1、目 錄第一章 總 論11、項目概況及目標12、編制依據及研究范圍23、編制原則34、主要經濟技術指標45、可行性研究結論6第二章 項目建設的背景及必要性8第三章 項目建設單位概況131、公司基本情況13第四章 行業分析及市場預測151、市場現狀152、市場預測21第五章 項目選址及建設條件261、項目選址262、基礎條件263、自然條件29第六章 建設方案311、建設規模312、建設原則313、建設目標314、園區功能定位及結構設計325、項目建設各區布局與功能設計346、物流信息系統建設方案34第七章 專業技術方案391、總平面布置392、xx結構403、供電系統414、通訊、電視、網絡系統

2、415、給排水設施416、消防427、通風空調438、廣播系統439、節能措施43第八章 環境保護與安全衛生451、環境保護452、安全衛生45第九章 項目組織及運營471、項目運營模式472、園區管理系統483、項目實施方案48第十章 項目進度計劃501、工程進度502、項目進度50第十一章 投資估算與資金籌措521、投資估算依據522、價格及取費依據：523、投資估算524、資金籌措計劃535、資金運籌計劃536、還貸計劃53第十二章 效益評價及不確定分析541、評價依據、范圍及指標542、經濟評價553、財務評價584、清償能力分析595、不確定性分析59第十三章 社會效益分析61附件：

3、（一）湖南xx實業發展有限公司營業執照；（二）湖南xx實業發展有限公司組織機構條碼證；（三）湖南xx實業發展有限公司稅務登記證；（四）國家發展與改革委員會發改辦經貿200351號“國家發展與改革委員會辦公廳關于湖南xx國際物流園一期工程項目審批問題的復函”；（五）湖南省發展計劃委員會湘計經貿2003256號“關于湖南xx國際物流園一期工程項目建議書的批復”；（六）長沙市發展計劃委員會長計經貿2003335號“長沙市發展計劃委員會轉發省發展計劃委員會關于湖南xx國際物流園一期工程項目建議書的批復的通知；（七）國家經貿委中小企業對外合作協調中心關于在長沙市開展中小企業社會化物流服務體系試點工作的通

4、知（國家經貿委中小中心20016號），及附件：長沙市中小企業社會化物流服務體系建設試點工作第一批企業名單（八）長沙經濟技術開發區管委會關于將“湖南xx國際物流園”列為開發區重點扶持項目的批復（長管經貿20023號）（九）長沙經濟技術開發區管委會關于請求將區內企業湖南省xx實業發展有限公司“湖南xx國際物流園”列為全國中小企業國際物流示范園的請示（長管委200210號）（十）國家經貿委中小企業對外合作協調中心關于同意在長沙經濟技術開發區（國家級）建立“湖南xx中小企業國際物流示范園”的附函（國家經貿委中小中心函200211號）（十一）土地使用意向書（十二）湖南省關于加快我省現代物流業發展的若干意

5、見（十三）第三方物流企業入駐湖南xx國際物流園意向協議附圖： （一）湖南xx國際物流園平面規劃圖第一章 總 論受湖南省xx實業發展有限公司的委托，我們對湖南xx國際物流園建設項目可行性進行了研究，通過對該項目所在地區的環境、交通、電力、給排水、通訊等條件進行調查，收集有關基礎資料，并與建設單位交換意見，在認真調查和分析資料的基礎上編制了湖南xx國際物流園建設項目可行性研究報告。1、項目概況及目標項目名稱：湖南xx國際物流園第一期工程建設地點：湖南省長沙市長沙經濟技術開發區建設單位：湖南省xx實業發展有限公司建設期限： 2年湖南xx國際物流園項目擬建在長沙經濟技術開發區內，東六線以東，319國道

6、以南，東十線以西，漓湘路以北。物流園總體規劃占地3000畝，總投資10.8億元。項目第一期工程總投資27604.6萬元，總xx面積21.8萬平方米，其中：倉儲面積14萬平方米，綜合辦公大樓2.8萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米，固定資產投資26804.6萬元。項目建設目標：l 貨運吞吐量達到8000萬噸以上，宏觀物流產值25億元以上；l 與50家左右設施通用、功能齊全、服務完善的配送中心建立物流戰略同盟，形成高效的物流服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現代物流服務；l 建立健全物流管理信息系統，使之具有物流管理、海關管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能；

7、l 引進第三方物流企業50家以上，為60家左右大型工商企業提供供應鏈管理及全程物流服務，吸引510萬名個人或企業成為園區的會員；l 現代綜合性物流服務體系初步形成。 項目經濟效益：項目第一期工程實施期內（12年，含2年建設期）實現營業收入107344萬元，實現利潤43788萬元，上繳稅收23583萬元，安排就業150人，項目具有良好的經濟效益。本項目的建設對促進我省物流業的發展，特別是長沙經濟技術開發區、長沙市的經濟發展和滿足長沙地區的現實物流需求，具有十分重要的現實意義和社會效益。2、編制依據及研究范圍2.1、編制依據（1） 國家發展與改革委員會發改辦經貿200351號“國家發展與改革委員會

