1、執行策劃：海南廣播電視總臺 第一頻道 今日財經理財有方財神道 n全新節目創意全新節目創意 | | 今日財經今日財經節目描述節目描述 海南在努力打造“國際旅游島”，“自由貿易區”，經濟社會迎來了新一 輪的大發展，這樣的發展態勢迫切需要優秀的經濟類電視節目為之鼓與呼。而 目前的電視熒屏上完全沒有這樣的節目形態，這與海南作為全國最大經濟特區 極不相稱。 目前在海南電視界，新聞欄目主要有兩種類型：一類是海南新聞海 口新聞為代表的時政新聞，一類是以直播海南熱帶播報為代表的民 生新聞，收視群體主要為從政的官員和相對缺乏消費力的普通百姓，而能為業 界人士和社會中堅力量群服務的經濟類節目是一個空白。海南廣播電

2、視總臺第 一頻道推出的財經資訊類節目今日財經，就是順應海南經濟發展需要，全 力打造的一檔優秀經濟類節目。 時政新聞時政新聞民生新聞民生新聞財經財經資訊資訊 ？ n全新節目創意全新節目創意 | | 今日財經今日財經節目定位節目定位 最具實用價值的財經資訊節目最具實用價值的財經資訊節目 短、頻、快的方式，傳遞當天最新、最熱的財經資訊 海南最權威的經濟信息平臺海南最權威的經濟信息平臺 地方政府、相關部門的最新經濟政策、數據發布，上 市公司、大中型企業的動向及舉措 海南市場投資者的財經寶典海南市場投資者的財經寶典 速遞國內外及省內動向，結合國內宏觀經濟，省內相 關政策，邀請知名經濟學家對熱點話題深度評

3、論，結合海南市場 點評分析 n全新節目創意全新節目創意 | | 今日財經今日財經創新設計創新設計 經濟新聞社會化經濟新聞社會化 今日財經 節目內容注 重權威專業，但在內容 編排上貼近生活，貼近 群眾，凸顯節目的鮮活 生動。 經濟語言通俗化經濟語言通俗化 今日財經 主持人清新知性的形象，輕松親切的播報方式是節 目的亮點之一，有抑揚頓挫，但不是嚴肅播報，經濟語言也可 以通俗化，以時尚生活氣味與受眾保持著親近的距離。 n節目內容規劃節目內容規劃 | | 今日財經今日財經節目概況節目概況 n n節目內容規劃節目內容規劃 | | 今日財經今日財經內容結構內容結構 版塊一：財經資訊榜版塊一：財經資訊榜（暫

4、定名）（暫定名） 8-10分鐘（約20-25條） 內容：當天國內、國際最新的熱點經濟新聞、金融綜合資訊 特點：全面、簡潔、量大 版塊二：投資海岸線版塊二：投資海岸線（暫定名）（暫定名） 5-8分鐘（約610條） 內容：新近本土經濟信息，主要包括以下幾塊內容 政府對企業的最新政策 相關部門發布的最新數據及針對數據進行分析 上市公司最新動向 大中型企業重大舉措或準備上市的情況 熱點話題或省內大事件評論 特點：新聞報道，適度分析評論 版塊三：今日行情版塊三：今日行情（暫定名）（暫定名） 2-3分鐘 內容：當天a股行情，美股開盤情況 特點：簡單播報行情 n節目品牌說明節目品牌說明 | | 今日財經今日

5、財經資源價值資源價值 對政府相關部門而言對政府相關部門而言 就海南的現狀來看，政府出臺的經濟政策及重要數據發布等內容，通 過電視渠道傳播局限于時政新聞單一渠道，且經濟內容在時政新聞中所 占份額畢竟有限。 今日財經 是一個定位明確的平臺。 對投資者而言對投資者而言 同行業企業的相關動態，外來巨頭進駐海南市場動向，國家宏觀經濟 政策，地方政府對企業的相關政策，包括地方市縣有哪些項目開動，哪 些地準備開發，都是迫切需要了解的。今日財經緊接地氣，提供及時 信息，剛好是投資者最需要的。 對企業而言對企業而言 以上所講投資者所需要的信息也是企業所需，同時，企業的新思路 新方向，以及要宣傳推廣的新舉措，也需

