房地產估價報告估價項目名稱位于株洲市荷塘區石宋路295號2棟2單元601號的房地產抵押價格評估委托方估價方機構代碼92號估價人員估價作業日期2010年9月2日2010年9月28日估價報告編號湖南房評字2010第294號目錄致委托方函3估價師聲明4估價的假設和限制條件6估價結果報告8附件16估價技術報告（估價機構存檔備查）17致委托方函受您委托，我公司對您位于株洲市荷塘區石宋路295號2棟2單元601號的房地產株房權證株字第1000016597號房屋所有權證，總建筑面積為62745M2，納入本次評估的對象為601號，用途為住宅，建筑面積為18311M2；國有土地使用證號為株國用（2008）第B18884號，土地使用權人，使用權類型為國有出讓在估價時點的房地產抵押價值進行了評估，目的為您辦理房地產抵押貸款手續提供參考。本公司估價人員、于2010年9月2日對估價對象進行了現場查看，在本報告中已說明的假設與限制條件下，本公司根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學實用的估價方法，經過綜合分析影響房地產價格的各因素，經過價格測算、論證、評定，綜合確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點2010年9月2日的房地產抵押價值單價為2238元/平方米，房地產抵押總價為4098萬元（金額大寫人民幣肆拾萬零玖仟捌佰元整）。本評估結論僅為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。本估價報告應用的有效期自提交報告之日起原則上規定為一年，當市場變化較大或逾期時，該評估結果應作相應調整或重估。此致機構代碼92號法人代表二一年九月二十八日估價師聲明我們鄭重聲明1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產估價規范和房地產估價行業規范房地產抵押估價指導意見進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、我公司已派專業估價人員、對本估價報告中的估價對象進行了實地查看，將估價對象現狀與相關權屬證明文件上記載的內容進行了逐一對照，全面、仔細地了解了估價對象相關情況，并做好了實地查看記錄，拍攝了能反映估價對象外觀、內部狀況及周邊環境、景觀的照片。我們對查看的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但對估價對象的現場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分依據委托人提供的資料以及當前建筑行業一般標準或相關規范進行評估，我們不承擔對估價對象被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分進行檢測的責任。6、本估價報告系我公司對估價對象進行實地查看的房地產估價專業人員獨立撰寫，未邀請其它專家提供重要專業幫助。7、委托方對所提供資料的真實性負責，如因資料失實造成估價結果有誤，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。8、委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告揭示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。9、本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學實用的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，結合估價經驗對影響房地產價格的各因素進行綜合分析，為委托方辦理抵押貸款手續而出具的，僅作為本次評估目的使用，不得用做驗資證明、拆遷補償、房地產交易等除本次評估目的以外的其他用途。未經本評估機構和估價人員的同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，評估機構和估價人員不承擔相應的責任。10、本估價報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。11、本報告評估結果是根據公開市場原則確定的評估對象在估價時點公開市場價格，未考慮強制處分、快速變現、處置費用及交易稅費等因素的影響，金融機構在利用本報告結果時，應予以充分的考慮及重視，根據本報告結果謹慎確定貸款抵押率。12、本估價報告中采用的專業術語的解釋及定義使用中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產估價規范的相關規定。注冊房地產估價師注冊號注冊房地產估價師注冊號估價的假設和限制條件本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制（一）估價報告的假設條件1、合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。