青年城項目可行性研究報告第1頁共51頁青年城房地產投資開發項目可行性研究報告目錄第1章總論411項目背景與概況412問題與建議7第2章項目投資環境與市場研究921投資環境分析922區域房地產市場分析1123銷售預測1524營銷策略18第3章建設規模與項目開發條件2031建設規模2032項目概況現狀2033項目建設條件20第4章建筑方案2341設計依據2342項目設計主題和開發理念2343項目總體規劃方案2344建筑設計2545結構設計2646給排水設計26第5章節能節水措施2951設計依據2952建筑部分節能設計29第6章環境影響評價3061編制依據3062環境現狀3063項目建設對環境的影響3164環境保護措施31青年城項目可行性研究報告第2頁共51頁第7章勞動衛生與消防3371指導思想3372職業安全衛生健康對策與措施3373消防設計34第8章組織機構與人力資源配置3681組織機構3682人力資源配置36第9章項目實施進度3791項目開發期3792項目實施進度安排3793項目實施過程控制措施37第10章項目招投標39101工程項目招標投標概述39102工程項目招標投標因素分析40103招標依據42104招標范圍42105招標方式43第11章投資估算與資金籌措44111投資估算44112資金籌措44第12章財務評價46121項目評估依據46122財務評價基礎數據的選擇46123財務評價46124不確定性分析47第13章社會評價48131項目對社會的影響分析48132風險分析49133社會評價結論50第14章研究結論與建議51青年城項目可行性研究報告第3頁共51頁141可行性研究結論51青年城項目可行性研究報告第4頁共51頁第1章總論11項目背景與概況1、項目名稱青年城項目2、承辦單位概況單位名稱濮陽市益利置業有限公司單位性質有限責任公司注冊資金人民幣1000萬元業務范圍房地產開發、銷售法定代表人王紅霞3、可行性研究報告編制依據（1）與委托方簽訂的咨詢協議；（2）國家計委計辦投資200215號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）；（3）國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；（4）城市房地產開發經營管理條例；（5）房地產項目經濟評價方法。4、編制范圍依據國家有關政策、法律、法規、規程、規范，對青年城項目建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。5、項目提出的理由項目建設符合國民經濟發展當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發展時期，為了促進國民經濟的穩步青年城項目可行性研究報告第5頁共51頁健康發展，必然要求擴大內需，優化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發展的支柱產業之一。根據國家統計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約152個百分點。濮陽房地產占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。根據國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到2008年，我國城鎮居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15，城市化水平將提高到36左右。我國居民住宅的近期發展目標是戶均一套、人均一室，力爭2010年達到人均建筑面積35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續健康穩定發展，將建筑業列為國家的支柱產業之一。因此，本項目的建設是國民經濟發展的需要。項目對城市建設將起到促進作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯參政議政聯合調研課題組向湖南省委、省政府提交的“35”新型城市群建設及產業發展思路與對策研究總報告中，提出要把“35”新型城市群打造成為功能互補的高新產業聚集區、發展布局合理的新型城市連綿區、中部領先的現代大商業區、環境優美的綜合生態區。濮陽作為“35”新型城市群建設的中心城市之一，其經濟發展速度在湖南區域經濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“35”城市群發展建設的環境下，濮陽市委市政府提出要突出濮陽城市形象建筑，提高濮陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據湖南省住宅與房地產業2010年規劃，未來10年內湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮人均住宅建筑面積增加到3018平方米。目前，濮陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產業發展規劃相差甚遠。因此，改善濮陽市人民的居住條件已經成為濮陽市政府特別關心的問題之一。同時，隨著濮陽經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發建設就是為了青年城項目可行性研究報告第6頁共51頁使濮陽城市居民的生活環境、居住環境不斷得到改善。青年城項目符合濮陽城市建設總體規劃，貫徹了“35”城市群建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。解決勞動就業的需要由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業職工下崗再就業也就在所難免，廣開就業渠道，解決人民的生活與就業問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長，以創造更多的就業機會。