1、小區房屋維修管理制度 隨著經濟發展及人民生活水平的提高，居住條件已從要求適用到講究美觀，但對房屋來說，必須保證安全性、適用性、耐久性、藝術性，因此物業公司對房屋裝修及修繕做以下規定：一、房屋裝修制度：1、住房裝修房屋前必須向物業公司申報，經主管人員檢查（特別對隱蔽工程要在隱蔽前進行驗收）通過后方可施工。非業主的住宅使用人，還需提供業主同意裝修的書面證明。2、住戶裝修房屋必須按照主管人員的要求，不得善自做主，破壞房屋結構。3、裝修人因住宅室內裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。二、房屋修繕制度：1、主管部門要根據實際房屋及各類設施、

2、設備，更新周期制訂出房屋修繕計劃。2、房屋修繕必須做到用戶第一，服務第一的原則；經濟、合理、安全、實用的原則；區別對待的原則。3、加強房屋修繕工程質量檢查和驗收。房屋維修管理 房屋維修管理是指物業管理部門(物業管理企業)依法履行行政的管理職能，對所管的房屋進行組織查驗，評定完損等級，擬定維修計劃，確定修繕項目，落實修理任務，檢查修繕工程質量的活動。房屋修繕管理是物業管理企業的最重要工作之一。首先要加強對全體員工教育，樹立為業主(住戶)服務 意識z培養 登門百家 、住戶需要、服務上門的好作風。房屋修繕管理要遵循 加強修繕和經常養護，保證住用安全，恢復或保持房屋和設備的功能，延長使用年限 的工作方

3、針。要定期對所管房屋進行檢查、監督、修繕。 修繕方案 針對房屋的損壞部位、損壞程度及原因，提出具體修繕內容和技術措施。 修繕方案的確定，應遵循下列基本原則：在工程查勘鑒定的基礎上進行，同時考慮毗鄰房屋狀況及施工現場條件，應修則修，能保留的盡量保留；修繕的標準、做法及用料與原房的質量、式樣及使用年限相適應，一般不低于原房質量標準；做到與抗震設防、白蟻防治、預防火災、抗洪防風、防范雷擊相結合；對簡陋或居住條件差的房屋，在確保居住安全及財力、物力可能的條件下適當改善居住條件；充分聽取用戶的正確意見，使方案更趨合理可行。 修繕方案的主要內容包括:房屋損壞狀況及工程查勘鑒定結果；應修繕的部位、數量及設計

4、圖紙或方案說明；施工組織設計及安全技術措施；工程預算及經濟分析等。 修繕工程施工方案 施工單位對一般修繕工程在施工前進行的有關組織、進度、現場管理等方面的計劃。其主要內容有:工程概況；主要施工方法及保證工程質量、生產安全、工料節約、冬雨季施工等方面的技術措施:單位工程進度計劃；主要材料、勞動力、施工機具需要量和進場計劃；施工平面圖及各項技術經濟指標。 修繕工程任務單 向生產班組下達的應完成的工程項目及數量，包括工程的地點、性質、施工單位、工程項目、數量、用工、用料計劃及對工程的安全、技術、工期、質量要求。一個單位工程的工程任務單，可以一次下達，也可以按照工程部位分期下達，還可以按照不同工程分別

5、下達。如在施工過程中，工程項目、數量有變化，應再下達更改或補充內容的任務單。 修繕工程技術交底 上級工程管理部門向施工隊組或有關職能部門，對工程的施工技術、施工方法、質量要求、各項技術措施及要求，以及施工中安全生產等應注意的事項和所做的明確說明和交待。安全技術交底有書面交底及口頭交底兩種形式，一般采用兩者相結合的方法進行。 文明施工 是考核施工現場管理水平的內容之一。要求施工現場布局合理、道路通暢、場容清潔、料具堆放整齊、安全消防設備齊全，并掛有工程名稱牌、施工單位名稱牌、現場負責人姓名牌及現場平面布置圖、工程進度計劃表等，以便安全而有秩序地進行施工，盡量減少對四周的干擾。 修繕工程施工現場管