6、要一個良好的平臺來展示，今 日財經是一個極佳的平臺。 n全新節目創意全新節目創意 | | 理財有方理財有方節目描述節目描述 從理財者角度從理財者角度 “你不理財，財不理你。”即便你不認為這是至理名言，也不會反對 這話確實有著深刻的道理吧。九零后們已經從學生時代就開始理財了，誰 還把錢只是簡單的存銀行里呢。了解專業理財產品，實現高回報，是極佳 理財之舉。但是，理財產品五花八門，如何尋找到最適合的產品，如何獲 得更高回報也是難題，理財有方就是尋找最佳理財產品的平臺，換句 話說，這是一個幫助您財富增值的通道。 從金融機構角度從金融機構角度 各種理財產品層出不窮，以一對一的方式銷售效率太低，大面積廣告

7、投 放推廣要衡量投入產出比，畢竟理財產品中更多是階段性產品。理財有 方是金融機構推廣理財產品的最佳選擇平臺，低成本推廣，全面產品介 紹，大面積傳播。 n全新節目創意全新節目創意 | | 理財有方理財有方節目定位節目定位 專業理財產品的宣傳推廣平臺專業理財產品的宣傳推廣平臺 直擊各大銀行、證券、保險公司的理財產品，全面介 紹，案例分析 引領受眾投資理財引領受眾投資理財 投資理財者獲取理財產品信息的平臺 n節目內容規劃節目內容規劃 | | 理財有方理財有方節目概況節目概況 n 版塊二：理財產品版塊二：理財產品 內容：以該人物為線索介紹產品，貫穿全程 從尋找到該產品 咨詢產品信息 對產品的疑慮 解決

8、疑慮 選擇該產品 （插曲） 產品收益 特點：專業產品形象化 n節目內容規劃節目內容規劃 | | 理財有方理財有方內容結構內容結構 版塊一：人物故事版塊一：人物故事 內容：找一個適合本期所介紹理財產品定位的代表性人物，全篇以該 人物為線索（不用找人出鏡，是虛擬的） 特點：虛擬真實案例更貼近生活 備選版塊：理財產品資訊備選版塊：理財產品資訊 理財資訊理財資訊 n節目品牌說明節目品牌說明 | | 理財有方理財有方資源價值資源價值 理財更專業理財更專業 節目內容所推薦理財產品都是各大銀行、證券、保險推出的專 業產品，讓投資者受益后，節目會形成良好的品牌價值。 信息更及時信息更及時 在節目中推薦的理財產

9、品都是各金融機構最新推出或主打的產 品，為投資者提供第一手的理財產品信息，值得投資者期待。 理解更透徹理解更透徹 節目通過虛擬人物故事貫穿始終，將專業的理財產品形象化， 有利于投資者理解，更多的人會選擇這樣的推介方式。 足不出戶足不出戶 省時省力省時省力 不用四處打電話咨詢，不用專程前往營業廳看得眼花繚亂，每 周只需花二十分鐘的時間，輕松掌握理財產品信息。 n全新節目創意全新節目創意 | | 財神道財神道節目描述節目描述 海南省作為農業生態大省，農業產業發展直接影響政府整體經濟。關 注三農，建設社會主義新農村，如何幫助農民提高生產技術水平，帶動 農民增收，促進有知識有技術的現代青年回到農村創業

