1、產品說明及業務流程 房地產基礎知識篇 產品說明及業務流程 產品說明及業務流程 第一章 房 屋 租 賃 產品說明及業務流程 第一節：房屋租賃 房屋租賃是指出租人將房屋出租給承租人使 用受益，由承租人按約定支付租金，并在租賃 關系終止時將所租房屋叫還出租人的一種民事 法律行為。房屋租賃也包括轉租。 -所有權不發生轉移 -使用權的暫時讓渡 產品說明及業務流程 第二節：相關概念 1、三氣：暖氣、熱水器、管道天然氣； 2、四氣：暖氣、熱水器、管道天然氣、空調； 3、全家具：床、衣柜、沙發、床頭柜、鞋柜、 櫥柜、餐桌、椅子； 4、全家電：彩電、冰箱、洗衣機、電話、抽油 煙機、熱水器； 5、押一付六：押給房

2、東相當于一個月租金的押 金，另支付六個月房租； 產品說明及業務流程 6、二鎖一：兩居室鎖一間，只出租一間另一間 一般房東自己盛東西； 7、合住：一種是與房東合住一套兩居或三居， 另一種是與房東的朋友或二房東合住（后 者一定要征得原房東的同意） 8、筒子樓：一般只是一個大開間（面積：9m 18m）廚房和廁所與別人共用，一部分沒有 暖氣； 產品說明及業務流程 第三節：房屋租金的支付方式 普通租賃：月付，季付，半年付，年付 房屋管家：押二付三、押二付六、押二付 十二、 產品說明及業務流程 以下房屋不得出租以下房屋不得出租: : 未依法取得房屋所有權證的； 司法機關和行政機關依法裁定、決定 查封者以及

3、其他形式限制房東權利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 權屬有爭議的； 產品說明及業務流程 屬于違法建筑的； 不符合安全標準的； 已抵押，未經抵押權人同意的； 不符合公安、環保、衛生等主管部門 有關規定的； 有關法律、法規規定禁止出租的其他 情形。 產品說明及業務流程 關于轉租的規定 承租人將房屋在再出租給別人，這應屬于房屋的轉租。 在征得出租人同意的情況下，才可以轉租。同時，在辦 理房屋轉租是應注意以下幾點： 1、房屋轉租時，必須訂立轉租合同，而且轉租合同必 須經原出租人書面同意，也要辦理頂級備案手續 2、轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終 止日期，但出租人與轉租人雙方協商約定的除

4、外 3、轉租期間，租賃合同變更、解除或者終止，轉租合 同也隨之相應的變更、解除或者終止。 產品說明及業務流程 第四節 租賃操作流程 產品說明及業務流程 電腦配對、驗證、經紀人溝通出租方登記承租方登記 簽定委托代理協議 預付一個月租 金作為服務傭 金 陪同看房 滿 意 不 滿 意 客戶身份證復 印件 簽定成交確認書，并簽定合同 物 業 交 驗 出租承租咨詢 業主帶上房產 證復印件 繼續介紹 退款第一時間通 知經理 售 后 服 務 產品說明及業務流程 租賃工作流程 產品說明及業務流程 房屋管家 什么是“房屋管家”？ 房東可以將準備出租的房屋由美其家園全權 代為出租、管理，在獲得穩定的租金回報的 同

5、時也省去了房東打理房屋過程中的一些繁 瑣的事情。讓房東輕輕松松出房屋，穩穩定 定拿房租 產品說明及業務流程 1 1、房東加入房屋管家，將獲得的好處：、房東加入房屋管家，將獲得的好處： 一、業主可以確保穩定的收入不必擔心房屋的空置；一、業主可以確保穩定的收入不必擔心房屋的空置； 二、省時、省心、省力（免去尋找客戶、追繳房租、收二、省時、省心、省力（免去尋找客戶、追繳房租、收 水水 電費的麻煩）；電費的麻煩）； 三、免去風險（免去客戶提前退租、拖欠房租、拖欠水三、免去風險（免去客戶提前退租、拖欠房租、拖欠水 電費的風險）；電費的風險）； 四、免費對房屋進行專業清潔、消毒；四、免費對房屋進行專業清潔

6、、消毒； 產品說明及業務流程 房屋加入房屋管家的條件：房屋加入房屋管家的條件： 一、產權明確清晰（有產權證或商品房購房合同，） 二、房屋管家委托合同最短為12個月（一年）最長為20個月。 三、向房東說明順延期 四、業主需每年提供二個月的免租期。（產生免租期的原因： 尋找客戶;辦理入住的手續、清潔消毒期;租客變更后所 產生的空置期；） 產品說明及業務流程 第二章 房 屋 的 買 賣 產品說明及業務流程 第一節：房屋買賣的概念 房屋買賣：是指房屋的所有人將自己所有 的房屋有償轉讓給他人所有，他人支付房款， 從而取得該房屋所有權的民事法律行為。其中， 轉讓房屋所有權，取得房款的一方稱之為房屋 出賣人