6、理 對修繕工程施工場地的布置使用及各項安排進行的計劃、組織和控制活動。施工現場管理以施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據指派專人，自始至終負責到底的經常性工作。其主要內容是:修繕或利用各項臨時設施，組織安排施工銜接及料具進出場，節約用地；按計劃拆除舊建筑，排除障礙物及清運渣土；在拆除舊建筑時，處理好毗鄰建筑物和構筑物的關系，做好施工防護標志，注意生產與住用安全。 房屋修繕方針 指導房屋修繕工作發展的方向、目標和原則。各個地區物業管理企業，應針對現管房屋的狀況，城市發展規劃，修繕資金能力，制定每個階段修繕方針的具體內容，使之突出重點，有現實指導意義。 目前各物業管理企業確定房屋

7、修繕方針的基本內容有:加強維修養護房屋及設備確保使用安全和保持正常使用功能，為廣大用戶提供更好的服務。 房屋修繕原則 指導房屋修繕工作及確定工程做法的準則。目前物業管理企業的修繕原則是:充分利用，經濟合理，牢固實用。在制定修繕計劃時，要以加強維修為重點，避免房屋加速損耗，過早破壞；在確定修繕工程方案時，要充分利用原房中可以利用的部分，能修貝。修，避免不必要的大拆大改；在修繕施工中，節約用料，提高工效，確保工程質量，以最少的消耗取得最大的經濟效益。飛實踐中，有的房屋維修工作者還提出 好房好修、壞房簡修、搶危補漏、按年輪修 和 有計劃地拆改建，適當改善居住條件 的修理原則。總之，修繕原則必須從實際

8、出發，符合我國國情，與當前的國民經濟水平相適應。 房屋修繕周期 根據房屋普查完好率鑒定記錄和歷年維修記錄的統計分析，了解房屋各項目損壞的規律，從而確定房損維修的期眼。民屋維修周期分為一般項目的維修周期和全項目或多項目損壞最佳綜合性大修周期。一般項目的損壞維修周期有:(1)瓦屋面及外墻粉刷損壞決定于屋脊、凡水和外粉刷砂漿的強度和耐水性。目前一般使用水泥漿，可保持在15年左右。(2)平屋面的損壞決定于防水層的材料和施工質量以及水泥漿的強度，按目前瀝青油氈的防水層，可保持58年。(3)瓦屋面和平屋面的計劃養護或中修可以3年一次。(4)外門窗計劃檢修及油漆保養周期，可以5至6年一次。(5)外墻粉刷計劃

9、檢修周期，可以5年左右一次。(6)水電設備計劃檢修周期，可以6至8年一次。(7)室內一般項目的計劃養護、檢修周期，可以6至8年一次。各類結構房屋的維修周期:磚木結構房屋12至15年；磚混結構房屋15至20年；鋼筋混凝土結構房屋20至25年。 房屋修繕范圍 按照租賃法或租賃合同規定，租賃雙方應擔負的房屋修繕責任。目前房屋修善以保證居住安全和房屋正常使用為主。物業管理企業與用戶之間，一般以房屋破損原因劃分修繕責任。即房屋自然損壞或因自然災害造成的損壞，其修繕由物業管理企業負責；因用戶使用不當、私自拆改、超負荷過失引起的損壞，由用戶賠修；用戶提出的特殊修繕要求，經物業管理企業同意后，除有協議規定外，

10、其費用由用戶自理；市政污水管道及處理裝置，進戶水表、電表之外的管道或線路，煤氣管道及灶具，人防設施等的修繕，由各專業管理部門負責。 房屋修繕計劃 在一段時間內，對房屋修繕工作預先擬定的任務、步驟、投資、標準和辦法、范圍及要求。房屋修繕工作一般制定年度、季度、月度計劃、根提需要、有時亦有旬、周、日計劃，對特殊的房屋修繕，可按單位工程編排修繕計劃。在編制房屋修繕計劃時應注意，根據房屋完損情況，分別輕、重、緩、急，優先安排重點急需修繕項目，保證維修資金和材料的供用。要注意與城市規劃、道路交通，水、電及電訊工程計劃相結合。 房屋修繕標準 指物業管理企業在確定房屋修繕項目及工程過程中應遵守技術要求的準則

