1、新政鎖定投資性購房樓市資金轉戰商業地產樓市新政還在發力，而 房地產 市場在注視住宅的同時，已經開始討論商業地產的新未來。那么，商業地產是否會成為這輪調控中的贏家呢？調查數據關注度明顯增高在一項網絡調查中，數據顯示“觀望情緒”仍然存在，卻也不乏毅然決然的投資客： 38.26%的人選擇繼續觀望；決定年內出手的達到了 34.35%；“兩年內出手”的長線購房者占到 15.65%。新政對商業地產有多大影響，接受調查者旗幟鮮明地分成兩派：覺得“影響非常大”和“比較大”的人與反方分庭抗禮，出人意料的是，認為“沒影響的竟不在少數，數據和認為“比較大”的人群持平，反倒是認為“影響非常小”的人，只占到了區區的 6

2、.99%。對于 “現在適合投資商業地產么？ ”調查，回答“適合”的人達到了 51.3% 之多。業界觀點機會多大還不明確“新政主要是針對住宅，對商業地產沒有太多涉及。即使這樣，在住宅面臨倒春寒的時候，商業地產也只是面臨一個小陽春而已，并不是因此來說出現商業地產翻盤的格局。這只是一個小的機會。”有業內人士如此表示。按照一般規律來看，商業地產價格應比住宅價格貴 1.5-2 倍，但這幾年住宅市場房價飛漲，商業地產和住宅之間的差距越來越小， 甚至在 2009 年出現商住倒掛的現象。 很多地方出現樓上住宅和樓下商鋪之間相差 2000-3000 元 / 平方米，諸多商業地產不被大家所接受， 而是將資金投向住

3、宅。也有業內人士認為，一方面因其特有的屬性，商業地產價格并未像住宅市場那樣瘋漲，商住倒掛的現狀也為商業地產項目的增值提供了廣闊的空間；另一方面則是，和商業地產相比，之前住宅投資的門檻比較低，在銀行貸款的首付比例低，利率也有優惠。風險預估回報率明顯低于住宅據了解，與住宅最高可貸款30 年不同，商用房的購房貸款最長期限只有10 年，投資商業地產的現金流壓力很大。一般情況下，很多投資者希望能以商鋪的租金作為月供款。事實上，很少有商業地產項目能在初期就能為投資者帶來穩定的高回報現金流。很多項目在開始招租前幾年，都經歷過多次調整期，此時的租金回報很難有保障。除此外，商業地產的稅費也讓投資客望而卻步。按照

4、國家稅收法規，轉讓商業地產需要交納近 50%比重的營業稅、土地增值稅以及個人所得稅 。未來可能出臺的物業稅，也將首先在商場和辦公樓領域征收。相比之下，住宅轉讓環節的稅收要低很多，執行力度也沒有商業地產那么大。業內人士表示，鑒于上述原因，對大部分投資者來說，商業地產或僅僅是一個暫時的資金出口，中長期看，他們還是會選擇住宅。樓市新政促使觀望氛圍變濃商業地產或成投資熱點隨著政策調控力度的加大，住宅市場觀望氣氛日益濃厚。不過，一直不溫不火的商業地產卻被逐漸看好。記者從有關部門獲悉， 4 月份我市商業地產成交量有了明顯上升，比較有代表性的中金國際、世茂湖濱商業中心等樓盤銷售形勢都較好，一些商業地產甚至得

5、到了杭州等外地投資客的青睞。商業地產或成近期熱點5 月 8 日，與錢清輕紡原料市場隔路相望的聯合國際廣場現場展示中心開館，2號寫字樓和 3 號商鋪吸引了 150 多位購房者， 開館當天就確定了 80 筆購買意向， 商業地產的熱度可見一斑。而 5 月 1 日開幕的“中金保衛財富”業主聯誼會， 300 多名中金國際樓盤業主濟濟一堂，投資熱情高漲，與“五一”期間慘淡的住宅交易成績相比，這樣熱鬧的場面實屬難得。不少房產商認為， “投資需求始終存在， 商業寫字樓不會受政策影響。 ”因此，錢清的聯合國際、柯橋的華宇現代大廈選擇在此時集中推盤。事實上，投資需求也給了商業地產商一個很好的回應。據市房地產 信息

6、網數據顯示， 4 月份商業地產成交 48 套，同比上升77.8%，環比上升 36.8%，商業地產成交量較上月出現大幅上升，而與商業地產聯系密切的辦公地產成交58 套，同比上升 729%，環比上升 93.3%。4 月份開盤的世茂湖濱商業中心B 區 11944 平方米的商鋪目前僅剩下不到20%。而交易量連續幾個月穩居市區同類樓盤銷售榜首的中金國際，甚至被業內稱為“黑馬”。在剛剛結束的紹興縣春季房交會上，以商鋪為主的柯橋萬達廣場也成為不多的人氣較旺的參展樓盤之一。“紹興的商鋪每平方米價格基本上在 15000 元到 20000 元之間，辦公樓價格每平方米在 5000 元到 8000 元之間，這個價格和

