1、東方云 鼎 曦 城項目建議書東方汽貿集團有限公司第一章 項目基本情況1.1 項目名稱及承辦單位1.1.1項目名稱：東方東方云曦1.1.2承辦單位：東方集團1.1.3項目地址：xx205國道兩側100米至200米，火車站以西長約1.9公里片區。1.1.4單位概況：東方汽貿集團有限公司（以下簡稱東方集團），是以汽車經銷服務為主業的大型商貿流通企業，成立于2010年，注冊資金1.2億元，擁有員工1689人。總部設在xxxx，法人代表朱金武。 東方集團公司下轄26家子公司，100多個分公司。分布在xx、天津、xx、內蒙古、黑龍江、吉林、山西7個省市區。東方集團在xx建立了“xx地”酒廠；在xx市建立了

2、xx食用油廠，“xx花生油”被評為“xx省著名商標”；xx化工有限公司和房地產公司的建立使集團的經營范圍正在向多元化發展壯大。 東方集團xx汽車銷售公司占地67.5畝，20400平米的辦公大樓雄偉壯觀。遷安長城汽車4s店是我國北方建筑面積最大、建筑標準最高的旗艦店，它以現代化的基礎設施和優美的環境展現了東方集團的良好形象。xx汽車銷售公司占地31畝，使用面積5500平方米的綜合展廳及辦公大樓于去年11月份建成并投入使用。古冶汽車銷售公司是我集團又一個具有較高檔次的市級公司，13000平米的辦公大樓建設已近尾聲，4s店美觀氣派，環境優美。集團總部辦公區占地22畝，高22層、建筑面積6萬平方米的綜

3、合辦公樓正在建設中。東方汽貿辦公大樓不僅是我集團的標志性建筑，也是xx新城的一大景觀。 東方集團以“勤實、嚴信、拼搏、高效”為企業精神，以“誠信經營，顧客至上。一切為了客戶，為了客戶一切，精心打造東方品牌”為經營宗旨，通過良好的企業文化和完善的管理制度，使公司逐漸形成與社會“共同發展，共同進步，共同致富”的良好局面。 1.2 編制依據1.2.1xx省關于三年大變樣的相關政策。1.2.2xx縣委、縣政府關于加快縣城建設的戰略發展精神。1.2.3有關基礎技術資料。1.3 編制原則 以xx省省委、省政府，xx市市委、市政府以及xx縣委、縣政府做出的關于加快城市化進程，改善城市面貌，提升城市形象的思想

4、為指導；結合縣城總體規劃原則，根據當地實際，以人為本，合理利用土地，創造舒適、安寧、環境秀美、健康、適用的城市片區。1.4 項目建議書的工作范圍 本報告重點對建設的必要性、市場預測、建設規模、建設內容、工程技術方案、投資估算及經濟分析等進行研究。1.5 項目建議書的工作概況 項目單位依據縣政府關于加快縣城市化建設的戰略意圖,通過對xx房地產的調研，為了改善縣城居住環境，彌補205國道兩側不美觀的現狀，從而改善城市面貌，提升縣城城市形象，決定開發建設“東方云曦”住宅小區項目,以期為xx城居民提供能被工薪階層接受的環境優美，集商業、健身娛樂、休閑廣場、物業管理規范的綠色環境、小康達標的高品質的質優

5、價廉的住房，并打造城市名片，為xx的城市建設做出貢獻。1.6 項目建議書1.6.1建設方案 結合縣城總體規劃原則，根據當地實際，以人為本，合理利用土地，創造舒適、安寧、環境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區。1.6.2建設規模 片區規劃總占地1018畝，總建筑面積117.37 萬平方米，建有多層住宅、高品質幼兒園、活動中心、商業網點、羽毛球場等健身設施及公建配套設施。1.6.3主要經濟技術指標項目體量用地面積678665.9總建筑面積1173667.5地上建筑面積1086729.6地下建筑面積86937.9容積率1.6綠地率30%建筑密度18%1.6.4綜合評價結論 本項目建設符合國家產業政策和

6、縣政府關于加快城市化進程的要求，項目建成后，在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求，經計算項目一期總投資196321.4萬元，財務內部收益率74 %(稅前)，由此表明，項目具有一定盈利能力、清償能力。雖然具有一定風險，但社會效益顯著，項目總體可行。第二章 社會和市場調查與需求預測2.1 社會和市場調查2.1.1產業政策 改革開放二十年來，我國經濟已經進入了一個新的增長階段，經濟的發展迫切要求調整和優化產業結構，積極培育新的增長點。房地產業作為新興產業，帶動了建材、冶金、化工、輕工等數十個相關行業的發展，提供了大量的就業機會，已成為目前帶動國民經濟發展的一個先導性行業。 中共中央、國務院對房地

