大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司0目錄第一章總論3第一節項目建設背景3第二節項目概況6第三節問題與建議9第二章項目建設的必要性和可行性10第一節項目建設的必要性10第二節項目建設的可行性13第三章項目建設規模15第一節需求分析15第二節保障性住房現狀16第三節建設規模17第四節主要經濟技術指標18第四章項目建設選址19第一節場址建設條件19第二節場址推薦方案21第五章工程總體方案及技術方案23第一節工程總體方案23第二節技術方案24第六章工程節能節水措施40第一節工程節能40第二節節水措施49第三節能耗指標50第七章環境影響分析52第一節環境影響分析52第二節防治污染措施53第三節相關建議58第四節分析結論58大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司1第八章勞動安全衛生消防59第一節勞動安全危害因素及防護措施59第二節消防設施60第九章項目組織機構及實施計劃61第一節項目組織機構61第二節項目實施計劃62第十章工程招標方案64第一節概述64第二節發包方式64第三節招標組織形式65第四節招標方式比選65第五節本項目擬采用的招標方式說明67第十一章工程投資估算及資金籌措69第一節工程投資估算69第二節資金籌措73第十二章項目建設的效益74第十三章社會穩定風險分析76第一節編制依據76第二節風險調查76第三節風險識別78第四節風險估計78第五節風險防范和化解措施79第六節風險等級79第七節風險分析結論80第十四章結論和建議81第一節結論81第二節建議82附件、附表及附圖83大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司2第一章總論第一節項目建設背景一、基本概況項目名稱大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目建設單位大悟縣住房保障和房屋管理局建設性質新建工程地點大悟縣水廠以西、水廠規劃路以北二、項目業主概況大悟縣住房保障和房屋管理局是主管房產管理工作的是人民政府工作部門。主要職責有一、貫徹執行國家、省、市、縣有關房地產開發、住房保障、住房制度改革、房地產市場監管以及房地產行業管理的法律、法規、規章和方針、政策；參與起草本縣房地產開發、住房保障、住房制度改革、房地產市場監管、住房公積金歸集與管理以及房地產行業管理方面的政府規章草案，經批準后組織實施和監督管理。二、根據本縣國民經濟和社會發展總體規劃，組織擬訂住房產業發展專項規劃和住房建設年度計劃，并組織實施和監督管理。三、負責建立和完善住房保障體系及住房保障制度，制定住房分配制度改革配套政策，組織擬定住房保障專項規劃和保障性住房建設年度計劃，并組織實施和監督管理。四、負責房地產開發企業的行業管理和房地產市場的監督管理，組織開展房地產市場預警預報、市場監測、市場分析和定期發布市場大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司3信息工作；會同縣直有關部門對大悟城區房地產開發項目的用地規劃、建設條件等進行審查；核準大悟縣城區、各鄉鎮及黃麥嶺規劃區的商品房預售許可、商品房預售合同的登記備案。五、負責全縣房地產開發、房屋拆遷、房地產中介、白蟻防治、房屋安全鑒定、物業管理等相關機構資質的審核審批和核準工作。六、負責大悟縣城區、各鄉鎮及黃麥嶺規劃區的房屋交易與權屬登記、房屋權屬檔案的管理和用于房屋登記測繪成果的管理，統一頒發房屋權屬證書、房屋登記證明；負責房屋登記簿和房屋權屬信息系統的管理。七、負責城市房屋拆遷管理，制定本縣房屋拆遷規章制度并監督執行，核準大悟縣城區、各鄉鎮及黃麥嶺規劃區房屋拆遷行政許可，組織協調拆遷違規行為的查處工作。八、負責全縣物業管理的行業管理。負責全縣物業服務企業資質和從業人員資格的管理；負責大悟縣城區、各鄉鎮及黃麥嶺規劃區內住宅專項維修資金的歸集和監督管理，參與制定物業服務政府指導價標準，指導、監督物業管理住宅小區業主委員會的運作、前期物業管理招投標備案和物業管理承接驗收。九、負責住房保障、房地產開發、房地產市場監管、房屋管理的行政執法工作，協調處理涉及房地產管理的各類投訴和糾紛。十、參與住房保障和房屋管理有關資金的管理；參與公有住房租金標準的調整。十一、指導縣住房資金管理中心資金的歸集和管理。十二、承辦上級交辦的其他事項。大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司4近年來，縣住房保障和房屋管理局緊緊圍繞“保增長、保民生、保穩定、促發展”四大主題，有效地改善了居民保障體系，規范了各項職能管理，提高了工作服務水平，促進了大悟縣經濟持續快速健康發展。連續多年被孝感市委市政府授予文明單位，被授予“黨風廉政建設先進單位”等稱號。被孝感市房管局授予“先進單位”和“權屬登記管理先進單位”稱號。三、編制依據1、可行性研究報告編制委托書2、大悟縣“十二五”住房保障規劃大悟縣住房保障和房屋管理局3、大悟縣城市總體規劃4、大悟縣統計年鑒（2013）大悟縣統計局5、建設項目經濟評價方法與參數發改委、建設部6、投資項目可行性研究指南（試用版）國家發改委、中國國際工程咨詢公司7、國家現行的有關規范和標準8、項目業主提供的有關數據、資料、圖紙和文件四、編制原則1、項目建設要統籌規劃、合理布局，項目選址要充分考慮城市中等偏下收入住房困難家庭，就業職工及符合條件的外來務工人員對交通等基礎設施條件的要求，合理安排區位布局，方便居民工作生活；大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司52、建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，確保供應；3、項目的建設應嚴格執行國家規定的各項稅收優惠政策。