戴德梁行_山東青島濱水新區項目可行性研究提報謹呈方興地產（中國）有限公司5國際新城發展模式通過案例研究及理論研究，我行從156，綠化10，商業16，寫字樓18，若去除綠化，則物業配比為居住65德國漢堡港新城簡介由傳統的港口工業城市向國際商貿、旅游城城市定位市轉向區域位置阿爾斯特湖北岸漢堡港新城位置市中心位于阿爾斯特湖南岸，港口新城距離與市中心關系市政廳僅800米，距離火車站約1100米155公頃。水域面積55公頃。除去水域面港口新城積，交通道路以及公共綠地，可供建筑面積總面積約60公頃建設面積（GFA）154萬平方米容積率5541萬平方米，功能以服務業和居住為主。PAGE18德國漢堡港新城空間結構與開發強度整個港口屬于高強度開發，但出于空間結構層次考門戶之一ERICUSANDBROOKTOKAI慮，8個地塊開發強度各有主要迎接來自火車站和市中心的人流。不同。規劃容積率5以商貿服務業功能為主。PAGE19德國漢堡港新城開發順序（1）一期開發港口新城西部地塊。以基礎建設為主要工作，開發物業包括居住以及商業通往SANDTOR和GRASBROOK港的步行和自行車通道，及其所涉及的公共空間。河堤，步行道整修。DALMANNKAI的住宅以及游艇港池建設。選取本地塊開發原因1接近市中心，交通便捷，方便與市中心銜接。5個階段，整個過程預計將持續5年。規劃將從西到東開發，避免建設項目在整個港口新城地區全面鋪開。整個發展時序靈活可變，每個開發階段時間可根據市場需求延長或縮短，基礎設施和開放空間的建設穿插在每個階段重點開發。開發策略每個區塊開發都能獨立完成，并且與市中心（老城區）發生互動，不被之后的建設所影響；充分考慮時間和成本因素，確保防洪堤等基礎建設完成；充分考慮小地塊出讓合同期，地塊審批等制約因素；在每一期開發前，將對漢堡房地產市場進行供需分析及研判。確保市場短時間吸收港口新城所有的本期開發量，達到供需平衡；為了達到水域的逐步整合，確保每一期開發都能使地塊很好利用濱水優勢，增強水域可達性，增加吸引力。每個分區都能建立自行環境開發基礎，因此盡管港口新城建設土地高度混合，但仍需保證每期一定的住宅開發量，每個地區至少與8001000個住宅單位。這樣有利于資金出入平衡。PAGE5年開始，港口新城初具雛形，新城住宅價格開始抬高。民遷居此處，吸引點有兩個O與漢堡舊市中心相比，漢堡港口新城更具有抗風險性，在經濟1濱水新城的環境，以及良好的配套；危機的時候房價仍然堅挺。O與舊市中心相比，環境更好，住房空間更大的港口新城房價逐50005項目初步認知案例研究1宏觀環境分析宏觀環境及地塊研究543,0173,8584,4361,7803,434GDP億元排名15數值63,055,47345,7551949,01516數值50053719,350北京人均可支配收大連入（元）排名145天津數值16,46013,4514,10114,99913,5557數值11,1905,5984,1555,6174,79055010090090900889009090046900580商品房均價/人均GDP排名15376商品房均價/數值05039055太平山園林游憩3建設區域商業中心5銀海游艇俱樂部碼頭商業特色街區6歐陸風情文化休閑旅游本項目位于西部、海濱一線的交界處，需結合現代、傳統、濱海三個方面去考慮整體的商業定位。PAGE3530已開通機場火車站13已開通膠州灣高速公路膠州灣高速公56已開通路膠州灣跨海大11145555594695505485項目初步認知案例研究1宏觀環境分析宏觀環境及地塊研究5千米，濱水開發的先天條件十分優越。膠州灣Z地理景觀條件優越本項目西望黃島，東接主城區，緊鄰青島火車站和八大峽、棧橋等著名旅游景四方區點，距離市政府和五四廣場約9千米、5530以中島為起點本項目位于青島西南濱海區域，面朝膠州灣，地理位置和景觀資源均十分優越，適合做濱水開發和新城開發。