1、 .河北宣化項目調研報告一 宣化社會環境綜述：1.社會文化：河北省張家口市宣化地處河北省西北部，在張家口市東南 30 公里處，為張家口市轄區，東偏南距首都北京170 公里，南偏西距省會石家莊 280 公里，西距“煤海”大同200 公里，總面積約264.3 平方公里。宣化地域廣闊，屬中溫帶亞干旱氣候區，晝夜溫差大（年均氣溫 7.7、無霜期 110-140 天），光照充足，地形多樣，水源充足（年降雨量 300-400mm ），適宜多種農作物生長，盛產優質玉米、馬鈴薯，農副產品鸚哥綠豆、蕓豆、白牛奶葡萄在國際、國內享有盛名。境內山場廣大，野生花卉、中草藥材種類齊全。宣化以洋河橋為界分為宣化區和宣化縣

2、。其中，宣化區隸屬張家口市，位于張家口東南 28 公里處，是連接東部經濟帶與中西部資源區的重要紐帶。本區轄 1 鎮 3 鄉 7 個街道辦事處。宣化區與宣化縣僅一河（洋河）之隔，宣化縣具有良好的區位優勢，環張宣，近京津，連晉蒙，西北距張家口市區 30 公里，東南距北京170 公里，西鄰“煤海”大同 180 公里。宣化縣經濟主要依托工業、農業，工業主要有礦產開發、煤炭開采加工、新型化工、機械制造等四大產業。. .2.經濟生活：2003 年實現財政收入 1.15 億元，首次突破億元大關；2004 年達到 1.53 億元，增幅 41.7%；2005 年，財政收入再上新臺階，達到 2.2億元。近年來，該

3、縣搶抓省委、省政府“一線兩廂”戰略帶來的機遇，認真審視縣情，確立“爭先進位，跨越發展，努力走在全市前列”的奮斗目標，實施開放強縣、工業立縣、科教興縣三大戰略，精心建設京西重要農產品供應基地、新型工業基地和商貿物流中心。圍繞這一思路，該縣加快與京津冀經濟圈、晉冀蒙經濟圈對接，加快工業化、城市化、農業產業化建設，打造資源開發、煤炭加工、新型化工、機械制造“四大板塊”，培強無公害蔬菜、生豬、蛋雞、奶牛、杏扁五大農業產業基地，力促縣域經濟跨越式發展，構筑“北廂”經濟發展隆起帶。宣化縣把民營經濟作為推進縣域經濟增長最具活力的因素，搭建全民創業平臺，壯大主導產業，培強龍頭骨干企業，使民營經濟運行質量效益明

4、顯提高。2008 年，該縣民營經濟實現營業收入 74.33 億元，同比增長 18%；實現增加值 22.29 億元，同比增長 18%；上繳稅金 3.4 億元，同比增長 38%，財政貢獻率達 70.8%。3.城市建設發展趨勢：洋河南新區總體規劃和控制性詳細規劃已編制完成，并通過專家評審。新區擬開發區域 20 平方公里，預計城市基礎設施投入達 40 個億，城市建設投資達 406 個億（主要由華興公司負責投資、引資），. .新區人口規模達 15 萬人。目前，總投資 2344 萬元的洋河南鎮集中供水項目，省發改委已核發了投資備案核準證書。總投資 2760 多萬元，全長 11.7 公里的洋河南污水管網工程

5、已經完成施工；投資 3100 萬元的平安大街也交付使用；投資 5.6 億元，建筑面積 20 萬平方米的房地產開發項目“湖岸小鎮”也已開工建設城市的基本功能正逐步完善。2010 年，華興公司、張家口城投集團公司、中國中信集團公司先后與縣政府達成合作意向，洋河南新區開發正蓄勢待發。新區規劃面積 19.6 平方公里，區域內建成后將成為集商務、物流、文化娛樂、高新技術產業為一體的現代化新城。二 宣化項目周邊調研分析：1.宣化縣：本項目緊臨在建的宣化縣廉租房和依水綠城-鄧家臺新民居的兩個市政項目，以及在售的湖岸小鎮、洋鑫公寓、家興小區三個商品房項目。項目北面為宣化縣廉租房建設工程，目前規劃的 2 棟樓均