據有關權威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業崗位，而住宅投資每增加10，大約可以拉動GDP增長05個百分點，則可提供40多萬個就業崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業機會有著不可忽視的作用，而本項目作為濮陽市重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加濮陽市當地社會就業崗位作出一定的貢獻。6、擬建地點本項目位于濮陽市京開路與中原路交叉口北路西，總占地面積15485畝自然環境優越，道路交通便利。7、預期目標青年城項目擬在占地面積15485畝，建設總容積率為263，建設密度為244,總建筑面積為2286787平方米的。8、主要建設條件為了加快招商引資力度，加快濮陽城市基礎設施建設，促進經濟社會可持續發展，把濮陽建設成為區域性中心城市。主要技術經濟指標青年城項目可行性研究報告第7頁共51頁序號項目單位數值1總用地面積20,93672規劃總建筑面積65,9134721其中住宅建筑面積47,652322其中12層商鋪建筑面積7419123其中地下停車場建筑面積108423建筑密度2444容積率2635綠地率3836項目總投資萬元11,650447財務凈現值萬元3,001068財務內部收益率73869靜態投資回收期年08310動態投資回收期年08812問題與建議項目開發商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發建設、銷售等方面均遵照國家及濮陽的房地產項目開發程序及規定。根據測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。濮陽市房地產市場正處于開發高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區域優勢和景觀資源；與知名專業設計公司、中介顧問公司合作，強強聯合，打造小區品牌和企業品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。青年城項目可行性研究報告第8頁共51頁第2章項目投資環境與市場研究21投資環境分析1、國家政治經濟形勢及有關政策青年城項目可行性研究報告第9頁共51頁2007年全年國內生產總值246,619億元，比上年增長114。分產業看，第一產業增加值28,910億元，增長37；第二產業增加值121,381億元，增長134；第三產業增加值96,328億元，增長114。第一產業增加值占國內生產總值的比重為117，與上年持平；第二產業增加值比重為492，上升03個百分點；第三產業增加值比重為391，下降03個百分點。固定資產投資增長較快全年全社會固定資產投資137,239億元，比上年增長248。在城鎮投資中，第一產業投資1,466億元，比上年增長311；第二產業投資51,020億元，增長290；第三產業投資64,928億元，增長232。全年房地產開發投資25,280億元，比上年增長302，其中商品住宅投資18,010億元，增長321。商品房竣工面積58,236萬平方米，增長43。商品房銷售面積76,193萬平方米，增長232，其中商品住宅69,104萬平方米，增長247。中央經濟工作會議將2008年的調控政策業位于緊縮，為“防止經濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年11月CPI同比上漲69；隨后央行、銀監會明確規定第二套房貸以戶為單位；12月國務院發出禁令城鎮居民不得到農村購買小產權房，繼2004年經來，因家出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開發的兩大命脈，房貸利率持續漲高，同時各地政府在房地產稅收方面也加大了調控力度。以上政策對打擊房地產投機，消除房地產泡沫，保障房地產業的健康穩定發展產生了巨大的作用。2、項目開發地區的經濟社會情況及管理、政策因素2007年，濮陽市實現生產總值（初步核算）82351億元，增長153。其中第一產業增加值2014億元，增長41；第二產業增加值33543億元，增長202；第三產業增加值28668億元，增長173。按常住人口計算，全市人均生產總值12287元，比2000年增長2138，翻了一番。近五年，是濮陽經濟發展較快的五年，經濟總量從2003年的43234億元，增加到2007年的82351億元，年均增長速度達到1199。經濟結構發生明顯變化，第二產業比重上升，2007年二產業占青年城項目可行性研究報告第10頁共51頁GDP的比重達到4073，比2003年上升523個百分點。一產業占GDP比重較2003年下降055個百分點。主要經濟結構比重見圖2。就業再就業成效顯著。年末就業勞動力3975萬人，新增就業人員575萬人，其中城鎮新增就業人員561萬人，其中下崗失業人員再就業419萬人。組織農村勞務輸出53萬人。年末城鎮登記失業率為43，就業形勢保持穩定。物價總水平溫和上漲。全年居民消費價格總水平比年初上升527個百分點，其中,服務價格上漲123個百分點。商品零售價格上漲647個百分點。食品類價格上漲1231個百分點。房屋銷售價格上漲549，其中商品房銷售價格上漲723。安全生產形勢好轉，全年共發生各類安全事故864起，同比下降1488；死亡242人，同比下降2689；億元GDP生產安全事故死亡率為055，道路交通萬車死亡率101；煤炭百萬噸事故死亡率83；工礦商貿企業十萬從業人員生產安全事故死亡率375，四項安全生產事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，濮陽市人口和計劃生育工作穩定發展。年末全市戶籍人口72883萬人，其中城鎮人口30043萬人，增長118；鄉村人口42845萬人，下降64。人口出生率1132，人口死亡率632，人口自然增長率500。城鄉居民生活繼續得到改善。2007年濮陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681元，比上年增長1654；扣除物價因素，實際增長107。