1、海航大英山商業項目建議,一、前言 二、制約商業經營的物業因素 三、海口需要有一個能夠代表海南國際旅游島形象的商業中心 四、海口現有商圈存在的不足 五、大英山商業具有成為代表海南商業形象的基礎條件 六、大英山商業的業態定位 七、摩爾購物中心的特點 八、摩爾購物中心比當前百貨、商業街的比較優勢 九、摩爾購物中心的五大特征 十、大英山商業項目規劃控制指標的不利因素 十一、對大英山商業的建設性意見 十二、大英山商業項目的定位、品牌結構和功能 十三、大英山商業項目應該打造的競爭優勢 十四、大英山商業項目運作的組織保證 十五、結束語 建議人：王連生,前言,業態、定位、規劃、環境、交通、停車將成為決定大英山

2、商業項目成敗的關鍵 決定大英山商業項目成功的關鍵因素不在于未來的經營者，而在于商業項目籌劃之初涉及到上述命題的正確決策,制約商業經營的物業因素,一、位置偏僻，遠離城市中心，周邊缺乏商業氛圍； 二、交通路線不暢，行人、車輛進出不便捷； 三、沒有足夠的停車位，停車場進出通道不順暢； 四、物業外圍空間局促狹窄，特別是正面廣場狹小； 五、購物、辦公、住宅、酒店等多業態混雜，相互產生消極影響； 六、營業樓層過高。樓層越高，招商和經營越困難，效益越差； 七、賣場規劃不合理，設計雷同，多為傳統百貨賣場規劃，缺乏創新； 八、前期經營定位不清，導致物業結構不能適應后期經營業態的需求； 九、出售產權，造成后期經營

3、難以統一規劃和統一管理； 十、扶梯位置和數量規劃不合理，顧客上下不方便，賣場冷熱不勻； 十一、不重視節能，以充分利用自然采光和通風，造成經營費用過大； 十二、盲目崇尚高檔豪華，裝修極盡奢華，物業成本投入過大； 十三、購物環境不好，缺乏綠化空間、休閑廣場、景觀設施、人文關懷,海口需要有一個能夠代表海南國際旅游島形象的商業中心,海南是全國的后花園，將成為國際旅游島，海口是海南的省會所在地。從各方面需求，都應該有一個能夠代表海南形象商業中心 代表海南形象的商業中心應該具備的條件： 一、環境優美、富有特色，具有可觀賞性，成為代表海南的一張名片； 二、有和國際接軌、國內一流、海南領先的先進商業業態； 二

4、、 集多種功能為一體，包括購物、餐飲、娛樂、文化、消閑、健身、教育、醫療、保險、郵政、金融、展示、服務等多種功能 ； 四、面向海南中高消費群體，引導市場消費潮流； 五、匯集海南市場最好的、最富有特色的、最具有競爭力的品牌和商 家；并成為國內外名優品牌、高檔品牌進駐海南的首選場所； 六、物業、賣場和各不同功能區域設計專業、規劃合理、布局科學； 七、有足夠大的停車場和便利的交通條件； 八、有規范的管理和優良的服務,海口現有商圈存在的不足,海口目前成熟的商圈有三個：解放路商圈；海秀路商圈；國貿商圈 一、解放路商圈：為傳統的商業中心，以友誼商城、東方廣場為主導，輔以解放路兩側眾多的專賣店和市場，店面眾

5、多，客流云集。為面向中低端消費群體的商圈，僅體現為單一的購物功能。其整體形象不高，發展空間受到限制，該商圈難以吸引高檔消費群體。 二、海秀路商圈：以明珠廣場、第一百貨、萬國大都會、南亞廣場為主導，輔以樂普生、DC城及沿街眾多專賣店，是目前海口最為成熟的商圈，涵蓋了不同的消費檔次，具備很大的購物向心力。但商圈缺乏統一規劃，環境欠缺，停車緊張。商圈檔次難以代表海南的形象，有待進一步提升。 三、國貿商圈：以生生百貨、宜欣購物、上邦百匯城為主導，輔以沿街專賣店、餐飲、休閑娛樂等眾多商家，輻射范圍廣，消費能力高。但由于其較為分散，難以有效形成合力。其中，生生百貨走高端的百貨路線，上邦嘗試步行街、專賣店加

6、主題店的業態方式，由于其在建設之初定位規劃存在不足，加上受周邊環境的制約，使招商和經營受到明顯的影響。 國貿商圈處于上升趨勢，但由于比較分散，各自的發展空間又受到制約，難以成為為代表海南形象的商圈,大英山商業具有成為代表海南商業形象的基礎條件,一、處于城市的中心地帶； 二、交通便利，在主干道兩側，多條干道匯集，有望成為城市的交通樞紐區域； 三、由海航集團統一規劃，統一開發，能使城市功能和商業布局更合理規范 四、不受地上建筑物的限制和影響，一張白紙，能畫出最好的圖畫； 五、有大片的綠地規劃，給打造優良的購物環境創造了前提條件； 六、有大量的土地儲備和較大規模的商業面積規劃，有利于形成商業中心的規

