關于無錫市蕩口鎮鵝湖旅游度假區項目前期可行性研究報告無錫市社會經濟比較研究所二三年四月二十八日關于無錫市蕩口鎮鵝湖旅游度假區項目前期可行性研究報告無錫市社會經濟比較研究所二三年四月二十八日無錫市鵝湖旅游度假區項目前期可行性研究專家組成員名單顧問榮敬本中央編譯局研究員,經濟社會體制比較主編，著名經濟學家無錫社會經濟比較研究所所長組長浦文昌無錫社會經濟比較研究所執行所長，高級研究員成員孫道春無錫市規劃局原副局長，高級工程師馬澤發無錫市產權監理處副處長，國家注冊房地產評估師，工程師王安嶺中共無錫市市委政策研究室副主任，高級經濟師湯可可無錫市檔案局副局長，高級經濟師林於豐原無錫市統計局城市調查隊長，高級統計師目錄10前言20總論30宏觀經濟與政策面分析40項目環境分析50開發地塊分析60市場調研分析70蘇錫常地區房地產業競爭態勢比較分析80客戶分析90市場定位思考100風險分析110結論和建議表格目錄及其頁碼表1、20002002年無錫蘇州常州主要經濟指標對比表2、無錫蘇州常州2002年度GDP總量及構成表3、2001年無錫市GDP中第三產業要素構成表4、無錫市區20002002年商品房開發與銷售情況統計表5、無錫市國內生產總值與居民可支配收入增長簡表表6、2002年無錫市居民可支配收入分組表表7、2001年蘇州市區及蕩口鎮鄰近地區經濟情況表8、蘇州市區與蕩口鎮鄰近地區利用外資情況表9、蘇錫常三市房地產業發展情況表10、20002003年無錫市部分別墅基本行情11項目名稱無錫市錫山區蕩口鎮鵝湖旅游度假區。12項目建設單位無錫鵝湖度假區開發有限公司（以下簡稱開發公司。13可行性研究承辦單位簡介無錫市社會經濟比較研究所是由無錫市場協會無錫市最大的行業協會之一主辦，無錫市民政局批準并依法登記注冊的，具有獨立法人地位的民辦非企業單位，屬非營利性研究機構，主管部門為無錫市人民政府經濟體制改革辦公室。本所的主要業務范圍是從事社會經濟體制比較、經濟改革、經濟管理、經濟結構調整、企業兼并重組、重大投資項目咨詢等問題的實證研究，同時為各類企業特別是為各類市場提供管理、重組等咨詢服務。無錫市社會經濟比較研究所的領導成員是吳敬璉所長（兼職）國務院發展研究中心研究員，全國政協常委，我國著名經濟學家榮敬本所長（兼職）中共中央編譯局研究員，經濟社會體制比較雜志主編，著名經濟學家趙人偉所長（兼職）原中國社科院經濟研究所所長、研究員，著名經濟學家浦文昌執行所長經濟學高級研究員。王安嶺副所長（兼）中共無錫市委政策研究室副主任，高級經濟師湯可可副所長（兼）無錫市檔案局副局長，高級經濟師無錫社會經濟比較研究所先后承擔的大型科研和企業咨詢研究項目有市場經濟與民間商會、縣鄉兩級地方政府的治理結構改革、從壓力型體制向民主合作型體制轉變、廣東大亞灣核電合營公司發展模式研究、無錫朝陽集團改革重組方案、無錫食品商城短期質押貸款現貨批發交易方案設計等。先后出版理論學術專著5部，為數十個工業和商貿企業、批發市場提供咨詢服務。無錫社會經濟比較研究所與美國福特基金會具有良好的合作關系。研究所關于中國民間商會的培育和發展、地方政府治理結構改革、經濟體制轉型、地方黨組織領導方式的改革和完善等研究項目得到了福特基金會的資助，其研究成果獲得了基金會專家的高度評價；此外，研究所還與法國巴黎工商會、德國中小企業聯合會就經貿中介、理論研究等方面進行長期合作。在美國福特基金會和國務院發展研究中心、中央編譯局等中外機構支持下，研究所先后于2001、2002年連續兩次舉辦“市場經濟與民間商會國際研討會”，全國政協常委、著名經濟學家吳敬璉，國務院發展研究中心黨組書記、副主任陳清泰，國家財政部副部長樓繼偉、國家體改委副主任李劍閣、全國工商聯副主席保育鈞等中國政府高層官員，以及美國福特基金會駐華首席代表、法國巴黎工商會駐京首席代表、德國中小企業聯合會駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經濟學家、美國及澳大利亞商會的代表，美國哈佛大學、波士頓大學教授等許多外國專家、學者與會參加學術討論。本所以嚴謹的學術研究作風和與國內外有關機構真誠合作的精神，在國內外相關研究領域具有良好的聲譽。14根據無錫鵝湖度假區開發有限公司的委托，無錫社會經濟比較研究所對無錫市錫山區鵝湖旅游度假區開發項目（以下簡稱開發項目）進行前期可行性研究。本所進行該項研究的主要依據是141由開發公司提供的無錫市錫山區蕩口鎮鵝湖旅游度假區項目建議書以下簡稱項目建議書；142無錫市錫山區國土管理局批準的用地規劃143錫山區蕩口鎮提供的，并由無錫市規劃局批準的無錫市蕩口鎮古鎮風貌旅游休閑開發區規劃。15范圍和限制根據開發公司的委托，我所主要是對該項目的可行性作前期的調查和論證分析，為開發公司是否進行下一步詳細的經濟、技術論證和具體規劃、設計提供可靠依據。作為過渡性的可行性研究,本研究的調查預測誤差控制在2530。本可行性分析所采用的技術路線是市場調查和收集資料數據處理定性、定量分析區域市場比較分析專家組綜合分析結論。從2003年2月底開始，我所專家組會同開發公司負責人就上述項目的可行性問題到蕩口鎮進行了實地考察。之后，我們通過多方面收集有關中國宏觀經濟、蘇錫常地區經濟發展趨勢、蘇錫常地區房地產市場發展情況，特別是低密度房地產開發情況等文獻及數據資料，同時利用我所近年來作的相關問卷調查及無錫市房地產市場作的問卷調查數據資料，對開發項目進行定量、定性分析，在此基礎上進行綜合分析，并得出切合實際的結論。