1、. .當代城市商品住宅建筑策劃研究第1章緒論1 1課題研究的概念界定在論述主要容之前，先對論文的研究圍和重要概念予以界定。1 1 1策劃（ Program）策劃，屬社會科學疇，是最具戰略性的計劃步驟，是為完成某一任務或為達到預期的目標，對所采取的方法、途徑、程序等進行周密而邏輯的考慮而擬出具體的文字與圖紙的方案計劃。對于策劃究竟是什么，目前國主要有幾大研究方向：其一是從建筑設計的需要出發對設計的前提進行研究，代表是清華大學莊惟敏教授提出的“建筑策劃” （ Architectural Programming）；其二是從項目管理出發，對項目策劃（ Project Planning）進行研究，由于受

2、狹義項目管理概念的影響，其策劃更多側重于項目實施策劃（Project Implementation Planning），代表是以同濟大學丁士昭教授為首的同濟大學工程管理研究所；其三是從房地產營銷角度出發，對房地產項目進行策劃，重點在于房地產的營銷策劃（MarketingPlanning ），目前在市場中較為普遍的正是這一類策劃；其四是從物業管理角度，通過物業管理的提前介入，對項目開發提出條件，也稱物業策劃（FacilityPlanning ）及戰略性物業策劃（Strategic Facility Planning），以新加坡和香港的房地產及物業代理咨詢在國的活動為代表，如戴德梁行。1 1 2建

3、筑策劃（ Architectural Programming）本文研究的“策劃”是從上文最先提出的“建筑策劃”出發，結合房地產的營銷策劃，即是在建筑學領域，建筑師根據總體規劃的目標設定，從建筑學的學科角度出發，不僅依賴于經驗和規，更以實態調查為基礎，通過運用計算機等近現代科技手段對研究目標進行客觀的分析，最終定量地得出實現既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作。它為建筑設計能夠最充分地實現總體規劃的目標，保證項目在設計完成之后具有較高的經濟效益、環境效益和社會效益而提供科學的依據。參考資料. .總體規劃立項建筑建筑設計施工使用實態調查反饋策劃 設計依據反饋廣義建筑設計1 1 3商品住宅建筑策劃

4、在城市建設項目中，商品住宅建設非常普遍，因此其建筑策劃非常具有典型意義。商品住宅建筑策劃是通過調查研究社會、經濟、環境等情報，確定開發的社會作用，建立科學的設計理念，創造建筑設計中的“賣點”，并以技術為后盾，進行規劃建設和概念設計。這部分工作是在具體建筑設計之前進行的，執行主體是建筑師。1 2課題研究的背景1 2 1當前住宅開發設計存在的問題居住是人類最基本的生存需求之一，住宅是家庭最基本的居住單位，人生的2/3 的時間在住宅及周圍的居住環境中度過。“民以食為天， 以住為地”，住宅作為人類生存和發展不可缺少的重要物質條件，在人類社會的進程中，始終占據著特殊的基礎性地位。可以說住宅建筑的建造一起

5、伴隨著人類歷史的進程。自從工業革命以來，住宅建筑形成產業化，也成為一個國家經濟活動的主要構成部分。根據聯合國統計， 一個國家正常的住宅建設指標為：每年住宅建設投資一般占基本建設投資的3050%，約占國民生產總值（ GNP）的 5%；住宅的建設量約占國家工程建設量的 5060%，可見住宅建設在社會發展中的地位。以中國的情況來看，從 1979 年 1997 年的 19 年中，全國城鎮住宅建設投資共13650 億元，竣工面積達222231.5 億 m，人均居住面積從 3.6m上升到 8.8m ，建成 5 萬 m 以上的住宅小區達 5000個，約 1/2 城鎮居民搬進了新居，而住宅建設的總投資量從19

6、98 年以來有了更大的飛躍，住宅的開發興建發展驚人，現已達到每年竣工超過23 億 m這樣一個階段參考資料. .性水平。進入 21 世紀，國家經濟管理部門提出，要把住宅建設培育成為新的經濟增長點，使住宅成為人們的消費熱點。目前我國房地產業年開發建設的增長率已達 3% 的比例，并逐步形成了以普通商品房為主的投資結構。誠然，在市場經濟環境下，住宅建設提供了大量的房屋建筑供應與進步的營建技術引進，但在倉促的建設與決策過程背后，以及房屋市場上追求利益掛帥的銷售導向中，也帶來了高密度、低質量的居住環境，并造成了傳統住區中寶貴的人性關懷與鄰里關系的急劇消失。前述這些城市住宅的人性關懷消失與鄰里關系改變經常反

7、應在居民對傳統居住空間的懷念，即人們常會懷念舊時在傳統鄰里住居中的親切的空間尺度與美好的人際關系，而感慨今日高居住空間品質的價高不可攀、人際關系的冷漠，以及對現有居住空間的不滿與對環境品質的無可奈何。這些對居住空間環境品質的深切感受，尤其以急劇都市化的地區與高密度、高層化的現象更為明顯，也可以說城市住宅及社區生活空間的單調與混亂，幾乎已成為居民對城市居住環境的一種普通印象。這些城市住宅的重要問題歸納起來主要表現在以下幾點：（1）房地產開發商在利益至上思想驅動下，盲目地大量開發商品住房，使用各種噱頭，使房價居高不下，一方面使得社會中占絕大多數的中、低收入階層購不起房，沒有擁有自己住房的機會，而另