10、都是值得關注的 話題。 財神道就是一檔貼近農民群眾，講述農民朋友自己的事，促進農 業經濟發展的三農主題節目。 n全新節目創意全新節目創意 | | 財神道財神道節目定位節目定位 促進社會主義新農村建設促進社會主義新農村建設 通過典型人物或故事，傳播建設社會主義新農村的新 理念 帶動農民增收帶動農民增收 通過講述獲得小額無擔保貸款者的案例，引領更多農 民通往致富之路 鼓勵現代青年回到農村創業鼓勵現代青年回到農村創業 通過講述有志青年回鄉的真人故事，鼓勵有知識有技 術的現代青年回到農村創業 n節目內容規劃節目內容規劃 | | 財神道財神道節目概況節目概況 n n節目內容規劃節目內容規劃 | | 財神

11、道財神道內容結構內容結構 主題一：村官說事（讓村官說出自己村里的故事）主題一：村官說事（讓村官說出自己村里的故事） 采訪發展較快、建設有特色的村委會村官，有何新的理念，如 何帶領村民搞建設。該村的發展狀況，村民生活水平改善情況。 目前該村的最新舉措。 主題二：志愿者說（聽聽志愿者們的心聲）主題二：志愿者說（聽聽志愿者們的心聲） 大學畢業生回鄉就業，志愿者去農村支援，帶去的領先技術、文化 知識，會直接改善農業生產水平、農村的教學質量。他們帶去的是 新氣象，更會帶給農村新面貌。 主題三：致富之路（讓先富起來的農民的致富方法帶動更多人）主題三：致富之路（讓先富起來的農民的致富方法帶動更多人） 通過小

12、額無擔保貸款獲得資金，利用貸款資金進行生產投資， 踏上致富之路的農民的致富過程展示。 n節目品牌說明節目品牌說明 | | 財神道財神道資源價值資源價值 對農民群眾而言對農民群眾而言 這是一檔真正屬于農民群眾自己的節目，講述的是農民朋友的事，采 訪的對農民朋友有著直接影響的人，傳播的是對農民朋友有實際幫助 的信息，包括先進生產技術，農民投資新辦法。會受到廣大農民群眾 的強烈關注。 對政府相關部門而言對政府相關部門而言 這是一檔利于海南農業發展的電視節目，技術、人才、資金三方面的 促進，為海南的新農村建設貢獻一份力量。 n企業推廣建議企業推廣建議 | | 財經系列節目贊助回報財經系列節目贊助回報

13、贊助商級別贊助商級別贊助商名額贊助商名額回報項目等級回報項目等級 冠名商1家a 贊助商23家b 合作商/供應商若干家c 備注備注： 1）冠名企業有權與節目策劃組協商，對節目方案進行調整； 2）節目組有權根據實際情況對本方案中的回報項目進行適當調整； 3）贊助金額另議 p 欄目冠名權欄目冠名權 l 欄目冠名（a） 整個欄目以贊助企業品牌冠名，即：“xxx之今日財經”。欄目所有宣傳中使用此冠名全稱。 每期節目播企業宣傳口號標版兩次，每天隨欄目宣傳片頻道播出三次（黃金一次） 方式一：“您身邊的銀行 可信賴的銀行 中國工商銀行之今日財經”。 方式二：“您身邊的財經寶典 可信賴的財經專家 今日財經由您身

14、邊的銀行 可 信賴的銀行 中國工商銀行冠名播出” l 內容體現（a） 贊助期間，欄目可為企業免費提供符合欄目定位的宣傳報道，不超過每季度一次。 l 活動體現（a） 欄目為主辦方組織的活動中企業品牌體現。例如：“財經主題論壇”等。 l 產品體現（a） 贊助期間，欄目所制作紀念品刻有冠名企業全稱和標識，贈送觀眾和客戶。 n企業推廣建議企業推廣建議 | | 財經系列節目回報方式財經系列節目回報方式 p 贊助權贊助權 l 欄目贊助（b） 每期節目播企業宣傳名稱標版一次，即：“今日財經由xxx、 xxx贊助播出” l 內容體現（b） 贊助期間，欄目可為企業免費提供符合欄目定位的宣傳報道，不超過半年一次。

