1、長沙市XXX項目營銷大綱長沙市XXX項目營銷大綱一、 產品分布表棟號建筑面積（）套數戶型種類兩房三房四房面積套數面積套數面積套數面積套數面積套數面積套數15841.725380.46691-9518123-12524115.925_24863.064180.56594.36612518109.551506_351334180.465_126-13124115.925147.196_45095.984180.566_126-13124109.55147.196_54466.16368812_133.496_150.5761421264751.6436_131.9936_76216.4458_12

2、0.552993.8129_82946.324_122.8624_9514448_87.9624126.9224_102590.824_90.4612125.4412_113434.0636_107.8818130.8712153.636合計46463.16442XXX項目一期11棟可銷售的總建筑面積為46012.32，共436套；其中兩房96套，三房299套，四房42套。房型戶數比約為：兩房：三房：四房=2：7：1二、 項目分析優點：1、 多層產品，市場稀缺，戶型通透實用，分攤低，得房率高，戶型面積控制合理；2、 部分樓房有架空層，用作車庫和雜物間，頂部有閣樓，這樣設計彌補了一樓與6樓的產品

3、缺陷；3、 位于城中，緊鄰常德大道，交通方便配套完善，尤其住宅未直接臨馬路，避開了噪音污染，鬧中取靜；4、 中式風格建筑，有別于其他項目，是項目的標識。優點概括：多層、城中、中式缺點：1、 多層社區的通病，樓間距較窄；2、 中式風格尚未完全做到位，沒有體現出應有的檔次；3、 售樓部現場與工地包裝不到位，銷售現場氣氛不夠；4、 在產品設計、建筑用材、園林景觀、物業管理上尚無明顯優勢，缺乏吸引人的亮點。缺點解決建議：1、 樓間距過窄、中式風格不到位：可以通過園林景觀設計施工來彌補，建議將其做成一個風格純粹的江南園林社區，配以中式味道濃郁的植物、小品、雕塑、燈飾、水景等，豐富小區的景觀面，讓人眼前不

4、在僅僅是枯燥的建筑，這樣就自然的消除了樓間距的影響，同時與建筑、與案名一致，完美結合。2、 售樓部現場氣氛不夠：售樓部內增加樓盤影像資料播放，提供較響亮的流行音樂；統一銷售人員服裝，規范言談舉止，注重加強銷售人員之間的配合，無論有客還是無客銷售現場不可冷場；提供糖果點心，能讓客戶緩解情緒，駐留更久；售樓大廳內與銷售、與項目無關物品禁止擺放；盡早引入專業物業服務人員，讓人感覺樓盤更規范，更顯檔次。3、 包裝不到位：重新進行廣告設計包裝，工地需要進行圍擋，售樓部前坪包裝也重新調整；增加售樓部前坪圍墻、綠化樹木、售樓部發光字的亮化工程，要做到無論是白天還是晚上，售樓部所在的位置都是最顯眼的位置，第一

5、時間能吸引人關注。4、 在當前情況下，產品可調整空間不大，能夠讓項目加分的地方無非是提高公共部分裝修檔次、加強園林打造，除此之外，可以盡早確立一家著名的物業管理公司進駐（聘作物業顧問也行），這樣能讓客戶更安心，有助于提升樓盤檔次。三、 營銷總體思路推售原則：多次開盤，限量發售，制造熱售氛圍，拉升價格價格原則：低開高走，小步快跑第一次推盤時間：12月10日（暫定），推售棟號：1、8、9、10棟，共計149套理由：推出有限產品，快速消化前期積累客戶，保證開盤銷售率，造成熱銷搶購局面；第二次推盤時間：12月17日（暫定），推售2、3、4棟，共計123套理由：緊接第一次開盤，迅速消化完第一次開盤未選到

6、房的客戶，保證銷售額，第一次價格與第二次開盤價格相差不大，均價差距控制在30元/左右；第三次開盤時間：1月8日（暫定），推售棟號：5、6、7、11棟，共計166套理由：最后推出的是小區最好位置產品，有利于價格拉升，同時在過年前一個月左右開盤，有利于資金回籠，緩解資金壓力，銷售均價與前面開盤價格可以提升100元/左右。以上是開盤基本思路，屆時具體釋放房源的數量、定價需要根據開盤前VIP卡辦理情況以及升級情況確定。四、 推廣主題思路一 ：第一階段攬江南風采，享絕版多層 城中絕版多層中式美宅，超強性價比，倒數遞減中！首批VIP客戶登記即享專屬禮包開盤百萬豪禮送汽車大獎連環中第二階段搶！城中心絕版多層