農民人均純收入4885元，增長1453，實際增長88。城市居民人均生活消費7608元，比上年增長153，扣除物價因素，實際增長95；農村居民消費3554元，增長1402，實際增長85。20032007年城鄉居民人均收入情況見圖6和圖7。社會保障事業穩步推進。年末全市五項社會保險擴面1931萬人次，參保總人數19666萬人次，征繳基金1726億元（含企業養老保險清欠），支付各項保險待遇2098億元。其中企業養老保險新增參保人數374萬人，參加社會養老保險人數6545萬人，其中職工數4622人，離退休人員1935萬人；參加企業改制保險的單位155家，參加失業保險的職工人數1304萬人；基本醫療保險的參保人數達5087人，新增461萬人，其中職工3479萬人，離退休人員1609萬人。參加工傷保險人數2212萬人，參加生育保險人數3509萬人。居民享受最低生活保險的對象共有2018萬人，城市居民領取失業保險人數089萬人，基本做到應保盡保。青年城項目可行性研究報告第11頁共51頁2007年，濮陽市固定資產投資較快增長，投資結構進一步優化。全社會固定資產投資完成2279億元，比上年增長283。從產業投向看，第一產業投資34億元，與去年持平；第二產業投資1149億元，增長524；第三產業投資1096億元，增長108，工業投入明顯加大。全年工業完成投資1149億元，比上年增長533。其中制造業完成投資821億元，占工業投資的比重為715；電力、燃氣及水的生產供應業完成投資85億元，占工業投資的比重為74。社會事業和基礎設施投資均有大幅度的增長。房地產開發投資穩步增長，全年完成投資額235億元，增長417，最近五年是濮陽投資額增加最快的五年。22區域房地產市場分析1、濮陽房地產市場區域分布及特點主城區板塊主城區為濮陽市老的行政、商業、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規模和建筑規劃水平的不同，住宅在18003000元/平方米左右。老城區比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀名城等。主要特征市區中心位置，規模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環境一般，小區景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為18003000元/平方米左右。華龍區板快濮陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業性單位均已入駐該片區，已形成一定的規模，政府機關搬遷工作已基本完成，區域的后發優勢已經開始體現，片區市場將具有較大的發展和潛力。濮陽市民對華龍區的認可度是比較高的，片區規劃較好，路網建設已經完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區擁有良好的區位優勢和優美片區環境，現已成為濮陽市民購房置業的首選區域。主要特征普遍的樓盤規模比較大,檔次相對其他幾個區域要高,戶型面積上相對而言設計比較合理,以三房為主力,一般做到120150平方米,120130平方米的三青年城項目可行性研究報告第12頁共51頁房旺銷,四房面積一般在160190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區快。立新片區板塊相對其它幾個區域而言，立新區雖然離老城中心區比較近，但感覺比較偏僻，區域形象不佳，規劃不好，小區檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。主要特征片區市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。2、濮陽房地產投資分析從上面的圖表數據中可以看出，濮陽房地產投資一共出現兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年。2003年開始出現房地產投資的熱潮興起，也可以說是華新開發區的正式啟動，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現著良好的增長勢頭。從近幾年的數據，我們分析其房地產投資增長，如下年份2004200520062007房地產開發投資金額（億元）1248132316592351增長幅度8436012544171上表中很明顯，2006、2007年是濮陽房地產投資的快速增長年，快速的投資增長來自于濮陽房地產市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開始興建的項目，只經過12年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。3、濮陽房地產供求分析1）供給分析青年城項目可行性研究報告第13頁共51頁24841271493115846013814894428399978401002003004005002004200520062007商品房施工面積萬平方米其中新開工面積萬平方米年份2004200520062007商品房施工面積（萬平方米）24814271493115846013其中新開工面積（萬平方米）81489442839919784新開工面積增幅33415881105135552007年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達13555,與市場投資呈現著明顯的正比遞增關系，2007年可以算是一個不折不扣的濮陽房地產開發年。2）需求分析20042007商品房銷售面積一覽表86351078512092050100150200520062007商品房銷售面積萬平方米年份200520062007商品房施工面積（萬平方米）86351078512092增幅140824901212青年城項目可行性研究報告第14頁共51頁20042007商品房銷售總額一覽表968135174205101520200520062007商品房銷售總金額億元年份200520062007商品房施工面積（萬平方米）9681351742增幅160439462904從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態，市場需求整體向好。