1、淺談商品住宅開發成本控制摘要：隨著國家宏觀調控力度的加大,房地產市場逐漸走向成熟,商品住宅銷售價格將逐步趨于平穩同時商品住宅小區的環境將逐步提高。房地產開發商應及時轉變觀念,改變傳統的重經營輕管理理念,要從商品住宅小區開發的前期投資決策、項目設計、施工建設管理及后期的營銷策劃四個方面,應對不同情況，采用多種方法對住宅小區加強控制和降低商品住宅的建設成本,達到獲取最大經濟效益的目的。現代建設工程市場的激烈競爭，從表觀上看是產品質量和價格的競爭；從內涵上看是工程實力、人才及服務質量的競爭；從企業經濟角度則是在同等質量下的成本競爭，就此而言，產品成本決定一個企業的競爭力。成本控制是企業管理活動中永恒

2、的主題，成本控制的直接結果是降低成本，增加利潤，以經濟實力提升企業創新研發能力和管理水平，增強企業核心競爭力。加強成本控制，降低成本消耗，提高獲利水平，已成為建設企業求生存與發展的關鍵。關鍵詞：工程項目；商品住宅；成本控制；隨著房地產業作為國民經濟支柱產業的逐步確立，奠定了房地產業在國民經濟中的重要地位。商品住宅開發作為房地產業重要組成部分，在完善項目開發的基礎上，如何實現商品住宅開發最佳成本控制，已越來越引起人民的廣泛關注和重視。一、商品住宅小區的現狀1.商品住宅小區現狀分析我國商品住宅小區成片開發的形成和發展，主要取決于三個條件：一是住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是在房屋統建的

3、基礎上發展起來的綜合開發。我國房地產開發形成的過程，也是上述三個條件成熟和完善的過程，在這個發展的過程也存在一些問題。2.小區的規劃上不合理一個小區的規劃的合理關鍵取決于它在功能分區上滿足人們的居住生活，但是小區的規劃上存在著很多不合理之處。如區內主干道畫十字，打格子，主次不分明。在建筑設計方面，無空間層次。小區內的給排水管布設不合理，居住與配套設施不合理如小區中需要的相應停車位不能滿足用戶的需求。居住小區中的園林綠化不能滿足基本的綠化要求，同時不滿足城市規劃總體要求的部分，同樣是不合理的。二、關于商品住宅小區成本的分析1.商品住宅在投資上面的分析在住房制度改革前，我國實行的是高度集中的計劃經

4、濟模式，房屋建設、分配與使用完全實行國家計劃管理，生產性用房，有國家計劃投資建設并無償劃分給企業使用；非生產性用房和居民住房，則由國家統一建設、統一分配使用。投資主要是來自國家，在各種改革到來后，國有企業改制，先前的國家投資的居住用房體制改革后所有權的歸屬就存在爭議，投資的資金來源渠道單一，嚴重的限制了私有資本的運轉和創造價值。尤其當時的商品住宅與社會經濟狀況發生矛盾，特別是與普遍存在的低薪工資制度發生矛盾，其結果使的房地產只有投入沒有產出，舊的管理體制割斷了城市住宅生產與流通兩個環節的正常聯系，使得房地產業難以形成。2.偏差分析1）局部偏差和累計偏差：（局部偏差一是相對于總項目投資的投資偏差

5、而言；二是相對于已經實施的時間而言）。累計偏差是一個動態的，局部與累計相將結合，動態和全局控制相結合，在發生費用偏差的時候可以及時的控制。2）絕對偏差和相對偏差：通過對比來控制和觀察并采取相應的措施，依據出現的次數和幅度來尋找相應的控制方法。3未完工程的投資預測施工工程中根據已完工程實際投資的情況以及對偏差原因的分析，對預測的時間點以后各期和全部未完工程所需的投資進行的估計和測算，這樣做可以及時的了解整個項目的今后期和最終所需的投資數額，并了解是否會超過原定的項目投資目標。4案例分析4.1案例背景資料某房地產單位通過劃撥獲得一片土地，決定對該塊土地進行住宅小區開發，于是組建本單位人員對開發項目

6、進行可行性研究、市場分析、費用測算和經濟評價。4月16日通過自主招標，有a、b、c、d四家單位進行投標。最后只有a單位通過并中標，房地產單位與施工單位與5月10日簽訂工程承包合同合同約定的不含稅合同價為6948萬元，工期為420天；合同價中的間接費以直接費為計算基數間接費為12%利潤率為5%，a單位在施工過程中，該工程的關鍵線路上發生了以下幾種原因引起的的工程延誤：（1）由于發包人原因，在5月17日的“七通一平”的準備工作沒有落實，又沒通知承包方，承包方在17日到達現場后，不能進行施工，導致窩工兩天。（2）由于發包人原因，設計變更后新增一項工程于7月28日至8月7日施工（新增工程款為160萬）

7、；另一分項工程的圖紙延誤致使承包人于8月27日至9月12日停工。（3）由于承包人原因，原計劃于8月5日晨到場的施工機械直到8月10日才到場，導致工程進度延誤5天。（4）由于天氣原因，連續多日高溫造成供電緊張，該工程所在地區于8月3日至8月5日停電超過8個小時，另外，該地區于8月11日至8月20日持續下了特大暴雨。（5）由于甲方工程師地指令錯誤，致使已建的兩段墻又重新拆除，改用其他材料進行替換。（6）由于甲方的資金在工程建設的中期出現了問題，承包方在沒有及時接到工程款，工程停工15天。之后由于發包人的原因，還發生很多其他變更本來擬定的含稅造價7166萬的工程項目，最后實際竣工結算9500萬，嚴重