15、 p 無形資產使用權無形資產使用權 l 企業標識（a、b）( c為片尾字幕鳴謝） 贊助企業品牌標識可在每期節目片尾體現，即：片尾5秒logo體現。 l 欄目品牌（a、b、c） 贊助企業有權以合作伙伴的方式使用今日財經品牌及標識進行廣告宣傳、品牌推廣。 l 影像資料（a、b） 贊助企業有權收集該欄目中對本企業進行報道的影像資料，但不允許利用資料進行宣傳推廣。 n企業推廣建議企業推廣建議 | | 財經系列節目回報方式財經系列節目回報方式 如何進行房地產市場 分析 學習內容 理論部分 案例學習 為什么要進行房地產市場分析？為什么要進行房地產市場分析？ 房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的

16、思路、步驟和方法 什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？ 慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告 市場市場 為什么要進行房地產市場分析？ 開發商 建筑師消費者 1。評估項目所處的市場環境評估項目所處的市場環境 2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。制定項目的發展方向和市場定位制定項目的發展方向和市場定位 4。推薦最具競爭力的產品建議推薦最具競爭力的產品建議 5。評估項目目評估項目目標實現的可能性。標實現的可能性。 市場分析是對市場調研搜集到的信息進行市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與

17、提整合與提 煉煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。 開發商是追逐利潤的，建筑師 是唯美主義的，市場分析是連 接開發商、建筑師和消費者的 橋梁，房地產市場分析是基于 對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產市場分析？ 概念，即指：針對某種特定物業研究市場的供需關系。針對某種特定物業研究市場的供需關系。 需求方：物業的購買者或租賃者需求方：物業的購買者或租賃者 供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店 等）等） 市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于

18、數據進行分析！ 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 1。思路 三個層次三個層次 區域市場、專業物業市 場、項目市場 兩個方面兩個方面 供給、需求 三個時段三個時段 過去、現在、未來 區域 市場分析 專業 市場分析 項目 市場分析 廣州經濟 環境和房 地產市場 廣州住宅 市場 項目所在 地市場 例如： 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 2。步驟 第一步：市場區域界定第一步：市場區域界定 這里所指的區域是中觀房地產市場 分析的基本單位，具有完整的房地 產市場特征的范圍，一般以行政區 劃來劃分。 第二步：區域經濟環

19、境和市場第二步：區域經濟環境和市場 分析分析 考察整個區域經濟環境，判斷區域 房地產市場處于何種發展階段，找 到影響房地產市場變化的主要因素， 對區域房地產發展前景進行預測。 第三步：專業市場分析第三步：專業市場分析 按物業類型進行市場細分，對各專 業市場的供給和需求進行對比預測， 從而揭示各專業市場的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析 根據對競爭對手及消費者的分析找 到項目的機會點、預估項目的市場 占有率。 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區域經濟環境和市場分析區域經濟環境和市場分析 區域經濟區域經濟 環境分環境分 析析 區域房地區域

20、房地 產市場分產市場分 析析 （一）基（一）基 本內容本內容 + 對當地經濟環境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素 進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發展前景。 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區域經濟環境和市場分析區域經濟環境和市場分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區域經濟環境分析區域經濟環境分析 1、總量指標 gdp、人口、人均gdp、固 定資產投資、新批三資企業人 數、接待入境旅游人數 2、結構指標：產業結構及布局、 就業人口結構 3、水平指標：人均收入水平、消 費水平、人均居住面積、住宅 消費支出水平 4、城市經濟發展計劃、產