公共租賃住房項目外基礎設施建設費用，由當地政府負擔；4、規劃設計和建設必須按照發展節能省地環保型住宅的要求，嚴格執行國家有關住房建設的強制性標準，采取競標方式優選設計方案，做到在較小的套型內實現基本的使用功能。要積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備；5、貫徹節能方針，力求取得較好的社會綜合效益。五、編制范圍及編制目的1、編制范圍本可行性研究報告編制范圍為大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目。2、編制目的本報告編制的目的是對大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目進行技術可靠性、經濟合理性及實施可能性的方案分析和論證，在此基礎上選用科學合理、技術先進、造價省、運行成本低的方案，最終使得該工程的經濟效益和社會效益達到最佳統一。第二節項目概況一、項目地理位置大悟縣位于大別山脈西段，湖北省東部，地處東經11402大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司611435，北緯31183152。縣人民政府駐地二郎店，西南距孝感專署駐地孝感市95公里，南偏東距省會武漢市151公里?？h城東西距約424公里，南北相距約438公里，略成矩形，總面積198571平方公里?？h境北與河南省信陽市、羅山縣、新縣交界，南與武漢黃陂區、孝昌縣接壤，東與紅安縣相鄰，西與廣水市相連。本項目建設地點位于大悟縣水廠以西、水廠規劃路以北。該位置符合城市規劃要求，交通便利，工程地質、水文地質條件及供電、給排水、通訊等市政條件較好。二、建設規模和建設目標該項目總用地面積1591374平方米（2387畝），總建筑面積2379456平方米，建筑占地面積396576平方米，規劃戶數408戶，每戶面積5832平方米。項目設計按照項目建筑規劃設計方案進行總體設計，力求總體布局合理，建成一個既經濟實用、又具有現代氣息的工程，以期實現“住有所居”的目標。同時也能促進社會和諧發展，確保社會穩定。三、主要建設條件本項目選址在大悟縣水廠以西、水廠規劃路以北進行建設，可利用現有公路，材料運輸可以充分利用現有道路直達工地。材料運輸均采用汽車運輸。擬建地道路暢通，運輸方便，場內活動空間寬闊，項目施工不會產生較大環境影響。項目建設所需的各種建筑材料能在當地購買，且項目為砌體結構，土建和安裝工程可由地方施工單位承建。四、項目總投資及社會效益大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司71、項目總投資本項目建設總投資為349641萬元，其中建筑安裝工程費235566萬元；基礎設施配套建設費80486萬元（其中紅線內基礎設施配套費61886萬元，紅線外基礎設施配套費186萬元）；工程建設其他費用16939萬元；基本預備費為1665萬元。資金來源由建設單位自籌，并積極爭取國家相關政策資金支持。2、項目建設社會效益“衣、食、住、行”事關百姓民生。隨著社會經濟的發展和物價的上漲，住房問題成為重要的民生問題之一，黨中央、國務院高度重視解決群眾的住房問題。近幾年來，隨著廉租住房、經濟適用房建設和棚戶區改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到了較大改善。但是，由于大悟縣住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分商品房價格較高、上漲較快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著大悟縣城鎮化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也需要改善，大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭、新就業職工與外來務工人員需要的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。十二五期間，大悟縣將加快保障性安居工程建設，建立合理的住房供給體系，滿足不同收入家庭的住房需求，全面改善城市居民居住大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司8條件。加大公共租賃住房建設力度，著力解決城市夾心層住房困難。加強保障性住房配建管理，鼓勵房地產開發企業在商品房開發中配建廉租住房、公共租賃住房等保障性住房。加大推進城市棚戶區、國有工礦棚戶區等各類棚戶區和農村危房改造力度。進一步健全住房保障體系，嚴格保障性住房后期監管，建立完善的準入退出機制。本項目擬建設公共租賃住房408套。通過項目建設和公租房制度的不斷推進和完善逐步健全住房保障制度，大力發展公共租賃住房，切實解決中低收入家庭的住房問題，實現“為每一個居民家庭提供良好的住房”或實現“人人享有適當住房”的社會目標，既是維護社會安定的重要手段，也是社會收入再分配的重要方式。第三節問題與建議一、問題1、項目建設應注意環境保護,不要影響周圍單位或個人的工作和生活；2、項目建設中應充分利用資源，注意節能、節水。二、建議（1）項目工程應單獨圈定施工區，應在不影響正常辦公、學習和居民生活的前提下組織施工；（2）工程建設竣工后，要組織驗收，嚴把工程質量關；（3）公共租賃住房建設項目當地有關部門應嚴格執行國家規定的各項稅收優惠政策。