8、一方面使得極少數的高收入階層互相攀比，不惜一擲千金，擁有兩套、三套或更多的住房，造成商品房大量積壓，空置率高，并造成社會的不公平與不穩定。（2）建筑師在住宅方案設計之前，缺乏或沒有對居住空間進行實態調查，完全依賴于經驗、規和任務書，導致最后的商品住宅設計與民眾自身期望的居住環境有所偏差、矛盾甚至違背，造成了巨大的浪費。（3）在住宅開發設計、施工及使用的過程中，缺乏居民參與或者說沒有居民參與的渠道，使居民在購買住房問題上沒有足夠的發言權與規劃設計參與的機會。（4）居住環境惡化，除實質與非實質環境的污染外，還包括居住空間狹小，居住密度過高及公共設施不足等問題。基于以上幾個問題，本文提出當代城市商品

9、住宅建筑策劃研究，這對于住宅的開發建設具有深遠的現實意義。1 2 2當代城市商品住宅問題的根源在當代城市商品住宅問題的背后，我們可以看到問題的根源： 在經濟效益以及參考資料. .建筑活動日趨商品化的潮流下，建筑師仍在傳統的運行模式中被動地按照開發商所擬定的設計任務書進行設計，缺乏科學性與邏輯性。對建筑設計依據研究的缺乏已經成為從規劃到設計之間的一個“斷層”。現從主客觀原因，分述如下：1221歷史的原因（客觀）作為中國的建筑師， 多年來執行國家的建設計劃指令，很少接觸設計前期工作建筑策劃，或者說這一部分前期工作已由國家、省、市各級建委、計委相應完成，因此建筑師所承擔的建設項目大部分是較單純的設計

10、工作，而不做建筑策劃、項目選址、條件調查、使用后評價等事項，所以對建筑策劃工作相對較陌生，致使建筑設計缺乏科學性與邏輯性。1222現行建設程序原因（客觀）建筑的興建來自于現實的需要。 新中國成立以來，國家進行大規模的經濟建設，投資興建了大量基礎設施，成績輝煌，舉世矚目，但慘痛的教訓也不少，花掉的“學費”也相當可觀。最主要的問題是建設效益欠佳，浪費嚴重，究其原因，主要是對建設前期工作重視不足，缺乏充分的科學論證。其中盲目上馬，急于求成固然是重要原因，而基本建設程序不科學、不完善則是其中的關鍵因素。改革開放后，我國逐步引進發達國家的一些成功經驗，開始在投資活動中引入可行性研究、咨詢評估機制等，為投

11、資決策做出了一定的貢獻。但是，由于處于起步階段，很多可行性研究依據不足、缺乏遠見，只重視近期的經濟效益，而忽視了長期的社會效益、環境效益。現行的可行性研究基本上完成于立項之前， 為立項服務，主要是對項目投資的經濟損益的分析，其服務對象是投資者，工作主體是經濟師。而對這些項目的設計容、規模、性質等功能性和使用性的問題卻很少研究，并沒有進行科學的論證，這也正是當代建筑師職責之所在。目前，在商品住宅設計中， 建筑設計人員所能獲得的設計依據只有由規劃部門批準的規劃設計條件與由開發商擬制的設計任務書，建筑師只能按此兩個文件，憑自己的工程經驗設計。因此，如果設計任務書制定得不合理、不科學，建筑設計如何能夠

12、科學合理。1223開發商的原因（客觀）從商業住宅區的開發過程來看，項目中不同的參與方有自己不同的訴求，如果從開發商的角度來說，他們是希望能夠利用有限的資源（土地、資金）達到最快參考資料. .和最大的利潤目標。在具體規劃和動作上，房地產開發商往往會有一些從單純利潤角度出發，而影響到整體發展水平的動作，往往比較集中在以下三個方面：（1）從投資利潤的角度來考慮，一般希望住宅區的容積率越高越好，提高建筑的密度，是一個增加利益的主要方面。（2）為了達到更好的經濟目標，在住宅設計時會比較隨意地增減項目容。有些房地產開發商出于對資金通道、市場變化等因素考慮，增加或刪改原設計任務，而使成品住宅水平與預計目標不

13、一致。（3）因為本身是投資者和開發者，更多的是考慮自身房地產發展的要求，孤立地考慮住宅問題，而忽視住宅開發和城市總體規劃的關系，忽視開發中的環境保護、污染（比如汽車造成的大氣污染）問題，缺乏長遠的可持續發展眼光。1224建筑師的原因（1）主觀原因 觀念自古以來，建筑界一直在爭論“建筑是物質還是藝術” 。建筑師所受的教育及其職業氛圍往往有意無意地使其把建筑當作藝術來對待。建筑界關心的是“民族形式”、“風格”、“創新”等等，而對建筑的經濟性、適用性卻缺乏應有的重視與研究。建筑師滿足于“接受任務” ，然后盡可能好地“完成任務” ，卻很少問任務的來源是否恰當，選址是否得當，投資是否妥當，標準是否適當，

