1、 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 蘇 偉 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 一、如何認(rèn)識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)一、如何認(rèn)識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的全局觀房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的全局觀-全程設(shè)計(jì)全程設(shè)計(jì) 投資決策階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建設(shè)階段 銷(xiāo)售階段 項(xiàng)目后評(píng)估階段 房地產(chǎn)全程設(shè)計(jì)運(yùn)作 房地產(chǎn)全程策劃運(yùn)作 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)決定品質(zhì)、成本和品牌規(guī)劃設(shè)計(jì)決定品質(zhì)、成本和品牌 房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品 用 地 選 擇 50% 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 30% 銷(xiāo) 售 執(zhí) 行 20% 規(guī)劃設(shè)計(jì)決定70- 85%的工程成本 名牌產(chǎn)品造就品牌 企業(yè) 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上 是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)

2、中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)在投資決策階段的工作 設(shè)計(jì)產(chǎn)品初步概念 初設(shè)產(chǎn)品類(lèi)型 研究用地同產(chǎn)品的匹 配關(guān)系 用地對(duì)設(shè)計(jì)的影響 容積率對(duì)產(chǎn)品的影響 環(huán)境對(duì)產(chǎn)品的影響 配套對(duì)產(chǎn)品的影響 市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的影響 對(duì)用地環(huán)境的研究 對(duì)項(xiàng)目用地的研究 對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品的調(diào)研、 分析 了解市場(chǎng)產(chǎn)品水平 及特征 預(yù)測(cè)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì) 了解分析客戶(hù)需求 尋找創(chuàng)新模式 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 設(shè)計(jì)管理部門(mén)設(shè)計(jì)管理部門(mén) 設(shè)計(jì)成果設(shè)計(jì)成果 設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)要求 （設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)）（設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)） 房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品 策劃意圖策劃意圖 市場(chǎng)目的市場(chǎng)目的 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 全程設(shè)計(jì)對(duì)成本管理的意義全程設(shè)計(jì)對(duì)成本管理的意義 加強(qiáng)

3、預(yù)控。加強(qiáng)預(yù)控。 在控制成本低的階段進(jìn)行控制在控制成本低的階段進(jìn)行控制 這是全程設(shè)計(jì)的效益和核心價(jià)值 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、如何理解二、如何理解“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理” 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的宏觀意識(shí) 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的極其重 要階段之一 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理應(yīng)具有產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè) 全過(guò)程成本管理的意識(shí) 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理應(yīng)具有企業(yè)發(fā)展成本 管理的宏觀意識(shí) 成本管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的始終， 階段性的成本管理不能與全過(guò)程完全隔離。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)直接成本

4、 產(chǎn)品建造成本 企業(yè)品牌建設(shè)成本 企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力成本 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)直接成本 設(shè)計(jì)費(fèi) 時(shí)間成本 人力成本 設(shè)計(jì)費(fèi)： 規(guī)劃、建筑、景觀、 室內(nèi)等設(shè)計(jì)內(nèi)容全過(guò) 程發(fā)生的設(shè)計(jì)、咨詢(xún)、 研究、審圖、模型、 效果圖等費(fèi)用的總和 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 產(chǎn)品建造成本 定位成本創(chuàng)新成本 功能定位-根據(jù) 市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng) 需要確定產(chǎn)品的 功能，決定了滿(mǎn) 足產(chǎn)品功能需要 投入的各項(xiàng)成本 市場(chǎng)定位-確定 目標(biāo)市場(chǎng)及客戶(hù) 群，決定了產(chǎn)品 類(lèi)型、檔次以及 投入的各項(xiàng)成本 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中 規(guī)劃、建筑、 景觀、室內(nèi)設(shè) 計(jì)等采用的創(chuàng) 新形式、技術(shù)、 材料等產(chǎn)生的 成本， 產(chǎn)品品質(zhì) 建設(shè)成本 施工周期

5、 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 企業(yè)品牌建設(shè)成本 品牌互動(dòng)成本 自身品牌建設(shè) 成本 為提升產(chǎn)品、企業(yè) 的檔次和品牌，采 用知名品牌的設(shè)計(jì) 單位、材料、設(shè)備 等投入的成本 自身品牌建設(shè)需要 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造 上投入的成本 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力成本 組織運(yùn)營(yíng)成本組織能力成本 企業(yè)的決策機(jī)制、 管理模式、組織結(jié) 構(gòu)、工作流程等對(duì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理 的影響 企業(yè)把握市場(chǎng)、設(shè) 計(jì)產(chǎn)品的能力對(duì)規(guī) 劃設(shè)計(jì)成本管理的 影響 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡, 而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，而非某一個(gè)