建設部門應努力爭取相關部門的支持，爭取國家政策落實到位和創造一個有利于項目建設的環境，以利項目盡早發揮大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司9應有的效益。第二章項目建設的必要性和可行性第一節項目建設的必要性一、是堅持以人為本，全面建設小康社會的需要“以人為本，構建和諧社會”是國家新時期的發展目標，按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設。社會保障是保持社會穩定和實現社會和諧的“托底”機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業。住房保障制度是社會保障制度的重要構成部分，建設公共租賃住房是建立完善的住房保障體系的重要環節，是構建社會主義和諧社會的措施，是各級政府關注民生，以人為本，執政為民的具體體現，是關心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府責任的客觀要求。住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關心、最直接、最迫切需要解決的實事難事之一。隨著大悟縣住房制度改革的深入推進，逐步實現住房商品化，廣大市民居住條件、居住環境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場去解決。與此同時，新職工的階段性住房支付能力不大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司10足矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也需要改善，大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭、新就業職工及外來務工人員住房需要的重要舉措。因此，建立包括公共租賃住房在內的住房保障體系，滿足中低收入家庭、新就業職工及外來務工人員的基本住房需求，既關系到千家萬戶中的收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責所在。建設公共租賃住房，讓符合條件的中低收入家庭、新就業職工與外來務工人員住得上經濟、實用的住房，對于解決中低收入家庭、新就業職工與外來務工人員的住房問題，維護社會穩定，體現社會公平，建設和諧大悟具有重要的意義。本項目以切實調整住房供應結構，規范發展住房保障制度，有步驟的解決社會低收入家庭困難為原則，是保證社會和諧穩定的利民之舉。二、是解決“夾心層”住房問題的主要手段一般意義上的住房保障體系偏向中低收入困難家庭，住房保障即意味著政府要對那些在住房市場競爭中處于極端不利地位的部分群體實行“托底”和傾斜性扶持，保證收入最低、條件最困難的居民在準市場的住房供應中能享受到基本的住房條件。但像廉租房、棚戶區改造這樣財政托底的住房保障的覆蓋面必然有限。然而，當前的現實是廣大中間收入甚至中高收入家庭都面臨較大的住房壓力，既進入不了住房保障體系，也無法獨立從市場購房或租房，即所謂“夾心層”。當前住房保障體系往往重點關注中低收入家庭，忽視“夾心層”利益訴求，現行的保障房政策還存在犧牲“夾心層”利益為代價的情況，如保障房大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司11的供應經常擠占了市場化住房供應，加大“夾心層”住房壓力，那么會為社會和諧穩定帶來很多復雜問題。為此時任國務院副總理李克強在2010年9月17日“加快保障性安居工程”座談會上明確提出，“要加強公共租賃住房建設，使處于夾心層的中等偏下收入住房困難居民、新就業職工、新畢業大學生以及外來務工人員等，通過梯度消費逐步實現住有所居?！比⑹钦{控高房價，促進地區經濟健康發展的需要隨著我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續快速發展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但是，蓬勃發展的房地產為了追求較高經濟利益或規避風險，不斷抬高房價，或者開發高端住房，滿足高端消費，忽視了中低收入人群的住房問題，買房住房變成了他們的一種奢望，或是長期的經濟和精神壓力，住房體系非正常發展現狀已嚴重影響到國民經濟的可持續、健康發展與社會和諧。大批公共租賃住房進入市場，可以成為政府調控房價的“穩定器”，調節房價供求的“緩沖器”，公租房的建設給大悟縣提供了一個房價調控利器，可以“間接地抑制房價過快上漲”，同時推動建立“低端有保障，中端有市場，高端有約束“的城市住房供應體系。過去幾年，由于房價飆升，一些城市投資環境變差，“逼”走了眾多的就業者和創業者，從而轉走其他城市尋求機會。從這個意義上來說，公租房的建設即相當于改善投資環境，可吸引更多的企業到大悟縣投資，進而有利于大悟縣的經濟得到健康和可持續的快速發展。長遠來看，由于改善了投資環境，吸引了更多的企業投資從而增加的財政收入，將遠遠超過在公租房方面的支出。大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司12四、是逐步實現大悟縣“十二五”住房保障規劃的需要大悟縣堅持把住房保障建設作為民生工程、德政工程來抓，科學規劃，超前擬定住房保障目標，健全機制，努力營造住房保障推進氛圍，拓寬渠道，多方籌措住房保障建設資金，規范運作，全面落實住房保障政策。為深入貫徹落實黨中央、國務院關于加強住房保障建設的政策要求，進一步推動孝感市住房保障工作的發展，建立和完善住房保障政策體系，切實改善住房困難家庭居住條件。