7、模優勢； 七、有提供充足車位的基礎，有使顧客、車輛進出通暢便捷的條件； 八、C01和C06地塊為純商業業態，沒有附帶住宅、辦公、酒店業態，避免不同業態之間的沖突和不利影響 九、海航集團堅持不出售商業鋪位產權，為下一步商業經營上的統一規劃、統一招商、統一管理提供了良好的基礎,大英山商業的業態定位,一、大型百貨因業態較為單一，競爭力日漸減弱，在其他更先進的商業業態的沖擊下，正 成為一個走入下降趨勢的業態， 二、目前，市場上商業物業大多體現為傳統百貨商場的物業形式+購物、餐飲、娛樂等多 業態的經營組合。“舊瓶裝新酒”，商業物業的結構傳統百貨形式，但經營業態卻是按購 物中心的特點來組合，導致經營業態和

8、物業結構不適應。像明珠廣場、萬國大都會， 南亞廣場就是如此。這種“四不像”的形式既不是傳統的百貨業態，也不屬購物中心的業態，實為無奈。 三、從上世紀70年代開始，摩爾購物中心（shopping mall)在歐美國家開始崛起并逐漸 成熟，80年代進入高潮，并在日本、東南亞、臺灣、香港等地迅速發展；我國購物中 心從年代中后期開始引入。近些年，購物中心在全國各大中城市熟蓬勃發展。像香港太古廣場、又一城、北京東方廣場、深圳萬象城，都是購物中心經典成功案例。 四、國內商業的發展趨勢也必然是傳統的百貨業態和與之相匹配的物業形式走向衰落，而 摩爾購物中心日漸興起，逐步成為大型商業的主流業態。 五、摩爾購物中

9、心和傳統百貨比較，不僅在經營理念、經營方式上發生了變革，而且在物 業的規劃和設計上和傳統的百貨物業有顯著的不同，有著脫胎換骨的變化。 建議大英山商業的業態定位為“摩爾購物中心,摩爾購物中心的特點,一、摩爾購物中心（mall）是指規模很大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，以專賣店為主要經營形式，包括一定數量的百貨店、主題店在內的大型商業中心。 Mall原意是“林蔭道”，也可稱為“購物林蔭道”，在購物中心內，一定有一條或多條步行街，身臨其境購物，如同在林蔭道上漫步一樣舒適。 二、摩爾購物中心的特點是：一大二專三全 一大是：占地面積大、綠地大、建筑規模大、停車場地大、公共空間大； 二專是：以專賣店

10、為主，每一個購物中心都有數百家專賣店，形成分工很細、專中有全、各有特色的專門店。 三全是：功能全，幾乎集所有商業服務業功能為一體，進行全方位的服務，在購物中心不僅可以買到各種各樣商品，還可以享受多種服務， 摩爾購物中心已成為能滿足不同顧客一站式購物消費、一站式享受的、可供人們休閑、購物或聚會的“一站式體驗式”消費王國！ 三、購物中心共同的特點是：有一致而整體的建筑設施規劃、完整的交通道路系統、足夠的停車空間、多元性商店業種與服務、統一的經營策略及店面管理、獨立個性的購物環境,摩爾購物中心比當前百貨、商業街的比較優勢,一、摩爾購物中心規模大，又稱室內步行街。一幢超級購物中心面積往往在 幾十萬平方

11、米； 二、摩爾購物中心內商家的布局更合理，功能更多更全。更重要的是匯聚； 了休閑、娛樂、餐飲、文化、展覽、服務等功能，不僅實現了一站式購物， 更實現了一站式享受； 三、摩爾購物中心全天候購物-不受氣候因素影響，安裝全室內空調，整個購物 過程是舒適和享受享受過程； 四、摩爾購物中心內幾百上千家店鋪在市場作用下自動自覺地實現了錯位經營的競爭，無需硬性規定。摩爾內各行各業配備齊全，規劃合理； 五、摩爾購物中心環境更優美更舒適更人性化， 服務設施更全更好更完備； 六、摩爾購物中心催生了新的經營模式：不同業態不同行業互相嫁接，催生了新的經營模式； 七、摩爾購物中心能提升所在商圈的等級或創造新的商圈,摩爾

12、購物中心的五大特征,美國國際購物中心協會曾規定了購物中心的五大特征： 一、購物中心規劃、開發設立、經營都在統一的組織體系下運作； 二、適應統一管理的需要，產權要求統一，不可分割不可出售； 三、尊重顧客的選擇權，使其實現一次購足的目的； 四、擁有足夠數量的停車場； 五、有更新地區或創造新商圈的貢獻。 可見購物中心是開發者即業主開發后，或是業主自己管理，或是委托專業購物中心管理公司管理，把場地出租給各種零售商，但哪種店鋪引進多少、引進誰，要有事先的統一規劃，各行各業都要有合理的比例,其功能不僅包括一次性購足的售賣功能，還應包括吃、喝、玩、樂的生活功能：一次性休閑享受足的功能,大英山商業項目 規劃控