14、是否能真正滿足使用者的需要等等。建筑師全身心地投入建筑創作的自由王國：方、圓、三角形的結合；虛、實、切、割、扭及比喻、象征、對比、節奏、灰空間 等等。最終的結果是絢麗的表現圖及精美的模型，可供開發商（甲方）欣賞，并由他們依其審美標準認可或否決。至于方案的合理性、經濟性及實際效果如何，卻沒有人真正關心。建筑師應該認識到建筑物不僅是個人創作作品， 更是為他人服務的， 與人們生活息息相關。使用者的滿意才是設計成功的標志。這是過去建筑師很少考慮的。使用者僅被當作抽象的群體而存在，很少在設計中真正考慮他們的需求及愛好。設計突破狹隘的職業意識，讓大眾接受和理解，這必將是未來建筑的發展方向。因此，建筑師所面

15、臨的主要問題，不是關于“風格與形式”、“現代派”與“后現代派”之間的爭論，而是經濟與社會生活狀況問題；建筑師應把“95%的精力用于建筑的適用性、經濟性的研究與實踐中，剩下5%才是建筑師自我表達和自己感參考資料. .興趣的藝術探索”。（建筑師不應滿足于狹隘的傳統專業知識和視野）。 思維方式 與本方人的思維方式相比，中國式的思維是感覺的而非理性的，是歸納綜合的而非邏輯分析的，是斂的而非外射的。至今為止，中國建筑師仍在沿用著傳統的思維方式從事環境設計，這種思維方式就是重感性判斷，輕理性推理；重定性表達，輕定量研究。他們習慣以一種手工業的獨立方式進行工作，從未企圖嘗試現代意義上的工作及研究方式。因而對

16、于西方系統化、科學化的建筑設計方法，中國建筑師也許會覺得其過于理性、繁瑣，認為這樣會限制創造力的發揮。其實，思維方式和現代化是設計方法現代化的核心，也是最困難的一環。 今天，建筑師的工作方法及思維方式已到了非改不可的時候了。借鑒西方先進的觀念和方法，對建筑走向現代化具重要的意義。 設計程序 目前中國的建筑設計部門主要仍沿襲傳統的經驗型設計程序進行工作。 這種設計程序建立在條件與目標均不十分明確的基礎上，設計人員接到簡單粗疏的設計要求后便開始設計。典型的做法是先平面后立面、剖面，再作透視；或先有大型體型后拼湊其中的容。一般要經過先后外或先外后的多次反復。其間要與甲方多次討論、修改，但雙方對設計最

17、終達到的目標及設計過程到底考慮哪些因素往往沒有明確的看法。同時，設計過程也缺乏明確的評估體系。對于設計過程涉及的各種復雜的矛盾沖突，如何平衡、取舍，這一切只存在于設計者的頭腦中，只能憑經驗去把握。在現代社會建筑規模不斷擴大、要求不斷復雜的情況下，設計如果仍主要依賴個人的經驗和能力，無疑會越來越不適合需要，同時也難以使設計水平不斷提高。（1）客觀原因中國建筑師在建筑設計環工較少觸及前期策劃工作還有一個原因設計報酬低，是美國建筑設計費用的 1/5 ，新加坡的 1/3 ，英國的 1/8 。在此低廉的設計報酬情況下，建筑師只能加大服務量，以保證工作正常運營，奢求他們在目前狀況下對每一個項目的建筑策劃投

18、入很多的時間、精力顯然是不可能的。1 3課題研究的意義1 3 1對現有程序有積極改進作用從城市商品住宅開發出發，增加建筑策劃工作以后，必然會對現存的程序進參考資料. .行調整，開發程序、設計程序、審核程序、評定程序、融資程序都將發生變化。一方面增加了住宅小區的前期策劃環節，一方面前期策劃報告將成為評估、定案、融資的重要參考文件。這會使住宅開發向更加科學、完善的方向發展。當然，建筑策劃的發展離不開國家管理部門的相應措施及建筑界的研究重視。在美國，正是由于政府及美國建筑師協會（AIA）的推動，建筑策劃才得以成為一項獨立的專業活動而得到長足的發展。而建設單位一旦逐漸認識到建筑策劃的作用，則必將成為積

19、極參與者。從被動到主動是需要時間的，轉變速度快的可以占領較大的市場份額，并在服務過程中積累經驗，建筑師必須對此有充分的認識并做好相應的準備。1 3 2對開發商有借鑒作用開發商作為市場獨立的經濟人，是商品住宅開發的主體，承擔了更大的責任。過去由于僅憑規劃部門的些許技術經濟指標，加上自己的直覺、經驗，任務書，使得預期目標并不清晰，結果并不令人滿意。在新的形勢下，要想從開發中獲得較高的經濟回報，就必須調整心態，轉換自己的角色，明確由建筑師作前期策劃工作，將設計依據以及開發中的市場定位清晰化、科學化，從而全面地提高住宅開發設計水平。同時，開發商需為建筑師的策劃工作予以時間上、費用上的支持。2對于一個