21、業規劃、 城市總體規劃 區域房地產市場分析區域房地產市場分析 1、投資：開發投資額 2、土地開發：土地開發投資、開 發面積、土地出讓金 3、商品房開發：施工面積、竣工 面積、年開發量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價 格、空置量、吸納量 5、房地產景氣指數、價格指數 數據來源數據來源 各地方統計年鑒、統計公 報、經濟發展月報、地方 經濟信息網、地方政府網 站、中房指數、國房指數、 地方房地產年鑒 土地、規劃部門的政府官 員訪談 規劃、房地產等專業人士 訪談 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區域經區域經 濟環境濟環境 和市場和市場 分析分析 （三）能夠反映區域房（三）能

22、夠反映區域房 地產市場發展狀況的指地產市場發展狀況的指 標標 人均人均gdpgdp與房地產發展關系與房地產發展關系 gdpgdp增速與房地產發展關系增速與房地產發展關系 發展 階段 啟動階 段 快速發展 階段 平穩發展 階段 減緩發 展階段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏觀經濟 增長 房地產業 發展狀況 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩定發展 大于8%高速發展 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運行運行 基本基本 正常正常 異常異常 房地

23、產房地產 開發投開發投 資額增資額增 幅幅 25 % 適度投資利于拉動經濟增長，而增幅 過高，將使供給過量，若無需求匹配， 將導致供過于求 房地產房地產 開發投開發投 資資/gdp 0.2 反映房地產投資規模的基礎指標，合 理指標為0.1-0.15 房地產房地產 開發投開發投 資資 /固定資固定資 產投資產投資 152 2 223 0 303 7 房地產市場預警預報指標體系房地產市場預警預報指標體系 第二步第二步 區域經濟區域經濟 環境和市環境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區域房（三）能夠反映區域房 地產市場發展狀況的指地產市場發展狀況的指 標標 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方

24、法 第二步第二步 區域經濟區域經濟 環境和市環境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區域房（三）能夠反映區域房 地產市場發展狀況的指地產市場發展狀況的指 標標 消費 類型 恩格 爾系 數 住房消費 占總消費 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數 住房消 費占總 消費支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數食物支出金額/總支出金額 與國際上其他國 家相比，在相同 的收入水平下， 我國城

25、市居民的 住房支出占總消 費支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數我國各主要城市的恩格爾系數 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第三步第三步 專業市專業市 場分析場分析 （住宅）（住宅） 1、住宅類土地供應情況、住宅類土地供應情況、 成交情況、成交價格成交情況、成交價格 2、住宅商品房供、住宅商品房供給總量、給總量、 供給結構分析（按面積進供給結構分析（按面積進 行劃分）行劃分）

26、 3、住宅商品房、住宅商品房成交結構、成交結構、 產品特點產品特點分析分析 4、住宅商品房成交價格分、住宅商品房成交價格分 析析 5、專業房地產市場總結、專業房地產市場總結 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第四步第四步 項目市項目市 場分析場分析 （微觀（微觀 層面）層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評 價。價。 地塊特征：土地使用權年限、規劃條件、建筑標準、地塊 面積、形狀、高度 周圍環境：自然景觀、人文環境 關聯性：通達性、可視性 項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分析分析) 競爭對手分析

27、競爭對手分析 目標客戶分析目標客戶分析 現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優劣勢、市場反 應 目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶 2.2. 目標客戶的置業需求目標客戶的置業需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市 場的機會點場的機會點 最終目標最終目標 s t o w 內部因素內部因素 外部因素外部因素 swot 分析 swot工具（項目+環 境+競爭） swot分析的價值要素 s/w（優（優 勢勢/劣勢）劣勢） 的價值要的價值要 素素 n 地段 要素 n 環境 要素

28、 n 地塊 要素 n 項目 要素 具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素 包括：包括： n 地段要素地段/片區認知度/周邊 配套（商業/教育）/交通等（可總結為 便利性/成熟度/知名度） n 環境要素自然環境/四至景觀/社 會人文環境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） n 地塊要素地形地貌/規模/技術經 濟指標等（可判斷產品的可發揮空間） n 項目要素目標/開發商品牌/可利 用資源等 o/t（機會（機會/威威 脅）的價值脅）的價值 要素要素 宏觀要素 經濟形勢 （宏觀政策） /重大城市變 革 中觀要素 行業形勢 （一、二、 三級市場）/ 城市規劃 （