8、辦公廳關于湖南xx國際物流園一期工程項目審批問題的復函”；（2） 湖南省發展計劃委員會湘計經貿2003256號“關于湖南xx國際物流園一期工程項目建議書的批復”；（3） 長沙市發展計劃委員會長計經貿2003335號“長沙市發展計劃委員會轉發省發展計劃委員會關于湖南xx國際物流園一期工程項目建議書的批復的通知；（4） 湖南省xx實業發展有限公司xx實業2002021號“關于申請湖南xx國際物流園一期工程項目立項的報告”；（5） 國家、湖南省、長沙市國民經濟和社會發展第十個五年計劃；（6） 長沙市商貿流通業發展“十五”計劃；（7） 長沙經濟技術開發區“十五”期間產業發展規劃及2010年產業發展綱要

9、；（8） 國家計委、建設部頒布的建設工程項目經濟評價方法與參數；（9） 國家經貿委中小企業對外合作協調中心20016號關于在長沙市開展中小企業社會化物流服務體系試點工作的通知； （10） 長沙經濟技術開發區管委會長管經貿20023號關于將“湖南xx國際物流園”列為開發區重點扶持項目的批復；（11） 國家經貿委中小企業對外合作協調中心200211號關于同意在長沙經濟技術開發區（國家級）建立“湖南xx中小企業國際物流示范園”的復函；（12） 土地使用意向書（長沙經濟技術開發區與湖南省xx實業有限公司簽訂）；（13） 湖南xx國際物流園總體規劃；（14） 湖南xx國際物流園公共物流信息系統規劃方案；

10、（15） 其它文件、協議等。2.2、研究范圍（1） 項目建設的背景和必要性（2） 項目投資主體的情況（3） 行業分析及市場預測（4） 項目選址及建設條件（5） 項目布局及及各部分功能定位（6） 項目組織及管理系統（7） 項目效益評價及不確定性分析3、編制原則（1） 遵照國民經濟和社會發展第十個五年計劃關于“傳統服務業要運用現代經營方式和服務技術進行改造，著重發展商貿流通、交通運輸、市政服務等行業，推進連鎖經營、物流配送、多式聯運、網上銷售等組織形式和服務方式”，做好項目定位、搞好項目設計。（2） 按照國家經貿委等六部委關于加快我國現代物流發展的若干意見的通知要求，明確項目目標、搞好項目規劃。（

11、3） 根據湖南省和長沙市“十五”計劃，融入區域經濟、合理安排進度。（4） 結合我國加入wto及對物流相關方面的承諾，搞好市場調研、起步與國際同步。（5） 按照國家有關產業政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。（6） 我國湖南省及長沙市目前國民經濟水平，現代物流產業發展現狀及前景為依據，借鑒國外物流行業發展經驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。（7） 項目建設以物流需求為依據，以現有設施及資源為基礎，避免盲目投資和重復建設。（8） 項目建設積極采用國際國內先進技術和設備，采購工作實行招標采購及比質比價采購。（9） 消防、環保、安全設施建設符合國家和地方法

12、規。（10） 其它規定及客戶要求。4、主要經濟技術指標項目建設主要經濟技術指標見表1-1。表1-1一期工程主要經濟技術指標序號項目單位指標備注1占地面積畝9302xx面積平方米2180002.1倉儲平方米1400002.2辦公用房平方米280002.3集裝箱堆場平方米500003貨運吞吐量萬噸80004宏觀物流產值億元255項目總投資萬元27604.60固定資產投資26804.60萬元（建設期利息944.62萬元，土地款4900萬元）；流動資金800萬元6建設工期月247年平均收入額萬元10734.4正常年8年凈利潤萬元4378.78正常年9投資回收期年所得稅前6.28年；所得稅后6.71年（

13、含建設期2年）10平均投資利潤率%22.2311平均投資利稅率%24.4112固定資產投資銀行貸款償還期年6.3313全部投資內部收益率%所得稅前：20.36所得稅后：15.97i=12%14財務凈現值萬元所得稅前：11091.81所得稅后：4653.38i=12%15xx密度%2616容積率0.2917綠地率%355、可行性研究結論一、湖南xx國際物流園的建設，符合國家和省市有關促進現代物流產業發展的政策；符合產業發展方向和要求；二、湖南xx國際物流園項目建設用地符合長沙經濟技術開發區對該宗地的要求；三、湖南xx國際物流園總體規劃占地3000畝，總投資10.8億元。項目第一期工程總投資276

14、04.60萬元，總xx面積21.8萬平方米，其中：倉儲面積14萬平方米，綜合辦公大樓2.8萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米，固定資產投資26804.6萬元，建設工期2年。項目第一期工程實施期內（12年，含2年建設期）實現營業收入107344萬元，實現利潤43788萬元，上繳稅收23583萬元，安排就業150人，項目具有良好的經濟效益。四、該項目建設在長沙經濟技術開發區內，背靠lg-曙光電子、長豐獵豹汽車、三一重工、華天鋁業等開發區大型加工制造業，聯系xx物流中心、長沙市水運碼頭、鐵路編組站、黃花國際機場等物流結點，輻射長株潭地區，物流資源豐富，市場潛力巨大。五、項目建成后，園區建三大平臺-物

15、流設施平臺、物流信息平臺和物流政策平臺，具備5大基本功能：海關功能、物流基地功能、金融結算功能、物流信息港功能、教學科研培訓功能。提供多式聯運、報關報檢、貨運代理、信息交易、金融結算、倉儲中轉、流通加工、品牌展示等物流服務。整合湖南及周邊省份的物流資源，帶動和提升相關產業及湖南工商企業的發展與競爭力，推動湖南工業化進程。綜上所述，湖南xx國際物流園項目建設各方面的條件都已具備，項目實施后具有較好的經濟和社會效益，誠請省、市、開發區和各職能部門以及銀行大力支持，使該項目早日建設，發揮效益。第二章 項目建設的背景及必要性一、加入wto對我國現代物流產業發展提出了新的要求加入世貿組織，對我國物流業來