6、極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)， 只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出 進(jìn)度進(jìn)度 品質(zhì)品質(zhì)成本成本 規(guī)劃周期 方案周期 施工圖周期 含鋼量等土建成本 景觀造價(jià) 示范區(qū)造價(jià) 圖紙完善程度 設(shè)計(jì)變更簽證率 設(shè)計(jì)失誤率 部品封樣率 合理的設(shè)計(jì)費(fèi) 景觀設(shè)計(jì)周期 擴(kuò)初周期 室內(nèi)設(shè)計(jì)周期 施工周期 部品造價(jià) 產(chǎn)品的品質(zhì) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 提升產(chǎn)品品質(zhì)提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開(kāi)發(fā)周期縮短開(kāi)發(fā)周期 降低開(kāi)發(fā)成本降低開(kāi)發(fā)成本 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)， 對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù) 避免兩種現(xiàn)象： 不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果 成

7、本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失 成成 本本 控控 制制 含鋼量等土建造價(jià) 景觀造價(jià) 示范區(qū)造價(jià) 設(shè)計(jì)變更簽證率 合理的設(shè)計(jì)費(fèi) 部品造價(jià) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 三三、在、在項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)目開(kāi)發(fā)過(guò)發(fā)過(guò)程中程中 “ “目目標(biāo)標(biāo)成本成本” ”是成本是成本管理管理的前提的前提 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 入伙 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè) 計(jì) 管 理 階 段 工 程 施 工 階 段 竣工 銷(xiāo)售管理階段 入伙管理階段 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 管理 設(shè) 計(jì) 方 案 設(shè) 計(jì)管理 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 管理 施工圖設(shè)計(jì) 管理 工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合 成 本 項(xiàng)目成本估算 成

8、本測(cè)算及目 標(biāo)成本拆分 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià) 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 購(gòu) 結(jié)算 工 程 營(yíng) 銷(xiāo) 項(xiàng)目的每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都會(huì)受到其上游成本工作的條件制約，成項(xiàng)目的每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都會(huì)受到其上游成本工作的條件制約，成 本部門(mén)的成本控制要求應(yīng)成為設(shè)計(jì)部門(mén)的成本控制目標(biāo)。本部門(mén)的成本控制要求應(yīng)成為設(shè)計(jì)部門(mén)的成本控制目標(biāo)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理與成本部門(mén)的關(guān)系規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理與成本部門(mén)的關(guān)系 多 方 案 比 較 概 念 規(guī) 劃 草案 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 成本部門(mén)應(yīng)制定項(xiàng)目目標(biāo)成本。 設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。 目標(biāo)成本首先必須合理，建立 在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)庫(kù)積累的基礎(chǔ)上。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理控制方式規(guī)劃設(shè)

9、計(jì)階段成本管理控制方式 結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率； 景觀造價(jià)偏差率；景觀造價(jià)偏差率； 示范區(qū)成本偏差率；示范區(qū)成本偏差率； 設(shè)計(jì)費(fèi)偏差率設(shè)計(jì)費(fèi)偏差率 。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量 建筑類(lèi)型結(jié)構(gòu)部位 各地區(qū)含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2) 北京上海深圳武漢、東莞 別墅、雙拼、花園洋房 (6+1層及以下) 上部結(jié)構(gòu)- 自帶全埋一層地下室- 普通多層住宅及公寓(7層及 以下) 上部結(jié)構(gòu)- 自帶全埋一層地下室- 小高層住宅及公寓 (建筑高度60m) 上部結(jié)構(gòu)- 自帶全埋一層地下室- 中高層住宅及公寓 (60m建筑高度80m) 上部結(jié)構(gòu)- 自帶全埋一層地下室

10、- 高層住宅及公寓 (80m建筑高度100m) 上部結(jié)構(gòu)- 自帶全埋一層地下室- 公共人防地下室（6 級(jí)）- 公共普通全地下室- 公共半地下室- 結(jié)構(gòu)含鋼量結(jié)構(gòu)含鋼量 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 分類(lèi)及定義 硬景 （元/平米） 軟景 （元/平米） 總造價(jià) （元/平米） 一類(lèi)景觀區(qū)一類(lèi)景觀區(qū) 居住區(qū)級(jí)/小區(qū)級(jí)公共綠地范 圍 二類(lèi)景觀區(qū)二類(lèi)景觀區(qū) 組團(tuán)級(jí)綠地范圍 三類(lèi)景觀區(qū)三類(lèi)景觀區(qū) 宅間、宅旁綠地范圍 四類(lèi)景觀區(qū)四類(lèi)景觀區(qū) 道路旁綠化 總計(jì) 說(shuō)明： 1、硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、 戶(hù)外家私等； 2、軟景：?jiǎn)棠尽⒐嗄?、花卉、草皮等種植類(lèi)； 景觀造價(jià)