29、交通、市 政配套、開 發重點、熱 點等） 微觀要素 市場競爭 （片區、樓 盤、戶型）/ 客戶流向 觀點的判定很重要，它是 我們作出策略方向的基礎。 在分析的過程中，我們強 調盡可能多地去考慮優勢和 機會，尤其是必須抓住核心 優勢和大機會這是我們 “挖掘物業價值”的要旨所 在。 swot分析 我們的戰略我們的戰略 發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅發揮優勢，轉化威脅 優勢優勢 s 機會機會 o 威脅威脅 t 劣勢劣勢 w 進行房地產市場分析時常犯的錯 誤 1。大環境看好，項目的小環境就一定不錯大環境看好，項目的小環境就一定不錯 2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性

30、，忽視過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視 項目差異性項目差異性 3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應用的應用 4。以前什么賣得好，現在就做什么以前什么賣得好，現在就做什么 5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好 房地產市 場是變化 的，因此 市場分析 應貫穿于 整個項目 開發過程， 根據市場 的變化及 時調整戰 略。 地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 補充幾點市場分析方法的建議： 市場分析多用數據說話，用圖表說話事實勝于雄辯！市場分析多用數據說話，用圖表說話

31、事實勝于雄辯！ 數據的整理可用數據的整理可用excel表格統計（尤其是區域類繁雜項目），表格統計（尤其是區域類繁雜項目）， 便于整理分析；便于整理分析； 基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問 題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。 excel表格示例1 excel表格示例2 學習內容 理論部分 案例學習 如何進行房地產市場 分析 學習內容 理論部分 案例學習 為什么要進行房地產市場分析？為什么要進行房地產市場分析？ 房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產市場分析

32、？什么是房地產市場分析？ 慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告 市場市場 為什么要進行房地產市場分析？ 開發商 建筑師消費者 1。評估項目所處的市場環境評估項目所處的市場環境 2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。制定項目的發展方向和市場定位制定項目的發展方向和市場定位 4。推薦最具競爭力的產品建議推薦最具競爭力的產品建議 5。評估項目目評估項目目標實現的可能性。標實現的可能性。 市場分析是對市場調研搜集到的信息進行市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提整合與提 煉煉的過程，市場分析的結論

33、是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。 開發商是追逐利潤的，建筑師 是唯美主義的，市場分析是連 接開發商、建筑師和消費者的 橋梁，房地產市場分析是基于 對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產市場分析？ 概念，即指：針對某種特定物業研究市場的供需關系。針對某種特定物業研究市場的供需關系。 需求方：物業的購買者或租賃者需求方：物業的購買者或租賃者 供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店 等）等） 市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！ 房地產市場分析的思路、

34、步驟和 方法 1。思路 三個層次三個層次 區域市場、專業物業市 場、項目市場 兩個方面兩個方面 供給、需求 三個時段三個時段 過去、現在、未來 區域 市場分析 專業 市場分析 項目 市場分析 廣州經濟 環境和房 地產市場 廣州住宅 市場 項目所在 地市場 例如： 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 2。步驟 第一步：市場區域界定第一步：市場區域界定 這里所指的區域是中觀房地產市場 分析的基本單位，具有完整的房地 產市場特征的范圍，一般以行政區 劃來劃分。 第二步：區域經濟環境和市場第二步：區域經濟環境和市場 分

35、析分析 考察整個區域經濟環境，判斷區域 房地產市場處于何種發展階段，找 到影響房地產市場變化的主要因素， 對區域房地產發展前景進行預測。 第三步：專業市場分析第三步：專業市場分析 按物業類型進行市場細分，對各專 業市場的供給和需求進行對比預測， 從而揭示各專業市場的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析 根據對競爭對手及消費者的分析找 到項目的機會點、預估項目的市場 占有率。 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區域經濟環境和市場分析區域經濟環境和市場分析 區域經濟區域經濟 環境分環境分 析析 區域房地區域房地 產市場分產市場分 析析 （一）基