8、超過了預算。4.2案例分析原因分析：（1）自己組建人員，缺乏專業技術人員指導，對項目的可行性分析、市場分析、費用測算和經濟評價考慮的不是很全面，最終導致總投資的費用增加。（2）在前期的準備工作中，準備不足，導致承包方窩工兩天，帶來人工費用的增加。（3）對設計進行變更，改變對最初的設計理念,同時對分項工程的圖紙供應不及時，致使工程無法連續進行。（4）承包人的原因致使工程無法順利的進行，工期推遲，在一定程度上會影響工期，致使工程成本增加。（5）對不利因素沒有很好的進行預測分析,對一般的變更沒有進行很好的風險預測。（6）對項目資金的使用沒有合理的規劃，讓資金在關鍵的線路上出現短缺，讓工期滯后，最后讓

9、預計的經營時間推遲，在一定的程度上帶來了成本的增加。（7）設計工作的深度不夠導致設計漏項，招標設計文件自身設計不足，對甲乙雙方的責任劃分不明確。4.3解決方法（1）、在前期投資決策時，選擇專業技術人員對項目的可行性研究分析、市場分析、費用測算和經濟評價進行詳細的分析，并擬定一些應對風險情況的應對措施。（2）、如果發生在關鍵線路上應該給予乙方的工期索賠和費用索賠，因設計方的原因圖紙沒有按時供給，甲方與設計單位簽訂合同的，甲方可以向設計方提出費用索賠，新增的工程項目帶來的費用和工期都應該給予施工單位。（3）、施工方原因導致工期拖延，不能進行工期索賠，由工期帶來的總合同的違約責任由乙方承擔。（4）、

10、因為天氣原因導致用電緊張，停電超過8個小時，施工方可以向甲方提出工期索賠，出現不可預見的自然因素工期應該給予賠償，承包方可以提出工期索賠。（5）、甲方工程師的錯誤指令，導致工程的費用增加，拆除產生的費用應該計入增加的費用，應由甲方承擔。（6）、由于甲方的工程款沒有按時支付，導致工程停工，工期拖延，由此帶來的經濟損失由甲方承擔。（7）、發包人帶來的其他的變更，導致工程費用的增加，甲方原因導致的損失有甲方承擔。三、商品住宅小區成本控制辦法1 注重決策階段財務成本控制開發項目成本的控制貫穿于項目建設全過程，決策階段的決策是否正確尤為重要。因此，要達到工程造價的合理性，就要以保證項目決策的正確性為前提

11、。2 加強以設計階段為重點的財務成本控制（1）商品住宅小區規劃設計。小區規劃設計應根據小區的基本功能要求確定小區構成部分的合理層次和關系，據此安排住宅建筑、公共建筑、管網、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數，合理布置公共設施項目的規模及服務半徑。（2）商品住宅建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墻體面積系數控制住宅建造成本，盡量減少墻體面積系數。（3）商品住宅的層高。住宅的層高直接影響工程造價，因為層高增加，墻體面積增大，柱體積增加，并帶來基礎、管線、采暖等因素增加，使成本加大。3 強化施工階段財務成本

12、控制商品房開發管理的主體為住宅施工管理，它不僅具體復雜，而且戰線長，管理優劣直接影響開發成本。（1）建設工程要嚴格實行招標投標制度。所有商品房住宅施工項目都要大力推行招標投標制度，這是施工階段降低開發成本的一種有效的手段。（2）要科學進行施工管理。在施工過程中，影響工程造價的因素很多，如設計變更、材料代換、生產要素價格波動、政策性價格調整及其他不可預見因素等都可能引起工程造價提高，從而加大成本。因此要采取科學的施工方法。例如，要利用網絡計劃組織施工，要認真編制資金使用計劃，要實行工程監理等。4 認真把好竣工決算工程竣工決算時控制工程造價的最后一關，一定要嚴格管理，按決算程序層層把關。首先整理審

13、查基礎資料，包括竣工圖、設計變更、施工簽證、施工合同、驗收記錄、施工紀錄等。凡設計工程造價變化的材料分門別類逐一審查，對不符合要求的予以剔除。其次檢查工程量計算是否準確，是否遵守計算規則，嚴防高估冒算。三是審查定額套用是否合理，有無高套或錯套現象。四是建立工程決算編制責任制度，編制員對科室領導負責，科室領導對技術負責人負責，哪一個環節出現問題就追究哪個人的責任，使工程決算真正做到全面、準確、公正、合理。綜上，商品住宅開發是一項特殊的產品生產過程，具有投資大、生產周期長、風險高的特點，也正是商品住宅開發的特殊性，決定了其生產成果的重要性。因此，在完善項目開發的基礎上如何控制財務成本，對實現商品住宅開發經濟效益最大化尤為重要。參考文獻1吳琪琦. 基于清單計價模式下商品住宅開發全過程造價控制d.長江大學,2012.2李穎. 住宅開發工程的成本控制研究d.沈陽建筑大學,2012. 3趙偉卓. 基于lcc理論的商品住宅開發項目成本控制研究d.江西理工大學,2012.4蕭禮標. 普通商品住宅開發項