11、景觀造價(jià) 控制總價(jià)偏差率 分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 示范區(qū)造價(jià)示范區(qū)造價(jià) 費(fèi)用 分類(lèi) 建安費(fèi)建安費(fèi) （元/平米） 設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) （元/平米） 家具、用品家具、用品 、設(shè)施、設(shè)施 費(fèi)費(fèi) 總造價(jià)總造價(jià) （元/平米） 1、土建-銷(xiāo)售中 心（臨建） 2、裝修-銷(xiāo)售中 心、樣板房 3、景觀-臨時(shí) 4、包裝-臨時(shí)標(biāo) 志、道具 總計(jì)總計(jì) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 不提倡人海戰(zhàn)術(shù)不提倡人海戰(zhàn)術(shù) -開(kāi)發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)呈同比例 的增加，通過(guò)架構(gòu)的優(yōu)化和資源整合，提高人 均生產(chǎn)效率，保證企業(yè)高效率運(yùn)作。 人數(shù)人數(shù) 效能效能 多項(xiàng)目制下 平衡點(diǎn)平衡點(diǎn) *人均設(shè)計(jì)管理面積 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)

12、中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 人均設(shè)計(jì) 管理面積 規(guī)劃總面積規(guī)劃總面積x a%x a% 方案總面積方案總面積x b%x b% 施工圖總面積施工圖總面積x c%x c% （) 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù) 1 建議建議a a 為為2020；b b為為5050%;c%;c為為3030 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 某集團(tuán)公司04年人均設(shè)計(jì)管理面積一覽 深圳公 司設(shè) 計(jì)部 規(guī)劃面積之和30 2.46 方案面積之和48 施工圖面積之和48 設(shè)計(jì)部人數(shù)18 北京公 司設(shè) 計(jì)部 規(guī)劃面積之和62 1.69 方案面積之和33.6 施工圖面積之和15.1 設(shè)計(jì)部人數(shù)17 上海公 司設(shè) 計(jì)部 規(guī)劃面積之和63.84 3.38 方案

13、面積之和39 施工圖面積之和39 設(shè)計(jì)部人數(shù)13 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 避免兩種現(xiàn)象：避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi) 為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控 合理設(shè)計(jì)費(fèi) 是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一 合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位選擇的合理性 合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位資源配備的優(yōu)先性和建 筑師積極性的發(fā)揮； 直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì) 有更積極的作用 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 合理設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 根據(jù)具體的項(xiàng)目性質(zhì)、選擇設(shè)計(jì)單位的不同設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支 付標(biāo)準(zhǔn)，如 國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)公司-元/m2 國(guó)內(nèi)二線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)公司-元/m2 國(guó)外一線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)公司-元/m2 國(guó)外二線(xiàn)品牌設(shè)計(jì)

14、公司-元/m2 萬(wàn)科： 北京、上海、深圳： 55元/m2 廣州公司： 50元/m2 其他地區(qū)公司： 45元/m2 分類(lèi) 公司 規(guī)劃概念 方案 方案+ 建筑擴(kuò)初 結(jié)構(gòu)、設(shè) 備 擴(kuò)初+施工 圖 景觀方案 + 擴(kuò)初 +施工圖 樣板房+ 銷(xiāo)售中心 室內(nèi)設(shè)計(jì) 其他總計(jì) 深圳公司 -國(guó)內(nèi)單位 252315 武漢公司 項(xiàng)目 0.750.5939.10 上海公司 項(xiàng)目 3.457.7715.989.262.984.3643.8 某集團(tuán)地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 四四、在、在項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)過(guò)設(shè)計(jì)過(guò)程中程中 實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)成本成本效益最大化效益最大化的的方法方法 中國(guó)地