4、濮陽房地產市場特征分析綜上所述，我們可以對近幾年濮陽房地產市場的特征總結如下房地產開發投資持續增長，但增速與市場需求的增長呈良性發展關系。增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩。產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優勢。5、2008年濮陽樓市分析濮陽房地產市場走勢隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，濮陽2008年尤其是下半年房地產市場預計將呈現以下特點1）房地產開發投資增長回落。當前房地產開發投資需求由強轉弱，新注冊房地產開發企業比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資節奏。房地產開發投資增速將低于全社會固定資產投資增速。2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積90平方青年城項目可行性研究報告第15頁共51頁米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。3）土地供給將進一步緊縮。繼續執行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。2008年濮陽樓市走勢對濮陽房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、CPI指數持續的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至3000點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發成本的大幅度提升，所以2008年樓市房價依然有一定的上漲空間。23銷售預測1、項目需求分析本項目所在地華龍區是濮陽市最大的一個區,人口眾多,交通發達,但湘江以東尚沒有一個具有一定規模的高檔商住小區,在這里工作和經商的人很多,學校、醫院、幼兒園、工廠、商品經營與批發等云集在這里，人流量非常大。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，項目將利用其“傍水依城”的良好生態和區位優勢在濮陽華龍區打造出一個人文共生的生態示范小區，以創新的開發理念和居住生活方式打造濮陽高品質、高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為濮陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。2、項目銷售目標群定位本項目規劃為濮陽地區的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下一類客戶企事業單位職工本項目周邊的大型企業較多，上萬人的企業包括中鋼衡重企業職工、濮陽鐵路部門職工等等。二類客戶周邊的私營業主項目毗臨濮陽火車站，周邊的中小私營業主較多，主要分布在火車站商貿城、青年城項目可行性研究報告第16頁共51頁東方廣場、創富商城、廣東路批發街等幾大濮陽主力批發市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業解決親人居住問題。三類客戶周邊學校老師華龍區學校眾多，從小學到大學皆而有之，如華龍區實驗小學、濮陽師范學院、濮陽工業大學、濮陽機械技術學校、濮陽財政學校等等，從業教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。四類客戶華龍區公務員華龍區公務員系統，包括企事業單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優質物業，不能滿足他們改善居住環境的基本要求，而湘水明珠的出現完全改變了這種尷尬的局面，本區公務員必將置業的目光從江西重新轉移到江東。五類客戶濮陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個濮陽，大型規模的社區都罕有，特別是別墅社區，對于在外工作的濮陽籍人士回家鄉購房，一定選擇景觀好品質高的規模社區，作為湘江邊唯一的別墅區，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業主，對項目內在品質的提升是更大的促進。濮陽人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當地置業，一方面是為了改善父母的居住環境；另一方面也是考慮逢年過節回家能有一個好的居住環境。六類客戶各下轄縣區、鄉鎮成功人士“居住農村向城市轉移”，這是普遍多數縣市以下居民的心愿，其中部分經濟條件較好的必將置業眼光投入到市區，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。七類客戶各地房地產投資人士濮陽房價目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產銷售平均價格2700元/,濮陽現在的水平還不到2300元/，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近500批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲青年城項目可行性研究報告第17頁共51頁前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期3個月的蓄客期，計劃儲備客戶3000批以上。2、銷售計劃鑒于目前湘水明珠工程進度，銷售部根據目前市場情況，制定以下銷售計劃。