【易居專題研究】防范房地產開發企業財務風險芻議防范房地產開發企業財務風險芻議劉衛衛進入2008年以來房地產業內就沒有太平過，從王石的“拐點論”到潘石屹的“百日劇變論”，從樓盤降價促銷到企業紛紛轉讓項目，再到各上市公司經營現金流多為負值，對房地產開發企業資金鏈的問題爭論不休，可以肯定的是資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸現出房地產開發企業財務風險的隱患。一、房地產開發企業財務風險內涵在新會計準則上，對財務風險的定義是這樣的財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產開發企業，主要是指房地產開發企業由于財務狀況惡化而致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。財務風險是房地產開發企業非系統性風險之一。由于房地產開發投資周期長、投資額巨大，所以房地產開發企業一般需要通過財務杠桿來融資用于項目開發，而運用財務杠桿就有可能帶來風險。表現在使用財務杠桿，使得資金得以循環使用，前期收益對于后續開發將產生決定性影響。因此一旦未來房地產市場銷售價格、開發建設成本或者市場吸納能力發生變化，都會對房地產開發企業的預期收益產生巨大的影響，有可能產生由于實際收益未能達到預期收益，出現無法到期償還債務或者影響到后續開發的資金鏈等等。二、當前房地產開發企業財務風險的市場表現由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴把融資門檻，當前房地產開發企業資金缺口需求明顯，財務風險凸現，具體有如下四方面1、轉讓土地項目現象日益突出最近一段時間房地產開發企業間土地項目轉讓的態勢比較明顯，凸現出企業資金緊張，對未來市場信心不足。如上海外高橋股份發布公告，公開掛牌轉讓其運作多年的“森蘭外高橋”項目中的南部國際社區的A11、A12地塊，疑為資金緊張而“割肉”；在重慶，4月份重慶市聯合產權交易網重點項目一欄中，各區縣掛牌轉讓項目17個，其中房地產項目就有13個；同時據中國土地一級開發網信息顯示，5月份的前21天，轉讓開發項目的信息達到45條，項目來自北京、廣東、山西、遼寧、黑龍江、重慶等城市，項目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業項目,這么多省份不同程度地出現了眾多中小房企轉讓土地項目的現象。這一跡象表明當前中小企業的資金已十分緊張，財務隱藏著較大風險隱患。2、土地市場流拍、退地現象增多另外一個值得注意的跡象就是2008年以來近半年時間內，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗土地流標、流拍，引起部分城市房地產市場的波動。以上海為例，今年第5號和第6號國有建設用地使用權掛牌出讓公告中就表現明顯，盡管有53家開發商領取了意向性標書，但最終真正申請競標的只有11家。在出讓的8幅土地中，有2幅流標，3幅只有一個競買人，地塊中惟一的商業用地奉賢區齊百路西側地塊，雖有5家企業領取標書，卻無人競買。更有甚者斷臂自保退地，上海昔日“地王”之一長風地塊的退地風波，上海志成以損失3000萬元土地保證金的代價退出；福州融信地產也以損失7000萬元保證金的代價，退掉去年9月高價拍得的一塊“黃金地”。導致土地拍賣流標、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。目前開發商的資金自有率普遍只有25左右，約75的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當前的金融調控政策要求開發商自有資金達到35才能申請委托貸款。很多開發商的錢只夠買地，在后續建設資金沒有保障的情況下，開發商不敢輕易拿地。