按照國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發200724號）、國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發201010號）、住房和城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、國土資源部、農業部、國家林業局關于做好住房保障規劃編制有關問題的通知（建保201091號），關于加快發展公共租賃住房的指導意見（建保201087號）等文件的要求，結合大悟縣當前住房保障的實際規劃，本項目將新建408套公共租賃住房，是落實公共租賃住房房源的具體措施，為完善住房保障體系，維持社會穩定作出貢獻。第二節項目建設的可行性一、國家政策支持國家先后推出多項政策，扶持和規范公共租賃住房的建設和分配，如關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發200724號）、國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（國辦發20111號）、國務院關于加快發展公共租賃住房的指導意見（建保201087號）、國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見（國辦發201145號）、大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司13公共租賃住房管理辦法（住建部第11號令）等。本項目的建設，符合國家相關政策。二、項目的場地條件，符合城市發展總體規劃本項目位于大悟縣水廠以西、水廠規劃路以北。該地域地勢平坦，適宜于項目建設，符合城市發展總體規劃。三、供電與供水大悟縣電力設施齊備，容量滿足項目要求，可直接對項目供電；縣自來水廠供水主干管從項目區門前經過，并有支管引入項目所在院內，滿足項目供水要求。四、排污及環保該區排水系統已形成，建成后僅生活污水入化糞池沉淀后進入城市污水管網；雨水可直接排到市政設施內流走，不會滯留；生活及建筑垃圾可傾倒在指定地點有垃圾車運走。五、交通條件大悟縣區位獨特，條件優越。城關西距京廣鐵路廣水站7公里，107國道5公里，南距武漢市110公里，北距鄭州市400公里。京珠高速公路過城區直貫縣境，國家“十一五”規劃建設的京廣高速鐵路途徑大悟，即將建成的西安至南京鐵路離大悟僅50公里。境內公路建設已形成“三縱三橫”的交通網，大悟已融入全國東南西北交通主干網。交通區位得天獨厚，經濟發展優勢明顯。該項目位于大悟縣水廠以西、水廠規劃路以北。項目建設可利用現有公路，材料運輸可以充分利用現有道路直達工地。材料運輸均采用汽車運輸。大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司14六、施工力量及材料供應項目建設所需的各種建筑材料能在當地購買，土建和安裝工程可由地方施工單位承建。七、資金來源本項目總投資為349641萬元。資金來源由建設單位自籌，并積極爭取國家相關政策資金支持。第三章項目建設規模第一節需求分析湖北省已連續多年把城鎮居民住房保障列入“十件實事”?！笆晃濉逼陂g，湖北省啟動棚戶區改造1702萬戶，完成公共租賃住房108萬套，全省保障性住房達4269萬戶，經濟適用房解決了1674萬戶低收入家庭的住房困難問題。2011年湖北省將通過發放租賃補貼、棚戶區改造等多種方式，擬解決城鎮低收入和中低收入家庭1859萬戶住房困難問題；計劃統籌完成8萬戶農村危房改造任務，實現住房保障；實現對低收入家庭的應保盡保。同時，積極開展“夾心層”、“新生代”的住房保障工作，不斷擴大住房保障的覆蓋面，讓城鎮居民實現住有所居。此外，為了推動保障性住房的建設，湖北省還將積極探索政府投入與市場參與、社會投入相結合的投入機制，減輕政府資金籌措壓力，并加強住房公積金歸集、監管，積極發揮其對住房保大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司15障的支持作用?！笆濉逼陂g，湖北省將新建和籌集保障性住房及各類棚戶區改造住房100萬套，基本解決中等偏下收入家庭住房困難，使住房保障覆蓋面達到城鎮人口的15以上。2014年1月12日從全省住房城鄉建設工作會議上獲悉，今年湖北省加大保障性安居工程建設力度，計劃開工建設各類保障性住房4581萬套，基本建成24萬套，分配入住16萬戶，完成農村危房改造5萬戶?！笆濉睍r期，大悟縣以加快轉變經濟發展方式為主線，著力推進新型城鎮化、農業現代化和新農村建設，統籌推進“兩型社會”綜合配套改革試驗區建設，全面發展社會事業，切實保障和改善民生，基本建成城鄉一體化的社會保障體系，公共服務基本實現均等化，市域生態安全格局基本形成，城市生態空間進一步優化，奮力實現經濟社會跨越式發展，為全面建成小康社會打下堅實的基礎。根據國務院關于加快發展公共租賃住房的指導意見（建保201087號）、國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見（國辦發201145號）、公共租賃住房管理辦法（住建部第11號令）等文件要求，以及“十一五”期末大悟縣不同收入水平家庭結構比例，“十二五”規劃期內，大悟縣將新建保障性住房676萬平方米，改造棚戶區住房238萬平方米。其中2014年，解決2850戶中、低收入家庭住房困難，建設（含購買、新建、改建和租賃）廉租住房100套（05萬平方米）和公共租賃房400套（24萬平方米）；2015年，解決2650戶中、低收入家庭住房困難建設（含購買、新建、改建和租賃）廉租住房100套（05萬平方米）和公共租賃房200套（12萬平方米）。本項目的建設是急切需要的。