11、。城鄉建設環境保護部頒發的房屋修繕范圍和標準規定中，把房屋按不同的結構、裝修、設備條件分成兩大等級，并根據兩個不同等級的要求制定相應的修繕標準。一等房屋修繕標準較高，二等房屋標準較低。在確定房屋的主體、裝修、樓地面、抹灰、油漆、粉飾、水、電、衛、暖設備、金屬構件及其他等級分項工程的做法時，應按不的房屋提出不同的修繕要求。物業管理企業應根據資金籌措情況以及本企業管轄的房屋實際情況制定實施細則。對修繕施工的工程質量，必須按城鄉建設環境保護部批準試行的房屋修繕工程質量檢驗評定標準中的規定執行。 房屋修繕投資標準 根據物業管理企業所管房屋面積或修繕工程項目投入修繕資金的控制額。其表達方式有:(1)按照

12、所管房屋的建筑面積平均每平方米需投入的大修、中修、零修的修繕資金；(2)按照工程項目，每平方米翻建、挑頂、綜合維修等按概、預算控制的修繕資金。 修繕工程預算造價 是對房屋進行修繕所發生價值的貨幣表現；它是由在房屋修繕時所消耗的社會必要勞動量來決定的。修繕工程預算費可以劃分為直接費、施工管理費、獨立費三部分。直接費是指直接耗用在修繕工程上的各種費用的總和。它由人工費、材料費和其他直接費組成。施工管理費是指施工單位組織施工和企業管理所需支付的管理費用。獨立費是指修繕施工中所發生的不包括在直接費和施工管理費范圍內的須單獨計算的費用，以及施工單位應攤人和提取的費用。 修繕工程施工定額 指在正常的施工條

13、件下，房屋修繕工程完成合格的單位工程項目所需要的人工、材料、機具設備及資金消耗的標準。它包括勞動定額、材料消耗定額及機器設備利用定額。施工定額是編制施工作業計劃，進行工料分析和施工隊、組下達任務及隊、組進行經濟核算的依據。 房屋修繕預算定額 是為完成單位工程勞動工時，機械臺班、材料消耗數量的標準，是確定修繕費用的主要依據。預算定額應代表大多數企業能夠達到或超過的平均先進水平。 房屋修繕預、決算 是以某一修繕工程為對象，依據該地區的單位估價表逐一計算，加上規定收取的間接費、獨立費等而得出的全部工程費用。其中，預算是編制修繕計劃，比較修繕方案是否經濟合理、工程撥款和施工單位進行經濟核算的依據；決算

14、是最終確定工程費用，核定固定資產、考核投資效果的依據。 工程預算的編制 應根據已經審查批準的修繕施工圖或修繕方案進行，其編制要點包括以下幾點: (l)熟悉施工圖紙、修繕內容，全面了解房屋的結構和特征；(2)深入現場，認真查勘施工條件，擬定實施方案；(3)工程量是編制工程預算的原始數據，必須正確計算，并按照定額中的有關規定及工程量計算規則，按分部、分項計算，做到不重算、不漏算；(4)正確套用定額或單位估價表，做到工程名稱、內容、計量單位與定額相符；(5)嚴格執行主管部門批準頒布的有關收費標準和規定，按施工的性質、等級計取施工管理費和其他費；(6)做好各單項工程的工料分析，把各項工程按照定額規定所

15、應消耗的勞動力、材料(含成品、半成品)、機械臺班等分別計算，并進行匯總。 工程決算的編制 單位工程竣工后，按照編制工程預算的方法，以實際完成的工程量逐項進行調整計算。編制工程決算應注意以下幾點:(1)管房單位與施工單位應按照有關規定，本著實事求是的精神，匯總施工過程中的原始資料，深入現場進行核定，互相配合辦理好竣工決算；(2)編制竣工決算時，應以下列資料為依據:工程竣工驗收單和竣工報告，工程合同；經批準的工程預算z雙方協定的臨時定額；預算外費用及工程變更的鑒證；材料設備及其他費用的調整依據及有關定額費用調整的補充規定；隱蔽工程驗收記錄。 工程費用 由直接費、施工管理費、獨立費和法定利潤四部分組

