等方面進行仔細地考察。此外，在對房屋外部進行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。買房經驗豐富的人士還要對戶外景觀、周邊環境、交通條件以及各種公共配套設施的設置等情況進行了解。對一些無法實地考察到的情況，要向售樓人員了解，同時，也要多方面打聽相關的信息。第四階段：交易1、怎么交定金或訂金？交多少？在選好房子、談妥價格之后，您現在就要

19、去簽訂認購書，并且交付一定額度的定金，定金一般在2000元到2萬元之間不等。定金多少算恰當，并無一定標準，視每個項目而定，而且雙方也可以具體商定。有的時候可能發生您簽訂了認購書之后，由于您或者開發商的原因，您不想購買這套房屋了，那么，您和開發商一定要在認購書上明確什么情況下，您有權要求終止協議，索回定金。此外，協議中還應包括的主要內容有：(1)、認購物業；(2)房價，戶型，面積，單價，總價等；(3)付款方式：一次性、分期、按揭；(4)認購條件：包括應注意事項，定金，簽署正式條約的時間，付款地點，帳戶，簽約地點等等。2、怎么簽署購房合同？這是買房中最重要的部分，如何在簽署合同時保護自己的合法權益

20、，您應該聽一聽專業律師的意見，建議您在簽署合同時，聘請一位專業而且負責任的律師，幫您逐條簽署合同文本內容，并且和開發商逐條簽署補充條款。如果，您沒有聘請律師，那么，您在簽署合同時，自己以及家人就一定要小心小心再小心了。您要先確定，您和開發商簽署的合同文本是由北京市國土資源和房屋管理局印制的合同文本，并且一定要查明代表開發商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有“授權委托書”，還應該要求開發商在合同上加蓋公章。您在簽約時必須認真閱讀合同文本，確認所有內容，如果很多您所關心的內容合同里沒有體現就要與開發商簽訂補充協議或者特別約定。在一份商品房買賣合同中，至少應當明確以下十個內容：(1)用地依據

21、、商品房坐落位置、商品房交付時間；(2)總價款、付款方式、付款時間；(3)建筑面積、套內面積、分攤面積和分攤部位分別標明；(4)商品房的銷售方式(預售或現房銷售)；(5)商品房屋的產權性質、產權登記約定的期限和有關的責任；(6)發生設計變更的約定；(7)關于商品房屋裝飾、設備標準、房屋質量的承諾和責任；(8)物業管理方式及售后保修、維修責任；(9)合同約定面積與實測面積發生差異的處理方式；(10)違約責任。一，購房規劃方面一、買房目標的確定 理性和有規劃的消費購房的前提。根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。不要一買房就是要買三室兩廳，做到一步到位；而是從自己的實際情況出發，好好

22、規劃一下，其實能滿足基本的居住需求就好，避免出現不必要的額外負擔，而培養有梯度的消費觀很重要。 二、買房首付款的積累 買房首付款的積累購房的關鍵。首先初定一個目標，比如畢業后5年內支付一個首付款，那么就為了實現自己這個目標，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分資金出來，制定出一個定期定額的計劃。因為如果開通了定期定額的強制儲蓄計劃，那么每個月必須得固定提出一筆資金，從而意味著可用資金必定減少，那么消費一定可以更加理性。點點滴滴的積累就是一筆財富。此外，建議也可先向父母借首付款，日后陸續返還，縮短積累時間和降低潛在的漲價成本。 三、買房常識的學習 學習一些地產基礎知識購房的必需。房屋因為

23、涉及的金額巨大，購買它是一個比較專業的行為。而在一些發達國家，有著成熟和專業的房屋經紀人可以為個人購房者提供專業的咨詢和服務，法律法規和操作程序也比較規范，個人買房已經有了一套比較成熟的模式，過程也比較輕松。但是，目前國內的房地產市場還沒有培養出這種專業的針對個人購房者的房屋經紀人。因此，買房前學習一些房地產基礎知識是必需的。 四、買房范圍的篩選 選擇適合自己的樓盤購房量力而行。 面積小、首付少、總價底的樓盤適合年輕人。建議可購買市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優惠；此外，由于年輕人的工作流動性還相當大，所以考慮一個交通合適的地方，即使工