20、10 萬 m的住宅小區來講，前期策劃工作至少需要二個月的時間，費用包括基本服務費及市場反應良好時的獎勵兩部分。1 3 3對建筑師有激勵作用科學技術迅猛發展的今天， 舊有的工作方式已遠不能適應需要。市場經濟的建立和發展，按經濟規律辦事已成為各行各業的準則。新的形勢對我們建筑師提出了新的要求。如何利用有限的人力和物質資源，創造出優美、高效、文明的生活環境，節約城市用地，已成為城市規劃和建筑設計的當務之急。建筑師在設計之前便參與建筑策劃研究工作，關注居住主體的生活需求，大大調動了其積極性和創造性，參與決策，聆聽來自市場的聲音，實現人生價值，使建筑設計水平根本性提高。同時，由于建筑策劃是建筑學與其它學

21、科領域交匯形成的科學，所以也會促使建筑師向其它領域學習，比如社會學、經濟學、人口學、統計學、心理學、環境保護學等等，豐富自身的知識水平，拓展自身的職能領域。1 4課題研究現狀與分析1 4 1國外相關課題的研究現狀參考資料. .作為一個概念，“建筑策劃”自 20 世紀 90 年代以前一直沒有被明確地提出來，但全球圍的研究和探索卻盛行已久。英國歷來注重建筑設計理論的研究。二次大戰后，對進行設計所必要的先導理論、系統方法論等等進行了大量的研究，以求設計理論的合理性。其工作方法和原則就是以“合理性”為基準，以實際調查為前提，對建筑活動的過程和性質進行大量的邏輯分析，得出定量的結果。其中，David C

22、anter 的設計方法論就蘊涵建筑策劃的基本思想。在美國，C亞歷山大的模式語言，以及后來的宇宙開發計劃、空間站無重力人類生活空間的研究等等都可以說是建筑策劃的思想源泉。對現代主義的批判，強調人的因素第一，強調人性、客觀性和設計方法的邏輯性等等都是建筑策劃的理論準備。而近年來，公眾參與設計、參與區域規劃以及建筑師立足于實際的調查而進行的建筑設計社會性的研究則可以說是建筑策劃的實踐。值得一提的是日本。建筑策劃的初期理論和研究始于明治中期。 1889 年，下田菊太郎發表建筑計畫論 。其中主完美的建筑，第一是實用性，第二是外在形制，第三是藝術性。為達到這三點，設計中應考慮空間的劃分、材料的選擇、裝飾和

23、色彩等，但這不過是一般的建筑目標。其近代的概念則可以從 1941 年西山卯三發表的住宅計畫方法論一書開始。書中提出住宅水準的確立應根據自然條件、社會條件、人類生活方式等進行規定，以描繪出近代居住式樣的環境。二次大戰后，吉武泰水又發表了關于計畫研究一書。吉武研究室首先發起對建筑使用者的調查，通過調查分析對使用要求、生活空間設計條件進行系統的闡述。1960 年以后，大批學者和建筑師如清水正夫、浦良一、鈴木成文、絹谷佑介、扇田信等等繼續深入地研究下去，其手段和方法大量地運用了數理統計和計算機技術，并且在建筑教育界也成為一門分支學科進行傳授和研究。日本的建筑計畫學其研究方法與理論是具有獨特性的。他們把

24、握住對人類使用空間的生活要求的實態分析，強調合理性和客觀性，并大量結合近現代科學技術及數理統計手段和原理，逐步形成了一套完整的理論體系。以上英、美、日等發達國家開展建筑策劃早已形成比較規、健全的理論和實踐體系，因而對我國這一課題的研究有一定的參考價值。1 4 2國相關課題的研究現狀在中國，當清華大學教授莊惟敏先生1992 年完成他的博士論文建筑策劃論=Theory of Architectural Programming設計方法學的探討時， “建筑策劃”在參考資料. .我國建筑界還屬于一個 “新概念”。在他的論文中， 系統地對建筑策劃的基本概念、原理和方法作了全面、深入的闡釋、判斷和歸納，尤其

25、在方法論方面的論述十分詳盡，其觀點不僅有系統性和科學性，更有可操作性。另外，由先覺教授編寫的建筑設計理論 ，也有一個章節專門論述建筑設計計劃理論的。指出設計計劃（ program）是設計的前期準備工作，是提供一個控制設計過程的框架。本文以現代設計方法學及系統科學、行為科學等相關學科的理論為依據，在分析西方設計計劃發展及方法的基礎上，對設計計劃的科學結構和方法進行了探討。此外，欽楠先生在建筑設計方法學一書中也對理性化與科學化的設計過程作了探討，尋找對問題的實證的解決辦法。隨著近十年市民參與設計、設計民主化、社會化思潮的興起，逐漸開始重視人類對建筑環境的使用效果和質量的調查評價。對重大建設項目的可

26、行性研究、經濟預測等等取得了一定的效果。但由于概念的不明確，參與者的理解不同，其結果難免片面和缺乏邏輯性、科學性，加上一些主管部門及投資方對建設項目的個人理解，以及對設計委托任務書的主觀意志的硬性規定，難免使許多設計缺乏理性、科學性，給使用者帶來不便，影響和破壞了總體環境及規劃，造成了設計者和使用者的遺憾。這一狀況對我國這樣一個尚不發達，仍處于發展中的大國來講不能不說是一個極其嚴重的問題。這也正是“建筑策劃”概念提出的歷史原因。1 5課題研究的容與方法1 5 1課題研究容本文主要探討以下幾個方面：第一，提出課題研究的背景與意義，指出當前住宅開發設計存在的問題，對國外相關課題進行資料整理與研究，