16、成。 直接費 直接用于房屋修繕工程的有關費用，包括人工費、材料費、施工機械費和其他直接費四個部分。 人工費 指直接從事施工的工人(包括現場水平垂直運輸等輔助工人)和輔助生產工人(制作構件等工人)的基本工資、附加工資和工資性津貼。 材料費 指為完成房屋修繕工程所耗用的材料、構件、配件和半成品的價值以及周轉性材料(如腳手架、模板、臨時支撐)的攤銷費。它是工程直接費用的主要組成部分。 施工機械臺班費 費用以8小時為一 臺班 計算。每一臺班所必須超用的人工構件和應分攤的費用即為一個機械臺班的單價，其費用由以下兩部分構成：(1)不因施工地點和條件不同而發生變化的不變費用，主要包括折舊費，大修折舊費，經常

17、修理費，替換設備、工具及附加費，潤滑及擦拭材料費，安裝拆卸及輔助設施費，機械場外運輸費和機械保養費八項。(2)在施工運輸時常因施工地點和條件的變化而變化的可變費用，包括機上操作工人的人工費用，動力燃料費(電力、固體或液體燃料費)，養路費(按當時的規定標準計算)。 其他直接費 指預算定額以外為滿足施工需要所發生的水電以及舊房拆除、舊料回收、廢土外運、冬雨季施工等費用，以及由于修繕工程場地狹小所發生的材料二次搬運費。 房屋修繕定額管理 房屋修繕定額管理是房屋修繕的主要生產管理環節。運用定額，正確地編制工程預、決算，是房屋修繕管理中合理確定工程造價、控制修繕費用、提高投資效益的必要條件，也是房產經營

18、管理單位和修繕施工單位進行經濟核算的依據。 生產工日 計算工人勞動量的時間單位，即工人在輪班內直接生產工程產品的工日。 非生產工日 工人在輪班內，不直接用于生產工程產品的工日。 直接生產工 在房屋修繕中從事直接生產工程產品的人員。如瓦工、木工、油漆工、機械吊裝工等。 輔助生產工 在房屋修繕中從事間接生產工程產品的人員。如構件預制、材料加工、機具修造以及運輸、水電、技術革新等人員。 間接生產工 為生產工程產品而服務的后勤人員。如炊事、警衛、燒茶爐、傳達通訊等人員。 修繕工程勞動管理 對有關房屋修繕工程中，使用勞動力方面的計劃與組織工作。其內容包括:建立健全勞動管理機構和制度；勞動分工與協作，定員

19、與定額；勞動力的分配與使用，補充與退休；勞動過程中的輪班、工作交接及其組織；工資獎勵，職工生活福利，勞動保護，勞動競賽，勞動紀律及職工文化技術教育、培訓和考核等。它的作用是合理安排勞動力，充分利用勞動時間使勞動者更好地與生產資料相結合，保證安全生產，調動職工生產積極性，提高勞動生產率和經濟效益，進一步促進生產的發展。 修繕工程統計報表 用數字概括地、系統地反映某個時期房屋修繕工程完成情況及結果的表格。修繕工程統計報表的主要內容是房屋修繕工作量、工程量及各項經濟技術指標的統計匯總。報表形式一般為月報、季報、年報，必要時可增加旬報、周報、日報。任何正式統計報表均應由有關部門批準，按時準確地填報。依

20、照統計報表反映的數字，可掌握本時期任務完成情況，為決策下步工作計劃提供資料。統計報表應有連續性，要妥善保存。 房屋修繕計劃管理 指物業管理企業對有關房屋修繕工作的內容、步驟和投資方面的安排、組織和控制的活動。它的主要內容包括:建立健全計劃管理機構和工作制度；明確各級管理人員的職責；保證修繕工作在預先擬定的內容步驟和投資標準內進行；嚴格控制投資標準，合理安排人力、物力和財力，并在執行計劃中給予調節和綜合平衡等。計劃管理的作用是保證房屋修繕的方針、原則和標準的實施，全面完成修繕任務及其各項經濟技術指標。 修繕施工管理 指修繕施工單位從承接房屋修繕工程施工任務到竣工驗收過程進行計劃、組織、施工、調度

21、、技術交底和材料、構件檢試等方面的活動。它的內容主要有:建立健全施工管理機構和制度；明確各級管理人員的職責；貫徹修繕方針、修繕原則；嚴格掌握房屋修繕的范圍和標準；按照國家和上級頒發的規范、規程、技術標準、操作規程和設計圖紙的要求精心施工；合理安排勞動組織；加強施工現場管理；開展以提高工程質量為中心的創優質工程活動等。它的作用是保證房屋修繕工程優質、高產、低消耗、安全生產和文明施工、提高社會效益和經濟效益。根據城鄉建設環境保護部頒發的房屋修繕工程施工管理規定的規定，修繕施工單位在承接任務后，按照最佳經濟流程的要求，自行編制并實施工程施工綜合進度計劃。在編制工程施工綜合進度計劃時，對經營管理單位提