6、已封頂，月租約為 20 元左右，需具備相應條件（a 宣化縣城非農戶 b吃低保 c 無任何住宅）方能租到；項目南面為依水綠城-鄧家臺新民居建設工程，規劃中的住宅基本已封頂，會所及臨街商鋪還未建設，預計今年 10 月份可交工入住。6 層磚混住宅起價約 1800 元/，均價約 1960 元/，最高價2160 元/，主力戶型為76-96 。該項目需有宣化縣戶口的方可購買；距項目西面洋河鎮 1 公里左右為在售商. .品房項目湖岸小鎮，一期規劃 18 棟 6 層磚混基本封頂，預計今年底交房，小高層均價約3210 元/，主力戶型為69-93 。鎮中心西南角洋河南縣委黨校北側還有一個商品房項目洋鑫公寓，現已基

7、本售完，預計 2012 年 6 月底交房。洋河南鎮入口 500 米左右是規模較小的家興小區，一期 2 棟樓為小產權，去年底交房，均價 1600 元/；二期 2 棟樓施工已到尾期，預計 2012 年 8 月底交房，均價 2500元/，現已售完。我項目周邊現在尚為耕地，西面僅臨一條寬約 20 米的宣大公路，重型車輛穿梭往來，空氣質量差，交通壓力大，經常堵車，縣政府領導稱短時間內這條路沒有納入規劃修建范圍內。距離最近的生活機能配套區（安平西街）大約 1000 米，生活配套設施欠佳。2.宣化區：宣化區的宣府街東西向將整個宣化區分為南北兩片區，以洋河橋為界線將宣化分為宣化區和宣化縣，總體房價以宣化區西區

8、最高（多為 6-7 層，均價在 4600 元/左右，以京西江南、萬柳公寓為代表，小區內配套完善，有大面積的綠化及水系），東區次之（高層居多，緊挨宣鋼和區政府，多為高品質小區，高層均價 4700，小高層均價3700，以世紀花園、尚東國際、匯鑫長平小區為代表），北區（多為高層，均價在 4200 左右，以鳳凰城為代表，小區規模大，配套完善）。三 項目基本分析：. .1.項目概況及開發條件：我公司項目位于河北省張家口市宣化縣洋河南鎮，西側鄰宣大公路，南側鄰安平東街，東側鄰規劃市政道路，北臨規劃中的農貿市場。總用地面積約 17.9 萬平方米，地塊東西長約 530 米，南北寬約 350米，場地西側（宣大公

9、路）和南側（安平東街）道路標高較高，小區內場基本平整。修建性詳細規劃初步擬定項目總建筑面積約為366135.2 平方米，地上總建筑面積約為 331135.2 平方米，其中住宅總建筑面積約為 306415.5 平方米，公建建筑面積約為 24719.7 平方米（其中商業建筑面積約為 19239.7 平方米，幼兒園為 1700 平方米，服務管理用房為 3780 平方米）。2.swot 分析：（1）.優勢：1）項目距洋河南鎮中心繁華地段約1000 米，距洋河大橋約1 公里左右，從洋河邊新修的濱河大道通往張家口市僅需 15 分鐘（時速120 公里），東南向距首都北京 170 公里。宣化縣境內 112 國

10、道縱貫南北，宣大高速公路、洋新公路橫亙東西，交通便利，區位優越；2）項目北面為宣化縣廉租房建設工程，目前 2 棟 6 層磚混均已封頂，月租約為20 元左右（針對人群受限）；項目南面為依水綠城-鄧家臺新民居建設工程，目前住宅基本封頂（針對人群受限）；距項目西面洋河鎮 1000 米左右為在售項目湖岸小鎮，一期正在建，約為 432 套房，預計今年底交房（短時間內難以緩解購房壓力）；鎮中. .心西南角洋河南縣委黨校北側還有一個商品房項目洋鑫公寓現已基本售完，預計 2012年 6月底交房（對我項目基本已不構成威脅）。3）項目緊鄰的郜家洼村，擁有三層高大酒店，內部配有 ktv、桑拿、洗浴、餐飲等；有縣種子