銷售量一期工程1至3號樓標準層住宅372套，總建面積6591347，可銷售額約2億；銷售進度本項目預計2012年10月初開盤開盤后一個月內，即至2012年11月底，完成總銷售任務的50，約186套住宅，銷售金額約9000萬；開盤后三個月內，即至2013年1月底，完成總銷售任務的70，約260套住宅，銷售金額約14億；3、銷售收入預測1）周邊城市房價比較許多業內人士認為，濮陽目前房價水平處于全省中等水平，經濟發展潛力大，在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設廳、統計局、國土資源廳、發改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監局，國家統計局湖南調查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產市場聯席會議上獲悉全省商品房住宅均價為2291元/平方米，濮陽的均價為19729元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方米，邵陽房產均價為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米以上。郴州城區新建商品均價在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，濮陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。在濮陽市開發協會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發辦主任田世凡的發言中發現，濮陽房地產發展分為三個階段90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現為房地產的起步和調整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是濮陽青年城項目可行性研究報告第18頁共51頁市房地產開發行業發生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫濮陽市房地產開發行業新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發投資6129億元，完成土地開發面積11781萬平方米,竣工房屋面積43439萬平方米,實現商品銷售額3329億元。2007年開始進入第三階段，濮陽樓市經過前兩階段的發展后，已向品質、人文、居住等高端方向發展。經過前面兩個階段的準備，許多業內人士認為，濮陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經在現在樓市上體現出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發企業融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環境和小區規劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產行業的發展。這些因素將讓濮陽房價面臨快速爆發的到來。2007年6月份時，濮陽商品房均價為19729元/平方米,但到年底已經突破2000元/平方米,上漲勢頭迅猛。2）濮陽樓市價格現狀根據濮陽業內人士市場調查，濮陽電梯樓價大致如下中泰峰景均價3000元/平方米，愉景灣均價2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。3）項目銷售價格定位根據本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現銷售均價不低于2700元/；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，本項目預測銷售總收入為65913423萬元，詳見附表五銷售收入及稅金估算表。24營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略青年城項目可行性研究報告第19頁共51頁1、推廣渠道報紙廣告包括濮陽日報、濮陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前12周進行34次推廣既可。短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。影視廣告當地幾個電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態廣告平臺，值得周期性的高密度投放。單張派發貫穿項目營銷始終的宣傳利器，濮陽地方小，人口集中，單張派發能起到良效。營銷活動活動一“沿江風光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。活動二“廣州炒房團濮陽購房動”。活動三“百年濮陽湘江風光帶”攝影圖片展”。活動四濮陽人說濮陽大型文化論壇。活動五系列名人講座。活動六濮陽人說濮陽大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在濮陽的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺廣告開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。路橋廣告貫穿項目營銷始終。影視廣告開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。濮陽報紙開盤前一月投放34次，以及每次新貨上市投放1次。青年城項目可行性研究報告第20頁共51頁單張派發每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到濮陽的每一個角落。短信推廣一般一個月派發46次，開盤前每周發送23次。