22、出的有特殊時限要求的工程，應優先安排施工。在工程開工前，應熟悉修繕設計或修繕方案，并參與經營管理單位組織的技術交底和圖紙評審，并將在審查中提出的問題、解決的措施等，做好會議記錄或紀要。應分別設立質量及安全監督、檢查機構、分別配備質量及安全檢查人員。工程完工后，要根據房屋修繕工程質量檢驗評定標準評定質量等級，進行竣工交驗，不合格的不準交工。 房屋修繕技術管理 指物業管理企業和維修施工單位，對破損房屋進行查勘鑒定、修建等技術方面的計劃、組織和控制的活動。它的內容包括:建立健全技術管理機構和制度，明確責任制；實施國家有關技術政策和上級頒發的技術標準、技術規范及各項技術管理制度；解決設計、施工、房屋鑒

23、定、操作方法、工程質量等技術問題以及技術革新、技術改造、技術培訓和建立房屋技術檔案等。它的作用是使房屋修建技術先進、經驗合理。城鄉建設環境保護部頒發的房屋修繕技術管理規定、房屋完損等級評定標準、房屋修繕范圍和標準、房屋修繕工程施工管理規定、危險房屋鑒定標準是房屋修建技術管理工作的主要法律依據。 房屋修繕質量管理 指物業管理企業及房屋修繕施工單位，為保證和提高房 屋修繕質量，對修繕工程進行監督、檢查和驗收的活動。其主要內容有:建立健全質量管理與監督系統；確保維修工程質量管理方法和驗收標準的實施消除產生不合格工程項目的隱患；開展以預防為主的質量檢查、監督活動；確保修繕工程質量，處理質量事故，其目的

24、是用最經濟的辦法，提高房屋修繕工程質量，其方法是全體人員參加管理與革新生產技術結合起來。城鄉建設環境保護部頒發的房屋修繕技術管理規定、房屋修繕工程施工管理規定、房屋修繕工程質量檢驗評定標準是房屋修繕質量管理的主要法律依據。 房屋維修工程質量合格率 指房屋維修工程質量達到合格品標準的單位，工程占全部已竣工單位工程的百分比。其計算方法有兩種: (1)房屋維修工程質量合格率= (2)房屋維修工程質量合格率= 房屋維修工程質量優質率 工程質量達到優質品標準的單位工程，占全部竣工驗收單位工程的百分比。同 工程質量合格品率 一樣，計量單位有兩種。其計算公式為: (1)工程質量優質品率= (2)工程質量優質

25、品率= 小修服務及時率 某個時期內，在規定的時間里修理完 畢的小修工程件數，占規定時間里應修小修工程全部件數的百分比。它是考核小修服務水平的指標之一。其計算公式為: 小修及時率= 修繕工程機具設備管理 對有關房屋修繕機具設備的計劃、選擇、評價、使用、保養、維修、檢查、改造和更新工作的總稱。其主要內容包括:建立健全機具設備管理機構和工作制度；機具設備的驗收、保管、調撥、報廢等日常管理工作；合理選擇使用設備，經常監督維修保養，提高設備利用率；進行設備的更新、改造等工作。它的作用是，使機具設備經常處于完好狀態，充分發揮其效能，提高修結利用率，以提高企業經濟效益。 年度房屋修繕計劃的編制 年度房屋修繕計劃是全年修繕工作的方向和目標。正確制定年度修繕計劃，是搞好全年房屋維修養護，提高管理水平，取得經濟效益和社會效益，完成全年修繕任務首要的一步。 季度房屋修繕計劃的編制 根據年度計劃，按照均衡生產的原則，并結合季節特點，編制季度計劃。季度計劃要保證年度計劃的完成。 月度房屋修繕計劃的編制 在充分保證季度計劃完成的前提下，根據季度項目計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕、重、緩、急原則編制月度計劃。月度計劃主要是編制具體工程項目計劃，由于房產部門修繕工程的特殊性，月度計劃