現將我們的調查情況和意見報告如下20總論21項目概況根據開發公司提供的項目建議書，無錫鵝湖旅游度假區開發項目，位于無錫市錫山區蕩口鎮總體規劃中的旅游休閑度假區用地內。項目規劃用地為2500畝，計劃分兩期開發第一期開發以休閑旅游居住為主,用地約1300畝。建筑容積率031,建筑密度15，綠化率50,建筑限高以低層為主,局部公建不超過15M,屬低密度住宅建筑群，建筑風格注意與古鎮風貌相協調，預計投資78億元。第二期開發以旅游度假物業為主,用地約1200畝。整個開發項目定位于“長江三角洲區域內規模較大、環境優美、管理先進、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主,以及國內高收入階層人士服務的高級住宅區”。擬建設由別墅區和公寓區組成的高級住宅區，以及生活配套服務區、高級會所等完善的公共配套設施，同時計劃將住宅項目與開發旅游項目相結合，利用蕩口鎮優美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設健康度假醫院、四星級酒店等建設項目。整個項目總投資概算為1396億元左右，預計在2003年動工，2008年竣工。22對開發項目總的評價通過對開發項目的實地考察和基于市場調查基礎上的定量、定性分析，我們認為221我國宏觀經濟形勢在今后5年內，仍將繼續以78的速度持續、穩定增長,我國的房地產業也將同步穩定增長；222國家對房地產市場的宏觀調控，有利于我國房地產市場的健康發展。雖然國家對低密度房地產開發已經實行嚴格控制的政策，但隨著外商投資企業及民（私）營經濟的快速發展，房地產市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續穩定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設的條件下，在今后的5年中，本項目將成為無錫地區唯一具有較大規模的低密度高檔住宅片區，從而將具有較大的市場競爭優勢；223無錫市是長江三角洲經濟最發達、開放度最高、人民生活最富裕的地區之一，2002年人均國內生產總值已接近4400美元,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。另外，在無錫市20公里半徑之內現有適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推鵝湖度假區，而且又位于蕩口這一歷史文化名鎮，實不可多得。只要規劃合理、定位正確、價位適當，隨著無錫特大城市建設的快速推進，周邊地區（無錫新區、蘇州西片、常熟市）各開發園區的建設、民營經濟和外商投資企業的加速發展，該開發項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優勢，并取得較高的投資回報。224另外，我們還認為，該開發項目的成功，對于推進無錫市特大城市建設、改善投資環境，特別是對于加快無錫市東片的農村城市化、以及對于無錫的吳文化歷史風情旅游片區的開發也具有重要的意義。23根據以上總體評價，我們認為鵝湖旅游度假區開發項目具有切實可行性，開發公司提出的開發規劃構想基本切合實際。為此，可以作進一步詳細經濟技術論證。但是必須指出，該項目仍然存在中等程度的投資風險，主要體現在宏觀和地方政策的隨機突發性多變以及市場供求的不確定性上，原開發規劃構想也有待進一步完善。在以后的進一步論證中建議注意231由于該項目規模較大,而市場需求目前還有一個逐步拓展的過程,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會有一個從啟動到熱銷的過程,在制定開發規劃時必須考慮適當分期,并注意現金流的測算。232研究表明當前低密度高檔住宅的需求是多層次的，東西方文化也具有相當大的差異，在設計規劃中必須考慮這些因素，在物業管理上也必須考慮跨文化管理的特點，否則將會影響市場銷售。233鵝湖地塊具有許多優勢，但標高偏低。而高檔低密度住宅必須按照“百年一遇”的防洪標準設置防洪設施，故本案防洪堤岸應按最高洪水位56M吳淞高程來確定堤岸標高5612M。因湖邊堤岸較高,使低密度高檔住宅標高也需提高。另外,當鵝湖水位較高時,該地塊還需要進行機械排水,這將提高造價和以后的管理運行成本,這是下一步作詳細經濟技術論證和規劃設計方案時必須注意的問題。30宏觀經濟與政策面分析31我國宏觀經濟將持續、快速、穩定發展房地產業與國民經濟有著密切的關系。一方面，國民經濟發展趨勢決定著房地產業發展的速度，另一方面，房地產建設也是國民經濟發展的重要增長點。“九五”以來，我國經濟相繼克服亞洲金融危機的沖擊，排除世界經濟增長放慢的消極影響，實現了持續快速發展，全國國內生產總值年間年平均增長，并呈現良好的發展勢頭。2002年，全國GDP達到1023萬億元，比上年增長8。今年一季度，我國國民經濟增長速度又顯著加快，同比增長99。國民經濟的快速發展也帶動了房地產業的發展，2002年，房地產開發投資絕對數達7736億元,占全社會固定資產投資43202億元的179，比上年增長219,快于全社會固定資產投資增長16的比例對于我國國民經濟的發展趨勢,根據不久前召開的中央經濟工作會議精神、權威政府部門及許多著名學者、專家的預測，今后5年我國國民經濟必將繼續將保持較高的增長速度，理由是311這是黨的十六大提出的全面建設小康社會的重要目標之一。