7、 XXX多層中式美宅12月10日撼世價開盤，火爆搶籌最后5天開盤百萬豪禮送汽車大獎連環中第三階段居，中XXX中心組團美宅1月8日盛裝開盤，戶戶觀景，開盤當天百萬豪禮送，有機會抽取汽車大獎思路二：第一階段江南豪門，從容繁世 城中絕版多層中式豪宅，超強性價比，倒數遞減中！首批VIP客戶登記即享專屬禮包開盤百萬豪禮送汽車大獎連環中第二階段豪門大幕，榮耀開啟 XXX多層中式美宅12月10日撼世價開盤，火爆搶籌最后5天開盤百萬豪禮送汽車大獎連環中第三階段悅中心，悅美麗XXX中心組團美宅1月8日盛裝開盤，戶戶觀景，開盤當天百萬豪禮送，有機會抽取汽車大獎五、 VIP蓄客方案（一）、XXX蓄客思路百萬豪禮送汽

8、車連環中以禮相待持續關注通過每日、每周、每月的持續禮物派送及月度活動鎖定，持續引發客戶關注及聚焦，以掀發熱潮系列禮遇轉不停：1、買房送汽車，免費連環中設置2臺價值15萬以內汽車，凡成功辦理VIP卡客戶可以領取汽車抽獎券一張，2次抽中機會：1、第一次開盤當日，開始第一輪汽車抽獎2、第三次開盤當日，開啟第二輪汽車抽獎汽車領取條件：1、辦理VIP卡，2、抽中汽車；3、成功購房備注：贈送汽車10年使用權。2、持續關注，每周簽到，購房額外獎辦卡客戶，每周來訪售樓部一次，即可獲取200元價值購房優惠券一張（每個客戶購房限用一張持續關注購房優惠券）。3、辦卡送精美禮品（價值20-30元），豪禮送不停凡成功申

9、領VIP卡客戶可領取安利禮品一份，開盤當日到訪VIP卡客戶可領取禮品一份，并可參與開盤當日其他禮品抽取。4、周末嘉年華，XXX我的家1、售樓部提供瓜果、甜點溫馨招待2、售樓部的外圍租賃充氣的兒童游樂設施通過以上措施加強銷售現場的人氣，打造良好的銷售氛圍。（二）、VIP卡申領方案的意義：1. 順利實現制定的銷售目標；2. 積累客戶的重要手段；3. 集成效應，保證銷售數量；4. 吸引競爭對手的客戶；5. 綜合促銷方式、現場活動營造銷售氛圍；6. 利用客戶口碑傳播擴大宣傳推廣效果（三）、蓄卡任務及目標根據房源套數及開盤時間反推，按照正常75%解籌率的比例測算得出，XXXVIP卡任務及目標：11棟30

10、5套房源400張VIP卡計劃（四）、申領時間、地點：1、 客戶咨詢及物料準備階段：截止2011年11月4日2、 VIP卡申領時間：2011年11月5日2011年12月4日（實際操作時，第一次開盤后又可以開始第二輪VIP卡積累）3、 VIP卡升級階段：2011年12月5日2011年12月9日（開盤前1天）4、 開盤時間：2011年12月10日A、 時間設定：a) 以2011年11月5日為XXX正式接待客戶及VIP卡啟動時間；b) 以2011年12月5日為VIP卡客戶升級啟動時間；c) 以2011年12月10日為XXX開盤時間；開盤前一天停止VIP卡申領；d) VIP卡申領一直是在持續中，分為3個

11、階段（申領VIP卡- VIP卡升級-開盤），以大幅度購房優惠政策吸引及鎖定客戶群體，盡可能充足VIP卡申領時間；備注：以上時間可根據預售證獲取及蓄客情況進行調整5、 VIP卡發放地點：XXX營銷中心一、 VIP發售日程安排大范圍宣傳推廣11月1月物料制作到位及前期客戶咨詢過渡11月4日VIP卡申領及發放11月5日12月9日（開盤前1天）VIP卡升級 12月5日12月9日(開盤前10天-開盤前1天)開盤選房 12月10日二、 發卡方案1. VIP卡的發行量發行數量400張VIP卡。2. VIP卡申領方式存伍萬以上到指定銀行賬戶，免費申領（以低門檻、高優惠最大限度提升蓄客量，并鎖定意向客戶）客戶填

