1、房地產企業成本控制的方法和要點 （一）房地產企業成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因 為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這 些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。對房產開發商來說，要 想獲得經營利潤，除了必需提供適銷對路的開發房源外，還應該降低 房地產企業成本，而搞好房地產企業成本核算進一步實現對開發成本 的控制，是企業降本增效，正確體現經營成果的一項重要手段，也是 目前開發商最關注的熱點問題。一、房地產開發中的主要成本構成（一）土地費用土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地 產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出

2、讓。 目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通 過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。 目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。二）前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地 質勘查費以及 “三通一平 ”等土地開發費用。他在整個房地產企業成本構 成中所占比例相對較低，一般不會超過 6%。（三）建筑安裝工程費建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個房地產企業成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個房地產企業成

3、本的 40%左右。（四）市政公共設施費用市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎 設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設 費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套 服務的各種非營利性的公用設施 （如學校， 幼兒園，醫院，派出所等） 和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的 費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%30%左右。（五）管理費用管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工

4、資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個房地產企業成本構成所占比例很 小，一般不會超過 2%。（六）貸款利息房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資 金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息 也成為開發成本一個重要組成部分。 但它的大小與所開發項目的大小， 融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。（七）稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括 房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加） ，契稅，企業所得稅，印花稅， 外商投資企業和外國企業所得稅

5、等；另一部分是行政性費用，主要由 地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁 多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套 費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開 發成本構成中所占比例較大，一般在 15%25%左右。（八）其他費用其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。 它主要包括銷售廣告費， 各種不可預見費等，在房地產企業成本構成中一般不會超過10%。二、開發全過程中的成本控制方法（一）強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價（1）規范控制建設用地協議出讓范圍，全面推行經營性土地使用權出 讓的招標，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內建立統一，開放，競爭有 序的土地市場， 并且逐步要使行政性配置方式從經營性土地領域退出。 土地協議轉讓方式只會導致不公平競爭，容易出現黑箱操作，引發腐 敗和國有資產流失。（2）加強政府調控，力求土地供需總量平衡。土地供應量不足，價格就一定會上漲。適量的供應維持動態平衡，使土地價格平穩上漲，甚 至維持相對平衡的價格，避免因總量不足導致炒地之風盛行，地價狂 漲。（3）逐步建立強制性退出機制，避免因土地供應方式招拍掛后，因受 資金規模限制， 而使大量土