PAGE37項目經濟技術指標和初步物業配比占地面積建筑面積項目區塊容積率平方米）（平方米）中島5799,050南島193,975345,55/1,434,305中島初步建筑面積南島初步建筑面積比例比例物業配比（平方米）物業配比（平方米）住宅471,44059住宅386,555,1307SOHO商住199,46931Z根據業主初步設計方案，本項目中島占地5498Z南島包含污水處理廠地塊和其他建設用地，主要為住宅和SOHO商住物學校11,5001業。團島則依托地理和景觀優勢開發海洋公園。合計635,550100Z本項目均為高強度開發，住宅的總體量為86萬方，適合在休閑旅游區做大量居住型產品的總體定位。PAGE38本項目片區開發總量較大，住宅總體量為86萬方，寫字樓為5嘉祥路片區舊城改造項目6本項目6青島食品廠周邊區域改造項目4355青島市總體住宅市場概況本項目總體住宅市場包括青島市區（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽和開發區）和下屬縣市（即墨、膠州、膠南、）的商品住宅市場，側重于市區的分析。板塊板塊特點包括市南、市北、四方、李滄和嶗山區，中心城區以舊城改造和普通住宅項目為主。本項目板塊位于此。濱海度假區市南區及嶗山區沿海一線為濱海旅游度假板塊區，也是青島豪宅與商服項目的聚集區。主城區有金沙灘、銀沙灘、薛家島及唐島灣等沿開發區板塊海旅游資源，市場供應以社區型住宅、投資度假型住宅和高檔別墅群為主。濱海度假區以普通住宅為主，即墨的鰲山衛和城陽惜福鎮是青島別墅聚集區，膠南沿海一線開開發區其他板塊發，以水城為代表，形成新的旅游度假區，聚集了旅游地產及低密度產品。青島市住宅主要集中在中心城區板塊，由于市中心可開發用地的減少，逐步往外圍發展。本項目位于中心城區，但享有濱海度假區的景觀優勢。PAGE46青島總體住宅市場歷年供需分析青島市歷年供應和銷售面積走勢萬平方米Z青島住宅市場近年來一直處于高速發展狀態，5年前竣工面積大于銷售面積，市場供大于求，開發節奏較快。5年宏觀調控和5383元/平方米，說明青島投資比例較高，受政策影響明顯。Z從各區橫向比較來看，市南區和嶗山區憑借旅游度假海景優勢，有大量高端海景住宅項目，均價遠遠高于其他各區。本項目所在的市南區西部由于相對不成熟，均價低于香港中路板塊。青島歷年房價增速較快，以市南區和嶗山區均價最高。本項目所在的市PAGE49南區西部均價略低于香港中路板塊。青島總體住宅市場客戶群結構分析項目所在位置置業目的客戶類型價值取向Z購買15；嶗山）處于濱海度假住自住、度假為主，注重景觀，地段，外地客戶（省內和省外）占55；宅區投資為輔強調檔次及品位Z主要為政府官員/企業高管/私營業主。居住為主，投資為Z開發區本地客戶占60；開發區以外客接受總價低產品,看好區中心城區輔戶占40。域發展潛力開發區看好區域發展潛力，作為自住、度假與投資Z青島客戶，省內及省外客戶為主；及部沿海區域第二或第三居所，滿足度各占約50分本地客戶。假需求自用占75；投資Z城陽本地客戶占50；青島其他城區客看好區域發展潛力城陽區中心城區占5戶占到35；其他區域（韓國等）占15。總價低濱海度假住宅區的客戶主要以自住、度假為主，多為本地和省內的企業高管、私營業主等。初步判定本項目的主要客戶群與此類似。PAGE50青島總體住宅市場分面積段供應分析青島各區住宅面積段供應比例Z青島各區住宅主要集中在6090和90151青島濱海高檔住宅市場分析PAGE55800083東海路9號83,3085凱悅中心36,96835000536香港置地40,1473000015,16750009上實海上海66,58000元/平方米。本項目所在的西部區域價格相對較低。Z各樓盤面積在18萬方不等，一般在34萬方。受奧運會和樓市回暖影響，53青島濱海高檔住宅市場價格和銷售率分析萬/平方米青島濱海高檔住宅銷售率54空間較大。