1、上海祥騰青浦假日風情商業(yè)體 類住宅產品推案建議,弘策中國 2010-01-28,類住宅推案建議報告,前言 Part 1、產品分析 一期銷售情況概括 類住宅產品屬性深入淺出 Part 2、產品推案方向探討 類住宅產品推廣建議 媒體宣傳方向探討 Part 3、產品定價方案探析 類住宅產品定價原則及價格表,目錄,類住宅推案建議報告,前言,類住宅推案建議報告,2010年二期產品可銷售量統計,前言,類住宅一批次產品 底層小商鋪 類住宅二批次產品 沿街組合商鋪,類別 數量 體量,69 套 12 套 131 套 43 套,6940.18 618.55 11642.42 7910.70,統計： 200套住宅+

2、55套商鋪 約18582.6住宅+8529.25商鋪,類住宅推案建議報告,Part 1、產品分析,類住宅推案建議報告,類住宅產品被賦予的優(yōu)勢分析,產品分析,項目專享的4.8萬的綜合商業(yè)配套，將日常生活便利化 項目周邊有市級幼兒園及九年一貫制學校，政府規(guī)劃的銀行、郵局、農貿市場近在咫尺 與周邊返遷住宅相比，擁有產權成為較有力優(yōu)勢 離11號線墨玉路站約13公里，自駕15分鐘可到達；離20號線匯金路站約10公里，自駕10分鐘可以到達，項目旁的現有10路公交可直達匯金路站。 小高層電梯公寓與周邊非常普遍且千篇一律化的農家別墅產品產生優(yōu)勢化差異性 大一室、大二室產品可作為舒適類住宅享用，戶型設計上讓出較

3、大的裝修想象空間 一室、二室均可自由區(qū)隔變換成緊湊型的二室、三室的功能性住宅產品 約86 及 約110 面積設置符合居住類產品首次置業(yè)的面積區(qū)間選擇 86產品具有均好性；110產品均為南北通透戶型，主臥及客廳均朝南,類住宅推案建議報告,軌道交通20號線情況檢索,預定2013年5月1日正式通車 虹橋火車站(與10號、2號線同站換乘)-徐涇新區(qū)站(盈港路嘉金高架東側)-徐涇鎮(zhèn)站(盈港東路明珠大道)-方家窯站(奧特萊斯)(盈港路方松路口)-趙巷站(盈港路趙重路)-匯金路站(華科東路匯金路)-華青路站(上海工商信息學院門口)-三元河站(城中西路海盈路)-雕塑公園站(朱家角三汾蕩)-朱家角新鎮(zhèn)站(復興路

4、祥凝浜路)-東方綠舟站 匯金路站距我項目約10公里，自駕10分鐘可以到達 10路公交可直達匯金路站,類住宅推案建議報告,大虹橋交通樞紐經濟輻射區(qū),以青浦作為對接長三角的樞紐中轉站 對外輸送物資資源的同時也引入人才資源,類住宅推案建議報告,類住宅產品主要抗性,產品推案方向探討,產權性質及年限 項目區(qū)域較偏 周邊商業(yè)配套不完善 產品實為辦公性質,首付比例為50% 生活圈層孤立 商業(yè)發(fā)展?jié)摿?居住生活成本較高,類住宅推案建議報告,本項目產品和純住宅對比,在居住成本下本產品居住成本高；在買賣成本對比下本產品投資付出大,市場調研回顧,類住宅推案建議報告,例,一套 100 的 純住宅產品 與一套 100

5、的 辦公性質類住宅產品 相比,市場調研回顧,純住宅產品月費用： 約450元 辦公類產品月費用：約1500元,標準,水：45立方+30立方 電： 60度 煤氣： 50立方 通話費：10元 寬帶：郊區(qū) 物管：1.6元/月,類住宅推案建議報告,Part 2、產品媒體宣傳策略探討,類住宅推案建議報告,類住宅產品目標客群分析,產品媒體宣傳策略探討,年收入穩(wěn)定 家庭固定存款金額大于80萬 個人身份地位處于社會中等水平 有投資經驗或嘗到過投資初級商業(yè)市場的甜頭 在市區(qū)有著穩(wěn)定工作的青浦人,由父母贊助婚房的80后青年 擁有或準備孕育下一代的小夫妻 工業(yè)園區(qū)工作的外地小青年 為幫忙帶孩子的雙親購置便于孩子讀書的

6、學區(qū)房 自住同時或兼顧后期出租,投資客群 自住客群,類住宅推案建議報告,針對目標客群的宣傳訴求點,產品媒體宣傳策略探討,突出戶型的自由可變性 借勢軌道交通的發(fā)展，吸引購房資金較為匱乏的外地青年客群 突出產權房交易優(yōu)勢 放大自屬的祥騰假日風情商業(yè)街所帶來的生活便利性 已有的市級幼兒園及開年即投入使用的九年一貫制學校近在咫尺,類住宅推案建議報告,產品媒體宣傳策略探討,如何選擇媒體宣傳載體,房產市場走勢是如何的呢,何時投放媒體更有效,類住宅推案建議報告,政策面：住房貸款收緊, 優(yōu)惠政策到期 輿論面：地王再現，房價反彈過快過高 消費面：剛性需求積壓爆發(fā)，通脹預期投資資本入市 市場面：一季度始“回暖”,

