1、第四章-房地產估值-市場比較法,第四章市場比較法,第四章-房地產估值-市場比較法,第一節 基本原理,一、概念 比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作出適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法,第四章-房地產估值-市場比較法,二、理論依據 替代原理 三、比較法適用的對象 具有交易性的房地產 比較法適用的條件 在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易,第四章-房地產估值-市場比較法,第二節 業務流程,收集交易實例 選取可比實例 建立價格比較基礎 交易情況修正 交易日期修正 房地產狀況修正 求取比準價格,第四章-房地產估值-市場比較法,收

2、集交易實例的途徑 收集交易實例的內容 注意資料的統一性、規范性、公正性,第四章-房地產估值-市場比較法,選取可比實例的原則,1、是估價對象的類似房地產 2、交易類型與估價目的吻合 3、成交日期與估價時點接近 4、成交價格為正常價格或可修正為正常價格 5、一般選取3-10個可比實例,第四章-房地產估值-市場比較法,即對可比實例的成交價格進行換算處理，使其口徑一致、相互可比,1、統一付款方式 2、統一采取單價 3、統一幣種和貨幣單位 4、統一面積內涵 5、統一面積單位,第四章-房地產估值-市場比較法,現有甲、乙兩宗交易實例，甲的建筑面積為200平米，成交總價為80萬，分三期付款，首期付16萬，第二

3、期于半年后付32萬，余款一年后付清，年利率為8%，乙的使用面積為2500平方英尺，成交總價為15萬美元，（1平米下的價格=1平方英尺下的價格10.764，成交當日市場匯價為1美元=8.3 人民幣），成交時一次付清。試建立價格比較基礎,第四章-房地產估值-市場比較法,將可比實例的成交價格調整為正常價格的過程,造成成交價格產生偏差的原因 1、有利害關系人之間的交易 2、急于出手或購買 3、交易雙方或某方對市場行情缺乏了解 4、交易雙方或某方有特殊偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 6、交易稅費非正常負擔 7、相鄰房地產的合并交易 8、受債權債務關系影響的交易,第四章-房地產估值-市場比較法,交易情

4、況修正的方法 1、百分率法 可比實例的成交價格交易情況修正系數=正常價格 交易情況修正系數以正常價格為基準來確定，即可比實例的成交價格比正常價格高低的百分率為S% 2、差額法 可比實例的成交價格交易情況修正額=正常價格,第四章-房地產估值-市場比較法,某房地產交易雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平米，買賣中涉及的稅費均由買方承擔，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%，該房地產交易的正常成交價格為多少,第四章-房地產估值-市場比較法,正常成交價格應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格 正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際

5、付出的價格,第四章-房地產估值-市場比較法,即將可比實例在成交日期時的價 格調整為在估價時點時的價格,交易日期修正的方法 -百分率法 可比實例在成交日期時的價格交易日期修正系數=在估價時點時的價格,第四章-房地產估值-市場比較法,將可比實例在其房地產狀況下的價格調整為在估價對象房地產狀況下的價格,修正的內容 ： 1、區位狀況 2、權益狀況 3、實物狀況,第四章-房地產估值-市場比較法,修正的方法 可比實例在其房地產狀況下的價格房地產狀況修正系數=在估價對象房地產狀況下的價格 1、直接比較修正法 即以估價對象的房地產狀況為標準，將可比實例的房地產狀況與它逐項比較打分，然后將所得分數轉化為修正價格的比率,第四章-房地產估值-市場比較法,2、間接比較修正法 設想一個標準的房地產狀況，以此為基準，將估價對象及可比實例的房地產狀況與其逐項比較打分，然后將所得分數轉化為修正價格的比率,第四章-房地產估值-市場比較法,1、求取某個可比實例對應的比準價 格的