16、說，既蘊含著難得的發展機遇，也面臨著嚴峻的挑戰。我國對有關物流以及物流相關方面做出了鄭重的承諾，在包裝服務、通信服務、速遞服務、分銷服務、運輸服務中，除傭金代理服務、批發服務、零售服務和特許經營有少量限制以外，這些領域的主要部分以及海運服務、集裝箱堆場服務、內水運輸、航空運輸服務、鐵路運輸服務、貨物運輸代理服務等將全面對外開放。因此，這些領域也將在未來的三年之內面臨外資大規模進入帶來的巨大沖擊。目前，湖南省正積極探索有利于支持工商企業參與國際競爭的現代物流服務系統，通過對現有物流基礎設施進行更新改造和擴建，加快技術進步，以便盡快滿足加入wto對我國，特別是湖南省現代物流業提出的新的要求。通過物

17、流園的建設，將各物流企業、港口、航空等服務機構和生產單位進行有序的整合，降低生產單位和物流企業的運營成本，使這些企業在未來的競爭中能夠處于比較有利的地位。二、現代物流產業在我國剛開始起步，但市場前景廣闊隨著經濟全球化和信息技術的迅速發展，被普遍認為在降低物質消耗、提高勞動生產效率以外的“第三利潤源”的現代物流業，已經成為我國新的經濟增長點。（據中國物流年鑒）1999年，我國國有及國有控股工業企業流動資金占用達到31042.81億元人民幣，而資金周轉速度年平均為1.2次，國有商業企業也只有2.3次。而日本制造業的年周轉速度為7.5至8次，流通業為15次至18次。跨國連鎖集團沃爾瑪、麥德隆、家樂福

18、的年周轉次數為20至30次。這說明，我國工商企業目前依然是為庫存而采購，而不是按訂單采購，生產需要的原材料、半成品、外購件庫存過大，占用了大量流動資金。美國、德國、日本制造業庫存周期平均只有12天，庫存總額只占銷售總額的1.3%至1.5%。發達國家的庫存商品只占國內生產總值的1%。而我國工業產成品庫存一般達到45天，商業企業達到35天，庫存商品占國內生產總值的6.8%，我國這些指標遠落后于發達國家的根本原因，是由于缺少一個高效的社會化現代物流服務系統。應該按照社會分工要求，建設社會化現代物流服務體系，以支持工商企業的生產經營和市場營銷。改革開放以來，我國對物流基礎設施作了大量投入，到2000年

19、已達到1.5萬億元人民幣。但由于原有基礎太落后，仍然不適應現代物流的總體發展要求。到2000年，我國運輸網絡密度分別為1344.48公里/平方公里和1043公里/萬人，分別只相當于美國的19.6%和15.8%；德國的9%和15.8%；印度的24.9%和48.3%；巴西的71.3%和8.8%。物流基礎設施落后，加上布局不合理，造成我國倉儲效率與效益低下。據有關部門統計，我國每年因包裝造成的損失就達到150億元人民幣，因裝卸、運輸造成的損失高達500億元人民幣，因保管不善造成的損失為30億元人民幣。因此，在社會化現代物流服務體系中，建設大型物流園區，將運輸與倉儲進行有效整合，是發揮運輸和倉儲效率和

20、實現社會、經濟效益的有效措施。國民經濟和社會發展第十個五年計劃提出，傳統服務業要運用現代經營方式和服務技術進行改造，著重發展商貿流通、交通運輸、市政服務等行業，推行連鎖經營、物流配送、多式聯運、網上銷售等組織形式和服務方式，提高服務質量和經營效益。國家經貿委等六部委發出的關于加快我國現代物流發展的若干意見的通知中也要求各地政府部門和有關企業要充分認識現代物流在經濟發展中的重要作用，抓住有利時機，加快發展步伐，積極采用先進的物流管理技術和裝備，加快建立全國、區域、城鎮、企業等多種層次的，符合市場經濟規律、與國際通行規則接軌的，物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的社會化、專業化現代物流服務網絡

21、體系。在我國現代物流產業起步發展的新形勢下，有關省市開始重視現代物流產業的發展，國內一些優勢生產和加工企業集團開始重視企業物流管理，一批運輸、倉儲及貨代等“類物流”企業逐步向現代第三方物流企業發展，涌現了一批民營專業化第三方物流企業，國際上一些老牌知名物流企業也開始進入我國。近年來，湖南省及相鄰省份也開始認識到現代物流對于推動經濟發展、改善投資環境、提高區域經濟和工商企業在國內外市場競爭能力等方面的重要性。湖南省把發展現代物流產業作為一項涉及經濟全局的戰略問題，建設國際物流園區已經成為區域經濟布局的戰略重點，這項工作盡管剛開始起步，但市場發展前景十分廣闊。三、湖南省及長沙市“十五”計劃對發展現