公關活動開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行12場，開盤后視銷售情況舉行。第3章建設規模與項目開發條件31建設規模本項目總占地面積20,9367平方米，總建筑面積為65,91347平方米，建設總容積率為263，建設密度為244,建設內容為3棟13號樓高層電梯住宅房（其中住宅面積47,6523平方米，12層商鋪面積74191平方米，地下停車場面積10,842平方米）。32項目概況現狀1、地點與地理位置本項目位于濮陽市湘江東岸南段，總占地面積15485畝，小區自然環境優越，交通十分便利，是一個理想的商業、住家的風水寶地。本項目土地的開發建設規劃，已經濮陽市規劃局審議通過。33項目建設條件氣溫年平均氣溫184一月份氣溫35七月份氣溫283極端最低氣溫29極端最高氣溫387青年城項目可行性研究報告第21頁共51頁降水量年平均降水量16604MM年降雨天數150天日最大降水量1925MM濕度最冷月平均相對濕度81最熱月平均相對濕度75風風速年平均值27M/S主導風向夏季NNW26M/S冬季NNW28M/S30年一遇最大風速23M/S最大積雪深度10CM最大凍土深度5CM全年日照時數17170H6、施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善，承擔施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的企業就能完成施工任務。而湖南省滿足資質要求的企業有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環境本項目的建設符合濮陽城市建設總體規劃和濮陽市華龍區總體規劃，貫徹了濮陽市政府城市建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，濮陽華龍區已經成立了濮陽市湘江東岸南段建設協調領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，華龍區委書記段志剛任副組長，市委市政府相關職能部門的領導及華龍區負責人擔任成員，考慮到該項目投資大、建設周期長，帶來的經濟效益及社會效益明顯，區政府下發了衡政發青年城項目可行性研究報告第22頁共51頁200620號文，“關于湘江東岸南段堤路建設工程實施細則的通知，將本項目納入省、市重點項目，享受區政府給予的有關有關優惠政策。青年城項目可行性研究報告第23頁共51頁第4章建筑方案41設計依據1、城市居住區規劃設計規范GB5018093（2002年版）2、民用建筑設計通則GB5035220053、高層民用建筑設計防火規范GB50045954、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067975、城市規劃編制辦法6、濮陽市城市規劃行政技術準則7、濮陽市2004年城市總體規劃8、本項目鄰近的湘江風光帶設計42項目設計主題和開發理念在建筑設計上，景為導向，考量濮陽當地居民的生活習慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項目整體規劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標準社區，為業主營造高品位、高質量的居住氛圍。青年城項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態、養生的水岸生活。在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區型規劃”、“仿生規劃”等先進設計理論，力求將歐洲經典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區文化建設的精神層面。43項目總體規劃方案挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業視角規劃社區；以銷售為主導的分期規劃設計，保證項目滾動有序運作；青年城項目可行性研究報告第24頁共51頁節點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創造靈活多變的環境空間；人車雙路線設計，即相對人車分流系統，避免車流對社區的穿越破壞。2、項目結構和布局本項目總體規劃領先于湖南和濮陽眾多大盤規劃，力圖體現開發商發展視野的前瞻性和產品開發的可持續性，總占地面積20,9367平方米，總建筑面積為65,91347平方米，本項目兼具現代高尚生活和東方傳統人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區停車方式的多元化，生活形態的多樣化，用公共、商業與文化、娛樂建筑與居住社區配套，確保該項目能夠站在濮陽房地產業高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產生積極的影響，在規劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區生態環境的塑造和人文環境的培養，力爭將項目開發建設成為一流的、具有大規模高尚社區特征的示范性住宅小區。通過別具特色的物業服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。獨具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內居住空間隨著水系延伸到小區，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。更多的廣場和綠化開放的空間。小區內曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。充分考慮濮陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求通風系統暢通。