十六大報告指出“本世紀頭二十年經濟建設和改革的任務是，完善社會主義市場經濟體制，推動經濟結構戰略性調整，基本實現工業化，大力推進信息化，加快建設現代化，保持國民經濟持續快速健康發展，不斷提高人民生活水平”。312制度與政策環境將更加有利于經濟增長,特別是民私營經濟將進一步加速發展；313積極和穩健的宏觀政策（包括積極的財政政策、穩定的貨幣政策等）將保持連續性，這是經濟適度快速增長的保證；314入世的積極效應將會進一步釋放。外貿進出口需求將繼續保持強勁增長勢頭。跨國公司正加快將生產基地向中國轉移，外商投資企業出口增長強勁（其出口額已占全國出口總額的50以上）；315一些消費熱點正處于加快醞釀之中，如汽車、旅游、住房等新興消費熱點在政策刺激和消費結構升級的推動下，有望進入快速穩定增長的軌道。這些消費熱點的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費的升級帶動產業結構的升級，加快我國制造業和相關服務業的快速增長。316我國將繼續實行穩健的貨幣政策，銀行信貸投放的增加將繼續有力地推動實體經濟部門的增長。當然，在國民經濟發展中，也存在著一些困難，如固定資產投資繼續保持高速增長會有一定難度；今后兩年還會繼續面臨通貨緊縮的壓力；全球經濟復蘇還存在不確定性等。但這些困難通過采取適當的宏觀調控政策是可以克服或緩解的。正如著名經濟學家胡鞍鋼最近指出的中國將保持社會穩定，實現經濟持續穩定增長，再用二十年時間，將成為世界強國。以上分析表明，未來5年中，國民經濟將繼續保持快速健康發展之勢，這將繼續為住宅的建設、開發，包括低密度高檔住宅市場的擴展提供較好的機遇。同時作為擴大內需的新增長點，住宅建設也將對國民經濟的增長作出更多的貢獻份額。32國家和地方房地產業政策走向近期內，國家和地方對于房地產業的政策動向可以用兩句話概括繼續努力保持房地產業持續健康發展，同時要客觀分析對待和采取有力措施解決當前存在的各種突出問題。321繼續努力保持房地產業持續健康發展。雖然從去年以來,一些中央高層領導一再強調要防止房地產過熱,但是并未否定加快住宅開發的必要性。胡錦濤總書記在不久前召開的中央經濟工作會議上明確指出“住房、汽車、電信、旅游、環保等行業發展很快，與提高人民生活水平和質量密切相關。這些領域市場潛力大、產業關聯度大，對促進結構調整、拉動經濟增長有重要作用。要完善政策，促進其健康發展。”這一論述充分表明，在今后較長時間內，至少在本屆政府任期內，我國的住房開發必將繼續以較快速度發展，而絕不會出現對房地產開發進行“一刀切”的強勁的收縮政策。322加強對房地產開發的宏觀調控力度。為了促進房地產市場健康發展。國家及各級政府將加強對房地產市場的有效調控，包括運用稅收、金融、行政監管等多種手段，旨在克服目前部分地區投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結構性問題，以防止出現較嚴重的風險。為此將逐步出臺一些相關調控政策。當前首先出臺的就是明令禁止別墅開發的一系列相關政策。如國土資源部已通過“全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議”，提出“對違規建立的各種園區要進行清理，對土地執法中的錯誤做法堅決糾正。”各級土管部門已經停止對別墅開發用地的審批。33上述政策走向對本項目的影響我們認為上述政策對本項目的影響具有兩重性一方面，它將制約本項目中的別墅型住宅的開發；另一方面，它將在客觀上為本項目造成潛在的競爭優勢。理由是331經濟型和高端別墅需求仍然旺盛,別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢。國家禁止開發別墅住宅政策的主要出發點是保護土地資源，但未充分估計市場對別墅住宅的需求。根據中國房地產指數系統主辦的上海別墅指數系統首次發布會的信息，上海別墅指數辦公室2003年3月“別墅指數報告”顯示，上海別墅指數已達1012點，比一月基期上漲12點，上漲比例13。據該報告預測，別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢，經濟型和高端別墅需求仍然旺盛。在這種條件下，人為地禁止別墅開發是不符合市場規律的。332本項目的創意是“旅游度假區開發項目”，較好地回避了禁令“紅線”，禁令對項目的影響程度將大為降低。333由于各級政府在近幾年中已經不再審批別墅片區用地，本項目已批用地的“含金量”將有所升值，更為重要的是，這將為本項目排除掉相當一批別墅開發的競爭對手。40項目環境分析41無錫國民經濟概況411無錫市行政區劃及地理位置。無錫地處太湖之濱。全市總面積4650平方公里，2002年末人口4385萬，其中市區面積1659平方公里，人口2106萬。現轄江陰、宜興2個縣級市和崇安、南長、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區7個區。是全國首批13個較大城市和10個重點旅游城之一。412經濟總量。2002年無錫國內生產總值1601億元人民幣（下同），比上年增長114，人均國內生產總值接近4400美元；全部工業總產值現價345584億元,增長218,財政收入201億元，增長26；固定資產投資總額570億元，增長157；社會商品零售總額4443億元，增長137。無錫以全國萬分之五的土地、千分之四的人口，創造了全國百分之一的經濟總量。