7、二季度“井噴”,三季度初現盤整,09年走勢回顧,類住宅推案建議報告,市場部分,市場走勢預測,房價經歷09年的急速上漲已處于或已高于歷史高位水平； 抑制了自住需求，導致成交量下滑，供大于求局面出現,價格過快上升 價值的未能跟上,市場有利好面，同時面臨一些不利因素，走勢撲朔迷離！ 預計09年房價將短期（2-3個月）維持高位，若成交繼續(xù)萎縮，勢必將再次出現變相降價局面,政府嚴格控制,市民觀望情緒上漲,針對全市形成“信息轟炸”，促使產品迅速去化,類住宅推案建議報告,宣傳區(qū)域的側重方向,產品媒體宣傳策略探討,媒體投放主要方向面對青浦及周邊區(qū)縣，同時覆蓋臨近青浦的市區(qū)西片區(qū)選擇大眾傳媒 重點針對青浦趙屯、

8、白鶴、華新等區(qū)域 加大對九亭、寶山、泗涇、安亭等區(qū)域客群的宣傳,類住宅推案建議報告,媒體宣傳計劃指導思想,產品媒體宣傳策略探討,類住宅加強青浦西區(qū)的點對點宣傳，選擇電信賬單 選擇覆蓋面大，查閱度較好，訂閱率較高的報刊夾報； 針對鋼結構大面積商鋪的宣傳因加強加大力度，選擇專業(yè)報刊雜志、電視專欄、財金類網絡宣傳補足； 針對重要時間點，選擇整版硬廣、電視專題、軟性SP活動,類住宅推案建議報告,產品媒體宣傳策略探討,類住宅推案建議報告,產品推案策略探討,類住宅產品營銷思路,類住宅推案建議報告,類住宅產品營銷思路,產品推案策略探討,一批次69套住宅 高度總價控制 從價格上體現同類產品均好性,二批次131

9、套住宅 視一批次銷售情況 目標客群接受程度 在一批次住宅基礎上調整價格及推案方向,類住宅推案建議報告,銷售計劃,產品推案方向探討,類住宅推案建議報告,類住宅產品面世時間,產品推案方向探討,不可調時間點： 4月18日一期商鋪交房 6月18日二期住宅產品面世,二批次131套住宅 視一批次銷售情況 目標客群接受程度 在一批次住宅基礎上調整價格及推案方向,重要時間點： 5月1日世博會 10月31日世博會閉幕,類住宅推案建議報告,類住宅產品鎖定客源方式,產品推案方向探討,以購卡形式預售 售卡針對房源為200套類住宅 69套低總價房源為一批次限量發(fā)售，為能成功選購者，在2批次開盤的房源中具有優(yōu)先選購權“購

10、卡即擁有兩次選擇機會,類住宅推案建議報告,Part 3、產品定價方案探析,類住宅推案建議報告,產品定價方案探析,商鋪產品定價原則及價格表,類住宅推案建議報告,22#底層商鋪產品定價原則,產品定價方案探析,單價根據近三個月成交的13#、15#樓1F商鋪成交均價12012.06元/來調整,二級指標從人流、交通、視野、面寬、面寬進深比、配置方面來做差異評分,三級指標從樓層、商鋪面積方面來做產品差異評分,類住宅推案建議報告,產品定價方案探析,類住宅推案建議報告,調價后價格分布情況統計,單價基準價為12000.00元/ 調整后均價為12260.09元,類住宅推案建議報告,產品定價方案探析,類住宅產品定價

11、原則及價格表,類住宅推案建議報告,類住宅產品定價原則,產品定價方案探析,22#樓住宅8層及9層，設4層為基準系數0，層次系數原則樓層越往上越高，越往下越低，考慮到使用功能和顧客心理的特點，9層和2層系數略減,22#住宅一梯三戶，設5層B室為基準系數。A、B、D三室朝向差異不大，戶型面積差異不大，但在戶型排布設計有差異,22#樓住宅一室戶型為：C戶型；二室戶型為：A、B、D戶型；一室單價略高于二室單價,一批次客戶積累量不足，客戶反饋情況為看樣板間后再做考慮 一批次定價需為二批次131套商鋪的價格調整留增幅空間,類住宅推案建議報告,類住宅產品定價原則,產品定價方案探析,二級指標從舒適度、朝向、產品屬性三個方面來做差異評分,三級指標從樓層差異所帶來的便力度和上下層之間的差異來做產品評分,一級指標從22#樓與整體項目相比，期所處樓位優(yōu)劣來做差異評分,類住宅推案建議報告,產品定價方案探析,類住宅推案建議報告,產品定價方案探析,類住宅推案建議報告,產品定價方案探析,類住宅推案建議報告,