27、建立論文的結構框架。第二，從建筑策劃概念中引出住宅建筑策劃，深入剖析當代城市住宅建筑策劃的涵義及特性、方法與程序，制定合理的策劃報告，為下一步的設計工作提供科學的依據。第三，對城市住宅建筑策劃容進行全面展開，具體地從目標規模構想、制約條件調查、居住空間分析、建筑技術構想、投資經濟預測、策劃要點分析等幾個方面入手，提出合理、可操作的建筑策劃方法，旨在創造文明、高效的理想居住環境。這是本文研究的核心容。第四，通過對某住宅的設計參與，系統地闡述建筑策劃方法的具體運用，進一參考資料. .步地深化課題研究的意義。1 5 2課題研究方法商品住宅建筑策劃研究是一個涉及多學科的系統研究，需要綜合運用建筑學、經

28、濟學、近代數學、社會學、統計學、心理學等等知識。這些學科的方法紛繁復雜，如建筑學中的平面解析、空間組合論、人類工程學等，經濟學中的項目經濟評價法、決策樹法等，數學中的定量系統分析法、模糊數學綜合評價法，統計學中的調查分析法，心理學中的語義學解析法等等，這些方法操作不同、深度不同。論文試圖綜合或分項運用這些方法，希望找到一條行之有效的優化方法，為論文研究建立堅實的技術支持。第 2 章商品住宅建筑策劃概論2 1建筑策劃涵“無計劃既無秩序亦無創意。 ”勒柯布西埃在上一章論述中已提到“建筑策劃是特指在建筑學領域建筑師根據總體規劃的目標設定，從建筑學的學科角度出發，不僅依賴于經驗和規，更以實態調查為基礎

29、，通過運用計算機等近現代科技手段對研究目標進行客觀的分析，最終定量地得出實現既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作。它為建筑設計能夠最充分地實現總體規劃的目標，保證項目在設計完成之后具有較高的經濟效益、環境效益和社會效益而提供科學的依據” 。簡言之，建筑策劃就是將建筑學的理論研究與近現代科技手段相結合，為總體規劃立項之后的建筑設計提供科學而邏輯的設計依據。建筑策劃與建筑設計直接聯結（如下圖）由于建筑策劃的原始思想是來源于“民眾參與與聽詢設計” ，以避免居住環境的創作思想有悖于使用者，有悖于民眾自身期望的居住環境，所以，建筑策劃的原理和方法最初是由對住宅的研究開始的。首先是對使用者的目標及環境進

30、行階層性、地方性、歷史性的考察，以此為出發點，進一步調查分析人與環境在社會、空間、時間三方面的信息交流及相互干涉的狀況，歸納出人類對居住環境的使用參考資料. .模式，以及帶有社會、歷史、科技和時空信息的環境評價，以此得出定量的結果來指導或修正目標的設計。2 2建筑策劃基本特性在了解建筑策劃的基本涵義之后，需要對建筑策劃的基本特性進行全面系統了解，以便更深刻準確地把握建筑策劃的涵。一般地，建筑策劃具有如下基本特性。2 2 1創造性建筑策劃首先是創造性的思維活動。創造性思維是一種復雜的辯證思維過程，它具有不同于其它思維的特性，主要體現在：1 積極的求異性，創造性思維往往表現為對常見的現象和權威理論

31、持懷疑、分析的態度，而不盲從和輕信；2 敏銳的洞察力，在觀察過程中，分析事物的相似和相異，發掘事物之間的必然聯系。從而做出創造性的發明； 3 創造性的想象，這是創造性思維的重要環節，它不斷創造性地提出新設想，且賦予抽象思維以獨待的形式；4 全面而獨特的知識結構，是創造性思維的基礎； 5 活躍的靈感，以此突破關鍵，產生意想不到的效果。建筑策劃過程實際上就是創造性思維及其行動過程。創造性思維是策劃生命力的源泉，它貫穿策劃活動的各個方面與全過程。失去了創造性的策劃活動就不能稱之為策劃。2 2 2針對性任何一項建筑策劃活動都是針對某一問題的解決和某一目標的實現而進行的。如果沒有需要解決的問題產生，就不

32、會出現策劃過程。同樣，如果建筑策劃活動偏離了既定的目標，則得出的策劃方案只能流于形式，不能真正解決問題。因此，建筑策劃活動需始終針對目標展開，當目標發生變化時，策劃方案也必須做相應調整。2 2 3超前性建筑策劃是一項立足現實，為未來事件的產生和目標的實現而開展的系列工作，具有超前性。這種超前認識能得到不斷調整和超越，能有效指導未來建筑活動的開展，取得良好效果。然而，建筑策劃的超前性是不能離開現實基礎的，必須以現實為基礎進行周密策劃，而不能憑空設想。2 2 4程序性建筑策劃是按照一定程序(Program) 進行的，程序即事情進行的先后次序，與客觀事物的在規律一致。建筑活動的科學性決定建筑策劃趨向