大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司16第二節保障性住房現狀保障性住房建設是我國重大的民生工程和發展工程，包括廉租住房、經濟適用房、公共租賃住房、限價房、危舊房改造、城市棚戶區改造和煤礦、林區、墾區的棚戶區改造等。保障性住房建設能夠幫助城市低收入家庭改善居住環境、實現幸福安居和提高生活質量，能夠有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業發展，推進以人為核心的新型城鎮化建設，發揮助推經濟實現持續健康發展和民生不斷改善的積極效應。2007年，國務院、住建部、國家發改委等部門先后發布了關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發200724號）、廉租房保障辦法、經濟適用住房管理辦法、關于加快發展公共租賃住房的指導意見，制定了我國住房保障制度和框架，使得城鎮低收入家庭住房困難者優先獲得了住房保障。2008年，國務院發布了國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見，明確要求加大保障性住房建設的力度，爭取用三年時間基本解決城市低收入家庭的住房困難和棚戶區改造問題。根據住房城鄉建設部信息，“十一五”期間，在國家政策的有力支持下，我國初步形成了以廉租住房、經濟適用住房等為主要形式的住房保障制度，使得全國1140萬戶城鎮低收入家庭和360萬戶中等偏低收入家庭住房困難問題得到解決。“十二五”時期，保障性住房建設被列入重點工程和主要任務之一，國家“十二五”規劃綱要明確提出建設3600萬套保障性住房的任務。根據大悟縣“十二五”住房保障規劃，結合大悟縣住房保障大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司17現狀，2014年，大悟縣要解決2850戶中、低收入家庭住房困難。其中新增發放住房租賃補貼100戶，建設（含購買、新建、改建和租賃）廉租住房100套（05萬平方米）和公共租賃房400套（24萬平方米），經濟適用住房1300套（117萬平方米），棚戶區改造950戶（52萬平方米）。第三節建設規模根據國家及地方相關規劃，本項目擬建408套公共租賃住房，解決408戶住房問題。根據關于加快發展公共租賃住房的指導意見（建保201087號）文件的規定，新建公共租賃住房，應將單套的建筑面要嚴格控制在60平方米以下。本項目公租房建筑面積為2379456平方米，總計408戶，每戶面積約為5832平方米。第四節主要經濟技術指標主要經濟技術指標表主要數據序號名稱單位新建備注1總用地面積15913742總建筑面積23794563建筑占地面積3965764容積率155建筑密度256綠地率31大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司187規劃戶數戶4088停車位個120第四章項目建設選址第一節場址建設條件一、地形、地貌、地震情況1地形、地貌大悟縣位于大別山脈西段，湖北省東部，地處東經1140211435，北緯31183152。縣人民政府駐地二郎店，西南距孝感專署駐地孝感市95公里，南偏東距省會武漢市151公里?？h城東西距約424公里，南北相距約438公里，略成矩形，總面積198571平方公里。本項目建設地點位于大悟縣水廠以西、水廠規劃路以北。項目區地勢平坦，適宜建設。2、地震根據建筑抗震設計規范GB500112010，大悟縣抗震設防烈度小于六度,屬于非抗震設防區。大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司19二、水資源大悟縣雨量充沛，河溪縱橫，庫塘密布，徑流量大，地表水源豐富，多天然淡水，水質較凈。但地下水較貧乏。境內有環河、灄水、竹竿河3條主要河流，共有大、小支流324條，總長121646公里。環河、灄水南流漢水，竹竿河北注淮水。三、氣候條件大悟縣屬亞熱帶季風氣候區，冬季受西北冷氣團的影響，夏季受東南、西南季風控制，形成冬冷、夏熱、冬干、夏濕，雨量充沛、光照充足、四季分明、無霜期較長，嚴寒酷暑短的氣候特征。年平均氣溫149157年平均降雨量11149MM（19611986年）年最大降雨量11729MM年最小降雨量10708MM最大日降雨量3552MM（1968年7月13日）常年主導風向以偏北風為主，多年平均風速為32米/秒，次為偏南風。累積年最大風速197米/秒，為湖北省風速最大區之一。無霜期227242天災害性天氣春季的低溫陰雨和早春的凍害；夏季的高溫干旱和暴雨洪澇；秋季的寒露風和和連陰雨；冬季的寒潮、冰雹、雨凇等。龍卷風、冰雹是偶發性的，僅在局部發生。四、交通運輸條件京珠高速公路直貫大悟縣全境，石武鐵路客運專線大悟段及孝感北站正在加緊建設，麻竹高速公路大悟段開工建設，全縣交通基本形大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司20成“三縱三橫”（三縱即黃土線、張界線、三里至芳畈線，三橫即宋應線、悟宣線、三宣線）的公路網絡，實現了鄉鄉通油路、村村通公路，通車總里程達到17394公里，其中省道1288公里、縣道2219公里、鄉道92公里、通村公路12967公里。本項目建設地點位于大悟縣水廠以西、水廠規劃路以北，交通十分便利。本項目可利用現有公路，材料運輸可以充分利用現有道路直達工地。材料運輸均采用汽車運輸。五、公用設施社會依托條件項目所在區域電力、電信資源充足有保障，供水條件好。六、防洪、防潮、排澇實施條件項目建設地附近有城市下水道，排水方便；項目區已納入城市總體防洪、排澇實施規劃。