1第一章總論一、項目概況項目名稱國際汽車城項目業主XX集團項目地址遼寧省XX縣法定代表人項目建設內容及規模項目建設內容及規模總占地13萬平方米，根據機動車產業城項目規劃，可將產業城分成五個區域（下面以A、B、C、D、E、表示不同區域）。A區計劃建立大中小型車4S店5家，平均每家占地面積為5000平方米。總占地面積為25000萬平方米B區計劃建立中、重卡車4S店5家，平均每家占地面積為5000平方米。總占地面積為25000萬平方米C區工程機械（特種車）4S店2家，占地總面積約2萬平方米D區為農業機械區，占地面積2萬平方米E區為檢測中心、機動車交易市場、綜合辦公大廳，占地總面積4萬平方米2鳥瞰圖3二、項目投資商簡介XX集團成立于2009年6月，總部位于XX城南經濟開發區秦家崗分場，公司有十家子公司。（一）華德汽貿公司，從事解放、重汽、陜汽、東風、歐曼全系列卡車的銷售；廂式、自卸、牽引車輛的改裝；營運車輛的掛靠；銀行按揭貸款購車。4（二）XX宇峰農機貿易有限公司經營范圍農用車輛、農業機械及配件銷售5（三）XX宇峰機動車交易有限公司舊機動車交易、管理及服務6（四）XX通用電力設備有限公司機電產品、機械設備、儀表儀器等銷售、加工。7（輔助五）XX鑫鑫天宇網絡工程有限公司計算機網絡安裝工程計算機、軟件及設備銷售8（六）XX汽車運輸有限公司普通貨運9（七）XX和潤建筑安裝工程有限公司道路施工、建筑安裝、土石方工程10（八）XX海納德房地產營銷機構11（九）XX傲尊鳥服飾有限公司服務制造、銷售及進出口12（十）XX汽車租賃有限公司汽車租賃、道路貨物運輸、普通運輸13（十一）XX危險品運輸有限公司液體危險品運輸、銷售14（十二）XX新農科現代農業信息合作社15三、編制范圍該可研報告編制范圍包括項目建設背景及必要性、市場現狀及前景分析、建設內容及規模、建設地址及建設條件、項目方案設計、環保、消防、節能及安全、招投標方案、項目的組織機構設置、項目營銷策劃、項目實施進度、投資估算及資金籌措、經濟效益評價、結論及建設。主要技術經濟指標主要數據項目占地面積13萬平方米總建筑面積18萬平方米露天汽車展場占地2萬平方米棚蓋汽車交易展場3萬平方米展場辦公室及門面3萬平方米4S店占地7萬平方米道路2000平方米綠化及環境5000萬平方米項目總投資5億元固定資產投資5億元銀行貸款2億元自籌資金3億元簡要結論XX國際汽車城建成后，國內外重點汽車品牌經銷代理商將聚集其中，同時，對該市場實現專業化、規模化經營，逐步將XX國際汽車城培育成為XX乃至遼寧地區具有較強影響力和輻射力的現代化專業市場。預計2016年度將交易各類機動車1萬輛以上，交易額將超過10個億元，年上交各項利稅逾千萬元；通過努力，XX國際汽車產業城將逐步發展成為適應XX市乃至遼寧省交易中心和信息中心，成為具有省內重要行業地位的機動車貿易服務中心，對促進區域經濟的發展產生較大的影響力和帶動力。項目實施后具有良好的經濟效益和社會效益，項目的建設是必要的，經技術、經濟、市場等方面論證，項目是可行的。16第二章項目建設背景及必要性一、項目建設背景XX縣隸屬于遼寧省XX市，區域總面積4317平方公里，下轄39個鄉鎮（場），43個社區，450個行政村，總人口為104萬人。位于遼寧省最北部，區域面積4324平方公里，耕地面積400萬畝，是全國最大的糧食生產基地、著名的畜禽生產加工基地。XX是一個資源十分豐富的地方。XX縣境內地勢平坦、土質肥沃，宜農宜林，礦產豐富。耕地面積400萬畝，年糧食總產量可達175億公斤，是全國著名的農業大縣，被評為全國交售商品糧第一縣。XX縣礦產豐富，東北煤田地質局2010年7月30日對外公布，這個局下屬的101勘探隊在遼寧北部發現一座大型煤田，初步掌握煤炭資源量逾10億噸，煤層氣資源量超過50億立方米。