7、，支付房款的人，取得房屋所有權的一 方為房屋買受人。 產品說明及業務流程 第二節：房屋的性質分類 公房：是從單位或房管局分得的住房，分 為使用權公房和已購公有住房兩部分。 使用權公房： 即承租房，只能居住，不能自行轉讓,出租或贈予， 最顯著的特征為要交房租。 商品房：開發商開發的以商品價出售的房屋。屬于私 房 的一種。 經濟適用房：政府為照顧普通收入的職工來建造的住房， 經濟適用房一般售價比同等地段普通商品房低。 產品說明及業務流程 第三節：產權的概念 大產權：業主擁有產權，可以自由的使用、 出租、買賣。 小產權：業主只擁有房屋的部分產權，可以 永久使用，可以繼承，但不可以自 行上市出售。 產

8、品說明及業務流程 使用權：擁有使用的權利，三級市場開 放之前，住戶不能自行轉讓。 共有權：產權證上有兩個或兩個以上的 名字。即幾個人共同擁有房屋的 產權。房屋的轉讓，出租或抵 押必須經過所有權和共有權人 的同意。 產品說明及業務流程 第四節：房屋結構分類 平房、 樓房、 公寓、 別墅 產品說明及業務流程 平房 普通平房 四合院 樓房 低層樓：1-3層的住宅為低層住宅。 多層樓：4-6層的住宅為多層住宅。 中高層：7-9層的住宅為多中高層層 住宅。 產品說明及業務流程 10層及以上的住宅為高層住宅。公共建筑及 綜合性建筑，總高度超過24米的為高層，但不包 括總高度超過24米的單層建筑。超過總高度

9、100米 的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑均稱 為超高層。 筒子樓：住戶無獨立的衛生間與廚房。 公寓：多為樓房，房間成套，設備好。 別墅：獨立的規模較大的園林住宅。住戶多 為一戶。 產品說明及業務流程 第五節：房屋面積分類 房屋面積主要有建筑面積、使用面積、 成套房屋還有套內建筑面積，共有建筑面 積、分攤的共有建筑面積，此外有預測面 積、實測面積、合同約定面積、產權登記 面積。 產品說明及業務流程 一、建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上 各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、 地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢 固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性 建筑。 二、使用

10、面積：是指房屋戶內全部可供使用的 空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算 產品說明及業務流程 三、套內建筑面積：是指由套內房屋使用面積、 套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成的 面積。 四、共有建筑面積：是指各產權人共同占有或共 同使用的建筑面積，它應按一定方式在各產權人 之間進行分攤 五、分攤的共有建筑面積：是指某個產權人在共 有建筑面積中所分攤的面積。 產品說明及業務流程 六、預測面積根據預測方式的不同，分為按圖紙預 測的面積和按已完工部分結合圖紙預測的面積兩種。 七、實測面積又稱竣工面積，是指房屋竣工后由房 產測繪單位實際測量后出具的房屋面積實測數據。 產品說明及業務流程 八、合同約定

11、面積簡稱合同面積，是指商品 房出賣人和買受人在商品房預（銷）售合同 中約定的所買賣商品房的面積。 九、產權登記面積，是指由房產測繪單位測 算，標注在房屋權屬證書上、記入房屋權屬 檔案的房屋的建筑面積。 產品說明及業務流程 房產面積： 建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑 面積 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面 積+套內陽臺建筑面積 產品說明及業務流程 房改房的建筑面積按國家統一標準計算，為 使用面積的1.333倍。 商品房的建筑面積以房管局測算數據為準，分 為銷售建筑面積和套內建筑面積，銷售面積為套 內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。 產品說明及業務流程 商品房銷售面積套內建筑面積

12、分攤的公 用建筑面積 商品房一般使用率為72%74%，多層樓因沒有電 梯間等公攤面積，所以多層商品房使用率比高層商 品 房稍高。 產品說明及業務流程 房產朝向： 多層樓朝向多為南北正向或東西側向， 通風較好；一部分為雙正向，雙東/西/北向， 通風較差。 高層板樓與多層樓的朝向相似。 產品說明及業務流程 高層塔樓的朝向多為東南（一/二間朝 東，一/二間朝南）、西南、東北、西北。 窗朝向南的房間，稱為朝南或朝北房， 以此類推。 產品說明及業務流程 房產樓層： 樓層：樓房的總層次6層，房屋所在 層3層簡寫為：3/6。 產品說明及業務流程 樓房中多層樓有“金三銀四”的說法， 即六層樓中三層最佳，四層次

13、之。高層樓中 層次較高的價位也較高，但二手房中頂樓除 外。二手房中頂樓防曬防雨較差，夏天溫度 較高，且可能會漏雨；底樓則容易堵水。 產品說明及業務流程 建造年代各年代房屋特征分析 我們銷售的二手房的建筑年代包括了從50 年代到90年代的各類住房，下面是各年代房 屋的特征 ： （注：房間有窗稱為明間，房間無窗稱為 暗間。） 產品說明及業務流程 年代5060年代70年代80年代90年代初新建 外觀斜頂 34層 平頂 45層 平頂 多層或高層 平 頂 多 層 或高層 多樣 墻體 承 重 墻 30公分30公分20公分15公分15公分 非 承 重墻 15公分15公分8公分8公分8公分 戶型臥室 1520