第二節場址推薦方案一、場址推薦該項目在大悟縣水廠以西、水廠規劃路以北進行建設，符合大悟縣發展規劃。項目場址選地交通便利，項目總體規劃中已做過規劃，經現場勘察，建設場地平整，可以滿足施工需要，場址適宜；該地水、電供應充足；附近有城市下水道，排水方便；區外是城區主要交通道路，運輸方便，建設便利。二、擬選場址技術經濟指標見下表大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司21序號建設經濟指標項目技術指標1總用地面積2387畝2建址地貌特征前后無障礙物，場地平整3工程地質較好4交通運輸條件運輸方便5供水用城市供水管網大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司226排水用城市排水管網7供電穩定充足8生活、福利設施條件公共設施配套齊全9周圍環境及相互影響無明顯不利影響第五章工程總體方案及技術方案第一節工程總體方案一、指導思想1、“以人與自然和諧為本”的思想以建設生態型綠色住宅樓為設計目標，以節約資源、健康環保為原則，力求創造一個高效有序、寧靜、舒適、優質、適用、經濟的住宅小區，營造一種和諧的鄰里交流空間。2、規劃設計貫徹生態、景觀、效益相統一原則塑造一個具有特色的生態景觀和人文景觀空間環境，以獲得特定消費群體的認同而達到良好的社會效益。3、住宅樓建設以科技為先導按照發展節能省地環保型住宅的要求，要積極推行應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備。大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司234、經濟、適用性項目的建設應嚴格執行國家有關住房建設的強制性標準，方案及施工圖設計時，應充分考慮特定群體的實際需求和經濟情況，保證住宅既經濟又適用，做到在較小的套型內實現基本的使用功能。二、總體方案1、功能布局強調戶型“均好性”讓每位業主都充分享受到自然和人工的安全舒適與便利，均好性落實到每一棟樓的每一戶人家中。具體體現在日照、采光、通風、景觀、建筑本身的美觀、居室戶型功能及道路交通和生活服務設施中。合理布置小區物業服務用房小區配套服務設施結合環境合理布置，方便服務及管理。2、立面設計本方案推薦用簡潔明快、主題化的手法詮釋建筑形體的美感,塑造二十一世紀的居住建筑形象。設計中應根據每種戶型的具體位置和方向安置凸窗,于建筑處理中盡量避免對視,爭取好的朝向和景象,同時外觀上亦有虛實對比。3、景觀設計景觀設計其主要功能除基本的休憩、美化需求外，還有聯系各區的效用，整個景觀設計以幾何式造景手法為主，力求將人文景觀點綴在自然中，在設計上講究心靈的自然回歸。在景觀環境的營造上，結合綠地與硬質景觀的曲直變化，以及環境小品等人性化設計，創造一個綠色的小區“共享庭院”?？臻g景觀節點等的設計則更多的強調人大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司24性化的設計，從人的行為、人的尺度、人的情感上進行細致入微的思考，力求創造一個舒適、親切的小區景觀環境。第二節技術方案一、設計原則1、設計原則采用適合實際情況的工藝、設備和材料，節約能源。因地制宜，就地取材。本設計方案在技術上滿足相應國家建筑、結構技術規范、標準2、設計依據城市居住區規劃設計規范（GB5018093（2002年修訂版）；民用建筑設計通則（GB503522005）；住宅設計規范（GB500962011）；住宅建筑規范（GB503682005）；無障礙設計規范（GB507632012）；建筑結構可靠度設計統一標準（GB500682001）；建筑結構荷載規范GB500092012）；大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司25建筑地基基礎設計規范（GB500072011）；混凝土結構設計規范（GB500102010）；砌體結構設計規范（GB500032011）；建筑抗震設計規范（GB500112010）。3、總體設計項目整體設計中，強調功能的完善和布局的合理，充分體現“環境美、功能全”的特點，考慮到項目建設的開發成本及對環境的要求，尋求最佳的結合點，設計時堅持和體現以人為本的基本準則，采用現代化住宅的設計思路和方法，創造獨特優美的景觀，提高整體環境水平。二、交通流線原則統一性原則遵循組織交通，合理分區，創造景觀的三統一原則進行路網規劃。便捷性原則以主導性為主的道路盡量直達，以車流為主適度的曲折，達到減整限速提高環境的完整性。經濟性原則結合景觀處理，盡量減少土方工程。舒適性原則道路與環境相結合。鄰水穿林，曲折幽靜，移步換景，步移景異，對景生情，營造停留空間。三、建筑設計大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司261、門、窗本工程門住宅分戶門擬為乙級防火門，所有內門擬為木門。本工程外窗擬為白色塑鋼推拉帶紗門窗，外窗玻璃采用中空玻璃窗（59A5）。所有單塊大于15平方米的玻璃、玻璃門、落地窗等到玻璃采用安全玻璃。所有窗臺距樓地面低于900MM高的，內側加做安全欄桿。根據98ZJ4012548，一層所有窗均設防護網。所有外門窗立樘均逢墻中安裝，內門窗立樘位置均平開啟方向內側安裝。建筑物16層的外窗及敞開式陽臺門的氣密性等級，不應低于國家標準建筑外門窗氣密、水密、抗風壓性能分級及檢測方法GB/T71062008中規定的4級；7層及7層以上的外窗及敞開式陽臺門的機密性等級，不應低于該標準規定的6級。2、樓地面廚房、衛生間建筑標高比同層樓面低30MM。廚房、衛生間及陽臺地面均設05坡度坡向地漏。廚房、衛生間地面及墻面高300MM處加做一層聚氨脂防水涂膜。除公共部分外，各住宅戶內樓地面均為粗裝修。