36、（一）基 本內容本內容 + 對當地經濟環境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素 進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發展前景。 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區域經濟環境和市場分析區域經濟環境和市場分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區域經濟環境分析區域經濟環境分析 1、總量指標 gdp、人口、人均gdp、固 定資產投資、新批三資企業人 數、接待入境旅游人數 2、結構指標：產業結構及布局、 就業人口結構 3、水平指標：人均收入水平、消 費水平、人均居住面積、住宅 消費支出水平 4、城市經濟發展計劃、產業規劃、 城市總體規劃 區域房地產市場

37、分析區域房地產市場分析 1、投資：開發投資額 2、土地開發：土地開發投資、開 發面積、土地出讓金 3、商品房開發：施工面積、竣工 面積、年開發量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價 格、空置量、吸納量 5、房地產景氣指數、價格指數 數據來源數據來源 各地方統計年鑒、統計公 報、經濟發展月報、地方 經濟信息網、地方政府網 站、中房指數、國房指數、 地方房地產年鑒 土地、規劃部門的政府官 員訪談 規劃、房地產等專業人士 訪談 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區域經區域經 濟環境濟環境 和市場和市場 分析分析 （三）能夠反映區域房（三）能夠反映區域房 地產市場發展狀況的指地產

38、市場發展狀況的指 標標 人均人均gdpgdp與房地產發展關系與房地產發展關系 gdpgdp增速與房地產發展關系增速與房地產發展關系 發展 階段 啟動階 段 快速發展 階段 平穩發展 階段 減緩發 展階段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏觀經濟 增長 房地產業 發展狀況 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩定發展 大于8%高速發展 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運行運行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產房地產 開發投開發投 資額增資額增

39、幅幅 25 % 適度投資利于拉動經濟增長，而增幅 過高，將使供給過量，若無需求匹配， 將導致供過于求 房地產房地產 開發投開發投 資資/gdp 0.2 反映房地產投資規模的基礎指標，合 理指標為0.1-0.15 房地產房地產 開發投開發投 資資 /固定資固定資 產投資產投資 152 2 223 0 303 7 房地產市場預警預報指標體系房地產市場預警預報指標體系 第二步第二步 區域經濟區域經濟 環境和市環境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區域房（三）能夠反映區域房 地產市場發展狀況的指地產市場發展狀況的指 標標 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區域經濟區域經濟 環

40、境和市環境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區域房（三）能夠反映區域房 地產市場發展狀況的指地產市場發展狀況的指 標標 消費 類型 恩格 爾系 數 住房消費 占總消費 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數 住房消 費占總 消費支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數食物支出金額/總支出金額 與國際上其他國 家相比，在相同 的收入水平下， 我國城市居民的 住房支出占總消 費支出的比重

41、仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數我國各主要城市的恩格爾系數 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第三步第三步 專業市專業市 場分析場分析 （住宅）（住宅） 1、住宅類土地供應情況、住宅類土地供應情況、 成交情況、成交價格成交情況、成交價格 2、住宅商品房供、住宅商品房供給總量、給總量、 供給結構分析（按面積進供給結構分析（按面積進 行劃分）行劃分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交結構、成交結構、 產品特點產品特點分析分析 4、住宅商品房成交價格分、住宅商品房成交價格分 析析 5、專業房地產市場總結、專業房地產市場總結 房地產市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第四步第四步 項目市項目市 場分析場分析 （微觀（微觀 層面）層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評 價。價。 地塊特征：土地使用權年限、規劃條件、建筑標準、地塊 面積、形狀、高度 周圍環境：自然景觀、人文環境 關聯性：通達性、可視性 項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分析分析) 競爭對手分析競