22、代物流產業提出了明確的要求在湖南省“十五”計劃綱要提出，加快建立以大商場、大市場、大網絡為重點的現代高效市場流通體系，發展新型業態，創新經營手段，推行連鎖經營、特許經營、代理配送、網上購物等現代營銷方式，加快傳統百貨業向購物中心、超級市場、倉儲式商場和專賣店、精品店發展。合理布局一批有產業優勢的專業市場和邊貿市場，在長株潭地帶規劃建設現代化的大型配送基地和物流中心。長沙市“十五”計劃綱要提出，按照大市場、大貿易、大流通格局發展現代流通業，使長沙形成區域性的物資集散中心、商業信息匯集發布中心、結算中心和會展中心。通過電子商務、網上交易等現代化營銷方式以及超市、連鎖、配送等新興流通業態，形成多方位

23、的流通格局和多功能的市場體系，建成不同輻射半徑的商業批發體系和布局合理、層次分明的商業零售體系。大力發展物流產業，整合現有運輸企業和倉儲企業，引導市內大型儲運公司向符合國際慣例的物流公司過渡，加快傳統儲運業向現代物流轉變。隨著我國加入wto，沃爾瑪、萬客隆、麥德龍、家樂福等世界級的商業企業已經進入長沙，在對現有零售業產生強大沖擊的同時，必然帶動湖南省及長沙市現代物流產業的產生和發展。與此同時，國家對西部地區實行大開發戰略，長沙作為連接東西部地區的重要橋梁和紐帶，發展現代物流產業將面臨極大的發展機遇。長株潭區域經濟一體化，必然要求區域物流組織的一體化和系統化，省、市“十五”計劃為本地區現代物流產

24、業的發展提供了重要的政策依據和明確的發展要求。四、湖南省、長沙市的經濟現狀和地理位置對能夠提供綜合性、專業化物流服務社會化現代物流服務體系提出了現實需求湖南省位于我國中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、319國道、107國道穿境而過，省會長沙為區內政治、經濟、文化、科技中心和交通樞紐。湖南省內目前共有各類企業64萬家以上，其中99%以上是中小企業。以長沙市為中心，沿319國道線向東西拓展、沿京珠大動脈向南北拓展，在半徑為50公里的范圍內，有長沙高新區、株洲高新區、長沙經濟技術開發區、瀏陽國際生物醫藥園、湘潭經濟技術開發區、望城食品工業園、遠大工業園等十幾個園區（其中國家級園區3個），

25、形成了一個以長沙為中心、以319國道和京珠大動脈為軸線的高科技產業帶，聚集了長株潭地區（長沙、株洲、湘潭）乃至湖南省的主要企業。而目前湖南省的80%以上的企業的物流執行主體以自辦物流為主，第三方物流代理比例較低，且以物流分包形式為主；企業自辦物流的作業表現情況是，單據準確率低，配送不及時，貨物缺損率高；企業自辦物流設施利用率低，物流費用支出高，庫存不合理。這些情況說明，湖南省、長株潭地區需要專門服務于生產企業、物流企業和相關服務機構的公共社會化的物流基地，構成一個社會化的物流服務體系，以提高本地區參與國際國內市場競爭的能力。項目建設單位湖南省xx實業發展有限公司目前已經建立了xx物流中心，并產

26、生了良好的社會效益和經濟效益，但是，隨著區域經濟的發展、產業園區的建設、入駐企業的增加，已滿足不了企業的現代物流需求。目前，入駐xx物流中心的國外企業有lg、伊萊克斯、摩托羅拉等國際知名企業，及中外運集團、天津大田國際貨運、西安萬方、石家莊三友、青島祥運通、內蒙古巴運集團、北京柳林等國內比較大第三方物流企業，受基礎條件的制約，物流中心只能提供配載、倉儲、裝卸、住宿、加油、汽車維修等比較簡單的傳統物流服務，遠不能適應未來區域經濟發展對現代物流的要求。五、開發建設“湖南xx國際物流園”有利于參與國際國內物流市場的競爭物流園區是現代物流發展的產物，是由設施齊備、功能齊全的物流基礎設施及服務完善的第三

27、方物流企業在空間上的組合。“湖南xx國際物流園”的開發建設，將商流、物流、信息流、資金流融為一體，將市場功能、海關功能、物流基地功能、金融結算功能融于一區，服務于長沙高新區、長沙經開區、瀏陽生物醫藥園等產業園區企業和出口加工基地，服務于以長沙為中心的高科技產業帶，為長沙市乃至湖南省區域經濟的發展提供有力的支撐。第三章 項目建設單位概況1、公司基本情況公司名稱： 湖南省xx實業發展有限公司成立時間：1999年9月注冊資本：人民幣3000萬注冊地址：長沙經濟技術開發區xx紙業大市場企業登記注冊類型：有限責任公司法定代表人：劉珍如 湖南省xx實業發展有限公司是開發區一家民營企業，公司注冊資金3000

28、萬元，總資產3.27億元，員工1000余人。2000年8月，公司興建了湖南省目前最大的物流中心，即湖南省xx物流中心。xx物流中心地理位置優勢，交通十分便利，距黃花國際機場、長沙火車站、湘江碼頭均約十公里。物流中心占地面積100畝，擁有商業門面100個，倉儲1.5萬多平方米，停車場4萬平方米，可容納300多人的客房。經過一年多的運作，xx物流中心已經產生效益，目前可以提供配載、倉儲、裝卸、住宿、加油、汽車維修等一系列物流及配套服務，吸引了中外運集團、天津大田國際貨運、西安萬方、石家莊三友、青島祥運通、內蒙古巴運集團、北京柳林及廣州、南昌和省內近百家涵蓋航空、公路、鐵路、快遞等業務的物流企業入駐