主要經濟指標在省內以至全國大中城市中繼續位居前列。城市綜合競爭能力在全國35個大城市中排名第六位。413地區的開放度。1985年無錫就被批準為沿海開放城市，至2002底，全市已累計批準外商投資企業6800多家，合同利用外資1874億美元，累計實際利用外資11478億美元，世界500家著名跨國公司已有50多家在無錫投資興業。2002年一年，合同外資和到位外資分別達到30億美元和174億美元，增長70和26。全市已形成3個國家級開發區和6個省級開發區，累計開發達96平方公里，合同利用外資、實際到位外資約占全市總量的3/4，成為全市對外開放的龍頭。外貿出口保持良好態勢，去年自營出口36億美元，增長7。414區位優勢。無錫位于長江三角洲的幾何中心，北枕長江，南抱太湖，東距上海147公里，南接杭州212公里，西臨南京187公里。區域經濟圈內由38個縣，3300萬人口。無錫在在歷史上就是南北通衢、東聯西合的經濟聚集地。19世紀中葉，無錫就是中國“四大米市”之一，大江南北的“絲市”、“錢市”、“布碼頭”。上世紀初，無錫是中國民族工業的發祥地之一。近年來隨著滬寧高速公路、江陰長江大橋、錫澄高速公路的相繼建成和沿江高速公路、錫宜高速公路、寧杭高速公路的加快建設，無錫形成了域內半小時的通勤圈，與滬寧形成了一小時的通勤圈。海內外的大型超市和現代物流企業入住無錫，擴大對長三角地區的經濟輻射。無錫作為縱橫交錯的十字交叉點，區域性交通樞紐的地位日益凸出。415與上海的特殊關聯。無錫與上海具有源遠流長的經濟和人文關系。無錫歷史上曾以“小上海”著稱，與上海地域相近、人緣相親、經濟相聯、文化相融，兩地的聯合與協作有著深厚的歷史淵源和現實基礎。改革開放以來，無錫與上海在制造業的協作配套、商貿、科技、人才、資金和信息方面的聯系十分密切，在教育、文化、藝術、學術和旅游、會展等方面的交流合作日益加強。目前無錫全市4萬余家各類工商業企業中，有三分之一的企業與上海具有產品配套、技術合作、營銷聯協、生產加工等關系。無錫將近100億美元的年進出口量主要是通過上海口岸，遠銷世界各地。上海或以上海為橋頭堡的世界性大公司，如麥德龍、家樂福、歐尚、歐倍德等，在立足于上海的同時，利用無錫在長江三角洲的幾何地理位置，率先把區域銷售中心向無錫轉移，利用無錫區域交通樞紐的優勢，實行梯度輻射。無錫利用依山傍水、臨江環湖的自然景觀發展起來的旅游資源，成為上海眾多游客向往之地，成為上海市民休閑度假、旅游觀光的后花園。在無錫1800萬游客中來自上海的游客占40左右。同時無錫作為中國加工制造業城市，在上海未來發展規劃中已經將無錫作為重要的產業分工、合作互補的制造業配套基地，無錫在經濟發展和產業升級中，正在愈來愈多地接受來自于上海的技術和產品的擴散，成為產業分工、梯度轉移的重要節點。416太湖風景區的旅游勝地。無錫是江南歷史名城之一，擁有得天獨厚的山水自然景觀和深厚綿長的歷史文化底蘊。無錫地處太湖之濱，集江、河、湖、泉、洞之美于一體，境內自然風光優美，人文景觀薈萃，旅游資源非常豐富。近年來，依托江、河、湖、山、林、泉、洞等自然名勝，開掘歷史文化名人及民俗、宗教、影視等文化資源，初步形成以太湖風景區為主體、靈山景區和影視城景區為兩翼、古運河人文文化貫串其中的旅游發展格局。目前，已形成4個四A級景區和3個三A級景區，無錫、江陰、宜興同時進入了“中國優秀旅游城市”行列。去年接待境內外游客1800萬人次，其中海外游客40萬人次，全市旅游總收入達到120億元。表120002002年無錫、蘇州、常州主要經濟指標對比資料來源2003年無錫概覽、蘇州市2002國民經濟和社會發展統計公報所列2002年數據均為快報數。其中20002001年各項數據取自無錫、蘇州、常州三市2001年統計年鑒。42建設特大城市的構想。421無錫市已被中共江蘇省委、江蘇省政府確定為重點發展的特大城市，其規劃編制工作已經結束，經專家論證已由江蘇省人民政府報送國務院審批。按照總體規劃，無錫中心城規劃城市人口將達到200萬，市區人口將達到250萬。目前，無錫市正在按照“城市現代化、農村城鎮化、城鄉一體化”的總體思路，加大城市化推進力度，目前全市城市化水平已超過52。市委、市政府于2001年提出了“一年一個樣，三年大變樣”的奮斗目標，將在今后的三年內投入200億元資金，實施十大建設工程，使城市建成區面積擴大到150平方公里，城市化水平提高到60。在擴大現有新區（高新技術開發區、新加坡工業園）規模的基礎上，再建成以高新技術為主導的100平方公里的無錫西南片區；建成以旅游休閑配套為主體的20平方公里的蠡湖新城；建設以錫北交通樞紐為重點的傳統工業和現代物流園區；建設提升以化工紡工、輕型制造業為基礎的東亭片區。按照城鄉有機統合、優化生態環境的要求，在周邊地區建設與大都市相配套的生態旅游、休閑度假和都市農業的經濟區，形成現代化特大城市、山水城市、湖濱城市的基本框架和形象風貌。422無錫市未來十年發展目標。中共無錫市委在2002年召開了第十次黨代會，確定了無錫未來510年“富民強市、率先基本實現現代化”的奮斗目標和戰略重點。主要內容“十五”期間，國內生產總值年均增長10以上，達到1900億元左右；人均國內生產總值達到43萬元左右，按現行匯率折算約5000美元；財政收入年均增長12以上，全社會固定資產投資年均增長10以上，城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入年均遞增10和6左右。