青島濱海高檔住宅市場客戶群結構分析Z濱海高檔住宅的客戶多為企業高管，私營業主和政府官員，多次購房來源主要是青島本地客戶及長期生活或工作在青島的外地人Z大戶型產品客戶主要為居住，注重形象，對價格不是很敏感；中小戶型產品客戶主要為青島本地客戶，自用為主，看重地段及總價Z也有部分客戶看重區域未來發展潛力，選擇部分較大戶型作為投資，如上實海上海吸引了較多投資需求青島高檔住宅客戶主要以本地和省內的企業高管、私營業主、政府官員作為自住為主，關注地段、景觀、品質等因素，也有大量投資需求。PAGE55青島濱海高檔住宅市場未來供應分析已知未來供應平方米本項目嶗山板塊香港中路板塊Z青島濱海度假區已知未來三年內的新增供應樓盤較多，主要集中在香港中路板塊和嶗山板塊。體量在5060萬平方米以上。Z本項目周邊的未來新增供應較少，但隨著火車站周邊舊城改造的完成和市南區政府的西遷，將有較多新增住宅供應。已知未來三年內的新增高檔住宅樓盤較多，但集中在香港中路和嶗山區，本項目周邊相對較少，市場空間較大。PAGE56青島住宅市場小結1住宅分布Z已知未來三年內的新增高檔住Z多主要集中在中心城區板塊，逐步往外圍發展。宅樓盤較多，但集中在香港中Z市南區和嶗山區的濱海旅游度假區是高檔住宅的集聚區。路和嶗山區，本項目周邊相對較少。Z本項目有一線海景，享有濱海度假區的景觀和地理優勢。57項目初步認知案例研究宏觀環境及地塊研究1住宅市場研究58寫字樓分布特征開發區體量（萬距離商務區檔次標準平米）（KM）海爾路香港中路43甲級居多10山東路55乙級居多17黃島山東路青島市中心的寫字樓主要分布在主城的中心區域，包括市南區香港中路商務區，嶗山區海爾路商務區，市北區山東路商務區。香港中路商務區氛圍較為成熟，甲級寫字樓相對較多；山東路商務區檔次較低，多本項目香港中路以乙級寫字樓，體量不大；海爾路商務區屬于新興商務區，現有甲級寫字樓較少，商務氛圍不成熟。注黃島及開發區商務區由于距離原因，不在本次研究范圍之內；部分自用寫字樓也不在本次研究范圍之內。青島市中心寫字樓集中供應在香港中路、海爾路以及山東路三個商務區；其中香港中路較為成熟，商務氛圍濃厚，海爾路寫字樓較為集中，但商務氛圍不成熟，屬于新興商務區。PAGE59寫字樓歷年供需水平Z寫字樓歷年供需水平（萬平米）5050受金融危機的影響，45供需比失調519435014110650767735000055萬平米，去化量約為13萬平米。5050506003015,000553555451351340341355313551005,00095466841000000Q3Q4Q1Q5；高品質項目的入市對整個市場均價的拉升作用明顯，保時雖然目前市場的空置率較高，但高品質且擁有海景景觀的捷中心的均價56元/平米/天，未來的萬邦中心報價也達到45元/平米/天均售價達到19,000元/平方米。左右。青島甲級寫字樓由于受5元/平米/天租金56元/平米租金155元/平米/天/天空置率15市場狀況空置率5661651506595857香港中路銀座中心53,858永新國際廣56,00055335場嶗山利群購0海爾路58,000555,0005總計55萬方左右。從銷售市場來看，目前市場的寫字樓余量約為44萬方，加上未來市場5年市場待消化體量約為307萬方，如果按近兩年5年市場的空間還有83萬方的體量。青島55青島市區商業網點發展規劃青島將確立“三主、兩副、13區”的市、區級商業中心格局，圖中顯示是五個商業中心。1、中山路商業中心將建成以商業為主、商旅結合、功能完善、配套設施齊全、中西文化交融、特色鮮明和檔次較高的市級商業主中心。5、香江路商業中心將建設成為以商貿為主、功能完善、檔次適中、滿足周邊居民消費為主的市級商業副中心。本項目與中山路市級商業中心最近，可延續其傳統文化的元素，結合項目自身特色進行定位。