29、加盟，形成了一個面向全國的物流輸運網絡。lg、伊萊克斯、摩托羅拉等一批國際知名企業已選擇xx物流中心作為倉儲基地，長沙市港務局也選擇xx物流中心作為集裝箱停放中心。2001年，xx物流中心年交易額達到2億元，上繳稅收逾300萬元。湖南省xx實業發展有限公司目前正在積極籌備“湖南xx國際物流園”項目，同時加緊開發面向客戶的電子交易網絡系統、物流中心內部管理智能化系統，并積極投資建設現代化倉儲等物流設施，使物流中心由停車、住宿、配載等傳統物流及配套服務企業轉型為物流信息、區域配送、倉儲、流通加工及園區物業管理等現代第三方物流及配套服務企業。湖南省xx實業發展有限公司具有良好的市場網絡，到目前為止，

30、公司已經組織了2000年、2002年全國紙張訂貨交易會、首屆中國（xx）皮革博覽交易會等大型全國性交易會，表現出了良好的組織能力和市場號召能力。湖南省xx實業發展有限公司2001年已被國家經貿委中小企業對外合作協調中心列為長沙市中小企業社會化物流服務體系建設工作試點企業，被中國物流與采購聯合會吸收為會員單位，物流信息化項目被長沙市經委列為2002年重點技術創新項目，“湖南xx國際物流園”項目被長沙經濟技術開發區列為2002年重點扶持項目，并獲得國家經貿委中小企業對外合作協調中心同意，作為全國中小企業社會化物流服務體系示范項目。第四章 行業分析及市場預測1、市場現狀1.1、國際情況隨著經濟全球化

31、步伐的加快和信息技術、通訊技術的發展,全球制造、采購、銷售趨勢的加強，現代物流產業的發展呈現出新的特點,一是電子物流的興起,據預測,到2002年底電子商務交易額將達到8400億美元;二是物流規模進一步擴大,主要表現在物流園區建設方面;三是物流服務的優質化,定制服務、供應鏈管理成為代表性特征;四是第三方物流企業發展迅速,目前美國和歐洲的企業有60%至70%以上全部采用第三方物流服務;五是綠色物流的發展,使物流產業更加注重物流過程的環境保護和再生利用工作。物流園區是多種物流設施和不同類型第三方物流企業在空間上集中布局的場所,是具有一定規模和綜合服務的物流集結點。日本是最早建立物流園區的國家,至今已

32、建立20個大規模物流園區,平均占地約74萬平方米,荷蘭設計的14個物流園區,平均占地4至5平方公里,德國不萊梅貨運中心占地在100萬平方米以上,紐倫堡物流園區占地已達7平方公里。物流園區的建設，有利于實現物流企業的專業化和規模化,發揮其整體優勢和互補優勢。目前,美國、日本和歐洲等先進國家的物流園區已發展得十分完善,形成了以物流園區為基礎的、以物流信息平臺為依托的、以第三方物流服務為主導的規模化、專業化、網絡化的社會化現代物流服務體系。(1)倉儲基地化在發達國家,絕大多數企業的生產原料和產成品都由物流園區負責倉儲。物流園區內專門從事倉庫管理的第三方物流企業,通過先進的庫存管理技術,可以高效地進行

33、訂單處理、進貨作業、搬運作業、儲存作業、盤點作業、揀貨作業、補貨作業，物流園區倉儲設施的規模化和倉儲功能的效率化,為企業提供了公共社會化的倉儲基地。據報道，意大利的一個物流園區可同時為6000多家企業提供倉儲及配送服務。(2)運輸配送社會化發達國家的物流園區一般均建在公路、鐵路、港口、機場貨運樞紐附近,以及靠近生產加工區或消費集中區貨物集散地附近。由于物流園區能夠通過集裝箱運輸將各種運輸方式貫通,因而可以承擔長距離干線貨物運輸物流。與此同時，物流園區與物流中心、配送中心、運輸公司等整合形成了社會化配送系統,因而可以承擔終端客戶的配送物流。由于物流園區可以有效的整合利用社會閑置物流資源，因此不僅

34、提高了社會資源的有效使用,同時也帶來了巨大的經濟、社會效益。據專家預測，國外這種以物流園區為核心的社會化運輸、配送形式將以每年5%至10%的速度增長。(3)物流分工專業化隨著物流園區規模的不斷擴大,發達國家物流園區內部的分工日趨專業化。一般來說,有專門從事物流園區物業管理的圓區運營商、從事倉庫管理的倉庫運營商、從事倒貨及搬運業務的搬運公司、從事流通加工業務的加工企業、從事物流園區內部物流信息管理的it企業以及入區的運輸、配送企業。其中最為重要的是能夠依托物流信息，為用戶提供全面解決方案的第三方物流企業。例如，美國的i2公司,世界500強中有三分之二是在其客戶名單上。i2公司通過供應鏈管理，每年