15、產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 規(guī)劃方案規(guī)劃方案 景觀方案景觀方案部品策劃方案部品策劃方案 建筑方案建筑方案 示范區(qū)設(shè)計(jì)示范區(qū)設(shè)計(jì)施工圖施工圖 流程與計(jì)劃流程與計(jì)劃 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 論證階論證階 段段 設(shè)計(jì)管理階設(shè)計(jì)管理階 段段 概念概念規(guī)劃規(guī)劃施工施工 圖圖 拿地節(jié)點(diǎn)拿地節(jié)點(diǎn) 策劃階策劃階 段段 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案設(shè) 計(jì) 擴(kuò)初設(shè) 計(jì) 實(shí)施方案實(shí)施方案 概念規(guī)劃周期 實(shí)施方案周期 施工圖周期 設(shè)計(jì)周期劃定 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 順馳項(xiàng)目周期統(tǒng)計(jì)表 區(qū)區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng) 占地面積占地面積 (平方米平方米) 規(guī)劃建面規(guī)劃建面 (平方米平方米) 土地獲取土地獲取 時(shí)間

16、時(shí)間a 開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間 b 開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間 c ba 天天 ca 天天 上海順馳藍(lán)灣87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270 南京濱江奧城181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249 蘇州湖畔天城164,200約300,0002003.10.222004.06.12234 無(wú)錫天鵝湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238 北京 順馳領(lǐng)海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187 藍(lán)調(diào)

17、國(guó)際 公寓 79,717219,0002004.04.132004.09.18158 重慶奧林匹克2004.62004.8 2004.10 60120 晉中城市藝墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183 鄭州 鄭東第一 大街 753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177 洛陽(yáng) 洛南第一 大街 205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129 平均97202 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 萬(wàn)科項(xiàng)目周期 拿地到開(kāi)盤(pán)： 多層項(xiàng)目9個(gè)月；

18、高層項(xiàng)目12個(gè)月； 北京領(lǐng)海 重慶奧林匹克花園 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 順馳、萬(wàn)科的共性順馳、萬(wàn)科的共性 1）采取傳統(tǒng)工序前置采取傳統(tǒng)工序前置: 提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時(shí)間”； 雖然會(huì)由于最終沒(méi)有獲得土地而損失前期投入， 但從總體上看認(rèn)為值得。 2）采用工序并聯(lián)作業(yè)采用工序并聯(lián)作業(yè)： 在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交 叉進(jìn)行。 3）采取規(guī)模復(fù)制模式采取規(guī)模復(fù)制模式： 采取“拿來(lái)主義”，再適當(dāng)調(diào)改。 4）重視長(zhǎng)期性工作重視長(zhǎng)期性工作： 對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì) 施工圖施工圖 部品設(shè)

19、計(jì)部品設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì) 施工圖施工圖 計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障 流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加 初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì) 施工開(kāi)始 概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì) 創(chuàng)新設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì) 功能平面功能平面 結(jié)構(gòu)體系結(jié)構(gòu)體系 立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 拿地節(jié)點(diǎn)拿地節(jié)點(diǎn) 方案方案 報(bào)建報(bào)建 方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 施工圖施工圖 部品材料定板封樣部品材料定板封樣 論證階論證階 段段 工程工程 管理管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)

20、 景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì) 部品材料清單部品材料清單 示范區(qū)景觀、裝修施工圖示范區(qū)景觀、裝修施工圖 擴(kuò)初擴(kuò)初 報(bào)建報(bào)建 施工圖施工圖 報(bào)建報(bào)建 概念規(guī)概念規(guī) 劃方案劃方案 部品材料調(diào)研部品材料調(diào)研 產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新 建筑、規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案初步方案 銷(xiāo)售示范區(qū)策劃銷(xiāo)售示范區(qū)策劃 景觀概念景觀概念 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 7個(gè)月,從拿地到施工圖 某項(xiàng)目規(guī)劃用地面積20.28萬(wàn)平方米,容積率1.19. 核定建筑面積24.07萬(wàn)平方米, 其中花園洋房14.22萬(wàn)平方米, 小高層6.25萬(wàn)平方米, 商業(yè)3.48萬(wàn)平方米, 會(huì)所1200平方米, 2004年12月31日簽

21、定土地出讓協(xié)議 , 2004年11月至12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)備, 2005年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo), 2005年1月至3月住宅戶(hù)型研究, 2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化, 2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初,施工圖 2005年6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制. 從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì)7個(gè)月. 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 7個(gè)月,從拿地到施工圖 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作組織 項(xiàng)目取得土地 項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng) 施 工 圖 設(shè) 計(jì) 施工圖 施工配合 專(zhuān)家 建 筑 設(shè) 計(jì) 戶(hù)型研究 戶(hù)型深化整理 住宅立面，公 建方案設(shè)計(jì) 單體施工