采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業類型和商業布局本項目物業類型以高層住宅為主，靠近風景優美的湘江邊布置聯排住宅水岸島居，同時辦公性質的高層公寓，物業類型較為多樣。本項目商業類型齊全，既有臨街商業街，又有集中商業、社區會所。小區南北兩個地塊之間的市政路，結合小區主入口的設置，形成人流集中、商業氛圍濃厚的商業街，沿小區東側市政路規劃了底層沿街商業，增強了小區外圍的商業氛圍。青年城項目可行性研究報告第25頁共51頁44建筑設計1、主要規范及標準建筑結構荷載規范GB500092001建筑地基基礎設計規范GB500072002混凝土結構設計規范GB500102002建筑抗震設計規范GB500112001建筑樁基技術規范JGJ9494地下工程防水技術規范GB501082001砌體結構設計規范GB500072002高層建筑混凝土結構技術規程JGJ32002高層建筑箱形與筏形基礎技術規范JGJ699建筑地基處理技術規范JGJ792002人民防空地下室設計規范GB5003894鋼筋混凝土連續梁和框架考慮內力重分布設計進規程CECS51932、建筑風格及立面特點依照“以人為本”的建筑設計理念，體現休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現出優美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學建筑立面體現典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。3、建筑戶型特色細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。充分考慮濮陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛，提高生活品質。住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結構緊湊。青年城項目可行性研究報告第26頁共51頁戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。如陽光電梯廳、空中內庭院、大陽臺和飄窗等。采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。45結構設計1、指導思路在結構設計中充分考慮以下內容、使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。、對可能出現的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結構設計結構的安全等級二級，設計使用年限50年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。3、結構選型6層以上的多層住宅采用框架結構，46層的多層住宅根據地質條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結構或框架結構。樓層蓋均休用現澆梁板結構。4、地下室設計地下車庫層蓋結構采用澆鋼筋混凝土梁板結構，地下車庫存的頂板采用加設次梁的梁板結構，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結構自防水為主，抗滲等極S8。5、使用工具及軟件中國建科院PKPM系列結構軟件2005年新規范版。46給排水設計1、給排水設計規范1建筑給水排水設計規范GB500152003（03年版）2建筑滅火器配置設計規范GB5014020053自動噴水滅火系統設計規范GB500842001（05年版）青年城項目可行性研究報告第27頁共51頁4建筑設計防火規范GB5001620065室外給水設計規范GB5001320066室外排水設計規范GB5001420067國家和本地區現行的有關規范、規程、標準等給水設計水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網供水小區西側海棠路上市政給水管管徑DN600；小區東側楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網的供水流量能滿足小區用水量要求；壓力能保證小區低層建筑的壓力要求。用水量生活用水量Q1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q20L/S。給水系統小區各棟建筑由室外給水管網直接供水。消防系統小區室外消防給水管網成環狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。小區室外有按規范設置室外消火栓。排水設計小區采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區雨水經室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經室外污水管集中后，先排入小區化糞池，經處理后，再排入市政下水道。青年城項目可行性研究報告第28頁共51頁第5章節能節水措施51設計依據為貫徹執行國家節約能源、開發利用新能源和可再生能源、保護環境的法規和政策，改善湖南省居住建筑室內熱環境，提高采暖和空調的能源利用效率，根據中青年城項目可行性研究報告第29頁共51頁華人民共和國行業標準夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準，JCJ1342001制定的標準為依據。52建筑部分節能設計1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設置活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。淺色磁磚飾面。外加保溫隔熱構造。采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。