到2005年，力爭在全省率先進入基本實現現代化階段；到2010年，經濟社會發展和人民富裕程度達到或接近世界中等發達國家水平，在省內率先基本實現現代化。43無錫市市政和交通規劃動態分析。項目及指標總人口GDP億元人均GDP（元）社會商品零售總額（萬元）儲蓄存款（萬元）累計實際利用外資（億美元）財政收入（萬元）2002438581601703663244430812641147820085200143590136011312463908264446973814192無錫市2000434611200202765335151553948381112062002581732060003548645162936942815429082200158053176068303283915493691854820894蘇州市200057817154068266473487080371534715827200234850760302225424955478674972102902001341526729019704222614126535927533常州市2000341486006617635202313555729666023431市政設施已經建成太湖廣場、火車站廣場等一批標志性工程,新增建設錢鐘書故居、薛福成古建筑群、無錫圖書中心、大世界影城等32處省級文化保護單位。占地660畝、總投資8億元人民幣、建筑面積14萬平方米的市體育中心建設正在啟動。城市環境質量進一步改善，空氣污染指數平均值為94，全市建立了各級環境監測站6個，煙塵控制區61個，控制面積4352平方公里，全市工業廢水達標排放率為95。城市綠化工作進一步加強，年內新增綠地464公頃，年末城市公共綠地面積1117公頃，新增園林綠地面積3132公頃，人均綠地面積為63平方米，建成區綠化率為301。自來水和日供水能力達到145萬噸，實行了市區1690平方公里范圍內的區域統一供水。市區居民（含原錫山市的農民）的燃氣率達到了84。根據規劃,無錫的“西氣東輸”工程已經啟動，預計來自西部的天然氣將于2003年底可望到達無錫，從2004年開始，無錫城鄉將逐步使用天然氣。432交通設施已建成了京滬高速無錫段以及濱江高速公路，無錫市中心城區到所屬的宜興、江陰的區內高速公路，高等級快速干道太湖大道，完成了市內工運路、健康路等城市道路重點工程的改造建設任務。近兩年來已經新建和改造城市道路192條，渠化了市區道路的網狀結構，人均道路面積達到了12平方米。每平方公里的道路長度為13公里，在全省處于領先地位。目前正在加快建設環太湖高速公路，以及蓉湖大道、美湖路、青祁路等改造建設工程，預計年末城市道路總長度將達4258公里。根據城市交通總體規劃，已經建成9條放射性的快速聯結通道，形成了市中心到快速干道、到所屬縣市的“1530”（交通時間）快速交通體系。目前正在著手構筑長169公里的無錫環城高速公路，以及溝通錫東片與中心城的東干線，聯接蕩口和中心城的錫甘線將建成2級公路。目前已經啟動了無錫機場的改擴建工程，該新機場距本案所在地蕩口鎮9KM。44完善的城市配套設施。441無錫市服務業概況無錫市第三產業發展迅速，占GDP總值的比例已達415（市區為443）。表2無錫蘇州常州2002年度GDP總量及構成GDP總額（億元）第一產業（）第二產業（）第三產業（0無錫市1601736549415蘇州市206045581374常州市760370566364資料來源2003無錫概況、蘇州市2002國民經濟和社會發展統計公報、常州市2003年政府工作報告從表2可以看出，在蘇錫常三市中，無錫的三產服務業比重居首位，在全省僅次與南京（473）。表32001年無錫市GDP中第三產業要素構成（萬元）國內生產總值勞動者報酬營業盈余農林牧漁服務業33219220143282地質水利1363011875484交通運輸倉儲郵電通信706332305918141212批發零售貿易餐飲24646321256962632681金融保險42625064959292297房地產5059565694969551社會服務業462431228982112826衛生體育社會福利1531921100834064科研綜合服務52291393211696資料來源2002無錫統計年鑒從表3可以看出，無錫市在交通運輸、倉儲、郵電通信、貿易、金融保險、房地產、社會服務業等城市配套設施及服務方面相當發達。442郵政電信設施無錫現有郵電局所321個，郵路總長度3855公里，電話交換機總容量214萬門。2002年末全市城鄉電話用戶28798萬戶，其中住宅電話12117萬戶，占總數的421，電話普及率達到884。全市現有移動電話191萬部，年間以每年50以上的速度增長，成為國內移動電話用戶最早突破百萬戶的城市之一。全市現有互聯網用戶4932萬戶，比年前增長2045倍，計算機網絡普及率達到113。2002年郵電業務總量5255億元，近幾年平均增幅為地區經濟增長幅度的倍多，其中新興業務的增勢尤為強勁。443金融保險無錫現有家政策性投資銀行，家國有商業銀行，家股份制銀行，家地方商業銀行和家信用合作聯社，其分支機構和營業網點遍布全市城鎮,具有完整功能的服務網絡，同城、異地乃至跨國的匯兌、交換、結算暢通便捷。2002年末各項存款余額16268億元，各項貸款余額1047億元，其中中長期貸款2009億元，占總數的192。無錫現有保險公司10家，近幾年保險業務迅速發展，2002年保費及儲金收入434億元，年間平均保持304的增長幅度。