1、為自己買間夢想中的房子,Jeffish Chang,Agenda,四. 結語 鏡子對廁所門容易 造成家裏女主人說話不得體,心情不愉快,引男主人犯桃花17.玄關隨時保持乾淨,太雜亂,財神是不會來的喔! 另外玄關需明朗, 通暢.,二. 商品的考量-風水概要,二. 商品的考量-風水概要,二. 商品的考量-風水概要,八卦吉祥方位盤,白色,藍色,黃,米,淺咖啡色, 大地色系,卡其色,黃,米,淺咖啡色, 大地色系,卡其色,白色,綠色,綠色,金,金,水,火,土,土,木,木,貴人運,事業運,文昌運,子 女 運,愛情運,健 康 運,財運,名位運,三. 能力的考量-貸款種類,1.政策性房屋貸款,資料來源 : 土地

2、銀行,1-1.指數型房屋貸款,利息 = 銀行放款利率 + 加碼利息,1-2.還款方式,a.本息固定攤還,b.本金固定攤還,: 每期還款之本金與利息之總和固定.,1 2 3 4 5 6 7 8,1 2 3 4 5 6 7 8,: 每期還款之本金固定與利息依當時本金換算.,三. 能力的考量-貸款種類,2-1.本息固定之攤還計算方式,年利率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數 : p,每期本息定額 = 貸款本金 x 攤還率 = 每期應付本金 + 每期應付利息 = 每期應付本金 + 貸款本金 x 月利率,三. 能力的考量-計算方式,20,年限,年利率,期別,攤還率,本金,2.3%,1,200

3、,2,3,應付本金,應付利息,應付金額,機動還本,剩餘本金,2-2.用Excel計算“本息固定之攤還方式”,C3公式 =(1+$B3/12)($B$1*12-$A3+1)*$B3/12 /(1+$B3/12)($B$1*12-$A3+1)-1),F3公式 =$D3*$B3/12,G3公式 =$D3*$C3,E3公式 =G3-F3,I3公式 =D3-G3-H3,1,2,3,4,5,6,D4公式 =I3,其餘部分複製公式即可,填入貸款金額,提前機動還款,允許利率變動,三. 能力的考量-計算方式,2-3.寬限期限之計算方法,貸款年限 20年, 寬限 3 年.,= 還款期間共計 23 年.,期間仍為2

4、0年,三. 能力的考量-計算方式,2-4.本金固定之攤還計算方式,年利率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數 : p,每期本金 = 貸款本金 / p 每期利息 = 當期本金 x r,每期本金固定, 利息負擔則越來越輕.,三. 能力的考量-計算方式,2-5.試算,假設購屋須貸款 520萬, 20年攤還, 寬限期為 3 年.,三. 能力的考量-計算方式,三. 能力的考量-相關稅賦,不動產稅費可分為靜態和動態兩種，靜態稅費是指在未移轉產權的狀態下所應繳納的稅費；動態稅費是指產權有所移轉時應繳納的稅費，其包括種類如右：,資料來源 : 信義房屋,3.相關稅賦,三. 能力的考量-相關稅賦,3-1

5、.契稅,不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權時，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅（契稅條例第二條）,定義,稅率,計算,契稅稅額契價稅率,契價係指契約之價，為稅捐稽徵機關就建物所有權移轉時，核課契稅之建物全部價值，此與房屋之現值稍有不同，其核定價值之面積範圍，除主建物之外，尚包括共同使用及附屬建物面積在內；通常是當地不動產評價委員會評定的標準價格。,三. 能力的考量-相關稅賦,3-2.印花稅,印花稅是一種憑證稅，凡是書立並使用的憑證（如契約）都要繳納此稅，因此您的不動產買賣或贈與契約，必須繳納印花稅才具契約效力。,定義,物權契約貼用稅率