第6章環境影響評價61編制依據1污水綜合排放標準GB89781996；青年城項目可行性研究報告第30頁共51頁2城市區域環境噪聲標準GB309693；3地表水環境質量標準GHZB11999；4大氣污染物綜合排放標準GB1629796。62環境現狀1、氣象全年氣候的基本特點上半年氣溫延續近10年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢冬暖且春溫高。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規律產生一定影響，對環境有極大影響，例如候鳥提前北歸、作物過早發芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢夏秋季節雨水充沛，比較涼爽，雨季結束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關性，是厄爾尼諾現象導致氣候異常變化的重要表現。全年平均氣溫182衡東、西渡、祁東186市區,較歷年偏高03衡東、西渡、祁東、常寧07衡山。全市年極端最低氣溫29,出現在西渡、衡東12月26日,當日全市都出現低于00的極端最低氣溫,其中市區極端最低氣溫13。全市極端最高氣溫387,出現在衡東7月3日,市區極端最高氣溫為3777月3日。全年極端最高氣溫35的高溫日23祁東32衡山天,北部多于南部。根據氣溫等級劃分標準2002年度衡山、市區、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。2、大氣質量現狀根據檢測結果，建設區域內的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標，大氣質量現狀基本符號國家環境質量二級標準，環境空氣質量較好。63項目建設對環境的影響項目范圍內沒有任何污染源，項目建設和經營不會對周邊環境造成污染，符合環保要求。64環境保護措施1、設計依據青年城項目可行性研究報告第31頁共51頁環境空氣質量標準；城市區域環境噪音標準；大氣污染物綜合排放標準；室外排水設計規范。2、設計原則建設項目污染防治的處理設施應與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經處理后符合國家和長沙市有關排放標準。堅持經濟效益和環境效益相統一的原則，把產生的各種污染減少到低限度。3、治理措施污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區污水分若干出口排至市政污水管。室內排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調冷凝水分別排入小區雨水管道，并就近排入市政雨水管道。噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設備，在震動設備的基礎上設置減震器，必要時可對相關部位采取隔音處理。各類水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。固體廢物治理小區的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區建設垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區內主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業管理公司派專人負責收集，送到城市垃圾站處理。青年城項目可行性研究報告第32頁共51頁第7章勞動衛生與消防71指導思想以科學發展觀和構建和諧社會的重要思想為指導，堅持安全第一，預防為主，綜合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員的生命財產安全為根本出發點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目標，倡導安全文化，健全項目安全管理制度，落實安全責任，建立長效的安全機制，堅持安全消防與建筑工程同時設計，同時施工，同時投入使用。72職業安全衛生健康對策與措施1、安全施工保障措施選擇先進、經濟、節能、高效的安全技術、材料、工藝和設備，保證施工過程的本質安全，從源頭上消除事故隱患。青年城項目可行性研究報告第33頁共51頁對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。建立項目安全生產監管體系，創新安全生產監管方式和手段，提高安全生產監管執法裝備水平和執法能力。建立健全項目安全施工應急救援體系。建立安全施工責任制，健全安全施工規章和操作規程。建設項目的安全設施應與建筑工程同時設計、同時施工，同時投入使用。2、職業衛生健康對策與措施建設項目的工作場所，應當符合國家職業衛生要求。建立和完善職業衛生監督檢查機制，配備必要的專業監督和檢查裝備。研究、推廣先進的職全危害控制技術，采用職業安全健康管理體系，促進項目職業衛生狀況的改善。落實有關規章制度和職業危害防治與整改措施。加強從業人員的勞動保護、有效防止職業危害。建設項目的職業病防護措施應與建設項目工程同時設計、同時施工、同時投入使用。73消防設計1、設計依據與原則1建筑設計防火規范GB5001620062建筑滅火器配置設計規范GBJ140903自動噴水滅火系統設計規范GB5008420014火災自動報警系統設計規范GB50016985建筑內部裝修設計防火規范GB5022295本項目防火設計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細部構造、設備等各方面統籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經營的需要。2、總體消防設計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴格遵循國家有關規范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區內有環通的消防通道，各防火分區內均設有二個以上蔬散口，并保證大