2002年末全市證券業營業收入253億元，比上年增長106。444商業服務無錫現有大中型零售商業企業39家，其中外商投資企業6家，其實收資本493億元，占全部大中型零售企業總實收資本的476。無錫現有大型倉儲式超市6家，連鎖超市集團6家，連鎖門店120多個。無錫現有各類貿易市場476個，其中年成交額超10億元的市場13個，2002年城鄉商品市場成交額56235億元。445無錫的餐飲服務業尤為繁榮活躍，現有大中型餐飲企業89家，數量在江蘇省各城市中居首位。其中外商投資企業12家，其實收資本76億元，占全市大中型餐飲企業總實收資本的465。2002年全市餐飲業零售額6643億元，年平均增長166，增幅領先零售總額平均增幅71個百分點。全市現有星級賓館69家，涉外飯店、賓館84家，接待外賓客房10637間，為旅游、商務、會展業的發展創造良好條件。446教育文化現有各級各類學校980所，其中普通中學212所，在校學生3018萬人，初中畢業升學率953，高考錄取率844。全市有高等學校所，在校學生355萬人，年間增加235倍。無錫輕工大學等三院校合并組建江南大學，占地10平方公里的無錫大學城已經啟動建設。無錫的文化事業生機盎然。全市現有藝術表演團體11個，演職人員390人；影劇院92個，座席1978萬張；有文化館、藝術館140個，公共圖書館、博物館14個，總藏書1989萬冊，館藏文物267萬件。無錫現有電視臺及轉播臺座，節目11套，平均每周播出1159小時，有線電視用戶達到92萬戶；現有廣播電臺及轉播臺座，節目套，平均每天播出136小時，電視廣播人口覆蓋率均達100。447醫療衛生全市現有衛生醫療機構1326個，其中綜合醫院39家，專科醫院17家，療養院所家。全市共有醫療床位184萬張，其中醫院床位150萬張。有衛生技術人員213萬人，其中醫生萬人。全市居民平均每萬人擁有醫院床位34張，醫生23人，在全省均屬領先水平。2002年各類醫院完成診療126353萬人次，醫院床位平均使用率82。全市現有社會福利院個，床位1220張；有社會辦養老院133個，床位6524張；收養人員分別為782人和4336人。全市人均壽命從1997年的751歲提高到2002年的77歲。448公用事業經過近幾年的電網改造，無錫現有35以上主變261臺，容量108228萬千伏安，輸變電線路344條，總長32608公里。2002年全社會用電總量18863億千瓦時，其中城鄉居民生活用電1495億千瓦時，年平均增長116。現有自來水廠座，生產能力14155萬噸日,2002年供水量23761萬噸，其中城鄉居民生活用水8754萬噸，占368。全市煤氣管道長度86555公里，城市管道煤氣家庭用戶1163萬戶，液化氣用戶4793萬戶，居民燃氣普及率881。市區現有公交線路89條，公交營運車輛1980輛，營運線路網總長度超過600公里。2002年公共汽車乘車25903萬人次，年間平均每年運行班次增加30以上，乘車人數增加143。以上資料充分說明，在無錫進行房地產投資的環境支撐條件是優越的。50開發地塊分析鵝湖旅游度假區的地理位置，位于江蘇省無錫市錫山區的蕩口鎮，蕩口鎮地處無錫市市區的東南部，其東南方向鄰接蘇州市，東北方向與屬于蘇州市的縣級市常熟市相聯接，距離無錫市中心（三陽廣場）24KM，無錫新區中心16KM，距常熟市20KM，蘇州市26KM。蕩口鎮的地理位置處在無錫、蘇州和常熟市的幾何中心。鵝湖度假區地塊位于蕩口鎮的東側，其西側為規劃的濱湖大道，北、西、南三面臨鵝真蕩。51地域交通狀況蕩口鎮對外交通主要通過公路與無錫、蘇州和常熟聯系。公路等級為二級公路。在無錫市境內道路狀況較好，與無錫市聯系的錫甘路設計車速可達到60KM/H。在蘇州境內，與無錫接壤的部分道路路況較差，設計車速只有40KM/H左右。因此根據現狀道路狀況，由鵝湖度假區至無錫、蘇州和常熟的行車時間大約在半個小時以內。511航空港無錫碩放機場距蕩口鎮12KM，現有至北京、廣東、福建、山東的四個國內航班。蕩口鎮距上海虹橋機場130KM。規劃的無錫新機場距蕩口鎮9KM，有關無錫新機場的建設問題，江蘇省政府已開始進行前期調研工作。512鐵路滬寧鐵路的無錫站、蘇州站至蕩口的火車時間均在半個小時以內。擬建中的京滬高速鐵路將在2004年啟動建設。513高速公路滬寧高速公路的碩放出入口距蕩口鎮85KM。規劃中的無錫東干線為一級公路標準，設計車速80KM/小時，在蕩口鎮西側通過，距鵝湖度假區6KM，計劃在今年開工建設。在蘇州境內規劃的蘇州至張家港的一級公路也將在近期進行建設，距蕩口鎮7KM。通過以上對蕩口鎮地域交通的分析，可以看出鵝湖度假區現狀的對外交通至主要客源地無錫、蘇州、常熟三市的車行時間均在半小時以內，這是居住地至工作地較好的車行距離，客戶是可以接受的。在近二、三年內隨著大交通工程的建設和鎮區道路等級的提高，出行時間將會縮短八分鐘左右，也就是出行時間將會在20分鐘左右，這是十分理想的出行時間。（參見附件3鵝湖度假村交通示意圖）52地區規劃建設情況蕩口鎮屬無錫市錫山區的中心鎮，距無錫市中心城邊緣12KM。規劃擬將甘露鎮與蕩口鎮合并，重點建設蕩口鎮。市區與蕩口鎮聯系的錫甘路改造、城市供電、供水均由無錫市區統一建設。因此，蕩口鎮的建設不是按一般農村鄉鎮標準進行建設，而是按照市區特大城市的統一規劃、統一標準進行建設，以有利于蕩口鎮的城市化進程。現在蕩口鎮總體規劃編制已基本完成，經專家論證即將報無錫市人民政府審批。按照該總體規劃確定的原則，蕩口鎮是江蘇省歷史文化名鎮。