3、降價促銷，回籠資金伴隨著樓市觀望氣氛的進一步深化，市場上降價促銷的現象開始凸現，不少開發企業通過降價促銷的方式，加快銷售進度，以期達到快速回籠資金緩解資金壓力的現狀。萬科無疑是這波降價促銷的先行者和受益者，以萬科一季度業績為例，該公司實現銷售面積1145萬平方米，銷售金額101億元，同比分別增長829和1191。率先降價讓萬科在調整中獲得了先機，原本聲稱不會跟進的一些房地產商隨后也紛紛下調了價格，碧桂園、富力等也相繼推出優惠活動或特價房，價格策略成為一種集體行為，“五一”假期碧桂園低價拋盤3天之內銷售9億元、富力勁銷2億元。在深圳5月份不少新開房源均以低于周邊房價1020的低價發售；在北京某樓盤甚至打出75折優惠的促銷；在武漢有多家樓盤推出“搜房卡武漢主流地產聯盟”活動，通過打造一個團購平臺，以全市最低折扣價來吸引購房者，其中優惠最大為8折。4、開發企業經營活動現金流凈值多為負值企業財務指標的不樂觀一定程度上反映出企業財務風險隱患突出。從公布的房地產上市公司年報中可以發現，在經營性活動現金流凈值指標中，滬深股市96家房地產上市公司中，有53家企業為負值，其中就包括萬科、保利、招商、金地四大房地產公司，其每股經營性現金流量指標分別為萬科152元，招商地產474元，金地752，保利最低，為765，從一定程度上顯現出當前房地產開發企業的現金流普遍緊張的態勢。從上述種種市場跡象表明房地產開發企業的財務風險已經顯現，隱患突出。三、房地產開發企業財務風險的成因分析一般來講房地產開發企業的財務風險主要來源有籌資風險、投資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等五方面，結合當前的實際情況，筆者認為造成當前房地產開發企業財務風險隱患突出的原因主要有以下三方面融資風險加大、銷售資金回籠的不樂觀和企業自身土地儲備的資金積壓等歷史遺留原因。1、融資渠道的嚴把關，籌資風險加大這是房地產開發企業當前財務風險最主要的來源之一，金融信貸政策的持續緊縮、資本市場融資門檻的嚴把關，導致房地產開發企業融資難度的提高，能否籌集到所需的資金，關系著房地產開發企業的未來命運。一方面表現在金融信貸政策的持續緊縮，一方面表現在融資渠道的嚴把關，還有就是稅收政策的加強。（1）金融信貸政策的持續緊縮2007年，中國銀行業監督管理委員會發布了關于加強商業性房地產信貸管理的通知，對商業性房地產信貸政策進行了調整，通知進一步嚴格房地產開發貸款條件。這使得開發商通過銀行項目融資貸款，再將貸款用于購買土地已不可能。同年12月5日閉幕的中央經濟工作會議明確，貨幣政策由“穩健”轉為“從緊”。2008年6月7日，中央銀行再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，至此今年已連續五次上調金融機構存款類人民幣存款準備金率，目前達到175，創歷史新高，此舉在控制商業銀行的貸款資金規模，控制資金的流動性。金融信貸的持續收緊對房地產開發企業，尤其是中小型企業的融資造成難以估量的影響。（2）融資渠道大門嚴把關或關閉自2007年10月以來，證監會一直關閉地產上市及再融資大門，證監會表示會鼓勵優質地產企業A股上市，但對上市及再融資用于買地的企業，暫不審批。這讓寄希望上市融資企業感到迷茫，而海外上市也同樣不容樂觀。原本有超過30家內地開發商在排隊等待香港上市，但是恒大地產擱置香港上市計劃之后，龍湖地產等很多地產商紛紛表示上市計劃將延后，海外資本市場和債券市場的投資者對內地開發商的海外融資也變得更加謹慎，加劇了房地產上市公司的資金緊張。（3）修正企業所得稅預繳稅基，對開發商的現金流要求更高2008年4月國家稅務總局發布關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知（國稅函2008299號）明確房地產開發企業在未完工前采取預售方式取得的收入，須按照規定的預計利潤率計入利潤總額預繳企業所得稅，開發產品完工后在按照實際利潤進行調整，修正房地產開發企業的預繳計稅基數確定標準,提前預繳力度的加強,對開發商的現金流要求更高。