33、程序化。程序性的參考資料. .建筑策劃并不排除個人因素的重要作用，但不完全依賴于個人的能力和經驗，而是在科學理論指導下，依照嚴格的邏輯推理程序進行，否則，將可能造成建筑策劃工作的混亂，導致策劃失誤。2 2 5綜合性建筑策劃最大特征就是它的綜合性。建筑策劃是以達成目標為軸心，而現實中目標單一性的場合是很少的。與一個建筑相關的人，其立場各有不同，對這個建筑的期待也就各異。此外，建筑的社會環境、時代要求、物質條件及人文因素的影響都單獨構成對建筑的制約條件。建筑策劃就是要將這些制約條件集合在一起，揚主抑次，加以綜合，以求達到一個新的平衡。這里所謂的綜合是要求建筑師通過建筑策劃使各相關因素在整體構成中各

34、自占有正確的位置，也就是對于各個要素進行個別的評價，評價的方法不同，則綜合的方法也就有可能不同。2 3建筑策劃原則2 3 1系統性原則建筑策劃要遵循系統性原則， 使策劃活動的各個組成部分、各個子系統相互協調統一，以保持策劃工作具體和策劃目標的最優化。隨著現代社會化生產的大發展，社會活動日益復雜，科學技術日新月異，建筑策劃的系統性特征日益明顯和重要，形成合理系統性策劃，同時堅持局部利益服從整體利益，眼前利益服從長遠利益。否則，將會出現建筑策劃工作中的片面行為和短期行為。2 3 2客觀性原則所謂客觀性原則是指策劃運作過程中，策劃者通過各種努力， 使自己的主觀意志自覺地能動地符合客觀實際的情況。主觀

35、指導符合客觀事物的規律性，這是策劃運籌與心理較量的一條根本原則。貫徹這條原則，主要體現在建筑策劃要符合民族文化、傳統、風俗、習慣，著眼其民族自尊心建筑策劃要符合大多數人的需要、意向、愿望以及當時趨向等因素建筑策劃要符合其建筑的氣質、性質、情感、意志等心理素質變化的趨向性。總之，客觀性原則就是要順應歷史潮流，合乎民意，把握社會心理的傾向性，不可逆其而策。2 3 3可行性原則可行性原則是指策劃方案可被實施并能取得科學有效的結果。建筑策劃是一種創造性活動，但并非紙上談兵。策劃方案應具有很強的操作性，在實踐中是可行的。為使建筑策劃具有很好的現實可行性，客觀上要求策劃者要盡可能多地掌參考資料. .握各種

36、現實情況，包括有利的、不利的因素，正反兩方面的情況等。然后，進行全面整理和客觀分析，再進行策劃。一般在選優或作決策時從以下三個方面進行。一是利害性分析。分析考慮策劃方案可能產生的利益、效果、危害情況和風險程度。二是經濟性分析。即考慮策劃方案是否符合以最低代價取得最優效果的標準，力求以最小經濟投入實現策劃目標。三是合法性分析。即考察策劃方案是否符合法規要求，一方面策劃方案要經過一定的合法程序和審批手續，另一方面策劃方案的容及實施結果要符合現行法規規定和方針、政策的要求。2 3 4調適性原則策劃活動不是一成不變的，也不是機械的，而是有彈性的，靈活的，具有調適性。任何事物都處在運動變化之中，市場環境

37、在變，社會生活方式在變，人們的觀念心態在變。時移則勢異，勢異則情變，情變則法不同。因此，建筑策劃也應在保持一定穩定性的同時，依據環境條件的變化而進行調整和變動，以便策劃方案具有現實可行性。2 3 5個別性原則這是由建筑生產及產品的性質所決定的。由于地域、業主和使用者的不同，即使是由國家投資統一興建的住宅區，業主和建筑師以及使用者們也費勁心機地使它們各自顯出不同的風貌。很顯然，不同于汽車、電視，建筑是不希望產生別無二致的雷同作品的。因此建筑策劃也就非做不可，而不可借用。但我們同時要看到，建筑生產又是一種大規模的社會化生產，同類建筑的生產又可以從個性中總結出共性。建筑策劃的抽象將建筑中的共性抽出加

38、以綜合，使其具有普遍的指導意義。2 4商品住宅建筑策劃程序2 4 1目標規模確定商品住宅建筑策劃的第一步任務是確定目標、印證目標的規模大小。 建設目標通常分為兩大類，一是生產性，商業性建設項目（如工廠、旅館等）；二是非生產性、非商業性建設項目 （如公立學校、 紀念性建筑等）。商品住宅因其商業屬性 （是一種贏利性的投資活動） ，屬于第一類，其規模（層數、套型、面積、容積率等一次、二次、三次元的數量） ，確定主要由經濟因素決定的。2 4 2制約條件調查這一過程是從外部獲取資料的過程。參考資料. .論文從市場學的角度出發， 將制約商品住宅開發的因素分為市場外部宏觀因素與市場部微觀因素。市場外部因素包