PAGE66青島市南區商業網點發展規劃本項目完善三級體系深化香港中路、中山路兩個市級商業中心建設；打造特色街區包括“百年老街”中山路改造；大型餐飲購物、休閑娛樂為特色的“時尚閩江”；“魅力匯泉”為文化體育活動中心；以酒吧、咖啡館等休閑場所為主的太平角酒吧休閑區；豐富業態結構引進知名品牌，發展專賣店、特色店；發展汽車、游艇等高端消費品銷售；加快高星級酒店建設；鼓勵發展休閑餐飲；鼓勵休閑娛樂業向規模化發展。本項目在市南區商業網點規劃級別相對較低，但可從豐富業態結構類型來增加項目的吸引力。PAGE67商業分布特征體量（萬距離商圈檔次平米）（KM）李村商圈中山路18中檔15香港中路46高檔10臺東55香江商圈便利性配套商業不計算在內，按建筑面積計算臺東商圈青島市中心的商圈主要分布在主城的中心區域，包括市南區中上路商圈和香港中路商圈，以及市北區的臺東商圈；中山路商圈中山商圈歷史文化沉淀較多，以民俗商業居多，整體定位中檔，主要針對本地居民和外地香港中路商圈游客；本項目香港中路商圈為新興商圈，目標顧客定位于中高端商務人群；臺東商圈為平民化商圈，目前青島業人流量最大的商業區域，主要面向全市居民。注李村商圈及香江商圈兩個市級副商業中心由于距離原因不在本次報告研究范圍之內。青島市中心區域有三個市級商業中心，其中香港中路商圈規模最大，檔次最高；本項目距離中山路商圈較近，可延續其歷史文化的特色。PAGE68商圈比較分析中山路香港中路臺東青島唯一綜合性商圈時尚流行主題歷史文化性質整體定位中檔中高檔市場定位整體定位中檔依賴周邊各大型住宅社區區域特征目前唯一商務與商業的結合區域東部戰略的負面影響零售功能為主零售、餐飲及娛樂并重發展百貨與專業市場為發展龍頭中高檔餐飲及娛樂較為缺乏香港中路中段及東海路東段經營良餐飲比重較低整體經營狀況一般好利群與沃爾瑪及周邊商鋪市場經營租金水平最低香港路西側經營狀況一般最好市場狀況租金水平較高整體經營狀況參差不齊租金水平最高市區居民周邊居民高消費力人群郊縣居民文化旅游人群旅游人士客戶特征旅游人士高端商業業態的完善餐飲及休閑娛樂設施得到提高和向東拓展趨勢明顯商業之間的錯位經營完善西側與旅游景區相聯合，形成另未來發展商業之間地下交通連接商業文化與建筑文化進一步融合一個餐飲娛樂片區PAGE69商業歷年供需水平Z商業歷年供需水平（萬平米）300150060海信廣場110106101CBD萬達廣場100040麥凱樂95055000001005530309058550100平方米樓層進駐品牌商家單層營業面積在5,0006,000平方米周大福，至尊海參，OLAY，屈臣氏，STJOHN，波爾麥，西馬，VENETIA、范圍內；1FCUCCI、GOLD以女性服飾為商場特色之一，吸引5好，對本地品牌利群、維客等女產生較大市場威脅；605主要面向女性消費群體，約占總量的60；年齡特征40相比較香港中路人群而言，陽光35陽光百貨香港中路百貨消費群體年輕化趨勢較為明30顯；5年齡在35歲以上消費群體在陽光510與商場市場定位時尚潮流較為吻5合；05歲5歲3640歲4146歲4650歲5155歲56歲以上PAGE73傳統大型商業項目經營狀況分析其他珠寶首飾38樓層布局與租金超市67化妝品業5937陽光百貨的業態面積配比相對分散，品牌服飾占總經營面積的餐飲態比重為40左右；107面相對于海信廣場，陽光百貨內設置有較多休閑餐飲及專業超市鐘表49業態；積女裝家居主要的業態在陽光百貨一層均有分布，一層租金因業態種類較57男裝鞋類155555308,000服飾,餐飲,超市PAULSHARK,臺北YES,周大福JOHNDAVID,ELENAMIRO,POZO,E,5175306,000閑,箱包,其他ADIDAS,NIKE,COLUMBIA,美津儂PAGE74傳統大型商業項目經營狀況分析其他超市各珠寶首飾5對服裝對商場整體營業額貢獻最大，其次為珠寶首飾類；鐘表商118珠寶首飾與鐘表的營業績效較高，雖經營面積較小，但對商場整體場家居營04營業額貢獻較大；業運動休閑額女裝其他