1、土地增值稅論文納稅籌劃論文土地增值稅納稅籌劃探討摘要：納稅籌劃不僅對企業有利，對國家也有利。納稅籌劃不是企業的個體行為，而是一項復雜的系統工程。納稅籌劃作為一個產業在我國前景光明。關鍵詞：納稅籌劃 土地增值稅 探討1 納稅籌劃的概念及意義所謂納稅籌劃是指納稅人在不違反現行法律規定的前提下，通過對其應稅的事前和事中行為進行合理籌措和安排，盡可能減少納稅的數額或推遲納稅時間從而取得利益最大化的經濟行為。目前我們國家很多人，包括一些稅務工作人員，對納稅籌劃存在錯誤的認識，認為納稅籌劃就是鉆法律的空子，逃避公民應承擔的義務，就是偷漏稅，甚至抗稅。其實納稅籌劃不僅對納稅人有利，而且對國家也有利：納稅人的

2、籌劃方案暴露了國家稅法的不足和缺陷，可以促進政府有關部門改進相關的法律制度，完善稅制，堵塞稅法的漏洞，這是對國家稅收立法的重大貢獻。近年來我國房地產行業發展十分迅猛，已成為國民經濟的支柱產業之一，對國民經濟持續發展貢獻巨大。房地產業不僅拉高了gdp，促進了經濟增長，同時也是利稅大戶，對國家財政收入的增長居功至偉。房地產業涉稅稅種之多、涉稅金額之大是很多行業無法比擬的。其中土地增值稅因其稅率高、稅負重而引人關注，做好土地增值稅的納稅籌劃可以為企業節省大量稅金支出，從而增加效益。2 納稅籌劃的前提條件和環境納稅籌劃不是企業的個體行為，更不是幾個財務人員悶頭瞎干的閉門造車行為，而是一項復雜的系統工程

3、，做好納稅籌劃需要眾多的前提條件和良好的企業環境。本文作者根據親身經歷，總結了最為關鍵的幾點，愿與諸位方家分享：2.1 企業必須與稅務機關充分溝通，建立良好的關系。任何納稅籌劃方案的最終實施都要得到稅務機關的確認，稅務機關對企業進行稅務檢查就是對企業納稅籌劃方案的考驗。如果稅務檢查沒有問題，說明企業的納稅籌劃方案是可行的，否則是不可行的。因此企業在納稅籌劃過程中一定要請稅務機關參與進來，以確保企業納稅籌劃方案的準確性和安全性。2.2 必要時企業需要聘請中介機構。因為企業和稅務機關是稅收雙方當事人，有著相反的利益關系，所以企業單純依靠稅務機關進行納稅籌劃不具有客觀性，而中介機構具備整合某一行業（

4、比如房地產行業）納稅籌劃資源的能力和條件，可以利用其掌握的同行業其他房地產公司納稅籌劃案例的經驗和方法為委托企業提供服務，從而保證納稅籌劃的準確性和成功率。2.3 企業的財務人員必須綜合素質高，業務能力強，不僅熟悉國家的經濟法規、稅法等相關法律規定，而且作風正派，一身正氣；公司的財務資料必須完整，真實。2.4 企業領導要有大局意識，不能只盯著“自留地”。納稅籌劃是一項系統工程，不單單是企業財務部門的工作，更需要企業其他部門的密切配合。以房地產公司為例，納稅籌劃除財務部門必須全力以赴外，還需要銷售部、預算部、審計部、采購部、招標辦等部門的大力支持。此時相關領導有責任出面協調，統一指揮，為納稅籌劃

5、創造便利條件。2.5 企業“一把手”要著眼長遠，不能急功近利。因為一個納稅籌劃方案往往涉及多個稅種，很多時候有可能節約了這個稅種的金額，卻增加了那個稅種的金額；或者眼下也許暫時增加了稅金，但是以后會節約稅金。所以企業“一把手”應該從宏觀上掌控納稅籌劃方案是否從總體上節約了稅金，是否有利于企業長遠發展，要著眼未來，全盤考慮，為財務人員營造暢通和寬松的環境。2 土地增值稅納稅籌劃的具體方法分析目前圖書市場和新華書店有關納稅籌劃方面的書籍有很多，里面羅列了許多納稅籌劃的方法和案例。但是，其中絕大部分方法和案例僅僅停留在理論層面，不具有操作性，并且不乏偷稅和漏稅的嫌疑，可謂魚目混珠，泥沙俱下。本文作者