這是中國東北地區近20年來發現的最大煤田之一。二、項目建設的必要性（一）該項目的實施是推動本地汽車業發展的有力措施汽車產業在我國屬幼稚產業，是國家重點扶持和培育對象，發展空間廣闊。XX縣此項目的建設，符合XX的發展規劃以及經濟發展戰略和城市建設規劃。隨著汽車使用環境的逐漸優化，汽車消費政策的日益改善，中國內地人均收入水平的不斷增長，城鎮居民家庭汽車普及率將大幅度提高。中國進入WTO，國際品牌汽車及經營模式迅速進入中國市場。目前XX沒有專業的汽車交易市場，購車客戶為購置滿意的車輛，必須在全外地分散的汽車銷售點之間來回奔波；而國家振興東北的政策迅速擴張基建工程的規模，更增加了載貨車與工程機械的使用需求。使得現如今的XX縣機車銷售及服務產業急需發展。（二）該項目的實施有利于建立一個完善的現代汽車流通體系據國外資料表明在汽車產業的利潤中，制造業僅占3040，流通及售后服務領域占6070。我國汽車工業發展由于起步晚，再加上傳統計劃經濟影響等因素，使得廠家相對重視生產過程，比較忽略流通貿易的重要性，從而導致汽車服務貿易相對薄弱，成為整個行業發展的瓶頸。服務貿易，包括售前、售中及售后服務各方面的內容，即售前購車指導、上牌手續辦理、汽車配件供應、售后維修、裝飾美容、駕駛技術培訓、信息網絡建設以及汽車文化培育等。國家有關汽車服務政策的制定與執行、各地區的汽車交易大環境狀況、生產廠家對所售車輛執行的售后服務力度等，都將直接影響到汽車服務貿易的水平。現階段，主要問題集中在生產與售后服務脫節，服務標準、維修技術差，零配件質量不高，偽劣配件多，政府有關部門監控不力，收17費混亂等方面。雖然我國的服務貿易水平發展緩慢，但在不久的將來，服務貿易作為汽車銷售必將延伸的部分，發展潛力無疑是非常巨大的。該項目建成后，經營面積將達18萬平方米，是目前XX縣內規模較大、功能較全、模式較新的汽車交易市場。該項目的實施并運營，彌補了XX縣缺乏專業汽車市場的“空白”，而且憑借便捷的交通優勢、經營優勢及網絡資源優勢，把廣大的消費者、配件供應商以及配套服務商緊密的聯系在一起，形成集團化的經營優勢，真正形成一條龍配套體系，并建立完善的經營格局，實現政府、廠商、消費者、市場經營者真正意義上的“四贏”。（三）該項目的實施可以帶動區域經濟的發展通過市場帶動相關輔助行業的發展，包括物流中心、酒店、餐飲娛樂一條街等，必將有力地帶動區域經濟的快速發展。第三章市場前景分析（一）加入WTO后，我國對汽車工業的保護無論是關稅或非關稅的壁壘都將在五年內逐步取消，有利于促進我國改善汽車市場環境、調整產業結構、提高開發能力。有利于促進我國汽車工業集團化道路的發展，擴大集團規模，降低制造成本，刺激汽車消費。（二）已經實施的汽車信貸消費政策和即將推行的燃油稅政策等規范汽車市場的措施，將進一步促進我國汽車交易市場持續、穩定發展。第四章建設內容及規模一、功能定位（一）市場定位XX國際汽車城定位為XX縣地區集國內外品牌轎車、貨車、專用車、工程機械整車交易、配件供應、維修保養、裝飾美容、汽車會展等于一體的汽車貿易及服務中心，是XX縣地區規模最大、功能最全、模式最新的多功能國際化現代汽車城。（二）經營品種轎車、貨車、客車、專用車、工程機械車、汽車配件、裝飾美容材料等。18（三）功能分布整個汽車城分為A、B、C、D、E五個區A區為項目主體中大、中、小型車4S店。19B區區項目為輕、中、重型運輸車4S店，包含品牌有一汽卡車、中國重汽、中國陜汽、福田歐曼、北方奔馳重卡、東風天龍、中集集瑞、華菱重卡、江淮重卡、重慶紅巖等。20C區工程機械4S店21D區為農業機械區22E區為檢測維修中心、機動車交易市場、綜合辦公大廳。