22、圖 bau 設(shè)計(jì) 配合 設(shè)計(jì) 推薦，管理，配合 總圖 概念規(guī)劃 方案競(jìng)賽 swa 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 規(guī)劃方案 修建性詳規(guī) bau ete ete ete 配合 配合 設(shè)計(jì) 7個(gè)月,從拿地到施工圖 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 設(shè)計(jì)周期建議 論證階論證階 段段 設(shè)計(jì)管理階設(shè)計(jì)管理階 段段 75天天 概念概念規(guī)劃規(guī)劃施工圖施工圖 拿地時(shí)拿地時(shí) 間間 策劃階策劃階 段段 95天天 55天天(多層多層) 70天天(高層高層) 不做限定不做限定 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案設(shè) 計(jì) 擴(kuò)初設(shè) 計(jì) 實(shí)施方案實(shí)施方案 設(shè)計(jì)周期設(shè)計(jì)周期225/240天天 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 1、提高全員成本意識(shí)、

23、提高全員成本意識(shí) （1）部門(mén)間密切協(xié)作）部門(mén)間密切協(xié)作 （2）各專(zhuān)業(yè)工程師盡職盡責(zé)）各專(zhuān)業(yè)工程師盡職盡責(zé) 成本控制的管理管理因素 2、加強(qiáng)市場(chǎng)與客戶(hù)意識(shí)、加強(qiáng)市場(chǎng)與客戶(hù)意識(shí) （1）加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的了解，把）加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的了解，把 握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。 （2）了解與分析客戶(hù)需求，）了解與分析客戶(hù)需求， 把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)。把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)。 3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與 協(xié)調(diào)協(xié)調(diào) （1）做好設(shè)計(jì)招標(biāo)）做好設(shè)計(jì)招標(biāo) （2）做好合同管理）做好合同管理 （3）實(shí)行中期溝通、監(jiān)督）實(shí)行中期溝通、監(jiān)督 （4）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施 4、建立管理程序與制度、建立

24、管理程序與制度 （1）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （2）堅(jiān)持全程優(yōu)化設(shè)計(jì)）堅(jiān)持全程優(yōu)化設(shè)計(jì) （3）專(zhuān)家會(huì)議評(píng)審制度）專(zhuān)家會(huì)議評(píng)審制度 （4）內(nèi)部審核制度化）內(nèi)部審核制度化 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目建安成本項(xiàng)目建安成本項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi) 提高項(xiàng)目銷(xiāo)售收入提高項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本 減少項(xiàng)目資金時(shí)間成本減少項(xiàng)目資金時(shí)間成本 （提高資金周轉(zhuǎn)率）（提高資金周轉(zhuǎn)率） 提升企業(yè)品牌和競(jìng)爭(zhēng)力提升企業(yè)品牌和競(jìng)爭(zhēng)力 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 美廬錦園 2001年11月售價(jià)：6300元/m2 容積率：3.35 深圳市天蔚實(shí)業(yè)有限公司 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 世紀(jì)村 2

25、001年11月售價(jià)：7300元/m2 容積率：3.5 沙河實(shí)業(yè)股份有限公司 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 五、項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化五、項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 內(nèi)容內(nèi)容 評(píng)分評(píng)分 備注備注 方案方案1方案方案2方案方案3方案方案4 規(guī)規(guī) 劃劃 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 規(guī)劃形態(tài)規(guī)劃形態(tài) 分期開(kāi)發(fā)分期開(kāi)發(fā) 物業(yè)管理物業(yè)管理 賣(mài)場(chǎng)安排賣(mài)場(chǎng)安排 交交 通通 系系 統(tǒng)統(tǒng) 規(guī)規(guī) 劃劃 路網(wǎng)規(guī)模路網(wǎng)規(guī)模 停車(chē)方式停車(chē)方式 道路斷面道路斷面 步行系統(tǒng)與配步行系統(tǒng)與配 套關(guān)系套關(guān)系 消防流線(xiàn)消防流線(xiàn) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 內(nèi)容內(nèi)容 評(píng)分評(píng)分 備注備注 方案方案1方案方案2方案方案3方案

26、方案4 商商 業(yè)業(yè) 配配 套套 商業(yè)布局商業(yè)布局 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)對(duì)整體開(kāi)發(fā)商業(yè)對(duì)整體開(kāi)發(fā) 的作用的作用 配套公建配套公建 會(huì)所會(huì)所 市政公建市政公建 景景 觀觀 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 現(xiàn)狀景觀改造與現(xiàn)狀景觀改造與 利用利用 維護(hù)成本維護(hù)成本 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 六、建筑設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化六、建筑設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 建筑設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)： 建筑專(zhuān)業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶(hù)需求的徹底體現(xiàn) 以及具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。 設(shè)備專(zhuān)業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)