24、作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。 五、出行時間成本的節省 購房前還應考慮出行的時間成本。因為我們不難發現，穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2小時在交通上，那么1月=60小時=2.5天，1年=730小時=30天，50年=36500小時=1520天=4年。 開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個小時花在交通上，一年就有約一個月的時間待在車里。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來，連續不斷地坐一個月車，或不眠不休地開一個月車，就能體會其時間數量的可觀了。反之，如果把這些時間花在工作上或其他方面，則能創

25、造更多的效益。如果再將時限放大到50年，時間成本的價值就顯得驚人了。 確定5公里生活圈 提醒要買房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量購房效益和購房質量的一個有效參數，支出的成本越小，表明所購房屋的性價比越高。這樣一來，買房后額外付出的錢也會越來越少。 六、購房費用的了解 在確定了買房的目標和范圍之后，一些購房的基本費用是一定要提前計算的，雖然這些費用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價結合起來計算的話，它們的費用還是一筆不小的支出。 交易費用 契稅：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、別墅等高檔住宅為3%，當房屋的實際成交價格高于同級別土地上住房

26、平均交易價格的1.2倍以上，契稅按3%收取。 登記費：每套80元 印花稅：5元 手續費：3元/平方米 貸款費用 貸款保險：按貸款額的萬分之六躉交保險系數收取，躉交保費系數根據保險期限的長短而變化 抵押費：貸款額1.4 登記費：80元 印花稅：5元 備注：以上只是通常所需交納的購房費用，而買不同的房需要交納的費用是因人而異。 七、購房費用具體實例（一） 某購房者購買一套商品房，報價為每平方米5500元/平方米起價（現房）。現假設該購房者選中了一套位于5層，面積為81平方米的兩室一廳，其價格為5700元/平方米，那么購買這套商品房的費用應包括： 一）房價款：5700元/平方米81平方米461700

27、元 二）應交稅費： 1、在交易過戶過程中： （1）契稅：買方繳納房價款的4，等于461700元418468元； （2）買賣手續費：買賣雙方各交成交價的0.5，等于461700元0.52308.50元； （3）印花稅：買賣雙方各繳納合同金額的0.5，等于461700元0.523085元。 三項合計為：21007.35元。 2、在申辦產權證件過程中 （1）登記費：每建筑平方米0.3元，等于03元/平方米81平方米24.3元 （2）房屋所有權證工本費：每證收費4元。若房屋產權為2人以上時，還應辦理房屋共有權執照，每證收費2元。 （3）印花稅：每件5元。三項合計為33.3元 （4）公共維修基金：購房款

28、的2，等于461700元29234元。 八、購房費用具體實例（二） 三）物業管理費 依照北京市居住小區物業管理辦法的規定，新建小區必須統一實行物業管理。既是使用人又是產權人的購房者根據北京市居住小區（普通）委托管理收費標準（試行）的規定，應繳納的費用有： 1、進住手續費：2元（一次性）。 2、裝修垃圾外運費：20元/居室6120元（一次性）。（注：兩室一廳外加廚、廁、陽臺視為6個居室） 3、保潔費：36元/年戶。 4、保安費：24元/年戶。 5、各項費用統收費：12元年戶。 6、自行車存車費：48元年戶（以每戶有兩輛算）。 7、共用電視天線費：3984元年戶（以每戶有兩端計）。 8、生活垃圾外

29、運費：7元年戶。 9、化糞池清淘費：243元年戶。 10、管理費：1134元年。 11、小修費：15552元年。 12、中修費：55432元年。 13、小區公共設施維修費：81元年。 14、供暖費：1296元采暖季。 備注：因該套商品房屬多層普通住宅，所以物業管理費中不含電梯、水泵費，費用中也未考慮產權人擁有機動車所需交的存車費，此外具體收費還具有時效性，這只是一般費用展示。 從以上的計算可知，在購房消費中除房價款461700元以外，還要繳納相關稅費，物業管理費等。同時在購房以后每年仍需繳納238138元的物業管理費。 新浪房產提醒：購買商品房入住后需繳納的物業管理費是大多數購房人未能考慮到的