業態的營業績效集中于4090元/天/M50營業面積M5005189501145150010051119610010008080766050455003500PAGE75珠寶首飾化妝品女裝男裝鞋類箱包運動休閑家居鐘表餐飲超市其他傳統大型商業項目經營狀況分析各業種地效租金對比元/M55平均地效平均租金1671160中地效最高，可達到170140536550538550056403905619616356117100080餐飲與超市的租金占其地珠寶首飾化妝品女裝男裝鞋類箱包運動休閑家居鐘表餐飲超市其他效比例最低，其扣點范圍在1015之間；各業種扣點范圍對比除餐飲與超市外，其他業40態的扣點比例基本集中于3533555555平均扣點15良好。珠寶首飾化妝品女裝男裝鞋類箱包運動休閑家居鐘表餐飲超市其他PAGE76特色商業項目分析時尚閩江劈柴院云霄路美食街極地海洋世界本項目奧帆中心奧帆中心總建筑面積項目名稱上市時間項目特色業態目標客群50,000濱海綜合商業項目餐飲、休閑娛樂本都集中在東部區域，目前本項界群購物、餐飲、休閑市區居民、旅游人目所在的西部缺乏濱海商業特色奧帆中心5,000永新國際廣場5,000嶗山區455,000大拇指廣場5555萬平米以上，因此，未來的嶗山區將有望成為青島市的又一個大型商圈。未來大型商業項目主要供應在市區的東部，本項目所在的西部缺乏集中型商業供應。PAGE78商圈界定及人口分析Z商圈界定以本項目為起點，通過步行、公交及開車等出行方式進行過測算，行進距離如下時間（MIN）51015530456075中山路商圈R15KM實際距離0307113175步行R30KM空間平均距離03060811141753341實際距離10506090150公交R50KM車空間平均距離081753341507599150678310155開車空間平均距離1455698315KM（空間距離，下同）以及153KM分別劃分為本項目輻射的一級商圈和二級商圈。商圈人口Z根據公交出行30分鐘空間距離推算，本項目的輻射的第三級一級商圈77,349商圈為35KM。二級商圈96,686Z根據不同區域實際的面積，測算出不同商圈內的目前的人口三級商圈5KM范圍內共有40萬左右人口，按人均商業面積15平米/人計算，且扣除中山路商圈18萬平米的面積，其5KM范圍內可有45KM范圍內共有40萬左右人口，按人均商業面周邊人口積15平米/人計算，且扣除中山路商圈18萬平米的面積，其5KM范圍內可有45萬平米以上，因此，未來的嶗山區將有望成為青島市的又一個大型商圈。本項目可填補市場這一空未來發展未來大型商業項目主要供應在市區的東部，本項目所在的西部缺乏集中型商業供應。白。PAGE80項目初步認知案例研究宏觀環境及地塊研究1住宅市場研究5海景花園大酒店五星級4376麒麟皇冠大酒店五星級518540714300396590748316415563881035055588淡季為1510月Z青島高星級酒店的房價保持高速穩定增長，均漲幅為7。由于青島作為濱海旅游城市，淡旺季區分明顯，酒店價格的淡旺季價格也相差較大，Z目前五星級酒店的均價為945元/天，四星級酒店為470元/天。兩者房價差距逐年擴大。其次，外資品牌酒店管理公司管理的酒店房價明顯高于本土酒店管理公司管理的酒店。青島的高星級酒店價格保持穩定增長，達到7年均漲幅。PAGE84青島高星級酒店入住率分析青島五星級酒店歷年入住率青島四星級酒店歷年入住率Z青島高星級酒店的入住率保持在較高水平，5青島高星級酒店未來供應分析客房預計開酒店名稱凱賓斯基飯數業時間店青島喜來登5005055元/天，四星級酒店為470元/Z香港中路板塊以商務客群為主，外籍客戶相對較多，其他板塊以旅天，淡旺季相差較大。游度假客群為主，多為國內游客，商務客相對較少。Z歷年入住率都保持在較高的水平，518借鑒案例配比65585361564977招標云南路改造號北合肥路南、