35、可為其客戶提供1600億美元的增值空間。(4)運輸與倉儲協同化在發達國家，分布在各個物流集結點上的物流園區都與運輸企業有著很好的協調關系。運輸企業通過全球衛星定位系統、貨物跟蹤系統和車輛調度系統，將貨物在途信息及時傳遞給物流園區。物流園區根據庫存變化情況,將補貨信息、配送信息及時傳遞給運輸企業。例如，加拿大迪斯卡爾特公司協同化物流運輸平臺,不但整合了世界排名前60名的運輸企業,而且對運輸路線、配送路線上的倉儲分布也非常了解,使運輸與倉儲業務達到了很好的協同。1.2、國內情況(1)我國物流發展階段分析自1979年引入物流概念以來，經過二十年左右時間觀念認識與實踐的發展，我國現代物流業正處于起步快

36、速發展時期，其間大致可分為三個發展階段： 第一階段：1979年之前，即計劃經濟時期。尚沒有物流概念與認識，只有分割的運輸、倉儲、批發、零售等。 第二階段：80年代至90年代中期，我國商業流通體制發生重大變革， 我國物流處于傳統物流為主，逐步探索現代物流運作規律的階段。 第三階段： 90年代中期以來，社會主義市場經濟體制初步形成。 至此， 我國現代物流業進入起步發展階段。近幾年，隨著中國加入wto， 我國現代物流業已處于快速發展時期。(2)我國物流發展存在的問題我國現代物流發展存在的問題主要表現為“三大矛盾”：體制方面，條塊分割，計劃經濟影響下的多頭管理現狀與現代物流業發展必需的系統協調要求相矛

37、盾 市場供需方面，短期實際需求不足和遠期潛在需求巨大相矛盾，低水平供應能力過剩與高水平供應能力不足相矛盾。 技術與人才方面，物流技術與設備水平低下現狀與現代物流業對技術的高要求相矛盾。低層次傳統物流人才過剩與高層次現代物流人才緊缺相矛盾。 從我國現狀來看，我國物流企業數量少、規模小，物流服務的準確性與及時性差，物流的社會化、市場化程度也較低。因而大力發展和建設物流園區對促進經濟增長，實現流通產業現代化轉變有重要意義。我國現代物流的發展趨勢將是以大型綜合物流園區或物流基地、物流中心為主樞紐，以一大批中小物流企業為子節點的物流網絡體系，以形成高效、快捷、優質、安全、優化的社會物流總供應鏈。(3)我

38、國物流市場總量估測資料顯示，我國全社會物流費用支出約占gdp總值的20。2000年我國實現gdp總值為89404億元，按照上述比例，全社會物流費用支出高達17880.8億元。這個巨大的市場總額將成為我國物流企業競爭瓜分的“大蛋糕”。可以認為，眾多物流企業均將有望分享這個“市場總量大蛋糕”。（據經濟參考報）(4)我國物流市場發展空間分析1991年，發達國家社會物流業產值占gdp總值的比例如表4-1所示，美國2000年全社會物流費用支出不足gdp總值的10%。因此，如果我國能達到同一水平，按照2000年的gdp水平，將可以為全社會節約8940.4億元的物流成本，或者說可以多產生近9000億元的利潤

39、。“十五”期間，如果我國物流費用降低到占gdp總值的15，每年將為全社會直接節約4500億元左右的物流成本。這個巨大的由傳統物流向現代物流發展帶來的社會物流費用下降值，恰恰是物流企業競爭分享的另一“大蛋糕”。只是較之市場“總量大蛋糕”，市場“空間大蛋糕”更強調物流企業的競爭實力。表4-1 發達國家社會物流業產值在gdp中的比例（1991年）國 別gdp（億美元）物流產值（億美元）物流業比例（）日本3363366.5710.9美國5673658.0711.6英國1015123.8312.2法國1200140.411.7德國1566184.7811.8加拿大59369.9711.8(5)我國物流市

40、場的需求環境分析目前，我國物流市場的需求主要來自： 境內的三資企業。 外資企業在進入中國以后一般都不建立獨立的物流部門，而是選取若干專業的物流供應商，獲得必要的物流服務。 國內新興的中小企業。這些企業產品大多具有多品種、小批量、高增值的特點，對物流服務的及時性、準確性的要求較高。面臨著激烈的市場競爭，為了最大限度地降低成本，也對物流服務提出了迫切需求。 國有大型企業。面對激烈的國際國內競爭，打破大而全、小而全的傳統觀念，開始著手對企業傳統物流活動進行重新改造，力求最大限度地獲取競爭優勢。(6)物流市場的供應環境分析我國物流市場供應方主要有傳統物流相關企業和新興物流企業。主要有： 交通運輸企業。

41、拓展業務范圍，逐步向專業物流供應商方向轉化。如中遠集團、中外運集團、中海集團、中鐵集團等。 商業倉儲企業。在推行商業連鎖、配送制過程中逐步向現代物流企業發展，如中儲、中商、中物資等。 大型生產制造企業的物流部門。在保障本企業物流業務的同時，向社會化物流服務拓展。如海爾、寶鋼等。 國際物流公司。采取合資或獨資形式，在國內開展物流業務。 迅速發展建設的物流中心。以交通運輸樞紐、產品集散地點、居民消費區域為依托，開展系統化現代化信息化的物流服務。1.3、湖南省及長沙市物流市場總量與發展空間分析(1)中部各省的宏觀物流業產值比較根據我國國家統計局和國家標準局1994年制定的國民經濟行業分類標準，物流業

