1、房地產開發企業土地增值稅可以核定征收嗎 土地增值稅相對于房地產企業而言是一個最大的稅種, 因其核算與繳納的 周期長、計算復雜、稅負高等原因，一直是考驗財稅工作者專業水平的稅種, 因此，很多企業不想這么復雜，想核定征收。 那么，房地產開發企業可以核定征收土地增值稅嗎? 案例 土地增值稅能否通過“核定征收”進行節稅籌劃 某房地產公司開發了一商住兩用樓盤，房產銷售火爆，增值額 3倍以上, 土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達到少繳土地增值稅的目的, 同稅務 部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。 那么，房地產開發企業可以核定征收土地增值稅嗎 情形 (一)什么情況下土地增值稅會被核定征收 1.政策依據

2、 根據國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知 (國稅發 200991號)第三十四條規定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可 實行核定征收。 (1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的 (2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的 (3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不 全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的 （4）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經 稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的 （5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 2.政策解析 通過對以上政策的分析，當房地產企業在開發房地產項目時，出現賬簿混 亂、憑證

3、殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。 但是，單純轉讓土地、轉讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情 況不得核定征收。 如：根據河南省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的 公告（河南省地方稅務局公告2011年第10號）第一條第（四）項規定，所有納 稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業改組改制中遇 到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方 式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。 （建筑物 （國稅 轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主 占總售價的30%以內）的行為。 情形 （二）土地增值稅核定征收時，會如何核定

4、 1.政策依據 （1）根據國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知 發200991號）第三十五條規定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關 發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核 定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦 理退稅。 (2) 根據國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問 題的通知(國稅發2006187 號)第七條規定，房地產開發企業出現符合核定 征收土地增值稅條件之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近 的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增 值稅。 (國稅發

5、 (3) 根據國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知 201053 號)第四條規定，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進 行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定 為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地 增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收 法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收 率原則上不得低于 5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類 型制定核定征收率。 2.政策解析 通過對以上政策的分析，企業要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主 管稅務機關發

6、出核定征收的稅務事項告知書”，也就是說，必須要得到稅務部 5%，在實際操作中, 門的認可，同時，核定率不低于預征率且原則上不得低于 各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。 如：根據天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告 津市地方稅務局公告2016年第25號）第八條規定，關于確定房地產開發項目 核定征收率的問題: 8%。 （一）普通標準住宅的核定征收率為6%； （二）非普通標準住宅和其他類型房地產的核定征收率為 （三）無法準確區分不同房地產類型的，核定征收率為 8%。 也就是說，當企業真的要想采用核定征收土地增值稅時，一定得好好算一 下核定征收稅負與查賬征收稅負之間的差異。 另外，還得考慮一個問題，由于只有出現“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 原因土地增值