6、根據自己多年從事房地產財務的經驗，現不揣淺陋，介紹幾種具有現實意義、操作性較強的土地增值稅納稅籌劃的方法，愿與諸位專家切磋探討：2.1 稅費返還籌劃法案例：某房地產公司于2010年1月支付2億元取得一塊國有土地使用權，當地政府有返還25%稅費的規定。2010年6月30日該公司收到5000萬元政府返還的出讓金。問該公司如何籌劃？【分析方案】一般情況下，企業收到政府返還的土地出讓金，會自然而然用來沖減“開發成本房屋開發成本土地征用及拆遷補償費土地出讓金”科目，此時該科目余額便由2億元減少到1.5億元。（假設該公司目前只有此一個項目）按照計算土地增值稅時加計扣除20%計算，允許扣除的金額為：1.5億

7、元120%=1.8億元。如果企業收到政府返還的土地出讓金時計入“營業外收入”科目，此時“開發成本房屋開發成本土地征用及拆遷補償費土地出讓金”科目的余額仍是2億元。按照計算土地增值稅時加計扣除20%計算，允許扣除的金額為2億元120%=2.4億元。結論：第二種方案比第一種方案的扣除項目金額多了6000萬元，按照最保守的數字，以土地增值稅最低稅率30%計算，可為企業節約稅金6000萬元30%=1800萬元。計入到“營業外收入”中的稅費返還按照25%繳納所得稅應為1250萬元，綜合計算可為企業節約稅費支出1800-1250=550萬元。顯然第二種方案對企業是有利的。2.2 房屋分次銷售籌劃法案例：某

8、房地產公司建好一批精裝修房屋將要出售，總房價為1億元，試給出納稅籌劃方案。【分析方案】將房屋一次性售出，只簽一個合同。已知房屋總售價為1億元，允許扣除的各種費用為4000萬元，則該公司應繳的營業稅為100000000元5%=500萬元，城建稅及教育稅附加為500萬元10%=50萬元。通過計算可知此批房屋的增值率為（100000000-4000）100%=150%，應繳納土地增值稅：600050%-400015%=2400萬元，企業的稅前利潤為：（1億-4000萬-500萬-50萬-2400萬）=3050萬元。將此批房屋的銷售分為兩個合同。第一個合同為毛坯房銷售合同，售價為7000萬元，允許扣除

9、的成本為3000萬元；第二個合同為裝修合同，標的額為3000萬元，允許扣除的成本為1000萬元。則執行第一個合同需繳納稅費：營業稅及附加：7000萬元5.5%=385萬元；土地增值稅：（7000-3000）50%-300015%=1550萬元；執行第二個合同只需繳納營業稅及附加：30003.3%=99萬元，不需繳納土地增值稅。此批房屋售后實現稅前利潤為（7000-3000-385-1550）+（3000-1000-99）=3966萬元。何種方案孰優孰劣，答案顯而易見。2.3 清算階段納稅籌劃法案例：某房地產公司2009年1月取得銷售許可證開始銷售，到2010年底已銷售了87%的房產。經企業內部

10、初步核算，需繳納土地增值稅9000萬元，在此之前企業已預繳土地增值稅2000萬元。問該企業如何進行納稅籌劃？【分析方案】根據國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發【2006】187號）的規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓驗收的房地產建筑面積占整個項目可售面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。如果該企業進行清算，則需要在2011年初補交7000萬元稅款。如果該企業控制房產銷售的速度和規模，將比例掌握在84%，剩余房產可以留待以后銷售或出租，這樣就可以避免在2011年初進行清算。假設可以將清算時間推遲到2012年初，則相當于企業

11、獲得7000萬元資金的一年無息貸款。按照央行最新公布的一年期貸款利率計算（2011年4月6日央行加息后一年期貸款利率為6.31%），則企業可以節約441.7萬元利息支出。當然土地增值稅納稅籌劃的方法還有很多，由于篇幅關系在此不便一一列舉。以上幾種方法比較簡單實用，在現實中操作性較強，在這里與大家做一個初步交流，也算拋磚引玉，希望一起探討，共同提高。3 我國納稅籌劃的前景預測世界發達國家的納稅籌劃非常先進和興旺，其稅法也非常完善和龐雜。正因為其納稅籌劃發達，才使得稅法的漏洞暴露無遺，從而政府才能夠有的放矢，采取應對納稅人籌劃的方案，完善稅法制度，使其愈加龐雜。稅法的完善和龐雜又使得納稅人逃避稅收負擔愈加困難，所以必須由專業人士從事納稅籌劃，由此推動納稅籌劃作為一門產業興旺、發達。納稅籌劃就像鯰魚一樣，刺激稅收制度這條大魚時刻警惕，隨時準備抵抗鯰魚