42、包括第三產業中交通運輸、倉儲及郵電業中的貨運和倉儲部分。因此選用交通運輸、倉儲、郵電業產值（宏觀物流產值）來代表物流業產值進行分析。（見表4-2）表4-2 1999年中部九省gdp及宏觀物流業產值 （億元）省份河南湖北湖南黑龍江安徽江西吉林山西內蒙gdp4576.13858.03326.82897.42908.61963.01669.61506.81268.2物流產值333.5215.9240.4170.0162.9167.7121.8137.7116.6占gdp比例7.2%5.6%7.2%5.9%5.6%8.5%7.3%9.1%9.2% (2)湖南省及長沙市（長株潭地區）物流市場總量分析據湖

43、南統計年鑒，湖南省1999年的物流產值占gdp總值的7.2，為240. 4億元人民幣。以此為湖南省物流市場總量的低值。參照我國物流費用占gdp總值的20平均水平來計算，湖南省物流市場總量的高值是665.36億元人民幣。同樣，從表4-3可以算出長沙市宏觀物流產值占gdp總值的7.7，為50.9億元人民幣。若加上株洲、湘潭，則為95.0億元，占gdp總值為8.1。長沙市物流市場總量的高值為131.28億元，長株潭地區則為232.3億元。 表4-3 2000年湖南省各地市、州國內生產總值及宏觀物流業增加值 單位：億元地州市長沙株洲湘潭衡陽邵陽岳陽常德gdp656.4291.4213.7353.122

44、5.3364.0348.3宏觀物流產值50.930.014.132.310.039.713.2地州市張家界益陽郴州永州懷化婁底湘西gdp60.4193.6250.3244.4210.5168.565.9宏觀物流產值8.323.329.621.426.919.54.4由圖4-4可以看出長沙市在全省物流發展中的地位與作用：長沙市宏觀物流產值占全省宏觀物流產值的18.3%，長株潭地區則占到全省的34.2%。 圖4-4 全省各地宏觀物流產值分布情況2、市場預測2.1、總體預測在國際上，現代物流產業被認為是國民經濟發展的動脈和基礎產業，其發展程度成為衡量一國現代化程度和綜合國力的重要標志之一，被喻為經濟

45、發展的加速器。美國著名咨詢公司麥肯錫公司對中國物流業進行調查后，認為“現代物流業將在未來中國的經濟發展中起到關鍵作用”（麥肯錫 中國物流市場白皮書）。1999年美國的物流成本為9210億美元，占gdp比重為9.9%（2000年美國年度物流狀況報告）。而歐洲、日本等發達國家物流成本占gdp比重一般為10%左右。中國的物流成本占gdp的比重，據世界銀行估計，占到18%。而實際情況，據國內權威專家分析，至少要占到20%以上。2000年我國gdp為8.9萬億人民幣，按20%計算，物流成本已達到17800億元人民幣，可挖掘的“第三利潤來源”的潛力很大。如果我國能夠在今后若干年的時間里，建設一個社會化現代

46、物流服務體系，從粗放物流經營向集約物流經營轉變，將物流成本降到國際先進標準10%左右，將會產生巨大的經濟效益。總的來說，我國發展現代物流產業的市場空間巨大，近年來，我國很多省市政府開始認識到現代物流產業對于推動經濟發展、改善投資環境、提高區域經濟和工商企業在國內外市場競爭能力等方面的重要性。一些國內優勢企業開始重視企業物流管理，認識到物流是降低物質消耗、提高生產效率以外，能夠使企業增加效益的“第三利潤來源”。我國計劃經濟體制下形成的運輸、倉儲企業已經開始向第三方物流企業轉變，同時對支持其物流活動的物流基礎設施提出了更高的要求，物流園區建設將有利于第三方物流企業開展物流業務。國際上一些著名物流企

47、業已經進入我國，開始積極開展物流服務。我國政府對wto關于物流服務及相關業務的承諾，基本上是全面開放物流市場。國際物流企業進入我國的主要業務模式是充分利用現代物流基礎設施，開展第三方或第四方物流服務。國際物流企業開展物流服務，對諸如物流園區等物流基礎設施建設，提出了明確而具體的要求。可以說，我國現代物流產業的市場基礎開始形成，市場主體開始顯現。而就我國目前物流基礎設施和裝備的發展現狀和總體規劃而言，應該說是具備了一定的基礎條件。但是，由于缺乏先進的物流基礎設施對現有物流資源進行整合，現有物流基礎設施及物流服務處于分散狀態，沒有形成一個有效的系統。因此，開發建設現代物流園區，是有效整合資源、發揮

48、系統優勢，為工商企業提供社會化現代物流服務的有效手段，其市場前景和發展潛力巨大。2.2、湖南省及長沙市物流產業預測據統計，湖南省目前各類企業總數達到64萬家以上，其中99%以上是中小企業，2000年湖南省貨運量達到5.1億噸，貨物周轉量967.4億公里，交通運輸、倉儲、郵電生產總值240.4億元,工商企業銷售收入總額3747.6億元,銷售費用3001.4億元。長沙市現有商品市場390個，商業網點13萬個，從業人員58萬人。根據湖南省及長沙市“十五”計劃國民經濟發展目標、第三產業發展目標、商貿流通業發展目標、工業發展目標及企業改革與發展目標，到2005年，湖南省的貨運量將達到8.21億噸至10.