7、產工作高度重視，把規范房地產建設開發，維持房地產行業的健康、可持續發展做為主要導向，實現了以市場化為取向的一系列制度創新和突破，使我國房地產業開始在更高、更新的層次上發展。xx委、縣政府十分注重本縣房地產業的開發和建設工作，為此出臺了一系列規范房地產行業的政策，為我縣房地產業的健康、可持續發展提供了便利的條件，并在工作上給予了強有力的支持。2.1.2項目建設的必要性 xx地處xx市以東，毗鄰渤海灣，改革開放三十多年來，政治、經濟有了快速發展，但比起東部沿海開放縣城來講，其發展速度已經相對滯后，與全國其他縣城相比，本縣屬于中心縣城，發展建設過程中城市范圍擴大的趨勢非常之快。但是，我縣因為城鎮級別

8、原因，城區范圍比較小，城區擴大的同時遺留了很多問題，尤其是住宅片區非城市化，不成規模不成體系的現象越來越突出，部分片區已經到了非改造將會影響整個城市建設的關鍵時刻，縣委縣政府在此時提出城市化建設的思路，真正符合我們縣發展建設戰略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。 本項目建設完成之后，xx城市建設將會有一個大的飛躍，城市綜合環境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。 宏觀必要性從一個城市的宏觀上講，首先表現在：土地作為城市的寶貴資源，未能充分實現其效用、效益的良性循環，未能發揮土地的最大經濟效益、社會效益、環境效益；其次，城市化未能全面體現以人為主體的人文環境，城市的發展

9、應該充分體現城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質和精神需求，促進人的身心和個性的健康發展。同時，尤為值得關注的是隨著城市化進程加快，原郊區村莊的改造將為當地居民和全體市民的居住和生活質量的提高帶來非凡而深遠的影響，因此加快城郊區域的建設是城市發展的必然結果。2.2 項目發展概況 東方汽貿集團有限公司，積極響應縣委縣政府關于城市化建設的思路，經過與相關部門的多次接觸，廣泛調查和積極運做，得到了xx縣委縣政府和人民大眾一致的支持，我公司編制了項目建議書，是根據國家及縣有關規定，編制的本報告。2.3 市場預測2.3.1 基本形勢分析 近幾年，隨著我國經濟形勢持續走強，我國房地產業也得到了迅猛

10、發展。在國家不斷規范房地產業發展政策的形勢下及建筑市場和建筑法規進一步完善，使房地產業進入了良性循環發展階段。 在國際經濟形式并不樂觀的今天，我國依舊需要保持較高速度的經濟增長，因此房地產作為拉動內需的一個必不可少的行業，在今后的較長時間內都將是經濟增長的重要支柱。2.3.2 市場供求 xx現今房地產市場的一個重要問題就是產品結構不合理，住宅建設單一，品質較低，但相對價位高，中低收入家庭買得起房子的數量不足、品質不夠、地段不好。商業不成規模，不成體系。 在購房需求方面，首先，目前上市房大多屬于低檔次住宅，中高檔價位。對于此類房有投資能力的業主在一次置業和二次置業中已經購買，而資金有限的業主又缺

11、乏購買能力。其次，符合縣城老百姓投資置業安居的房子明顯不足。盡管xx近年來整體gdp 指數較高，經濟發展穩健，但其實真正缺房的是工薪階層，他們對于幾十萬元的房價是很難接受的。所以，開發高品質、低總價的住房是房地產開發商的明智選擇。另外，還可吸引一次、二次置業的業主，進行三次、四次置業，以求得質優價廉得綠色環保高檔適用住宅。商業上，目前缺乏良好的投資產品。2.3.3 區位優勢分析 本項目位于205國道兩側，毗鄰火車站、長途汽車站等交通樞紐，原有商業7萬余平米，屬于縣城的一個商業繁華區域。通過打造周圍醫療、學校、商場、休閑娛樂等配套設施使之齊全。項目緊鄰205國道，周邊環境較差，但通過本項目的建成

12、運營，將改變該片區現狀。改造完成后，依托良好的交通狀況，將會出現一個設備完善、環境優美、宜居宜商的城市片區，這必將會吸引廣大置業者和投資者前來。2.3.4 出售對象分析 住宅部分：xx目前人均收入仍較低，80%以上屬于工薪階層，由于收入限制工薪階層對購房得首選條件是價位問題，因此高品位、適度低價位的住宅會有巨大得熱銷潛力。 商業部分：該片區原有家具建材、汽配、其它零售的商業七萬余平方米，屬于縣城的一個商業核心地段。改造后有購物環境的大幅度提高，其商業價值將更為凸顯?？梢晕蟹秶耐顿Y行業需求。2.4 建設規模 片區規劃總占地1018畝，總建筑面積117.37 萬平方米，建有多層住宅、高品質

13、幼兒園、活動中心、商業網點、羽毛球場等健身設施及公建配套設施。2.5 市場定位 以優秀的交通條件為契機，以中高端商業為核心增長極，以中低端價位住宅產品迅速占領市場的，環境優美，設施完備的新興城市片區。 第三章 建設規模及建設方案3.1 總平面規劃3.1.1設計依據民用建筑設計通則gb50352-2005建筑設計防火規范gb50016-2006高層民用建筑設計防火規范gb50045-95（2005年版）住宅設計規范gb50096-2003住宅建筑規范gb50368-2005(6)其他相關國家規范和地方法規3.1.2總平面規劃原則如下圖所示 規劃設計總平面新穎而獨具特色，人類與自然的完美結合時本項