13、制指標的不利因素,一、C01、C06兩大商業主題建筑密度控制為30%，按此計算兩大商業主題的占地面積分 別為11600平米和11900平米；容積率為2.0指標計算，則商業樓層總層數將達到7層。 商業物業通常規律，樓層越高，招商和經營越困難，效益越逐級下降。像明珠廣場和萬國大都會，多年以來，超過四層以上的樓層，都不能產生有效的收益，甚至成了負擔。 二、C06與C01兩大商業地塊呈東西較短，東西長約130米，南北較長的規則長方形地形，C04綠化廣場地塊位于C06與C01之間，東西長約300米; C06與C01兩大商業地塊臨國興大道主干道的面較窄，一定程度地影響到了商業的展 示性和昭示性，兩大商業地

14、塊被C04隔離成兩獨立的地塊，相距約300米，給兩個商業的互動和消費人流的流動增加了困難。 三、 C01、C06兩大商業主題的停車位規劃分別是400個和413個，難以保證高峰期的停 車需求（僅客戶和工作人員的停車需求就需要數百個），勢必因停車不足造成顧客的 部分流失。停車充足是應該作為未來和其他商圈競爭比較的一個明顯優勢。 作為一個新興的、周邊既沒有商業氛圍、也沒有住宅的商業物業，如果沒有業態的優勢、規劃的優勢、環境的優勢、交通的優勢（不僅指到達該位置的交通，還包括項目周邊和內部的交通體系）、停車的優勢等更多的明顯優勢，要想在消費能力不足、有眾多商業物業吃不飽，甚至長時間閑置的情況下，脫穎而出

15、是很困難的。萬國大都 會、秀英港第一MALL 、紫荊百貨等的經營困境就可能重現,對大英山商業項目的建設性意見,一、建議提高建筑密度規劃設計指標，總樓層地上控制在四層； 二、建議采用摩爾購物中心的業態，聘請懂購物中心要素的專業設計隊伍（最好聘請香港的設計師），在購物中心內，一定要設計有一條或多條步行街，讓消費者如同在林蔭道上漫步一樣舒適享受； 三、建議停車位要分別增加到700輛以上，兩個商業主題的合計停車輛不少于1500輛； 四、建議高度重視C04綠化廣場對CO1、C06的影響作用，其既可能產生積極的正面作用，也可能產生 不利的消極作用。關鍵是對C04廣場未來的功能定位和設計。其可供選擇的方案是

16、：1、廣場設計 成海口標志性景觀，通過景觀吸引顧客甚至游客，聚集人氣；2、設計成為融綠化、休閑、景觀、停車綜合功能為一體的廣場，這樣，既保證廣場的休閑綠化定位，也解決了停車位緊張的問題，而 且可以通過停車、將C01、C06兩大商業主題有機地聯系起來；3、建空中走廊，既可作為景觀，更重要的是通過空中走廊連接C01、C06兩大商業主題，進而形成有效的互動。 五、建議C04綠化地塊地下設計為大型的主題商業（如大型超市），同時成為CO1和C06商業主題的聯 系紐帶，也可以考慮設計成停車場。 六、建議CO1和C06通過地下步行街的方式連接（CO1和CO6主題內部都有要各自的室內步行街）， 在其前段和后端

17、各建一條地下步行街，兩條地下步行街形成既形成C01和C06兩大商業主題人流的 完整循環交通，也和地下主題商業想連，互為烘托。 七、建議重視和完善項目內部的交通體系，力求達到便捷和通暢的目的。要從不同角度考慮，包括人流、 車流、物流；包括項目內部、項目之間和項目周邊；包括地下、地面和立體（即扶梯、電梯、步行梯）； 八、建議商業物業設計更注重功能上的合理與完善，在裝修上，不追求豪華和高檔，更多的追求現代、 時尚、簡約和特色，要合理區分開發商裝修范圍和未來進駐客戶的裝修范圍，避免不必要的浪費。 九、建議充分利用自然通風和自然采光的效果，盡可能降低商業未來運營的能源消耗,大英山商業項目的定位、品牌結構

18、和功能,一、定位為海口市以至海南省內最大規模的一站性購物中心。 二、以1-2個大型主題店(百貨店或大型超市)為主導、以特許店、專門店、專業店為主體的多業態聚集體。 三、面向海南中高層消費群體，并以此為前提引進客戶和品牌。引入的品牌具有如下特點：為目標顧客群體需求的品牌、為國內外名優品牌、為引領市場消費潮流的品牌、為富有特色品牌、為高度專業化和差異化的品牌。 四、不僅滿足消費者一站式購物需求，還包括休閑、娛樂、餐飲、文化、展覽、金融、服務等功能 ，讓消費者一次性休閑享受足,大英山商業項目 應該打造的競爭優勢,一、為海口規模最大的一站式購物中心 二、為海口全新的商業業態，但已經國內外證明為成熟的商業業態， 三、為海口購物環境最好、最能體現對消費者人性關懷的購物中心 四、為海口交通最方便、停車位最充足的購物中心 五、為海口功能最齊全、商品最豐富、購物最享受的購物中心 六、為海口薈萃高檔品牌最齊全的購物中心 七、為海口薈萃各地風味特色餐飲最有規模的購物中心 八、為海口文化娛樂規模和檔次最好的購物中心