12、寫XXXVIP卡申領協議書，意向初步選擇*房，并享受壹萬/套購房優惠（即5萬抵6萬），享受優先選房權，僅指優于未辦理VIP卡客戶提前一天選房，根據蓄客情況及預售證辦理情況，再進行客戶刷選。該階段以低門檻鎖定大批量初步意向客戶。3. VIP卡客戶升級方式：繳納伍萬意向金申請VIP卡客戶升級（確定預售證獲取時間及落實最終開盤時間后再升級）客戶定金統一進入開發商賬戶；采取自愿原則，購房時，意向金可作為認購定金，簽署商品房買賣合同時直抵房款，申請VIP卡客戶升級，可在VIP卡客戶購房優惠基礎上，再享受后可在原來享受1萬元基礎上再享受一重優惠（兩房優惠5000，三房優惠10000，四房優惠20000）/

13、套購房優惠；直接申領VIP卡客戶只能享受第二重購房優惠（可根據實際情況確認優惠額度），未購房客戶可在開盤15個工作日后要求無息退還意向金。4. 操作方式A、2011年11月5日前2011年11月5日起XXX售樓部正式啟動一期VIP客戶招募，至11月4日前該階段做好宣傳推廣并相關配合到位：B、2011年11月5日12月5日（開盤前6天）2011年11月5日起，客戶憑開發商指定銀行的賬戶存單存折免費申領XXXVIP卡申領協議書，客戶可以領取VIP卡及XXXVIP卡申領協議書之客戶聯?？蛻羯觐IXXXVIP卡申領協議書，不鎖定房源，只享受購房優惠：1、 優先選房：將優先非VIP卡客戶選房。本文所涉及開

14、盤日期即指針對VIP卡客戶選房日期，提前非VIP卡客戶1天。所涉及選房優先權，即指對比非VIP卡客戶選房日期。2、 享受額外購房優惠，額外享受10000元/套購房優惠C、2011年12月6日（開盤前5天）2011年12月9日（開盤前1天）甲方取得預售許可證并落實開盤時間后，針對VIP卡客戶及新來訪客戶進行收取伍萬元整意向金形式進行VIP卡客戶升級的申請?？蛻羯暾圶XXVIP升級客戶申請書，不鎖定房源，享受優先選房權及購房優惠：1、 優先選房：將優先非VIP卡客戶選房。本文所涉及的開盤日期即指針對VIP卡客戶選房日期，提前非VIP卡客戶1天。所涉及選房優先權，即指對比非VIP卡客戶的選房日期。2

15、、 享受額外減免優惠?？稍赩IP卡客戶購房優惠基礎上，再享受第二重兩房優惠5000，三房優惠10000，四房優惠20000）/套購房優惠；直接申領VIP卡客戶升級新客戶僅享受第二重兩房優惠5000，三房優惠10000，四房優惠20000）/套購房優惠，（根據實際情況確認優惠額度）5. 開盤認購方式2011年12月10日針對VIP卡客戶進行正式認購，當天公布價格表，開盤方式根據實際售卡情況調整；購房客戶，可享受相關優惠政策，未購房客戶，則將申領的相關優惠取消。6. 認購前各項準備工作工 作 項 目文案設計完成制作完成發布制作數量備 注責任人策略方案蓄客方案10月23日10月30日開發商確認習璽銷

16、售資料及道具宣傳海報10月24日10月30日11月4日11月5日20000開發商確認習璽圍墻10月22日10月30日11月4日11月5日開發商確認習璽VIP卡10月22日10月30日11月4日111月5日500張開發商確認習璽VIP卡申領協議書10月23日10月30日11月4日11月5日500份無碳印一式三聯開發商+習璽XXXVIP卡申領須知10月23日10月30日11月4日11月5日-復印開發商+習璽信封10月23日10月30日11月4日11月5日650個開發商汽車抽獎券10月23日10月30日11月4日11月5日650份開發商手提袋10月22日10月30日11月4日11月5日1000份開發商宣傳噴繪（售樓部）10月22日10月30日11月4日11月5日1塊開發商+習璽戶外10月22日10月30日11月4日11月5日3塊開發商習璽對外宣傳報紙硬廣-11月4日一期啟動報廣開發商+習璽戶外10月22日10月30日11月4日11月5日3塊開發商+習璽手機短信1