30、，而以上所列收費標準只是普通住宅的標準，其它高級公寓、別墅區的物業管理收費實行市場價，標準還會更高一些。因此提醒購房者在購買前應做到心中有數。另一方面，發展商或中介商在銷售房屋時對這一問題也應明確告知購房者。 九、購買二手房費用的了解 在確定了買房的目標和范圍之后，一些購房的基本費用是一定要提前計算的，雖然這些費用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價結合起來計算的話，它們的費用還是一筆不小的支出。 購買二手住房 中介費 一般為買賣雙方各1%，看房費每次10元。 測繪費 有土地證的，測繪時不需交費；沒有土地證的，需交13元測繪費 評估費 持證房屋（私房）的評估費光過戶為5，如

31、需貸款為7；已購公房光過戶不需評估，如需貸款評估費用為2 交易費用 契稅：普通住房1.5%，高檔住房3。已購公房除按1.5%交稅外，還應按實際購買價和評估價差額的1%交納土地收益金。 登記費：每套80元 印花稅：5元，買賣雙方均需繳納 手續費：3元/平方米，買賣雙方均需繳納。 營業稅：個人購買并居住不足一年，按銷售價減去購入原價后的差額的3%繳納，由賣方繳納。 貸款費用 貸款保險：按貸款額的萬分之六躉交保險系數收取，躉交保費系數根據保險期限的長短而變化。 抵押費：貸款額1.4 登記費：80元 印花稅：5元 注意：假如在購買時，賣方申明所賣房屋的標價為凈價，則意味著在雙方交易過程中產生的所有稅費

32、均由買方承擔。 備注：以上只是通常所需交納的購房費用，而買不同的房需要交納的費用是因人而異。 二，買房證件辦理方面：五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。 那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要

33、看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。 購房過程中涉及的法律問題 作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。 個人在購房中，大體上分三個階段。 第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型

34、以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。后面我會講開發商的資信應該從哪幾個方面講。 第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。 第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。 具體講，涉及到一些法律問題

35、。 第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯網上查詢、核對，核對這家房地產開發商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮

36、性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。 怎么保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據法律的規定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業的美妙環境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發商提出寫

37、到合同中。這樣的話，一旦開發商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。 在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該

38、在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。 建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。 認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，

39、去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。 那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。

40、簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。 買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。 住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委

41、托監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你

42、購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內建筑面積計價值。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。所以，購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少

43、，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發

44、商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定后政府頒布的法規和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不

45、可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。

46、再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。 在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。第一， 應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一

47、個很重要的方式。第二， 明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。第三， 要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。第四， 明確關于公攤建筑面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在

48、有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。第五， 應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。第六， 明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。第七， 最后，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業方面的法律知識，普遍的購房者很難一下

49、子了解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險。三、買房注意事項 買賣雙方在簽訂合同前首先須檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于房產證的真實性和其與房主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其是在買賣雙方自行交易的情況下，更須引起消費者注意。鑒定房產證真實性的方法是，與房主一起攜帶身份證、戶口本、房產證到發證機關核實；身份證的核實方法是，登陸身份網查詢（注意查詢一次收費5元）。切忌，不要怕麻煩。2.必須明確雙方違約責任尊循的原則是雙方權利對等，目前絕大多數二手房買賣合同中違約

50、金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）日內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。3.必須標明付款過戶時間在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分，在不同階段打給房主。因此，賣方應明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此，買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項的違約責任。4.必須明確費用交接時間這是買方所應關注的的房屋本身附屬問題，屬于房屋交付中的重要條款，一定要注明水、

51、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日，對于物業、供暖等費用的繳納時間和標注，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。5.必須有代理費明細單目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，這中間會存在信息的不對等，最終會損害消費者的利益，因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。6.買方必須見房主現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，即經紀公司在收完一個客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約，理由常常是房產不賣等。這樣經紀公司無需為其違約行為承擔任

52、何違約責任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。在此網房網提醒消費者，如果此時能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。7.必須學會使用補充條款買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中雙方的意思書寫清楚，這樣會減少后續階段因意思含糊而造成的不便與麻煩。8.必須明確有關房屋附屬設備在房屋交接中，必須詳細列明有關包括在房款中的設備，如水電煤、有線電視、維修基金、電話、空調、電視等設備的明細。在其中最容易出現問題的是有關固定裝修部分。根據實踐操作，固定裝修包括房屋墻面、門窗及無法移動的與墻面交接的壁柜、洗