14、m2 1016 m2816 m2816 m2視實際使用 情況而定 廳過廳或小廳過廳或小廳過廳或小廳小廳大廳 廚房4646353510 衛 生 間 明間，有時衛 浴分離 明間 2.53.5 多為暗間 1.52.5 多為暗間 1.53 明或暗 視實際使用 情況而定 陽臺無無或小小小或雙視實際使用 情況而定 凈高33.32.832.62.82.52.72.7 結構磚木、少數鋼 混 磚混磚混、鋼混或 預制板 鋼混或預制板鋼混或預制 板 產品說明及業務流程 第六節:置換業務工作流程 產品說明及業務流程 買賣相關稅費 a) 契稅：房地局評估價的1.5%（超過143平米的4%） b)土地出讓金：房地局評估價

15、的1% （房改房、經濟適用房） c) 設備維修基金：多層50元/平米，高層90/平米 d)交易手續費：6元/建筑面積 e)測繪費：建筑面積*1元 f)產權登記工本費：80元 g)登記印花稅：5元。 產品說明及業務流程 第七節第七節 交易過戶所需資料交易過戶所需資料 買方：夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、私章、未婚需買方：夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、私章、未婚需 提供未婚證明及單身具結書（指對自己的行為愿意承擔法提供未婚證明及單身具結書（指對自己的行為愿意承擔法 律責任的表示。具結與寫保證書具有相同的作用）。律責任的表示。具結與寫保證書具有相同的作用）。 賣方：夫妻雙方身份證、戶口簿、私章、

16、結婚證房屋產權賣方：夫妻雙方身份證、戶口簿、私章、結婚證房屋產權 證三證；證三證； 賣方離異：離異在賣房前的需提供離婚證（或離婚協議書、賣方離異：離異在賣房前的需提供離婚證（或離婚協議書、 民事調解書、民事裁決）民事調解書、民事裁決） 離異在賣房后的需提供財產分割協議，法院裁決書及法院離異在賣房后的需提供財產分割協議，法院裁決書及法院 生效證明生效證明 產品說明及業務流程 賣方喪偶：喪偶在買房前，則戶口簿中有注明喪偶即可，賣方喪偶：喪偶在買房前，則戶口簿中有注明喪偶即可， 如戶口本上未注明，須提供當地派出所出具的死亡證明；如戶口本上未注明，須提供當地派出所出具的死亡證明； 如產權人死亡或其配偶

17、死亡在買房后，一定要先做繼承，如產權人死亡或其配偶死亡在買房后，一定要先做繼承， 再出售房屋）再出售房屋） 未婚或離婚或喪偶后至今未婚的需提供單身具結書（一式未婚或離婚或喪偶后至今未婚的需提供單身具結書（一式 三份）三份） 結婚證遺失或無法使用（如身份證號不一致）若雙方在同結婚證遺失或無法使用（如身份證號不一致）若雙方在同 一戶口本中能體現為夫妻關系的可直接簽署一式三份的夫一戶口本中能體現為夫妻關系的可直接簽署一式三份的夫 妻關系具結書，提供戶口本，若無法在戶口本中無法體現妻關系具結書，提供戶口本，若無法在戶口本中無法體現 為夫妻關系則需至民政局補辦結婚證。為夫妻關系則需至民政局補辦結婚證。

18、產品說明及業務流程 第三章 公司的服務項目及收費標準 產品說明及業務流程 公司服務項目 1、 政策及法律咨詢； 2、房屋價格評估（初估）； 3、尋找交易對象； 4、撮合成交； 5、協助交易雙方簽訂買賣合同； 居間中保合同。 6、為交易雙方提供中保服務及國家稅 費的代收代付。 產品說明及業務流程 買賣公司收費內容 公司置換收費標準: 買方： 成交價的2.5% 代理費 500元 中保費 賣方： 500元 中保費 產品說明及業務流程 國家相關稅費 練習： 章先生經我公司介紹購買了平陽路一處98年建房 改房，兩居室，76m2，他和業主李先生商定以10萬成 交，業主是以50000元的成本價從單位購得。發證日 期已過5年，問買方所交各項稅費及代理費為多少？ 賣方凈得房款多少，買方全包價為多少？ 產品說明及業務流程 解答：解答： 買方： 土地出讓金=成交價1%=￥100000%=￥1000 契稅=成交價1.5%=￥1000001.5%=￥1500 交易手續費=76 6元/=￥456 設備維修基金=76 50=3800 測繪費=建筑面積*1元/=76*1= ￥ 76 登記工本費= ￥ 80 登記印花稅= ￥5 產品說明及業務流程 買方應繳國家稅費=交易手續費+土地出讓金