無錫市旅游局已將該鎮列為江南歷史文化名鎮旅游景點之一。今年，蕩口鎮人民政府已按總體規劃布局進行道路和基礎設施建設，在鵝湖度假區西側的濱湖大道將作為重點工程進行建設，該路向北可接通常熟，向南可連接蘇州，為鵝湖度假區地塊的開發建設創造了良好的外部建設條件。53用地現狀分析本項目地塊位于蕩口鎮區以東鵝真蕩畔，距鎮區中心1KM，按規劃該用地性質為旅游休閑居住用地。該用地現狀由魚池（河流）、村民居住用地和農田三部分組成。魚池（河流）約占總用地的38，村民居住用地占20，農田占42。平均標高45M（吳淞高程系），地勢較低。根據現狀用地所處的位置及地形、地貌狀況分析，該地是進行旅游休閑和低層別墅居住建筑整體開發建設的優良地塊，湖濱別墅有良好的臨水景觀，可提高別墅的商業價值。地塊內部的魚池河網可進行整理，擴大水面，使每幢別墅都有臨水的景觀可借，這種地形可以規劃建設具有水環境特色的高尚別墅區。環湖（河）地段結合50M20M綠化帶應進行防洪堤岸的建設。防洪堤岸應按最高洪水位56M標準（吳淞高程）來確定堤岸標高（56M12M）。這樣，湖邊堤岸較高，故內部別墅標高也應相應抬高，所以，內部用地應進行整治河流和魚池,并適當擴大水面，以趨土石方平衡，這在今后規劃設計方案階段必須加以注意。另外，在雨季，當鵝真湖水位較高時，該地塊需進行機械排水。54地塊開發建設資源分析541地塊自然資源。鵝湖度假區千畝以上的土地在歷史文化名鎮和鵝真蕩畔，實不可多得眾所周知，無錫適宜建高尚別墅區的土地以五里湖畔、大浮、十八灣和馬山地區為佳，然而上述地區受城市規劃控制和國家宏觀政策導向，在近期均難以審批一塊近千畝建別墅的土地。在無錫市20KM半徑之內的其他適宜建別墅的地塊中，處在湖泊之濱的已首推鵝湖度假區。且不說該地批租的價格較廉，就目前國家在宏觀上嚴格控制別墅區的大政策而言，鵝湖度假區的這塊土地就顯得特別寶貴，因此適時地發揮這塊土地的市場作用，就顯得特別緊迫。水資源水是鵝湖度假區地塊特有的珍貴資源。地塊東和東南部的鵝真蕩是江南地區特有的秀美小湖泊，該蕩連通望虞河，北接長江，南連太湖。是太湖調節水量的重要通道，因其活水、水體污染較小，水質在級以上，具有良好的生態環境。地塊內部的河道和魚池也為創造一個獨具特色的度假區而具有得天獨厚的水環境。542人文資源蕩口鎮是江蘇省歷史文化名鎮，是無錫地區文物古跡最多、保存最好、最有古鎮開發價值的鄉鎮。早在晉代,蕩口就形成了集鎮，明代華氏家族遷徙至此后，蕩口逐步發展成為一個江南聞名的商埠。這里，歷代名人輩出，古代曾出進士37人，近代科學、文化名人更是燦若群星，蕩口還是“錫繡”的發源地。現在，義盛河兩側，北侖河沿岸及人民路老街地區均保留了大量的歷史名人故居和具有典型江南水鄉特色建筑風貌的街區。全鎮現有縣級以上文保單位10多處，其中義莊文化和華氏古建筑群可以與無錫地區著名的惠山古祠堂群相媲美。這些具有特色的歷史文化街區，使蕩口鎮具有豐富的歷史文化底蘊。鑒于此，最近經過東南大學專家論證，無錫有關部門已經決定，推薦蕩口鎮申報“全國歷史文化名鎮”，申報材料即將上報江蘇省建設廳，經審定后統一上報國家建設部。鵝湖度假區建在這樣富有豐富歷史文化氛圍的環境中,既會給蕩口鎮的人文景觀增添新的一頁，也將大大提高鵝湖度假區的文化價值，并帶動該區物業的商業價值有較大幅度的升值。543交通資源以上地域大交通的分析表明，鵝湖度假區不僅與蕩口鎮鎮區中心有便捷的道路交通聯系，而且與無錫、蘇州、常熟三市均有較好的快速道路聯系，隨著鎮區的濱湖大道、無錫市域內的東干線、蘇州市域的西干線以及錫甘路改造的相繼建設，將會大大縮短度假區與三市的空間距離，方便度假區客流的出行。544建設資源供水根據無錫市規劃，2003年無錫市太湖水廠將對蕩口鎮供應自來水。在污水處理方面，錫山區已經計劃在蕩口鎮建設一個區域性污水處理廠。供電根據蕩口鎮總體規劃，該鎮將形成以110KV變電所為中心，以380KV變電所為輔，自成體系的10KV供電網。供氣鵝湖度假區鄰近梅村熱電廠,該廠已經允諾愿意為度假區24小時提供供熱、供冷，其蒸汽管道將鋪至項目地塊的規劃紅線處。建設軟環境無錫市、錫山區、蕩口鎮三級政府都已將城鎮建設列入重要的議事日程，放到了重要位置，配備了強有力的領導班子，把城市建設列入了率先基本實現現代化的重要戰略部署。各級政府都將城市基礎設施的建設、環境建設以及住宅建設等作為城市各項建設的重點。因此，鵝湖度假區處在這樣的建設環境中，將得到地方各級政府的關注和支持,這必將加快其建設速度。綜上所述，鵝湖度假區地塊的開發建設資源是優厚的，外部的各項建設條件也趨于完善。更為重要的是,可以預計,在今后的開發建設過程中，政府與開發商之間將不會出現互相不協調的現象，基本上可以做到同步實施。60市場調研分析61近五年來無錫房地產市場的熱點演變從1998年至今，無錫房地產市場在五個方面發生了顯著變化，對市場供求產生了明顯影響。一是住房制度改革、房地產交易政策的變化，激活了市場需求。已購公房和經濟適用房允許上市交易、住房貨幣補貼以及金融信貸政策的調整實施，增強了住房一級市場的購買支付能力，促使市場潛在需求向有效需求轉化；房地產交易程序簡化和稅費下調，降低了交易成本。二是土地供應方式的變化，提高了市場透明度和公平性。2001年開始，土地供給全面采用招標拍賣方式，使一些上市公司、國內外知名的房地產大公司有機會搶灘錫城房地產市場，同時對房地產產品價格構成也產生了較大影響。