11、公司等企業。項目對面200米即為洋河南鎮，配套較完善，可形成步行 10-20分鐘商業圈。4）項目緊鄰宣大公路，是目前唯一通往宣化區的公路，沿街大約 1公里均為汽修商鋪及小飯店、商店，車輛往來頻繁，屬較繁華段。（2）.劣勢：1）項目與我公司總部距離遠、地域跨度大，異地開發不熟悉當地環境，前期工作較復雜；2）河北省因與首都北京臨近，受政策影響嚴重，房地產銷售管理比較嚴格，只有五證齊全的樓盤才能公開銷售，銷售周期長。3）項目批地共 253畝，其中屬我公司可開發區域 103畝，很多是攻擊銷售細節需要兩家開發商合作完成，項目可實施性復雜（例如：鍋爐房、變電站等的建設，房價的銷控等）；4）目前項目周邊生活

12、機能配套欠佳，通往宣化區僅有一條約 20米寬的公路，交通壓力較大。周邊村民居住分散，有大范圍的耕地，生活主要來源還是種地，消費能力有限；5）項目雖緊鄰宣大公路，從洋河橋南通往項目沿路兩側多為經營汽修及汽車配件的商鋪，難與小區臨街商鋪形成生活機能相配套的商業街。（3）.機會：. .1)宣化縣政府規劃新城區，政策優越。市委、市政府提出了“提升舊城區、完善高新區、建設新城區、開發洋河南區”的城市建設總體格局。2011 年政府已將洋河南新區確立為未來宣化縣的政治、經濟、文化中心。因此在新區內投資基礎設施建設項目可實現較高的投資收益；投資商品住房可實現銷售收入；投資酒店、寫字樓等商用公建可實現銷售收入或

13、收取租金。2)宣化縣暫時均為小高層住宅，尚無配套完善及代表性的高檔小區。3) 與洋河南新區一河之隔的宣化主城區，在 35 平方公里的地域內容納了 40 萬常住人口和 20 萬非常住人口，城市空間相當擁擠。城區的東、西、北三面受社會及自然條件制約，無法向外擴展，唯一的希望是跨過洋河向南岸發展。而宣化區和宣化縣僅隔一條洋河，房價相差 1000-2000 元（陡坡效應）。4)宣化縣工業主要有礦產開發、煤炭開采加工、新型化工、機械制造等四大產業。內部建材資源豐富，可大大降低建材成本。5)正在修建的洋河景觀將大大改善宣化整體環境，提升整體形象，以洋河為中心，再加上縣政府的南移，洋河周圍將逐步完善。而我項

14、目距洋河大橋不到 1 公里，發展速度將隨之加快。6）未來政府規劃在項目對面建立客運站，新縣政府將遷至洋河南新城區內，5 年左右配套有望逐步完善。延洋河邊的濱河大街通往張家口市開車僅需 15 分鐘（時速 120 公里），洋河正在修建中，洋河上游水源豐富。. .7）洋河南新區（宣化縣）的發展定位為晉冀蒙經濟圈與環渤海經濟圈的物流、商流、人流新樞紐，經濟發展的新核心，未來張家口地區政治、經濟、文化的次中心，具有優美人居環境的宜居城市和新生活示范區；3、政府優惠條件：減免縣級權限內行政事業性收費；依據投資強度確定土地優惠程度。8）因宣化地理位置偏北，冬天寒冷，而項目周邊小區供暖設備多為暖氣片，取暖室內

15、溫度難以保證。項目緊鄰依水綠城-鄧家臺新民居建設工程為僅有的地暖配置小區。（4）.威脅：1）宣化縣洋河南新城區處于發展起步階段，配套設施有待進一步完善，需政府大量政策的支持，配合新城區發展。2）宣化區內居民普遍不接受來縣城居住及發展，而大部分居民更因高層價位高，相關費用貴，對高層住宅有抗性。3）宣化整體呈宣化縣包圍宣化區的形狀，而我項目僅為宣化區南面，未來整個宣化區擴散發展方向難以把握。4）項目周邊緊鄰廉租房、新民居回遷樓，湖岸小鎮等中低檔房，小區規模和配套均受限，項目若想有絕對競爭力，只能降低房價，做中低檔小區。5）目前宣化縣政府初步打算將縣政府辦公地點南移到洋河南岸濱河大道南側，但具體規劃