檢測中心2324（四）服務項目、為進場廠商提供日常商務服務協調有關職能部門，現場提供工商、稅務、車管、稽征、金融、保險等管理與服務；、代客新車上牌、駕駛證備案、車輛、年審、辦理保險服務等；、組織汽車展銷會、交易博覽會，提供有關國際汽車發展的最新動態信息；、建立汽車專業網站，開設電子商務項目，建立網上信息查詢及交易通道，設立大屏幕電子顯示系統，發布汽車交易信息；（五）輻射范圍立足XX，輻射遼寧。（六）總體構想為保證項目成功，項目規劃按照“前瞻性、高起點、低進入、統一設計、分步實施”的原則，整合社會、政府以及行業各方面資源，積極建造XX國際城。25二、建設內容建設規模項目總占地142萬平；建設具體內容與規模A區計劃建立大中小型車4S店5家，平均每家建筑用地面積為5000平方米，總建筑面積25000平方米。是集汽車銷售、零配件、售后服務、信息反饋為一體的多功能組合店面。B區計劃建立中、重卡車4S店5家，平均每家占地面積為5000平方米。總占地面積為25000萬平方米C區工程機械（特種車）4S店2家，占地總面積約2萬平方米D區為農業機械區，占地面積2萬平方米E區為檢測中心、機動車交易市場、綜合辦公大廳，占地總面積4萬平方米第五章項目方案設計一、工程概況及區位關系該項目占地13萬平方米，規劃為高起點的汽車城二、規劃設計指導思想及依據（一）設計指導思想根據社會、經濟、自然狀況，結合本規劃區的用地條件及用地性質，堅持“社會、經濟、環境”三效益最佳統一的原則，科學的設計高起點、大規模的汽車產業城，使之具有汽車交易所必需的商業氣氛的同時又不失大方、典雅的氛圍。在保證功能組織合理的前提下使平面構圖優美完整，具有藝術性。突出規劃設計的先進性、引導性和市場性，探索面向二十一世紀可持續發展的開發模式。（二）規劃設計依據1、中華人民共和國城市規劃法及相關規則；2、建設部城市規劃編制辦法及實施細則；3、國家及地方有關城市建設法規；4、規劃區的自然、經濟、社會資料。26三、規劃目標及總體思路（一）規劃目標實現布局合理、功能齊備、環境優美、技術先進的現代化的綜合社區。密切聯系客觀實際，結合氣候、風向、地形、地貌及周邊環境進行創作，建立“以人為主，物為人用”的觀點。（二）總體思路1、結合地表，統一設計、分區規劃，由總體到局部進行設計。2、合理分區，合理布置。3、考慮場地的地理優勢，注意國際汽車城的形象，采用高低錯落，一張一弛等手法，來強化各類建筑所體現的景觀特色。四、規劃布局將用地劃分為幾大功能部分來進行規劃設計，規劃用地范圍大部分規劃為汽車展場及經營用房，并結合管理、服務等設置相應配套設施。主入口寬度為50M，出入口部分處理成入口廣場，以有利集散人流、車流。在建筑的形式上強調簡潔、明快，具有現代感及高科技感，以給人視覺上的強烈沖擊力。五、建筑風格建筑風格既不拘泥于傳統，也不宜一味的追隨潮流，而應該選擇一種經典的，富于渲染展示氛圍的建筑形式，經過多次比較，初步決定采用晚期現代主義的建筑理念來指導設計。同時，借助于新型的材料、現代的處理方式，使XX國際城融入高科技、現代化的時代風格，做到既氣派又典雅的效果。第六章招設標方案根據中華人民共和國招投標法、國家發展計劃委員會第3號令以及XX縣有關工程招標文件規定，確定施工單位和監理單位。一、招標形式由業主按國家招投標法及有關規定，此項目擬采用邀請招標形式確定施工單位和監理單位。27二、招標范圍項目的設計、施工及監理部分為全部招標、設備及重要材料采購為部分招標。三、招標信息發布向預先選擇的若干家具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或其它組織發出投標邀請函，請他們參加競爭。四、招投標工作組織由投資商負責組織實施該項目的招標工作，招標須按公平、公開、公正的原則組織完成編標、公告、資審、評標等工作。參加投標的施工單位不得少于五家，參加投標的監理單位不得少于三家。