14、目的設計原則。該設計充分結合現代化的設計理念，以“以人為本”這一設計思想為目標來構建新世紀的居住社區。小區的建設是城市建設的一個重要組成部分，把小區的建設融入到城市規劃中。其優美的生態環境、淳厚的文化底蘊、較高的文化品位、現代化的生活理念將構成該片區的重大特色。3.1.3總平面規劃綜訴1.平面布置a.根據功能不同，居住空間和公共空間分區布置。b.按照小區、組團兩級結構概念有機組織各個片區居住空間。c.充分考慮與城市道路的關系，合理規劃布置內部路網，形成“通而不暢”的低速道路系統。d.在三維空間上安排小區內的各個活動場所，形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。3.1.4建設規模本居住片區總用地10

15、18畝，用地北側為京秦鐵路，中部205國道橫穿整個用地，南部為xx現有城區，東側為火車站，整體交通極為便利。整體分為6片住宅區，宏觀上整體結構清晰明確，易于與城市的聯系并具有通暢的內部交通。本區域內地上總建筑面積為1086729.6，地下建筑總建筑面積為86937.9，容積率為1.6。3.2 建筑工程3.2.1建筑立面設計在建筑立面的設計中，充分考慮到xx現有城市文化和其悠久的歷史底蘊，以中式風格為主題，充分發揮，創造出風格鮮明的住宅小區。3.2.2小區內部環境設計每個片區均設有居民活動廣場、公共綠地，并結合當地風俗文化，在每個片區打造環境優美的生態綠化系統，并結合內部空間需求，設計能體現出當

16、地文化的雕塑和小品等。為居民提供舒適的居住環境。3.2.3戶型設計優化戶型結構，滿足現代人對居家的要求，南北通透，減小公攤。第四章 抗震、土地利用及綠化4.1 抗震地震效應：本工程抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度值為0.2g，設計地震分組為第一組。本工程建筑結構的安全等級為二級，施工質量控制等級為b級，地基基礎設計等級為乙級。本工程結構抗震等級為二級。4.2 土地利用遵循土地利用最大化這一原則，充分利用土地，在景觀處理上力求做到無死角。4.3 綠化 各個片區綠化布置采用中心與局部相結合的方式。景觀以入口廣場為起點，中心綠地為高潮，庭院綠地與之相互融合。景觀形成一個較大的綠色生態中心。各中

17、心綠地和廣場內部布置不同的綠地景觀和文化景觀，形式活潑，樣式多元，形成各區的景觀中心和公共活動中心。第五章 節 能5.1節能設計5.1.1地理條件根據xx的地理、氣候條件，小區采用最佳和良好的朝向，冬季爭取良好的日照，夏季爭取常年主導風向，并有利于建筑室內的自然通風。5.1.2建筑日照建筑間距滿足當地建筑規劃部門規定的技術指標，保證冬季住宅日照和室內天然采光的要求。5.1.3建筑環境小區規劃從生態環境考慮，形成良好的小區微氣候環境，也改善了住宅小區環境質量。5.1.4建筑材料住宅外墻用擠塑板作外墻保溫，外墻窗采用low-e中空玻璃，有利于建筑節能。第六章 項目實施進度計劃6.1 項目實施內容6

18、.1.1.項目前期及論證工作6.1.2.初步設計及施工圖設計階段6.1.3.建設場地清理6.1.4.工程施工6.1.5.工程掃尾、竣工驗收6.2 實施進度項目計劃周期 3年，建設期 3 年（一期、二期、三期各 1 年）第七章 投資估算與資金籌措7.1 投資估算范圍 住宅樓、公用建筑、室外工程的建安工程費和其他費用、預備費、建設利息等。7.2 編制依據 該項目投資估算依據國家現行法律法規及相關行業規定，并依據建設單位及各專業提供的基礎資料進行編制。7.3 估算投資總額及其構成本項目總投資：196321.4萬元項目體量公式合計（萬元）前期費用18816.7住宅設計費1173667.5建筑面積25元

19、/2934.2報批報建費1173667.5總建筑面積120元/14084地質勘察費678665.9總用地面積4元/271.5三通一平費土地成本5%1527建安工程費116388.7住宅地上建安費1086729.6建筑面積900元/97805.7住宅地下建安費86937.9建筑面積1500元/13040.7不可預見費建安總投資5%5542.3基礎設施費13805.1綠化工程205336綠化面積300元/6160.1道路工程177668道路面積100元/1776.7水電工程總建筑面積50元/5868.3工程監理費建安工程費0.8%931.1開發期間稅費376.3管理費用建安工程費2%376.3營銷費用銷售