39、括與建設項目有關的各項立法、法規與規；包括社會人文環境如經濟環境、投資環境、人口構成、文化構成、生活方式等；還包括地理、地質、氣候、能源、日照等自然物質環境，以及城市道路交通、綠化面積、建筑限高、允許容積率等城市規劃所規定的建設條件。市場部因素主要指建設項目自身條件，它包括住宅建筑的功能要求、使用者要求、使用方式、建設者的設計要求、管理條件、設備條件、基地的能源、交通、綠化等。以上兩類因素構成對商品住宅開發的制約，建筑師必須對此做出實地調查與量化分析，方可對居住空間進行合理策劃。2 4 3居住空間策劃居住空間策劃是對應于、外部制約條件（因素）的一個研究過程。這一過程將項目的各個分項目進行規定，

40、制定功能空間的容，確定各行為空間的面積大小，對總平面布局、分區朝向、綠化率、容積率等進行構想，并對空間分隔、空間動線及感觀環境進行策劃，最終將空間形式導入。這一過程，已為最終的形式創造建構基本模型的過程，所以這一階段的決策對最終的形式起決定性的作用。2 4 4建筑技術構想建筑技術構想又稱建筑技術策劃，它是以空間構想為前提條件， 研究構想空間中的建筑材料、構造方式、施工技術手段，設備標準等技術條件和因素的過程。因為其涉及空間中的結構構造、設備材料等技術及硬件裝備， 故又稱為 “硬構想”，是為設計提供支持（是居住空間策劃“軟構想”同時進行的）。2 4 5經濟預測評價商品住宅開發以獲得為目的，其規模

41、的確定主要取決于投資情況，而投資的活動關系到經濟效益和經濟模式，所以經濟預測與評價就是反饋修正項目規模構想的重要環節。這一環節可以根據居住空間策劃與建筑技術構想，委托經濟師草擬分項投資估算，計算住宅開發成本及可能的回報率，做出宏觀的經濟預測。2 4 6報告書擬定這是將整個策劃工作文件化、邏輯化、規化的過程，它的結果是建筑策劃全部工作的總結和表達，將對下一步建筑設計工作起科學的指導作用，是項目進行具體建筑設計的科學的、合乎邏輯的依據，也便于投資者做出正確的選擇與決策。2 5商品住宅建筑策劃方法參考資料. .建筑策劃在運行過程中，外部條件調查、居住空間策劃、經濟預測和評價各階段有特定的方法，其方法

42、的掌握是進行建筑策劃的技術準備和手段。2 5 1 SD 法語義解析法SD法是 Semantic Differential法的略稱，是一種心理測定的方法，是評分方法的一種。 SD 法運用語義學中“言語”為尺度進行心理實驗，對相關心理量進行概念化、“詞匯”化的描述，研究被驗者對目標空間的各品質特征的心理反應，并對這些心理反應擬定出“建筑語義”上的度量，以便定量地描述出目標空間的品質特征。“詞匯”的擬定是特征描述的起點，例如對空間美學特征的調查，建筑師就要分別對相關心理量進行規定，如明暗、開敞、封閉、壓抑等等。這些概念的擬定，應當具有明確的可判定性，同時還要有一定的可度量性，以此保證在建筑策劃中對各

43、信息量的采集和交換時進行建筑化的描述。SD 法的度量是以程度的級別轉化來實現的。出于對評價的精度與數據處理量的綜合考慮，一般經驗認為評定尺度以57 級為宜。結合形容詞設定得正、反義兩方面即非常、很、一般、兩可、一般、很、非常（如圖）。SD 法就是建筑師根據空間環境的特征和研究目標，運用建筑學的概念和語匯對空間環境的相關信息進行語義學的描述和修飾的過程。252 WTP 法WTP（ Willingness to Pay）法，即支付意愿法，通過以消費者或其他相關主體意愿為某項品質付出的貨幣代價來衡量此項特征的價值。在現實操作中最直接也最容易的調查方法就是調查售價上的差別。因為實際上影響購房的因素是很

44、多的，一方面難以在設計調查問卷時全面考慮，一方面居民在填寫調查表時也只是在預想自己的偏好，不一定是在真正了解市場情況的前提下做出的決策。因此問卷調查的方式只是從某個側面了解消費者偏好，而在售價上的這些差別是經過市場的檢驗的，更有綜合性與說服力。WTP法的局限性在于有些時候沒有可供參考的先例，如在當前的住宅設計中，常常在住宅綜合體中有庭院、空中花園等，這些空間容的增加為整體建筑的售價提高了多少，居民對這些的住宅如何看待，這些資料可能都只能在調查表中以設問的方式獲得，如“如果 ，您愿意付出 ”等字樣的問句不可避免。法主要是通過填寫征詢表完成的，另外，調查表也可以采用一種市場試驗的方參考資料. .法

45、來估計結果，即以某種暫時性的促銷手段來考察居民對某項特征的偏好度。第 3 章商品住宅建筑策劃容與方法展開3 1目標規模確定3 2制約條件調查商品住宅的開發與設計是一個復雜的過程，其中的影響因素很多。 有來自市場部供求關系的因素，也有來自宏觀政策走向、基地特征等外部因素。作為一種產品的商品住宅不可避免要受到市場因素的影響。3 2 1市場外部條件（因素）調查市場外部條件調查是發現市場機會，進行目標消費群選擇， 初步決定產品定位的前提。在目標消費群初步確定之后，才能進一步確定面對的消費者的效用偏好與效用組合，主要的外部因素如下圖所示：（圖）下面對各條件的涵加以解釋，以掌握其紋理脈絡。3211社會經濟