第七章項目的組織機構設置一、組織管理XX國際汽車城由XX集團投資組建，XX集團統一負責整個項目建設和建成后的經營管理，包括規劃、設計、拆遷、建設、管理、招商、融資事務的組織、協調、運作。二、組織機構及人員配備（一）組織管理及經營者基本概況組織架構公司嚴格按現代企業制度建立組織機構，設置董事會，實行董事會領導下的總經理負責制。在公司組織機構圖示中，計劃當工程完工后，工程部隨即撤消，并入物管部；招商部并入市場管理委員會。各部門主要職責為行政人事部負責公司行政、辦公、人事等工作；同時負責協調公司各部門的關系。招商策劃部（后期并入市場管理委員會）28負責項目策劃招商設計、實施。市場管理委員會負責市場日常經營、管理，協調各用戶之間關系、幫助辦理有關證件等。物管部負責整個小區的物業管理工作，即維修保潔、保安、防火、保持良好的生活、經營環境。財務部負責公司的會計核算、監督、劃撥款項、報銷、資金計劃制定、財務預決算編制，協調銀行、稅務機關關系。工程部負責項目建設、組織設備采購、審閱圖紙、預算、現場監督、辦理拆遷、征地手續，設施設備運行，維護。（二）人員編制XX集團負責整個工程的建設、招商及管理，其人員采用聘用制。公司員工的福利待遇根據國家有關規定執行。公司按稅后利潤的一定比例提取獎勵基金，對有重大貢獻的員工實行特別獎勵，形成公司長期的凝聚力。員工計劃為A區項目就業人數為100人，B區就業人數為100人，C區就業人數為70人，D區就業人數為50人，E區就業人數為200人注員工人數應分階段增加，項目竣工后將基本保持員工隊伍穩定。29第八章項目實施進度一、建設工期XX國際汽車城工程項目建設總工期為十二個月時間,根據計劃于2013年1月開始進行前期籌劃工作,到2014年1月底主體工程竣工驗收,交付使用。二、項目實施進度安排（一）前期工作階段項目建議書編制及報批；規劃及方案設計、選址；可行性研究報告編制及報批、完成審批；以上工作在前四個月內完成。（二）設計招標階段根據計劃逐步完成初步設計和施工圖設計對土建及材料設備進行招投標以上工作在前四個月內完成。（三）施工階段在七個月時間內完成主體工程、設備安裝、室內外水、電、氣、通訊等地下管線鋪設，內外裝飾工程及道路、廣場綠化、環保、燈飾等配套設施建設。（四）竣工驗收根據計劃在建設期最后兩個月內逐步完成水、電安裝、室內外裝飾、環境綠化及施工驗收。以上各階段將交叉作業。30第九章項目營銷策劃一、項目定位（一）目標客戶定位根據項目的市場定位，該項目的目標客戶主要包括以下幾類轎車經銷商主要包括各品牌專賣店、4S店、各級代理商、以及轎車經營者等；貨車經銷商主要包括各類載貨車、人貨兩用車、特種車、專用車、工程機械等經營者等；客車經銷商主要包括各品牌大、中、小型客車經營者等；汽車零配件經銷商；汽車維修和美容服務行業經營者；汽車銷售“一站式”辦公服務單位主要包括稅務、稽征、工商、銀行、車管、保險等職能機構（辦事處）等。（二）項目形象定位XX國際汽車城XX汽車市場的領頭羊。從規模上講她是我縣地區一座宏大的“汽車城”；從功能上講她是一座涵蓋了汽車流通領域所有環節的“汽車貿易園”。XX國際汽車城具備以下幾個顯著特征現代感，國際化功能完善，設施齊全規模宏大，氣勢磅礴全方位，全過程服務（三）功能定位銷售、售后服務、辦公、配套等于一體，汽車的相關業務除生產外均能在汽車城內完成。（四）市場區域定位汽車城的市場區域是以XX為基地，輻射至遼寧省各地。31（五）概念定位1、主題概念設計XX國際汽車城現代化國際汽車城對項目設計主題概念可以通過概括性的語言在社會公眾和潛在客戶心目中樹立起項目直觀的印象，并具備充足的外延空間，通過分概念進行具體化。