（具體由有關設計規范及業主要求確定）3、其他（1）本工程室內外墻面，樓地面及所有線角均應按設計要求，做到平整、光潔、順直。所有管線應預留洞口，避免事后打鑿，影響質量，管線安裝完畢后邊縫應封實。（2）在一層樓梯口安裝一套與住戶號數相適應的信報箱供樓房住大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司27戶接收報刊、郵件使用。（3）嚴禁布置存放和使用火災危險性為甲乙類物品的商店，車間和倉庫,并不應布置產生噪聲,振動和污染環境衛生的商店，車間和娛樂設施。并應符合GB5009619992003年版451要求。四、結構設計方案1、設計等級標準根據本項目的特點與用途，擬采砌體結構，現澆鋼筋混凝土樓板，樓板厚度不小于100MM。本工程所采用的材料類型、規格、等級等由設計單位確定。建筑結構的設計使用年限為50年，其安全等級為二級。各構件的耐火極限均按建筑設計防火規范GB500162006執行。2、設計荷載風荷載035KN/M2，雪荷載05KN/M2樓面主要活荷載標準值取值如下（KN/M2）住宅20陽臺25廚房20衛生間25上人屋面20不上人屋面05樓梯203、主要結構材料本工程結構材料為鋼筋砼，梁、板、柱強度等級C25；鋼筋級別I級HPB300，FY270N/MM2，級大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司28HRB335，FY300N/MM2，級（HRB400，FY360N/MM2）。000M以下采用MU15蒸壓灰砂磚，M10水泥砂漿；000M以上采用MU15蒸壓灰砂磚，M10M75混合砂漿。4、結構選型多層結構為砌體結構，采用縱橫墻混合承重方案，樓面荷載通過梁板傳給縱橫墻，由縱橫墻傳給基礎。結構受力均衡，樓板可根據建筑使用功能不同靈活布置，結構整體性好。5、基礎設計本工程擬采用柱下獨立基礎或條形基礎，地基基礎設計等級為丙級。五、給排水設計方案1、設計依據建筑給水排水設計規范GB500152003（2009年版）室外給水設計規范GB500132006室外排水設計規范GB500142006（2014年版）建筑專業提供的方案圖。建設單位提供的環境給水排水現狀圖。2、給水設計方案水源本建筑全部用水均取自市政給水管網,從市政供水干管引兩條DN200引入管至本建筑，并且采用DN200給水管在本建筑物室外形成大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司29環網。給水系統根據市政給水管網的供水壓力、建筑物各部分的使用功能及衛生器具對靜水壓的要求將生活給水系統分為兩個區一層至三層利用市政給水管網壓力直接供水。四層至六住宅用水變頻調速供水設備供給。生活供水泵由變頻控制器控制其運行。生活儲水池及消防儲水池進水管上均設電磁遙控浮球閥，當水池水位超過溢水水位達緊急水位時，電磁閥關閉切斷水源，并將進水閥損壞的信號傳至物業管理中心。用水量預測小區綜合用水標準取250升/人D，小時變化系數25，使用時間24小時。綠化用水一次/日、15升/M用水量統計見下表用水標準用水單位用水時間時變化系數最高日用水量最大小時用水量序號名稱L/人D人HM/DM/H1居民用水2501280242532033332綠地用水15L次493326743未預見水量按總用水量的10394大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司30合計43343、排水設計方案雨水（1）屋面雨水建筑屋面雨水均采用外排水系統排放。（2）場地雨水大部分雨水經雨水口排入雨水管溝，再排入城市雨水干管。污水、廢水生活污水經立管收集后下至一層出戶，經三格化糞池處理后，排入市政排水管。化糞池根據實際使用人數計算，根據小區周邊道路上預留的排水接口位置及小區地形標高情況，本設計在室外多處設鋼筋混凝土化糞池，化糞池污水停留時間12小時，清掏周期90天。雨水量雨水設計流量按下式計算（L/S）QF其中設計暴雨強度采用武漢市暴雨強度公式地面逕流系數；F場區雨水面積；P設計重現期。雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為05698314LGPQT大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司31D200MMD400，雨水管管徑為D300D700MM，排入市政雨污水管。六、消防設計方案1、設計依據建筑設計防火規范GB5001620062、室外消防給水水源為確保消防供水安全可靠，擬采用供水干管作為本工程供水水源。消防給水管道沿建筑四周設環狀消防、生活共用給水管網。消防設施在室外給水環網上設室外消火栓，火災時消防車或消防人員取水撲救火災。嚴格按照國家民用建筑消防規范及湖北省有關部門的要求進行消防設計。建筑的四周按規范規劃了消防環道并預留了未來施工圖階段設置室外消火栓的位置。建筑高度在24米以下，屬多層建筑，消防規范執行建筑設計防火規范GB500162006。多層建筑外圍道路寬度均大于35M，消防車道均能環通，滿足消防要求。建筑物內疏散樓梯間的間距小于70M；袋型走廊小于22M。各單體建筑防火分區面積均嚴格控制在消防規范規定的范圍內。按建筑設計防火規范GB500162006規定，每防火分區面積2500平方米，有自動滅火系統部分加倍，即5000平方米。大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司32按建筑內部裝修設計防火規范GB50222952001年修訂版規定，內部各部位裝修材料的燃燒性能等級，不低于建筑內部裝修設計防火規范的規定。