16、文件尚未落實，不定因素較多。據不可靠消息得知，宣化縣新政府將落在宣化區西門外。6）宣化縣周邊主要經濟來源為種地、打工、開大車，購買商品房. .能力極其有限，而宣化縣內居民基本一家一個孩子，在有能力的范圍內均已購得第二套住宅，且第二套住宅基本做出租使用，城區內空置率高。7）宣化區內項目對外地購房者實施了限購措施，有些拒絕對外地購房者售房，有些需出示相關年限納稅證明，還有的貸款首付不同，大大局限了購買人群。而宣化所處張家口市距離首都北京行程僅有170公里，房價僅為北京郊區房價的三分之一。8）大部分宣化人即使可一次性付款購房也多選擇貸款。而做到可貸款需要項目證件齊全，回款周期長。9）周邊競爭項目定價

17、：小高層均價在（大產權現房）3000元/，（小產權現房）1600元/。10）88%的人只購大產權房產，可見宣化受首都北京政策影響嚴重。3. 建議銷售價格（據市場統計數據所得）：（1）小高層：大產權：均價 2500元/小產權：均價 1700元/（2）高層：大產權：均價 3700元/小產權：均價 3200元/4建議戶型分配（據市場統計數據所得）：. .（1）80-90 左右（兩室兩廳），占 58%；（2）90-100 左右（三室一廳），占 17%；（3）70-80 左右（兩室一廳）及100 以上（三-四室），占9%；（4）50-60 左右（兩室一廳），占 4%；（5）60-70 左右（兩室一廳），

18、占 2%。（各項目戶型圖后附）四、項目創新：1.環境改善：我項目西面僅臨一條寬約 20 米的宣大公路，重型車輛穿梭往來，空氣質量差，交通壓力大，經常堵車。在統計數據中顯示，大部分人不選擇購此地房產均以環境和交通問題為首。而宣化縣政府短期內沒有改善該片區的政策，大環境無法改變，只能改善小區內部。我小區可建一個街心公園，要有大的休閑廣場，可聚集更多的人在此地乘涼、做運動（跳舞、練太極等），增加項目的人氣和知名度。形象定位：我的家就在公園里，那是天然的大氧吧。2.地下室銷售：當地項目均以買房必須帶地下室為條件，強制性賣掉地下室。地下室基本售價在 800-850 元/，一般以 15 左右為主，大概 1

19、 萬多元。我項目可適當提高住宅單價，買房送地下室，形成買一送一的噱頭。3.小區定位：高檔小區建議小高層建成 6+1 層帶電梯；中低檔小區建議小高層建成 6 層帶閣樓（閣樓視層高可賣可贈）。. .4.付款方式：據統計數據顯示，只有13%的人在價格便宜的情況下可選擇一次性付款，83%的人即便有能力一次性付款也要選擇貸款，另4%的人沒有購買能力。宣化縣尚沒有分期付款方式，我項目可在證件不全的情況下采取少首付，多分期的付款方式來迎合當地的收入情況和投資要求。5.老年人活動中心：當地暫沒有專為老年人活動設計的場所，老年人活動內容單一，而每戶至少有 1-2 個老人。6.親子樂園：縣城擁有具備一定規模的幼稚

20、園很少，而親子樂園是介于幼稚園和游樂園之間的場所，更加會受到家長們的親睞。再窮的家庭也不會虧待孩子。可大大提升小區的品質和知名度。7.地暖：因宣化地理位置偏北，冬天寒冷，而項目周邊小區供暖設備多為暖氣片，取暖室內溫度難以保證。項目緊鄰依水綠城-鄧家臺新民居建設工程為僅有的地暖配置小區。8.一站式購物：項目距離最近的購物集中地洋河南鎮中心約 1 公里，周邊未來有三到四個大社區，沒有形成配套的購物環境，臨街商鋪要針對日常生活所需進行招商，真正意義上形成 10 分鐘商業圈。9.再就業指導中心：據調研結果顯示，宣化縣平均 5 個人/戶，月收入 5000 元/月，平均每人 1000 元/月，而大部分家庭主要收入均由一人承擔，其余 4 人主要來源于種地。無業人員居多，收入有限，若能組織無業在家的業主進行再就業，社會效應顯著。10.通往市區定點的接送車：項目