7、杭州相比，實在很實惠。”一位杭州的投資客這樣告訴記者。而相比節節攀升的住宅價格，紹興商業地產價格還是比較穩定。“這樣的狀況也說明了商業地產的投資潛力比較大。”聯合國際廣場的劉浩傳副總經理在接受記者采訪時表示，此次樓市新政使得住宅投資的風險加大，這對商業地產是一個很好的發展機會，甚至有望扭轉“住商倒掛”的現狀。商圈引領商業地產商業地產之所以成為投資熱點，除了樓市新政影響以及我市商業地產本身的升值潛力之外，更在于商圈的帶動。5 月 1 日迪蕩新城世茂廣場開業， 4 月份城東區塊商業物業在市區商業物業成交排行榜就占據榜首，成交 33 套。據統計， 4 月份市區商業物業總共成交 48 套，迪蕩商圈對商

8、業地產的拉動作用初步顯現。據悉，世茂湖濱 C 區商鋪還未開盤，已經吸引不少投資客前來打探。除了迪蕩商圈，市區新河弄銀街、新國商 ( 老人民醫院 ) 、鏡湖未來總部經濟圈以及濱海新城商業區等商業航母的打造，都將進一步“催化”紹興商業地產的繁榮和發展。在紹興縣，柯橋萬達廣場、錢清“大錢門”國貿區商貿圈也正在崛起，業內人士認為，未來一段時間商業地產將獲得更多的關注度。“商圈擁有巨大的人氣集聚效應，由商圈來帶動商業地產銷售，已經成為商業地產的一大運作模式。”不少地產商認為，我市的商業氛圍本身并不濃厚，商業地產的投資理念相對較弱，想要讓商業地產真正迎來“春天”，還有賴于各個商圈的形成以及商業地產配套的成

9、熟化。如何規避投資風險任何投資都存在風險，商業地產的投資同樣需要“眼光準”。“所在商圈、板塊未來的發展定位，交通與人氣情況，升值潛力，租賃價格等，在投資商業地產時需要慎重考慮。”文名置業有限公司副總經理壽先生認為，投資者必須避免“一哄而上”，商業地產熱度增加，更需要理性分析。“在樓市政策從嚴的情況下，投資一部分商業地產有利于分散資金風險，特別是近年來一些商業地產大鱷進軍紹興，我市的商業地產處于整體上升的過程中，投資機遇比較多。 ”平正評估的王剛建議投資者， 商業地產的投資回報周期相對較長，適合資金實力比較強的投資者投資。房產新政出臺投資客撤出住宅市場轉攻商務地產新政實施一周 , 北京住宅市場的

10、降溫勢頭明顯 , 新舊房交易量的跌幅達到了三成左右 , 不少投資者開始出貨轉投商業地產。 近日 , 記者從北京亦莊新城 BDA芯中心獲得消息 , 最近幾天咨詢客戶驟然增多 , 比照去年同期大增 50%。SOHO中國董事長潘石屹就新政表態 , 房地產調控新政對住房市場的影響將很快見效 , 住房成交量將迅速下降 , 住房價格的變化將在一個月內見分曉。以租金回報率與銀行按揭貸款利息的差距來估算 , 第一季度上海住宅的回報率為 2.3%, 北京為2.9%, 而銀行按揭貸款利率為6.5%(二套房利率 ), 相差約 4%。根據香港房地產市場的經驗 , 兩者之差超過 3%,房價一定會出現大跌。但潘石屹強調

11、, 最近的房地產調控政策主要針對住宅市場 , 商業和寫字樓市場不會受到影響。高力國際物業顧問最新報告披露, 經濟回暖 , 投資者將重新關注商業物業市場。2010 年第一季度 , 上海辦公樓投資市場成交活躍。 報告稱 , “甲級寫字樓價格在 2009 年下半年已顯示觸底 , 部分資金轉道投入散售商業樓宇 , 乙級寫字樓一季度以來交易活躍 , 價格上揚。”北京芯中心營銷部徐皓經理介紹說, 北京亦莊 , 一直以來商務地產都是平穩發展,可以說是沒有泡沫。5 年前,亦莊的住宅價格與寫字樓價格相差無幾。2010 年,亦莊地塊住宅產品普遍漲價到每平方米2 萬元以上了, 而寫字樓價格僅僅在每平方米8000 元以上。他認為 , 隨著北京市多中心發展戰略 , 勢必會造成商務中心的外移。目前亦莊區域的辦公氛圍已經日漸成熟 , 特別是城南計劃提出后 , 該區域的道路交通建設將日趨成熟。目前正是投資該區域的最佳時機。一位準備投資 BDA芯中心張先生向記者表示 , 現在北京地產市場 , 南城比較其他區域是價格洼地 , 而商務市場比較住宅市場更是價格洼地 , 加上最近幾天股市也很不景氣 , 所以才來亦莊新城看看有沒有投資機會。高策地產顧問公司沈毅認為 , 商業地產的投資較為理性 , 用戶也不像住宅市場那樣容易沖