七、電氣設計方案1、設計依據民用建筑電氣設計規范JGJ162008建筑照明設計標準GB500342013各專業提供的設計條件國家現行規范規定和建設方所提的設計要求。2、設計范圍本設計包括大樓的供配電、照明、用電設備自動控制、防雷接地、網絡、電話等系統的設計。3、負荷分類本項目單體工程負荷等級為三級負荷。4、供配電設計變壓器采用干式變壓器。高壓選用環網開關柜，采用負荷開關與熔斷器聯動的方式保護變壓器，低壓選用組合式開關柜。本工程對每臺變壓器設置了計度裝置,照明和動力分別計度。5、電力設計A、負荷指標住宅6KW/戶大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司33B、負荷估算用電負荷需要系數取07，負荷同時系數取06，則項目用地內計算負荷為項目用電負荷估算表序號名稱用電數量負荷指標設備容量（）需要系數計算負荷1住宅4086KW/戶244807171362負荷同時系數061028163補償后功率因數092111757供電方式本工程擬由附近低壓變配電所引來一路380/220V三相四線電源引至首層總配電箱，再分別引至各用電點；本工程接地系統采用TNCS方式供電，進戶處零線重復接地，設專用PE線，接地電阻不大于1。進戶線選用電纜穿鋼管埋敷設至總配電箱；支線選用塑料銅芯電線BV穿鋼管或阻燃硬塑料管PVC沿建筑物墻、地面、頂板內暗敷設。照明、插座均由不同的支路供電；除空調插座外，所有插座回路均設漏電斷路器保護。線路敷設所有電力線路均采用地埋電纜，穿管直接埋于地下，埋深度07米以下，局部地段多跟電纜并排敷設時可設置在專用電纜溝內。路燈照明小區內路燈以低桿圓球柱燈為主，沿小區內道路單側設置，桿距大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司3430米左右，路燈線路全部采用地埋電纜直接埋于地下。照明系統照明支路為BV2X25PVC16,普通插座回路為BV3X25PVC16,廚衛、空調插座回路為BV3X4PVC20。臥室、客廳的插座均選用單相五孔安全型；單相空調機、電冰箱、廚房電器、衛生間電熱水器插座、洗衣機均選用帶指示燈及開關的三孔插座；抽油煙機插座選用帶指示燈及開關的三孔插座；廚房和衛生間的燈具、開關、插座均采用防水防塵型。首層總計量電表箱嵌墻暗裝，底邊距地08M。樓梯間平臺處照明燈具采用聲光控制，以利于節能。本工程要求氣體放電燈如熒光燈就地單管補償，要求補償后的功率因數不小于09。八、弱電工程1、設計依據民用建筑電氣設計規范JGJ162008；住宅設計規范GB500962011；住宅區和住宅建筑內光纖到戶通信設施工程設計規范GB508462012；有線電視系統工程技術規范（GB5020094；2、設計范圍有線電視系統、電信系統、門禁系統、數據通信系統。1有線電視配合有線電視網要求，本工程僅做預埋管及插座的設計。同軸有大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司35線電纜及各設備元件均由有線電視管理部門確定并負責安裝，調試。電視電纜由室外弱電手孔井穿鋼管埋地引入至首層的弱電接線箱，再分配到用戶各點，電視出線口底邊距地03M，分支線選用SYKV755型，穿鋼管沿建筑物墻、地面、頂板暗敷設。干線放大器電源從就近的照明回路引來,用BV500325導線穿SC暗敷。2電話及計算機配線系統電話及數據電纜由室外弱電手孔井穿鋼管埋地引至首層的弱電接線箱,經二次配線后引至各個用戶點電話,干線電纜穿鋼管或PVC管埋地或沿墻暗敷；戶內支線選用穿鋼管沿建筑物墻、地面、頂板暗敷設；電話出線口及信息插座底邊距地03M,電話及網絡布線系統各設備元件均由專業部門確定并負責安裝，調試。（3）光纖入戶方案從建設、運行、維護、管理的角度進行分析比較后，項目采用FTTH寬帶接入技術。大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司36整個FTTH寬帶接入網由OLT、小區光纖網絡、ONU三部分組成。OLT為多業務集中控制單元，主要負責帶寬控制、鑒權管理、故障捕捉，并將數據及視頻廣播信號變為光信號以后進行分發；OLT支持虛擬專網VLAN的劃分。小區光纖網絡采用單模光纖。ONU為多業務用戶單元。在用戶家中完成光電信號轉換，為用戶提供高速數據、旁路語音和視頻服務。（4）樓宇對講安全門系統在各棟一層住宅入口處安裝自動控制安全門。樓內住戶可采用自由出入。而來訪人能在大門前按下被訪問住戶的門牌號碼，此時，被訪問住戶的對講機振鈴通知住戶。當住戶拿起對講機與來客對講通話確認后，按下開門指令按鈕，此時大門自動開啟，來客進門后，大門自動關閉。（5）數據通信系統每戶設數據通信終端L2只，分別設于在主臥室及起居室。由CAT6UTPTC20DA至每個終端。每棟樓各設置一個數據分配箱，于各單元一層嵌墻安裝。由住宅區局域網引入一根光纜進入該箱，經光電轉換后，引出多對數干纜連接至各用戶。九、防雷設計本工程屬民用建筑，預計年雷擊次數00613次/年，年預雷擊次數大于006次/A，同時結合孝昌縣防雷辦相關要求，確定本工程按第三大悟縣安康小區公租房（三期）建設項目可行性研究報告孝感市工程咨詢公司37類防雷建筑物采取防雷設施，采用裝設在建筑物上的接閃網、接閃帶或接閃桿。接閃網、接閃帶應按規范的規定沿屋角、屋脊、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設，并應在整個屋面組成不大于20M20M或24M16M的網格。接閃器之間應互相連接。防雷裝置的接地應與電氣和電子系統等接地共用接地裝置，并應與引入的金屬管線做等電位連接。外部防雷裝置的專設接地裝置宜圍繞建筑物敷設成環形接地體。建筑物宜利用鋼筋混凝土屋面、梁、柱、基礎內的鋼