1、精品文化旅游開發流程一、投資決策投資決策過程中，最重要的是對景區資源及開發價值進行整體評價。投資商在與景區所有者即政府簽訂合同前，可以聘請旅游專家，通過初步的資源、市場、 交通、環境、政策評估之后，提交旅游項目投資可行性研究報告或旅游項 目投資價值評價報告，以作為決策依據。二、合同簽定旅游景區開發，一般涉及到風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位、森林公園、地質公園甚至世界自然與文化遺產。 對于這些資源，或多或少都會存 在一些不適應市場經濟發展要求的、 非產業化的法律法規，對旅游投資商十分不 利。旅游特許經營權是投資商必須合法控制的核心， 其中包括門票收益權、景區 開發與招商權、核心土地購買

2、權等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配 套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經驗和技術的。另外，合同簽 訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發用地和建設用地。三、組織管理架構合同簽定后，運營方（即原來的投資方，合同簽訂后，投資方就轉變為了運 營方）應立即著手組建開發管理團隊，并建立開發運作的管理構架與管理制度。 管理構架應包括前期工作部、建設管理部、開業運營部三方面。前期工作部，主 要負責項目開工建設前的準備工作，包括委托旅游規劃設計公司進行市場調研、 產品策劃及規劃設計；編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。建設管理 部，以項目經理為首，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工

3、作， 保證工程 按設計要求和合同要求完成。開業運營部，負責景區開業營銷策劃，辦理開業手 續，落實景區運營必備的人、財、物，提高景區的經濟收益和社會影響力。四、產品策劃（項目設計）及項目運作策劃產品策劃（項目設計）及項目運作策劃不同于旅游規劃，主要用來解決主題 定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、 投資分期等問題。必須聘請專業的旅游項目開發咨詢顧問公司， 提供旅游項目 總體策劃報告及旅游項目開發運作計劃。為了與國債申請、政府資金申請、 銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制旅游項目建設可行性研究報告。五、規劃產品策劃完成后，或與此

4、同步進行，應該聘請專業機構，編制旅游總體發 展規劃，或者直接編制控制性詳細規劃（應包含部分需馬上動工區域的修建性 詳細規劃）。新建項目要先進行旅游規劃、確定規劃條件，到規劃主管部門辦理建設用地規劃許可證，方可委托專業機構進行景觀與建筑設計。六、設計在建設用地規劃許可證辦理后或是規劃編制的同時，要委托專業的旅游規劃設計單位進行旅游景區的景觀及部分建筑設計。 主要包括景區大門、游客服務中 心、停車場、休閑及景觀節點、景觀小品等。設計的基本程序為勘察-規劃-設 計方案初步設計施工圖設計。七、政府審批事項辦理推進通過政府的各項審批非常重要。其中，發改委立項，可行性研究報告審批，規劃評審，市級、省級、國

5、家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農業項目、 旅游項目等特殊扶持申請；規劃委批準；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛 與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十 分繁雜。八、資金運作與招商引資項目建設資金不能全部靠企業自有資金，應積極進行融資和招商引資，用少 量種子資金啟動項目，利用項目融入建設資金。九、建設準備與工程建設以項目經理為首協調各方，監督、控制工程進度與質量，保證工程按設計要 求和合同要求完成。旅游項目中主要有景區內基礎設施建設、景觀建設、接待設 施建設、游樂項目建設四個方面。項目工程結束后，項目法人要組織驗收工作。 十、開業運作項目完成工程建設，與開業運行，還有較大的差距，開業需要人財物齊備， 并且還要有切實可行的營銷方案。景區開業需全面配置大量的服務人員，包括導 游（講解員），技術維護，環衛人員，保安，營銷人員等，需建立完整的旅游標 識系統、旅游衛生系統（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統、游覽服 務系統、游客接待服務系統等。以上大多屬于軟件建設，必須通過規則、流程、 培訓等管理工作，才能運行到位。一炮打響，是開業營銷的重要目標，其中建立 專業的營銷隊伍，用以理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等是基礎