49、26億噸，五年年平均增長將達到10%至15%，貨物周轉量將達到1558億公里至1945.85億公里，其中長沙市的貨運量和貨物周轉量將占主要地位。長沙市是我國中部地區的重要交通樞紐城市和物流結點城市，湖南省巨大的貨運量和貨物周轉量為長沙市提供了巨大的物流市場，其中，蘊含著巨大的物流成本節約空間和巨大的物流增值服務空間。按照國際通行標準計算，到2005年，湖南省國內生產總值將達到5700億元，物流成本占20%以上，以20%計算，成本節約空間將達到1140億元。“十五”期間，湖南省工商企業的銷售總額將達到6032.9至7539.29億元，銷售費用將達到4831.67至6038.11億元。按物流成本占

50、營銷費用的30%計算，成本節約空間為1449.49至1811.43億元。從建立起社會化現代物流服務體系即改進后的社會物流系統進行考慮，如果資金周轉率從目前行業的年平均1.2次至1.5次提高到5至8次，6032.9至7539.29億元的流動資金將相當于48263.2億元至60314.32億元流動資金所起的作用。根據發達國家物流費用占gdp總量的比例（可以認為比較準確反映物流產值）的變化情況，即從1980年大約15降至2000年普遍達到10左右的趨勢，我國物流費用占gdp總值的比例從1999年的20左右降至15，約需20年左右時間（國內專家論斷）。假設我國在今后5年經濟發展取得長足進步，物流發展快

51、速高效，物流費用達到占gdp總值15的水平，湖南省及長沙市、長株潭地區物流市場發展空間可見表4-5所示。表4-5 湖南省及長沙市、長株潭地區物流市場發展空間2000年指標值2005年預測值5年內物流市場發展空間gdp總值物流業產值（20）gdp總值物流業產值（15）湖南省3691.88738.25680.42(=9.0%)852.06114.00長沙市656.4131.281106.07(=11.1%)165.9134.63長株潭 地區1161.5232.31870.61280.5948.29注：2005年gdp預測值，按2000年增長率穩定增長計算：湖南省取9.0%，長沙市取11.1，長株潭

52、地區取10。物流市場發展空間的含義是指傳統物流業向現代物流業發展創造出的物流產值與社會效益。23 項目經營預測（一）項目經營有利條件：（1）湖南xx國際物流園地理位置優越，是進出長沙市的門戶，距長沙火車站、航運碼頭、黃花國際機場較近，鐵路、公路、航空、水運交通都十分方便，人流、物流、信息流都比較集中快捷。因此，經營潛力大，極有發展前景。（2）長沙經濟技術開發區大力支持，制定了各種優惠政策，為經營者創造良好寬松的經營環境。（3）湖南xx國際物流園定位好、起點高，配套設施齊全，管理手段先進。可為客戶提供全方位的物流服務。（二）租賃租賃預測湖南xx國際物流園有倉儲14萬平方米，2.8萬平方米辦公樓。

53、隨著長沙城市改造，原有物流設施紛紛拆除，長沙倉儲需求面積在80萬平方米左右。我公司已和招商局物流集團、大田物流集團等物流公司簽訂意向合同書，意向租賃面積10萬平方米左右。因此，項目的租賃是有很大市場的。第五章 項目選址及建設條件1、項目選址本項目的選址充分考慮湖南省、長沙市物流發展現狀以及湖南省推進工業化進程產生的物流需求、以及以長沙為中心的高科技產業發展帶的物流需求進行。同時，項目選址將充分考慮物流園區是公路貨運樞紐和物流結點的特點，考慮園區作為國際物流園區的海關、結算、物流信息服務的重要匯集中心的要求，考慮本物流園以長沙高科技產業帶為重點，通過京廣鐵路、319國道、京珠大動脈、長沙新港等物

54、流通道逐步向長株潭地區、中南地區輻射的發展目標。經征詢專家意見，本項目擬選址在長沙市遠離鬧市區、運輸條件較好、周圍產業基礎雄厚并且離現有的“xx物流中心”不遠處的長沙技術經濟開發區現代物流產業園，具體位置在319國道以南、黃興大道以北、東四線以東、東八線以西的地區。2、基礎條件2.1、長沙市地理位置及社會經濟發展現狀湖南省位于我國中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、319國道、107國道穿境而過，省會長沙為區內政治、經濟、文化、科技中心和交通樞紐。長沙市在東、中、西部三大發展板塊中處于連南接北、承東啟西的戰略要地，橫貫東西的長江動脈、上海長沙重慶鐵路和縱南通北的京廣鐵路、京珠高速公路

55、雙十字樞紐，構成了長沙作為現代化商貿和物流中心城市的必要條件，長株潭三市經濟一體化戰略的實施，使長株潭地區成為湖南省經濟發展的增長極，長沙市的流通優勢可以通過長株潭地區進一步輻射全省及相鄰省份。據長沙年鑒，2000年全市gdp達到 656.24億元，地方財政收入35.07億元。目前，長沙市社會和經濟發展的基本現狀是體制轉換取得突破性進展，市場經濟體制初步建立，全市非公有制經濟占國內生產總值比重達33.4%。經濟實力明顯增強，結構調整取得重大進展，產業結構、產品結構、技術結構、所有制結構和城鄉結構進一步合理。基礎設施建設步伐加快，城市功能明顯增強，基礎設施投資200億元，完成重大項目100多個。已經形成公路、鐵路、航空、水運等多種運輸形式的立