2、分概念設計XX國際汽車城汽車流通領域功能完善、設施齊全的汽車交易、博覽及售后服務中心XX國際汽車城汽車消費者的樂園二、產品策略即產品質量是基礎，整合營銷是上層建筑。（一）品質規劃策略近兩年來，汽車市場蓬勃發展，特別是2002年發生“井噴”現象，汽車行業首次超過電子行業，成為國家支柱性行業，各地的汽車城上馬項目激增，市場競爭空前激烈。該項目并不盲目追求豪華高檔，而是以“美觀、實用、以人為本”為基本準則，達到“人無我有，人有我精”。室外展場地面鋪設廣場磚，露天展場設置零星露天休憩區，為顧客及商家提供方便。室外展場地面鋪設廣場磚，露天展場設置零星露天休憩區，為顧客及商家提供方便。展場辦公室及門面辦公室可根據商家要求變更面積，天地墻簡單裝修。各商家在公共區域的各種展示（包括門楣、廣告等）由汽車城統一規范，重點放在安全系統及電子商務系統的配備。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統；閉路電視監視系統；保安巡更管理系統；自動感應消防噴淋系統；三A智能化系統（辦公自動化DA，通信自動化CA，設備管理自動化BA）；計算機網絡采用FDDI，100MBPS，可靠性規范，48/5B編碼，分布式時鐘；公共廣播傳喚系統；結構化綜合布線信道直接符合BISDN設計標準，最大數據傳輸功率為100MBPS，能傳輸語言、數據、傳真、圖形、圖像資料、電視會議與安全監視系統的信息、建筑物安全報警和空調控制系統的信息等寬帶網設置；衛星電視信號接收、調制、調解系統。公共區域提高綠化面積及道路寬度，方便人流及車流，并營造一個舒適的購物環境。32（二）軟件服務策略除保安、車輛調度及清潔等常規服務外，特別提供秘書、翻譯、圖文傳真、電報、復印、打字等商務服務；訂購國內國際機票、火車票及船票服務；房屋維修及裝飾服務；室內水電、家電、辦公用具維修服務；辦理賓館客房、餐飲、娛樂的預定服務；提供代購物品及送餐服務提供代繳費服務；提供代辦各種工商執照服務；舉辦行業相關知識講座及培訓等；三、營銷策略（一）營銷階段劃分根據汽車市場經營周期規律和XX國際汽車城整體工程進度安排以及工作的節奏安排，本推廣方案將項目的推廣工作大致劃分為以下幾個時段1、項目蓄勢期（201301201303）本階段主要采用尋求媒體合作伙伴、召開媒體聯誼會、新聞記者招待會、貨車經銷商見面會、重點轎車經銷商見面會、汽車市場專題研討會等方式在媒介和業界初步樹立項目的第一印象。在信息發布方面僅局限在項目VI、名稱、概況等方面，讓項目“猶抱琵琶半遮面”，朦朦朧朧，喚起媒介和業界求知的欲望。通過厚積薄發的方式進行前期蓄勢。2、形象塑造期（201304201309）本階段主要通過項目新聞發布會、媒體見面會、記者招待會、等新聞炒作方式和戶外、報媒、電視、電臺、車身等廣告方式綜合塑造項目形象。在信息發布方面主要包括項目識別系統、主題概念、主打廣告語、項目規劃設計、項目市場定位、項目簡介等方面。本階段的主要目的是樹立項目的形象和初步建立項目的市場知名度和美譽度，為后期的強勢推廣打下基礎。完成工作聯系并確定廣告合作單位、印刷品設計制作單位、模型設制作單位、報社、電視、電臺等新聞媒體單位。VI設計及VI系統的導入項目宣傳品設計及制作項目模型設計及制作戶外廣告選址及設計制作項目工地及接待中心包裝軟性新聞宣傳制作并發布項目電視形象廣告召開新聞發布會、記者招待會、貨車經銷商見面會、轎車經銷商懇談會設立項目專業網站并將項目相關信息在網上發布333、強勢推廣期（201309201405）本階段主要通過開工典禮、開盤慶典、汽車賽事、優惠促銷、開業慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯合強勢推廣項目，讓目標客戶充分了解項目情況以激發起交易欲望。在信息發布方面主要包括項目的各