6、為0/00,稅率,計算,印花稅額公定契約書上之房地總價0/00,物權契約之印花稅稅額是依公定契約書上的權利價值總額核課，計算公式如下：,3-3.登記規費,申請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一 (0/00)繳納登記費,稅率,三. 能力的考量-相關稅賦,3-4.地價稅,就所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅。（土地稅法第十五條）,定義,地價稅採累進稅率課稅，其稅率如下表： 地價總額超過累進起點時，則按下表累進課稅： 累進起點地價土地所在之直轄市或縣（市）規定地價總額工、礦、農用地及免稅地價總額土地所在之直轄市或縣（市）規定地價總面積工、

7、礦、農業用地及免稅地之地價面積（公畝）7（公畝）,稅率,計算,應課徵稅額申報地價持有面積稅率,3-4.地價稅(cont),開徵期間：每年11月16日至12月15日止 課徵期間：每年一月一日至十二月三十一日，每年徵收一次。 納稅義務基準日：為有利徵收稅款義務人之認定，以9月15日為納稅義務基準日亦即各年期之地價稅均以9月15日當天土地登記簿所記載之所有權人或典權人為納稅義務對象,三. 能力的考量-相關稅賦,三. 能力的考量-相關稅賦,3-5.房屋稅,凡地面上的房屋，或是能增加房屋使用價值的建築改良物，都要固定課徵的財產稅，亦即無論是否為違章建築，只要是房屋或建築改良物者皆一律應課徵房屋稅。,定義

8、,開徵期間：每年5月1日至5月31日止 課徵期間：前年七月一日至今年六月三十日,稅率,計算,應課徵稅額房屋現值稅率,三. 能力的考量-相關稅賦,3-6.總結,四. 結語,多聽, 多看, 多問, 多計劃, 找人來看(每個人看房子的角度不同) 不要輕易做決定, 買房子是一輩子的事 千萬不要被連哄帶騙的訂下房子 聽到只剩幾間, 搞不好幾天後就沒了, 不要急 不是比較價錢, 而是比較品質及是否符合你的需求 不要衝動, 不要相信樣品屋, 一切以合約白紙黑字為憑 不可以現況交屋, 避免以後有問題時, 建商不處理 四字真言 : 戒急用忍,五. 資料查詢,a.內政部營建署 .tw,b

9、.建築技術規則 .tw/law/law/lawe-2/b-rule.htm,c.建築管理相關資訊 .tw,d.營建業管理資訊系統 .tw/br/build/index.htm,e.新竹市地政局 .tw/default.asp,f.新竹縣地政局 .tw,g.苗栗縣地政局 .tw/depart03/index.asp,h.臺北市土地現值公告 28/house/input_p.asp,i.高雄市土地現值公告 ms3

10、..tw/cquery/camenu_1.php,j.信義房屋網站 .tw/center/tax/tax-b-2.asp,附件,需求的考量,人,1.家裡人口數,2.居民素質,決定房間數,孝親房, 給老人家住的,未來小孩房間,考慮未來,附近居民,年齡層,老人居多?,農民/工人/白領階級,要點一：考慮人的問題,需要準備幾個房間?,由於現在上班族幾乎是早上出門, 晚上回家, 因此, 家中常常 沒人在家, 所以, 最擔心的應該是小偷光顧, 所以, 最好不要 住在人口稠密的地區, 尤其是巷道狹小, 房屋之間的距離近.,一.需求的考量-考量的原則,事,1.工作,2.學校(中小學),3.市場,

11、 商場,4.交通便利性,國中,國小,市場,黃昏市場,醫院,診所,藥房,餐廳,火車站,捷運,公車站,食,衣,百貨,商店街,高速公路,育,游泳池,公園綠地,樂,住,行,康,要點二：考慮生活上需求的問題,球場,一.需求的考量-考量的原則,時,1.通勤時間,2.未來發展,3.年老退休,4.貸款問題,上下班通勤的時間, 是否可以接受?,地區未來的發展性為何?,是否適合養老?,負擔的起?,要點三：考慮未來的問題,一.需求的考量-考量的原則,地,1.地區, 地點,2.地形, 地貌,3.天然災害,4.生活環境,5.出入通道,新竹/竹北.,平地, 坡地.,颱風, 雨季, 地震帶, 水土保持, 河川, 地勢,.,