27、地產(chǎn)商域網(wǎng) 建筑型態(tài)的優(yōu)化 半山海景別墅 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 建筑型態(tài)的創(chuàng)新 中信紅樹(shù)灣 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 4141度旋轉(zhuǎn)，是景觀的要求，也是個(gè)性的體現(xiàn)度旋轉(zhuǎn)，是景觀的要求，也是個(gè)性的體現(xiàn) 建筑型態(tài)的創(chuàng)新 中信紅樹(shù)灣 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 建筑型態(tài)的創(chuàng)新 中信紅樹(shù)灣 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 建筑型態(tài)的創(chuàng)新 中信紅樹(shù)灣 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 建筑型態(tài)的創(chuàng)新 中信紅樹(shù)灣 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 建筑形式選擇的成本 百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 建筑形式選擇的成本 百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 建筑形式選擇的成本

28、百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸 紅樹(shù)紅樹(shù)西岸幕西岸幕墻墻材料材料說(shuō)說(shuō)明及明及造價(jià)造價(jià)： 1. 1. 幕牆窗幕牆窗鋁鋁材材選選用用pvf2pvf2（二塗）表面（二塗）表面處處理；理； 2. 2. 幕牆窗玻璃幕牆窗玻璃采采用（用（6 612126 low6 lowe e）雙鋼雙鋼化中空玻璃；化中空玻璃； 3. 3. 幕牆窗五金配件幕牆窗五金配件采采用德用德國(guó)國(guó)原原產(chǎn)產(chǎn)rotoroto產(chǎn)產(chǎn)品；品； 4. 4. 欄欄桿桿采采用（用（8 81.52pvb1.52pvb6 6）雙鋼雙鋼化夾化夾膠膠玻璃、玻璃、點(diǎn)點(diǎn)式；式； 5. 5. 平均造平均造價(jià)價(jià)：窗：窗約為約為11501150元元/m2/m2，玻璃，玻璃欄欄桿桿約

29、為約為13501350元元/m/m； 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 百仕達(dá)-紅樹(shù)西岸 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核 （1）輸入信息的審核）輸入信息的審核 核對(duì)電算的基本信息如抗震分類(lèi)、抗震的重要性類(lèi)別、核對(duì)電算的基本信息如抗震分類(lèi)、抗震的重要性類(lèi)別、 場(chǎng)地場(chǎng)地 類(lèi)別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基類(lèi)別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基 本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類(lèi)

30、荷載數(shù)值、荷載折減、梁端本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類(lèi)荷載數(shù)值、荷載折減、梁端 彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無(wú)刻意放大。彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無(wú)刻意放大。 （2）輸出信息的審核）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近 規(guī)范限值。規(guī)范限值。 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 成成 本本 優(yōu)優(yōu) 化化 1、結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化、結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化 （1）結(jié)構(gòu)型式的確定）結(jié)構(gòu)型式的確定 （2）樁基型式的確定）樁基型式的確定 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 3、 細(xì)部做法的控制與審查細(xì)部做法

31、的控制與審查 對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。 （1）級(jí)鋼的應(yīng)用級(jí)鋼的應(yīng)用 由于由于級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此 大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用 （2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類(lèi)太少含鋼量會(huì)上升，但分類(lèi)太多不利結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類(lèi)太少含鋼量會(huì)上升，但分類(lèi)太多不利 于施工控制。于施工控制。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 1、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過(guò)程

32、的分階段控制要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過(guò)程的分階段控制要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、 施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行 多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。 2、結(jié)構(gòu)含鋼量限額、結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類(lèi)型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類(lèi)型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng) 濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過(guò)分單一強(qiáng)調(diào)含含鋼量指標(biāo)不是唯一的

33、經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過(guò)分單一強(qiáng)調(diào)含 鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過(guò)高，易鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過(guò)高，易 影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較 高品質(zhì)。高品質(zhì)。 建議在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。建議在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。 關(guān) 注 事 項(xiàng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 七、材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化七、材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo)首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo) 倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，部品工作并行并前