46、環境社會經濟環境包括宏觀經濟環境、社會人文環境、城市總體規劃三方面，是在做外部條件調查，首先應掌握的宏觀信息。其中，宏觀經濟環境主要指欲開發的商品住宅所在城市的市域經濟狀況，即城市化水平、近期人口數量懷未來變化趨勢、從業比例與人數及未來趨勢、個人收入的增長趨勢與家庭收入分布、城市失業狀況等等；社會人文環境包括基地或附近人口構成的特征、人口文化素質的比參考資料. .例現狀、年齡與職業構成、城市歷史文脈與傳統習俗等等；城市總體規劃則包括所在城市類型、城市總體結構及主要設施分布、城市發展方向等等。3212技術環境這里提到的技術環境主要指技術水平，既包括大型現代技術機械的使用水平、建筑材料的運用及效益

47、，也包括一般技術手段的利用情況、城市基礎設施近期和無期的配備狀況等等。3213政策法規我國政府為有效地控制土地開發、保證地區的生活品質和經濟發展利益，制定了一些相應的政策法規，如土地功能劃分法規、住宅設計一般規、衛生安全和消防法規、市政要求等政策。3214基地環境以上三點屬影響商品住宅開發設計的宏觀信息，而基地環境指具體所在地塊的狀況，所以屬微觀信息因素。1在構成基地環境各要素中，基地自然地理條件相對比較復雜。它包括如下各點：（1）地理位置：是南方還是北方，是陸還是沿海；（2）地形地貌：包括商程、坡度、植被等，是山區還是平原；（3）工程地質：包括地質構造（如活動斷層、滑坡、溶巖、泥石流等位置、

48、成因和活動特性）、土層構造、地震情況、地基承載力等；（4）水文：地下水的等水位淺和基本流向、水質、含水層厚度、水源補給區位置和圍等；（5）氣候：包括年平均、最高與最低溫度、風向及其頻率、降水量和日照等；以為例：屬于溫帶大陸型氣候，最高氣溫36.4 ，最低氣溫 38.1 ，冬季主導風向：南向，夏季主導風向：南向，四季分明；八月份為雨季。2基地景觀情況這里指地塊本身在城市中的景觀效應、周圍景觀資源以及景觀特征，如基地有無綠化、水面，附近有無景觀標志物、規劃中有無景觀走廊穿過，哪一方位的景觀對市民最具吸引力、城市設計對景觀提出哪些要求等等。3基地公共設施參考資料. .基地公共設施主要指基地周圍的交通

49、條件及周圍現有非住宅建筑情況。 前者包括道路、交通狀況、公交車站位置、地鐵出入口位置等，后者包括有無商業建筑及經營狀況、公共建筑（如政府、學校、醫院）等。在以上這些外部條件中，有一些是明顯屬于客觀資料型的條件，如地理條件、城市總體規劃條件、政策法規和有關設計規等，屬于其相對應部門和單位的特別研究的疇，如國土規劃局、經濟地理研究所、地區規劃局等等。這些部門的研究成果文件，即構成商品住宅建筑策劃的外部條件的資料文件。對于這些文件和資料，建筑策劃可以直接引用，而無需再行調查和研究。我們將這些資料稱為既存資料，具體的獲取途徑如下圖。另外互聯網的發展與普及也為訊息的獲取提供了更便捷的途徑。 各大門戶站點

50、都設有房產頻道（如 .5i5j. 、 .fm365. 等），在國研網（ .drcnet. ）等專業的咨詢站點可以獲得更深一步的分析與統計資料，另外還有很多專業的房產咨詢公司的站點（如 .bacic. 、.centaline. 等）可提供更詳實的資料。除這些既存資料即直接條件之外，余下的就是間接條件了，如景觀條件、人文環境、社會環境等等。它們沒有直接或明確的資料來源，需要建筑師進行調查研究和分析把握。下面就簡要談談這些間接條件獲得的方法。考察這些間接條件， 我們又可將它們分為客觀條件和主觀條件。 客觀條件即客觀存在的、有普遍認同性的物質現實；主觀條件即通過對主觀心理判斷的調查分析而獲得的條件。客

51、觀條件通常可以通過建筑師直接進行實地采訪，拍攝照片、錄像、匯集有關資料而獲得。如人口的年齡構成、職業構成等可通過對當地戶籍管理部門的采訪而獲得。而景觀特征則可通過寒地拍攝的照片、錄像來獲取并加以反映。調查的結果可以用表格、圖示方式表達出來，也可以建立起模型；主觀條件則不同客觀條件，須通過對不同被試的心理調查而綜合獲得。如對社會條件的調查、人民生活狀況以及景觀效應的心理反應都要通過對社會成員的心理量的調查分析獲得。這一調查可以通過民意測驗，以直接問答形式獲得結果，也可以通過模擬法，對住宅項目外部條件進行模擬，建立相應的模型，分析、掌握其條件特征。如在對景觀條件的把握時，可以對用地及周圍環境進行物理模擬，制作環境模型，按比例做出周圍主要建筑的高度、