12、白天及晚上都要看, 噪音?工廠?菜市場?,出入的通道是否狹窄?是否為私設道路?,要點四：考慮地點的問題,12米,6米,若為私設道路一定要注意路權使用權?,一.需求的考量-考量的原則,一.需求的考量-考量的原則,要點四：考慮地點的問題(cont),地震,圖1, 100年來臺灣所有觀測到的地震分布,一.需求的考量-考量的原則,要點四：考慮地點的問題(cont),地震,圖2, 規模大於4.0以上的地震,圖3, 規模大於6.0以上的地震,圖4, 規模大於7.0以上的地震,最大的為8.2，1920年發生在花蓮外海,一.需求的考量-考量的原則,斷層帶,1.青草湖背斜 位於新竹市南方的青草湖風景區而得名。背

13、斜軸的走向為北偏東18度，其構造高區在青草湖附近，產少量之天然氣，而向延伸之兩端微微地傾沒。背斜軸兩軸出露之地層為頭嵙山層之砂巖頁巖相及紅土臺地堆積層，西北翼巖層傾角約1020度間，東南翼則極為平緩，多在5度左右，呈北陡南緩之層態，為一不對稱褶皺。青草湖背斜局部地區為紅土臺地堆積所覆蓋，礫石層亦有受力褶曲而呈微傾斜，可推測紅土礫石臺地沈積之後造山運動仍持續進行。 2.紅土礫石層底部之不整合構造 紅土礫石層之紅土層厚度約12公尺，地形平坦。其下為厚層紅土礫石層，更下層則與頭嵙山層香山相呈交角不整合關係接觸。 3.新竹斷層 本斷層為一東西走向之逆斷層，推測分佈在頭前溪流域沖積而成之新竹沖積平原南緣

14、。依目前對臺灣第四紀斷層之研究，本斷層並不屬於第四季可能活動斷層之一，其活動性的可能極低。 4.新城斷層 為東北走向的逆斷層，其住置約在竹東丘陵區金山至新城之間。在斷層東側為上新世卓蘭層之一部份，屬斷層昇側，而於斷層西側為更新世頭嵙山層香山相及部份非紅土臺地堆積，屬斷層降測。,一.需求的考量-考量的原則,斷層帶,要點五：考慮房子的問題(1),物,1.建物種類,2.建物品質,3.坪數, 房間數,4.車位,5.廚衛設備,獨棟, 雙併, 連併, 公寓, 社區型, ,地基, 牆厚, 結構, 磁磚, 外觀, ,每個房間約需3坪以上才舒適.,車位已經是必備條件了, 1個或 2 個?,需注意廠牌, 可多參考

15、.,若希望朋友多來串門子, 需注意外圍停車問題.,a.小家庭34人 : 3房2廳2衛, 實坪約30坪(公寓),b.中型家庭56人 : 4房2廳2衛, 實坪約42坪(公寓),a.廚衛設備若不喜歡建商提供的款式, 可更換, 會退錢,b.有些提供座艙式淋浴, 可沖灑, 360度淋浴, 聽音樂,甚至可以做蒸汽浴; 或者提供按摩浴缸, 這一項就必,須注意浴室空間大小, 浴室坪數須在 6坪以上.,一.需求的考量-考量的原則,要點五：考慮房子的問題(2),物,7.格局, 方位,8.屋齡, 價格,9.契約,10.建商商譽,6.視野,高樓視野好, 但風大, 地震振幅大.,若為大樓公寓, 須注意低樓層會比較便宜,

16、 不只是因為,視野不好, 因為年份一久, 管路易因堵塞, 造成其他問題,可參考適合自己命格的格局方位, 若不信.,這些, 盡量不要買西曬, 路沖的房子,屋齡除了房子的老舊問題, 還牽扯到貸款,年限的問題,價格問題只要自己可以負擔就可以.,一切口頭上的保證沒有法律效力, 白紙黑,字寫下來才算數,一定要寫下來,盡量透過各種管道了解建商的商譽,尤其是預售屋, 須注意建築執照, 土地權狀,一.需求的考量-考量的原則,附件,相關名詞,相關名詞,5.虛坪與實坪?,3.平方公尺與坪數之換算?,4.地坪,建坪,持分?,7.建蔽率與容積率?,8.地基分類?,6.樓層高度?,1.土地權狀, 建築執照, 使用執照?