34、置；倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，部品工作并行并前置； 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定 板；板； 概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì) 施工圖施工圖 功能平面功能平面 結(jié)構(gòu)體系結(jié)構(gòu)體系 立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 南昌四季花城標(biāo)準(zhǔn)化部品一覽表 序分 類(lèi) 材料、構(gòu)配件序分類(lèi)材料、構(gòu)配件 1結(jié) 構(gòu) 材 料 屋面保溫板3室內(nèi) 材料 樓梯間欄桿地漏 成品煙道樓梯踏步磚排水管 新三級(jí)鋼入戶(hù)門(mén)電表箱 玻璃磚入戶(hù)門(mén)門(mén)石室內(nèi)配電箱 2外 立 面 材 料 空調(diào)百頁(yè)鋁合金沖孔板門(mén)鈴弱點(diǎn)配電箱 單元門(mén)陽(yáng)臺(tái)、露

35、臺(tái)欄桿樓層門(mén)牌號(hào)冷熱給水管 屋面瓦曬衣架開(kāi)關(guān)插座 檐溝陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)地磚樓梯間內(nèi)墻涂料 鋁合金門(mén)窗玻璃雨蓬樓梯間入口雨蓬下內(nèi)墻涂料 外墻涂料院墻及院門(mén)4其他 材料 單元入口墻邊欄桿 文化石空調(diào)孔洞配件單元入口樓梯鋪地材料 分格條窗護(hù)欄室外配電房門(mén)告示欄 外墻磚熱水器扣帽樓棟門(mén)牌信奶箱 單元門(mén)牌 保潔箱 5燈 具 樓梯間燈具 6 智能 化 對(duì)講系統(tǒng) 陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)室內(nèi)安防 單元入口燈 單元入口門(mén)牌燈 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類(lèi)數(shù)量，降低設(shè)計(jì) 工作量， 為單一部品提供數(shù)量較多的采購(gòu)額，從而降低 招投標(biāo)工作量，為集中采購(gòu)降低成本提供條件 大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可與設(shè)備、材料供應(yīng)商形

36、 成戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，達(dá)到雙贏。 規(guī)?；a(chǎn)模式規(guī)?；a(chǎn)模式 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 八、景觀方案的成本優(yōu)化八、景觀方案的成本優(yōu)化 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 麗陽(yáng)廣場(chǎng) 疊翠公園 谷地公園 示范區(qū) 景觀總平圖 n 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 建造成本要求 a. 環(huán)境目標(biāo)成本：1390.45（萬(wàn)元） 營(yíng)銷(xiāo)要求 a. 主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設(shè)計(jì)圍繞 主題進(jìn)行；注重設(shè)施的可參與性。 b. 項(xiàng)目部要求 a. 材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性 物業(yè)公司要求 a. 安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護(hù)成本低 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 400元/平米 350元/平米 330元/平米 290

37、元/平米 200元/平米 160元/平米 165元/平米 造價(jià)分布圖造價(jià)分布圖 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng) 目 面 積（萬(wàn)平米） 目標(biāo)單價(jià)（元/平米） 方案單價(jià)（元/平米） 總建筑面積 11.25 123.50 133.80 景觀用地面積 約4.94 281.00 305.00 項(xiàng) 目 面 積（萬(wàn)平米）總價(jià)（萬(wàn)元） 方案單價(jià)（元/平米） 總綠化面積3.14 275 87.50 總硬質(zhì)景觀面積1.10 413 （不含部品、水景 設(shè)備、排水） 375.00 示范區(qū) （已完成） 0.8268 （不含會(huì)所建筑） 335.00 成本拆分表成本拆分表 單方造價(jià)列表單方造價(jià)列表 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)

38、商域網(wǎng) 第一部分第一部分 主要材料部品列表主要材料部品列表 第二部分第二部分 硬地景觀材料硬地景觀材料 第三部分第三部分 植物植物 第四部分第四部分 室外部品室外部品 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第一部分第一部分 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng)單 位數(shù) 量單 價(jià) （元） 總 價(jià) （萬(wàn)元） 產(chǎn)地備 注 一、主要硬地鋪裝材質(zhì)一、主要硬地鋪裝材質(zhì) 1黃木紋平米 2洗石米平米 3花崗石（紫羅紅+黃色）平米 4手打銹石平米 5黃石英蘑菇板平米 6木地板（暫定鐵杉木）平米 7雨花石平米 8印花地面（彩色混凝土平米 9紅砂巖平米 10青砂石板平米 11花缽個(gè) 12垃圾筒組 13休閑椅（成品）組 14健身及兒童游戲玩具組