53、手間馬桶、浴盆等，不包括煤氣灶、熱水器、排油煙機、燈具等。所以在簽訂合同時，建議買方將自己想要的現有房屋中的設備詳細地寫在合同上，避免以后出現麻煩。9.買賣雙方必須注意安全交接為安全起見，建議買賣雙方約定交房當場支付最后一筆房款。由于現在大多數購房者都使用貸款購房，往往由于銀行貸款發放比較慢，雙方約定在貸款發放前就先行交房或由于賣方的原因在買方付清全款后才交房，就會導致交房和付款分開，最終會造成交房中的一系列問題無法解決。為安全起見，建議買賣雙方約定交房當場支付最后一筆房款。如交付中出現問題，則該筆房款先不交接，只有交房中的一切事宜完成，雙方簽訂房屋交接書，才交付最后一筆房款。10.房屋設備變

54、更必須約定清楚在二手房買賣中買賣雙方約定的一些包含在房價中的設備，由于合同中的設備品牌沒有確定，有些賣家在交房前將房屋內的一些設備更換。為了防止這種現象，建議雙方在簽訂合同時將設備的品牌甚至新舊程度寫清楚或將相關設備拍照，雙方簽字認可就可以了。四、防范欺詐：買房過程四階段要小心決定買房，實在是一件高興的事情。但是，從下定了決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。畢竟，對任何人來講，購買住房，都是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款奮斗。那么，買房時都要注意哪些事呢？怎么在目前北京眾多的房地產項目中挑選到適合自己的房子呢？更重要的是，在

55、目前尚不規范的房地產市場中，如何防范欺詐，讓買房真正成為一件高興的事呢？房屋因為涉及的金額巨大，購買它應該是一個比較專業的行為。在一些發達國家，有比較成熟和專業的房屋經紀人可以為個體購房者提供專業的咨詢和服務，個人買房已經有一套比較成熟的模式，法律法規和操作程序都比較規范，相對來講，個人買房比較輕松。但是，現階段我們的個人購房行為還做不到這么輕松，因為北京的房地產市場是一個正在發展和逐步成熟的新興產業，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，目前房地產市場還沒有培養出專業的針對個體購房者的房屋經紀人，因而，每個購房者都要自己學點買房常識。為此，記者專門走訪了一些有過購房經歷的“過來人”，他

56、們的實際購房經驗，可能對將要購房的您有一定幫助。第一階段：準備無數遍地問自己：為什么要買房？無數遍地問自己：到底需要什么樣的房子？1、買房的資金準備您準備用多少錢買房？一定是有一筆資金的支持，才讓您作出了買房的決定。這筆資金的數額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準備，直接影響著您想購買物業的品質。您要根據自身家庭的積蓄、可以獲得的各類貸款數額、以及可以從親戚朋友處得到的貨幣支持，或者其他項資金來源，來估算出自己能拿出多少錢，用來投入到買房這么大的一項投資行動中，以此決定自己的實際購房能力。無論您準備了多少資金數額，在目前北京

57、500多個住宅項目中，都可以找到適合自己的樓盤。2、買房的目的自住還是投資？在決定了投入多少資金的時候，您一定同時也作出了購買住房的目的：這一次買房，是用來自住，還是用來投資？這兩種類型的房屋，有一些共同點，但本質還是不同的。自住型的房屋，一定要適合自己以及家人的居住需求，生活方便成為最先考慮的問題。投資型物業，一定要能夠租出去，租賃前景至關重要。3、買哪一種住房商品房還是經濟適用房？確定了是自住還是投資這件大事之后，就要決定購買何種類型的物業。從北京目前的房地產市場來看，主要分為兩大類：商品房和經濟適用住房。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、townhouse、別墅等等。經濟適用住房是北京市政府為了照顧中低收入階層的老百姓能夠改善居住條件，而通過減免土地出讓金、控制開發商的利潤等方式給咱北京的普通老百姓專門建造的住房，相對商品房來講，價位偏低。商品房和經濟適用房不同的地方有兩個方面：一是價格，商品房的價格確定是市場行為，每處商品房