17、,2.公設道路與私設道路?,9.路寬8米到底有多寬?,1.土地權狀, 建築執照, 使用執照?,a.土地權狀：為土地所有人證明,注意建商本身是否持有基地之土地權狀, 還是與地主合資建屋,b.建築執照：政府核準於基地上蓋房子之執照,注意建商必須取得建築執照才可以開始預售,預售或非成屋一定要看核準設計圖說, 建商須請建築師設計, 且經縣市政府核準之設計圖 i ) 因為設計圖上有尺寸, 不要相信文宣. ii ) 建材部分也須看設計圖上之說明, 文宣的不準. iii) 若小姐面有難色, 或說須先付訂金才可以看沒那回事.,一定要跟小姐要設計圖解, 有尺寸的, 就說要跟家長討論!,c.使用執照：結構完成,

18、政府堪驗後核發使用執照.,必須有使用執照才可使用!,相關名詞,2.公設道路與私設道路?,a.公設道路：土地所有權為政府所有, 道路之維持成本皆由政府負擔,b.私設道路：既有道路, 土地所有權屬於私人, 須有道路使用權.,公設道路,私 設 道 路,由於為社區之私設道路, 通常在買屋時需要持分地權, 因此, 一定會擁有使用權. 私設道路有個缺點, 就是未來須支出維修費用.,此段道路為非社區內道路, 須注意是否須分攤持分, 若無, 須注意使用權.,相關名詞,3.平方公尺與坪數之換算?,1 平方公尺 = 0.3025 坪,6m,10m,面積 = 6m x 10m = 60m2 = 60 x 0.302

19、5 = 18.15 坪,相關名詞,4.地坪,建坪,持分?,a.透天,b.社區型透天,8m,20m,15m,5m,地坪 = 20 x8x0.3025 = 48.4坪,假設蓋3層樓 建坪 = 15x5x0.3025x3 = 68.0625坪,18m,6m,30m,12m,6m,12m,會有兩張土地權狀 一張 = 12x6x0.3025 = 21.78坪 另外一張(持分) = 18x6x0.3025/6 = 5.445坪,社 區 道 路,相關名詞,5.虛坪與實坪?,通常sales告訴你的有99%都是虛坪.,虛坪=建築物面積 + 公共設施面積,實坪=建築物面積,這裡會有陷阱, 要注意!,a.非社區型透

20、天 : 須注意地坪與建坪,b.社區型透天 : 須注意地坪與建坪, 還有持分, 或者公設面積,c.公寓 : 須注意建坪與公設面積,相關名詞,6.樓層高度?,a. 1Fs h1 = 4.2m, else h2 =3.6m,b. 挑空,一樓地板,二樓地板,一樓天花板,h1=4.2m,二樓天花板,h2=3.6m,挑空面積 =15m2, 約4.5坪, 不得超過建坪之1/10,挑空高度 =6m,挑空面積不得超過該樓層之1/3 或 100m2(約30.25坪),-每單位僅能一處挑空,H=6m,Area=4.5坪,h=1.7m,相關名詞,7.建蔽率與容積率?,相關名詞,8.地基分類?,地基之形式分淺基礎與深基礎兩種, 一般透天房屋都使用 淺基礎, 公寓大樓才使用深基礎.,淺基礎 : 一般深度不得少於 60 cm,相關名詞,9.路寬8米到底有多寬?,當小姐跟你說 6 米路寬, 8米路寬時, 怎樣計算或感覺路到底有多寬?,6米,5.5米,8米,7.5米,12米,1,2,3,4,5,6,11.2米,1,2,3,4,5,6,7,8,路邊最好不要停車,可以停單邊, 另外一邊會車.,兩邊都可以停車, 車道很寬敞, 沒有堵塞問題.,相關名詞,附件,介紹流程,流程簡介及注意事項,一般流程,1.相見歡,a.外表/車子/名片