39、 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第一部分第一部分 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)格單 位數(shù) 量單 價(jià) （元） 總 價(jià) （萬(wàn)元） 備 注 三、植物三、植物 15桂花 16天竺桂 17紅葉李 18紅楓 19杜英 20蒲葵 21銀杏 22小葉楠木 23廣玉蘭 24斑竹 25棕竹 26珊瑚（法國(guó)冬青） 27南天竹 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 材料名稱(chēng)：材料名稱(chēng)： 洗石米洗石米 使用部位：使用部位： 宅間道路宅間道路 材料描述及價(jià)格：材料描述及價(jià)格： 1、淺褐、深褐色。 2、價(jià)格130元/平米，墊層制作費(fèi)77元/平米 3、使用面積： 約3500平米 淺褐 深褐 第二部分第二部分 工工 程程 實(shí)實(shí) 景景 中國(guó)地產(chǎn)商

40、域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三部分第三部分 杜杜 英英蒲蒲 葵葵銀銀 杏杏 骨干樹(shù)種 胸徑8厘米，價(jià)格80元 輔助樹(shù)種 高度3米，價(jià)格1100元 骨干樹(shù)種 胸徑14厘米，價(jià)格1800元 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 宅間背靠座椅 第四部分第四部分 座椅a 座椅b 桌椅組 垃圾筒a 垃圾筒b 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 游戲玩具 第四部分第四部分 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 方案核算得出成本差異方案核算得出成本差異 a. 目標(biāo)成本 ：1390.45（萬(wàn)元） b. 現(xiàn)成本總價(jià) ：1505.8091（萬(wàn)元） c. 超過(guò)目標(biāo)成本 ：115.3591（萬(wàn)元） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 成本控制計(jì)劃成本

41、控制計(jì)劃 1、植物成本控制 根據(jù)設(shè)計(jì)公司提供的植物清單植物總造價(jià)為： 275萬(wàn)，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房軸線(xiàn)、疊 翠公園、向陽(yáng)廣場(chǎng)）的植物配置標(biāo)準(zhǔn)，參照三期 樣板區(qū)植物85元/平米，宅間參照一、二期的60 元/平米，這樣可調(diào)減成本約20萬(wàn)。 2、燈具成本控制 實(shí)施方案中燈具布置過(guò)密，若按5瓦/平米的標(biāo)準(zhǔn)， 可減少1/3，此處可調(diào)減成本約30萬(wàn)。（該部分 總造價(jià)為134萬(wàn)，其中燈具98萬(wàn)，可減少燈具將 其總價(jià)控制在70萬(wàn)以?xún)?nèi)） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 3、硬質(zhì)景觀成本控制 取消宅間廣場(chǎng)4處，簡(jiǎn)化宅間道路（減少硬地面 積約1100平米，調(diào)減20萬(wàn)），用其他景觀元素替代 了構(gòu)筑物3處（調(diào)減約

42、7萬(wàn)），取消和簡(jiǎn)化了部分地 面鋪裝圖案（調(diào)減約5萬(wàn)），更換了部分材質(zhì)（調(diào) 減約10萬(wàn)），合計(jì)調(diào)減42萬(wàn)。 4、綠化用水成本控制 結(jié)合實(shí)際情況，取消原設(shè)計(jì)中自動(dòng)噴灌系統(tǒng)，綠 化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約15萬(wàn)。（設(shè)計(jì)中 自動(dòng)灌溉噴頭162處，價(jià)格約1000元/處） 5、小品成本控制 減少和替換了宅間的一些小品（例：將疊翠公園 旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石 雕），可調(diào)減成本約5萬(wàn)元。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 合計(jì)調(diào)減成本合計(jì)調(diào)減成本 ： 112112萬(wàn)萬(wàn) 調(diào)整后還超過(guò)目標(biāo)成本：調(diào)整后還超過(guò)目標(biāo)成本： 3.35913.3591萬(wàn)萬(wàn) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 九、施工圖階段的成本優(yōu)化九、施工圖階段的成本優(yōu)化 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 設(shè)計(jì)變更簽證率設(shè)計(jì)變更簽證率 由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額 工程合同金額工程合同金額 對(duì)施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制對(duì)施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制-減少由圖紙和材料減少由圖紙和材料 的失誤和不完善而帶來(lái)的額外費(fèi)用的發(fā)生。的失誤和不完善而帶來(lái)的額外費(fèi)用的發(fā)生。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 設(shè)計(jì)變更原因 1.設(shè)計(jì)類(lèi)設(shè)計(jì)類(lèi)： ： a.超成本目標(biāo) b.設(shè)計(jì)優(yōu)化 c.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