一系列調控政策繼續出臺,將加速房地產行業的洗牌,相當一部分房企將因資金鏈的斷裂而淡出樓市。按此通知要求，北京非經濟適用房開發項目預計利潤率不低于20。2、整體市場不容樂觀，銷售進度落后預期，資金回籠不理想自去年7月以來，在緊縮性貨幣政策及置業者觀望氛圍濃厚的背景下，全國樓市降價風愈演愈烈，不論房企規模是大是小，皆爭相祭出降價大旗，以期在淡市中謀取足夠的競爭優勢，回籠短缺的資金。事實上，進行降價銷售已經成為很多地產企業自救的第一步。在廣州、深圳、上海等城市，近幾個月來實際樓價都存在不同程度下降。特別是在剛剛過去的被開發商寄予厚望的“紅五月”，全國樓市并沒有出現預想中的轉折性變化。最新數據顯示，上海5月份住宅均價為14099元/平方米，而4月這一統計數據為15692元/平方米，環比跌幅達到了10左右；在深圳，5月深圳新建商品住宅銷售均價為1101414元/平方米，環比4月的1196208元/平方米下降792，而這已經是深圳房價今年3月以來連續第3個月出現回落。由于市場總體成交萎靡，今年15月深圳新建商品住宅銷售面積12379萬平方米，同比下降5564；并且今年15月深圳住宅空置面積達6718萬平方米，同比增長了8226。整體市場形勢的不容樂觀，反映在微觀主體上就是企業的銷售進度未能實現預期，資金回籠不甚理想。根據上市公司剛剛公布的5月業績快報顯示，內地房產巨頭萬科、保利、金地等企業的銷售業績不盡如人意。其中，萬科今年以來首次出現銷售面積環比下滑；保利、金地銷售業績盡管環比有所增長，但同比卻明顯下滑。據某證券公司報告分析，招商地產至3月底完成了全年銷售額的10，華潤置地至5月中旬僅完成12，萬科至5月底完成23；同歷史數據比較，發現萬科從銷量（銷售面積）月環比變動幅度來看，其20052007年的平均增幅為60，而今年5月份較4月份的增幅僅為21；2006和2007年的平均同比變動為88，但今年同比下降6，“弱于預期”。3、企業歷史土地項目太多，導致當前經營現金運轉不周2007年的前10個月是中國土地市場最瘋狂的10個月，土地樓面價超越周邊房價的情況比比皆是，許多開發商都卷入到瘋狂圈地大潮中，投入了所有資金來圈地。尤其是一些房地產上市公司，重慶、成都、武漢、長沙、沈陽以及珠三角一些地區的二三線城市相繼落入圈內。在上市公司強大資金支持下，全國各地不斷有“地王”浮出水面。2007年的超速擴張，使得企業的多數資金都沉積到土地儲備上了，再加上2008年房地產信貸政策的緊縮和資本融資市場大門的暫時關閉，導致這些企業難以有充足的資金進行開發建設。而今年1月，國務院下發了關于促進節約集約用地的通知規定土地閑置兩年將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20收取閑置費。如若能堅決執行的話，這無疑是對房地產開發企業財務風險上的雪上加霜。四、如何防范和應對房地產開發企業財務風險在宏觀調控政策頻頻下落、金融信貸一再緊縮、需求低靡的情況下，土地儲備可能轉變成為企業的包袱。如果說上市房地產開發企業能夠通過股市融資將風險轉嫁股民，大型國有開發企業能夠得到銀行傾向性的資金支持。那么那些資本原始積累較少，盲目跟隨上市房企囤房囤地的企業，或許就將成為這一輪宏觀調控的“祭品”，它們應該如何防范和應對財務風險呢1、房地產開發企業財務風險防范的一般方法房地產開發企業財務風險防范的一般方法有風險規避、風險損失控制、風險分離、風險分散和風險轉移。（1）風險規避。規避風險有兩種基本途徑第一種是拒絕承擔風險，如了解到某項目風險較大，拒絕業主的投標邀請；第二種是放棄以前所承擔的風險，這一類事例很少，如了解到某一研究計劃有許多過去未發現的新風險，決定放棄研究以避免風險。