三是國有房地產企業改革全面推行，企業性質發生改變，開發主體的管理水平、運營模式、競爭實力等方面變化較大，產銷分離的理念已被廣泛接受，企劃、廣告、營銷代理、經紀等中介行業迅速發展。四是產品結構多元化，滿足了不同的購房需求。無論是房型、戶型、建筑風格、景觀設計、配套設施、裝修標準，還是物業管理等方面都比以往更加優化，并呈現出多元發展態勢，購房者有了更多的選擇余地。五是城市交通和基礎設施的改善以及住宅建設的區位布局調整，產生了四大供求熱點區域其一為市中心區和副中心區，商服用房和高檔公寓熱銷；其二為城市西南近湖親水地區，因新城建設和水環境治理，土地升值較快，需求看好；其三為東亭開發區和無錫市新區周邊，因外資企業和高新技術企業高度集中與該區域,注意本開發項目在地理上緊鄰新區并已形成成熟社區，價格優勢也較明顯；其四為城市西北惠山森林公園周邊地區，環境較好，適宜居住，供求量較大。六是住房公積金貸款制度的完善和戶籍制度改革，也對房地產市場發生較大促進作用。最近,無錫市住房制度改革辦公室和市住房公積金管理中心，已經下發了關于進一步加大住房公積金放貸力度的實施意見，根據該意見，公積金貸款的“門檻”大為降低擴大了住房公積金放貸范圍，除原有的對現房發放貸款外，將增設期房、自建住房、大修住房貸款；貸款限額提高，不僅取消了面積限制，貸款的額度也由原來按照房價的70，提高為80；貸款期限延長，商品房、二手房貸款可延長至30年；此外還降低了期房貸款的保證金，購房者在辦理了商業貸款后，業可以轉換為公積金貸款。相信這一政策的實行，必將有力促進住房的消費。早在2001年，國務院就以國發20016號文件，發出國務院批轉公安部關于推進小城鎮戶籍管理制度改革的意見，同年，江蘇省政府辦公廳也批轉了省公安廳關于進一步推進城市和小城鎮戶籍管理制度改革意見的通知。隨著這一改革的全面推進，將更便于農村和外地業主進入無錫地區城鎮購買住房，從而進一步激活城市地產市場。62無錫市20002002年度房地產市場供需狀況2000年以來無錫房地產市場呈現出快速發展的態勢房地產開發投資快速增長，市場供需兩旺，房屋銷售量價齊升，商品房空置面積進一步減少，消費者購房越來越理性，開發主體綜合實力不斷增強，產品質量不斷提高621市場供給增加，開發建設節奏加快。土地供應方面，2001年，無錫市區出讓土地9幅，除三個“退二進三”項目土地采用協議方式出讓外，其余均以拍賣或招標方式出讓，土地出讓總量為53萬平方米。2002年市區共組織了8個批次，38幅土地公開招標掛牌出讓，出讓土地總面積245萬平方米，成交金額412億元。按照規劃允許的容積率測算，這些土地可建房屋面積427萬平方米。房地產開發投資方面，2000年，市區完成房地產開發投資2599億元，房屋竣工面積6895萬平方米，其中住宅5132萬平方米；2001年，市區完成房地產開發投資3568億元，房屋竣工面積13603萬平方米，其中住宅10851萬平方米；2002年，市區完成房地產開發投資5555億元，房屋竣工面積17632萬平方米，其中住宅15317萬平方米。至2002年底，無錫市區可供預銷售商品房總面積12254萬平方米，其中往年空置房面積為446萬平方米。622市場需求旺盛，成交量有效放大。2000年，無錫市區商品房銷售面積14741萬平方米，成交金額3026億元，其中經濟適用房成交3923萬平方米；2001年，市區商品房銷售面積11881萬平方米，扣除經濟適用房因素，實際增長10，成交總額2782億元；2002年，市區商品房銷售面積16296萬平方米，同比增長38，成交總額4238億元，同比增長52，2002年市區二手住宅成交8971萬平方米，同比增長71，成交總額1115億元，同比增長149，市場需求旺盛程度由此可見。表4無錫市區20002002年商品房開發與銷售情況統計銷售銷售項目完成投資額竣工面積住宅面積住宅金額住宅2000259968955132147411400930262707200135681360310851118811118227822458200255551763215317162961495742383522數據來源2000、2001、2002年無錫房地產市場報告以上所稱無錫市區為無錫市建成區，不含錫山、惠山、濱湖、新區所轄建制鎮及鄉區。63無錫房地產供求一般預測無錫市區到2000年底，共有住房228614萬平方米，共有家庭762萬戶，人均住房使用面積153平方米。根據無錫市房地產籍數據庫統計分析，住房建筑面積在45平方米以下的，共有871萬戶，建筑面積在4565平方米之間的共有1277萬戶，二項共計2148萬戶。隨著產業結構調整，困難企業“退二進三”項目建成了居住小區，但未能帶動周圍改造，又出現了新的環境不協調、新的配套不齊等矛盾。假定五年內基本完成城市低洼地區、危舊房成片改造和老居民新村治理改造任務，五年內市區人均使用面積達到20平方米左右，以2005年150萬人的城市規模，“十五”期間，無錫市區對住宅的潛在需求總量將在1500萬平方米至2000萬平方米之間，由此可見無錫房地產業的發展空間十分巨大。64無錫市低密度高檔住宅需求預測低密度高檔住宅的消費對象主要是外商以及國內高收入群體。641無錫市本市居民低密度住宅的潛在市場需求隨著無錫市及周邊地區經濟的快速發展，城鄉居民的可支配收入正在迅速增長，與之相適應，高收入戶的收入也在同步迅速增加。這可以從以下數據資料看出表5無錫市國內生產總值與居民可支配收入增長簡表年份GDP億元增幅人均可支配入元增幅高收入戶10增幅最高收入戶10增幅200216