一般來說，規避風險是一種消極的手段。因為，在現代社會經營中廣泛存在著各種風險，要想完全規避風險是不可能的。（2）風險損失控制。風險損失控制是一種具有積極意義的風險處理手段。在現代社會里，風險不僅很多，而且難以完全避免，所以風險損失控制方法具有較強的社會現實性，且可以通過事先控制或采用應急方案，使風險不發生或一旦發生后使損失額降到最小。（3）風險分離。風險分離是常用的風險控制對策。從理論上講，風險分離可以減少一種風險的最大預期損失。根據概率理論的大數規律一種表述大量隨機現象平均結果穩定性的定理，企業或項目借助于風險分離，增加了獨立風險單位的數量，但在其他情況相同的前提下就可以減少風險。風險分離對策往往應用于工程上材料設備的存放、資金來源多樣化、多種施工方案、增加分包單位數量、擴大經營范圍等方面。（4）風險分散。分散與分離有類似之處，它們的不同在于分散是將企業承擔風險的單位增多或擴大，而分離是將風險單位分離開。通俗地說，分散風險是通過擴大企業規模來增強抵御風險的能力，而分離則是通過分離風險因素而減少風險帶來的損失。比如一個核心的企業可以通過兼并、參股來擴大企業的規模，就可以分散規模經營中的風險，從而提高抵抗風險的能力。規模經濟就是分散風險的好辦法。（5）風險轉移。這里的風險轉移是指風險控制下的轉移，而不是財務對策下的有償轉移。風險控制轉移只可以轉移財務風險或人身風險，包括以下兩方面將風險的財產或活動轉移。它主要是通過轉賣方式，比如企業賣掉所有的一切設備，就將設備風險也一并轉移給對方。總承包商如果擔心項目的空調工程會超過投標時的預算，則可以分包給空調安裝分包商，這就轉移了這種超預算而致虧損的風險。依據合同將風險轉嫁給他人。業主可以利用苛刻的免責條款開脫自己的風險而轉移給承包商。這是一種不公平的做法，但承包商在項目較少時往往能予以接受。這種風險控制轉移與風險財務轉移往往容易混淆，最重要的差別是前者往往是有失商業道德的。2、當前房地產開發企業防范財務風險的路徑在認清防范企業財務風險一般方法的基礎上，企業可根據自身特點，分別采用適合自身的風險防范措施。具體到房地產開發企業，有效的應對措施可采取風險分散和風險規避這兩種。（1）方式一風險分散，即通過調整項目布局和操作方式，在劣勢區域采取快進快出方式退出市場，在優勢區域通過兼并和合作開發實現規模發展；具體來講有轉嫁到異地二三四線城市和企業聯合拿地開發兩種策略。策略一轉向異地二三線城市。對于財務壓力較大的房地產企業來說，已經很難與其他企業在一線城市里正面碰撞爭奪土地和資金，一線城市成本相對較高，因此在客觀上有分散風險的要求。相比之下，目前二、三、四線城市樓市周期與一線城市并不同步，從人均收入水平來看，其正值地產發展高峰期，潛力較大。因此，轉戰二、三線甚至三、四線城市是企業合理分散當前的財務風險的有效路徑，也是企業長期生存和發展之道。事實上很多大型企業已經開始轉向二三線城市，如萬科、綠地、碧桂園等，關鍵是要控制好拓展的步伐問題，根據資金情況，理性的投資。策略二企業聯合拿地開發。要規避風險，更需重視資金周轉，如果銷售回款狀況不好，不但是未來拿地受困，手中其余項目的開發還會受到影響，聯合拿地是一種考慮。在這種市場行情，尤其在上海、北京、深圳等一線城市拿地，應當是非常謹慎的，對資金的要求比較大。但是，作為開發商始終是要拿地的，因此幾家公司聯合成立項目公司聯合拿地、共同開發成為有效方式。一方面，可以分散財務風險，特別是現在銷售不暢，回籠資金比較慢，開發過程中急需大量后備資金補充，另一方面，也可以保持各個企業現金流的穩定，等待機會，尋找合適的項目。綠城已成為聯合其他開發商拿地的一個典范，2007年綠城共計獲得21個土地項目，其中12個是通過聯營或收購公司股權形式獲得。不僅綠城積極聯合拿地，復地集團在上海開發的五個項目也都是通過和其他公司合作來分散風險，達到雙贏的效果。方式二風險規避，即通過退出或放棄的形式來應對，具體來講選擇的策略有企業退出房地產業和企業