此項評估假設委托方已合法取得房地產所有權和土地使用權，并已交納有關稅費，同時按法定用途使用和處分。本次估價所參照的資料由委托方提供，委托方提供的權屬證件及有關數據以登記機關核定的為準。委托單位對所提供資料的真實性負責，如提供資料不真實而造成評估值失實，評估機構和評估人員不承擔相應責任。2、最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象房屋所有權證和國有土地使用證載明的用途（為住宅）為最高最佳使用。3、估價時點假設。要求估價結果是估價對象當前狀態于估價時點（2010年9月2日）當時市場狀況下的客觀合理價格。本結論是評估時點的價格現值，假設在此期間房地產價格保持穩定且估價對象房地產保持現狀繼續使用為前提。估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果以上因素對估價對象價值產生明顯影響時，應對本估價結論作相應的調整。4、公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開并不具有排他性。5、本報告是按保持現狀為前提進行估價。6、委托方應對所提供的復印件等相關資料的真實性負責，若委托方提供的資料有誤而引起的責任，估價方不予承擔。本次評估對象價值為包含該房屋分攤的土地使用權價值在內的房地產價值。7、本估價報告提供的估價結果是委估對象的房地產抵押價值，抵押價值是指未設立法定優先受償權利下的市場價值減去法定優先受償款。根據委托方提供的資料，估價對象至估價時點未設定抵押等他項權利，即估價師知悉的法定優先受款為零。8、本估價報告提供的估價結果是假設估價對象未發生抵押、出租、轉讓等行為或已注銷抵押，且不存在其他的債權、債務問題，也未考慮委托方的資信狀況等，并以此作為本次估價的前提，即本報告所評估的是估價對象在完全權利狀態前提下的價值。（二）估價報告使用限制條件1、本評估報告結論僅作為房地產抵押貸款的價格參考依據，不得用于用作其它用途。2、本評估報告結論系為委托方提供專業化估價意見，這個意見本身并無強制執行的效力，評估者只對結論本身合乎規范要求負責，而不對資產業務定價決策負責。3、未經評估單位書面同意，本估價報告的全部或部分內容不得使用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發表。本估價報告對任何第三人不承擔責任。4、估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告之日起原則上規定為一年，未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響；當市場變化較大或逾期時，該評估結果應作相應調整或重估。5、本估價報告一式貳份，估價報告以公司蓋章、法人代表簽章、估價師簽章并作為一個整體使用有效。房地產估價結果報告一、委托方委托人聯系電話二、估價方估價機構機構代碼92號法定代表人地址資質證書三、估價對象1、估價對象范圍和用途界定本次估價對象為位于株洲市荷塘區石宋路295號2棟2單元601號的房地產株房權證株字第1000016597號房屋所有權證，總建筑面積為62745M2，共七層，其中101號房屋建筑面積7812M2，用途為非成套住宅；301、401、601號房屋建筑面積均為18311M2，用途為住宅，本次評估對象為601號，建筑面積為18311M2；國有土地使用證號為株國用（2008）第B18884號，土地使用權人，使用權類型為國有出讓，包括房屋主體、土地使用權價值、供水、供電、衛生設施設備，不包括室內裝修裝飾、家具家電等非房屋附屬設施設備的價值。房屋實際用途與登記用途一致為住宅，本次評估設定用途為住宅。2、估價對象權益狀況估價對象位于株洲市荷塘區石宋路295號2棟2單元，房屋所有權人，房屋所有權證為株房權證株字第1000016597號，產別為私有自有房產，產權來源為自建，建筑面積62745平方米?；旌辖Y構房屋，總建筑面積為62745M2，共七層，其中101號房屋建筑面積7812M2，用途為非成套住宅；301、401、601號房屋建筑面積均為18311M2，用途為住宅。本次評估對象范圍為601號，建筑面積為18311平方米，用途為住宅。國有土地使用證號為株國用（2008）第B18884號，土地使用權人，座落為荷塘區石宋路295號2棟2單元，土地用途為城鎮單一住宅用地，共用使用權面積180平方米，分攤土地面積9059平方米，使用權類型為出讓，終止日期2075年8月24日，至估價時點剩余使用年期約6498年，土地級別為三級，地號002002073308/21，圖號81000350；據委托方提供的資料顯示，估價對象房屋及土地未設定抵押等他項權利。3、估價對象實物狀況估價對象房屋位于株洲市荷塘區石宋路295號2棟2單元601號，房屋于2007年建成竣工，混合結構，建筑工程質量較好，為完好房，外墻貼墻磚，樓道花崗巖貼面，室內裝修為一般裝修，地面鋪拋光磚，墻面為仿瓷，廚房及衛生間地面貼防滑地面磚，墻面貼白色瓷磚，室內窗戶為鋁合金窗戶；PPR供水管，UPVC排水管，小區內智能樓宇對講系統、電話、數字電視、寬帶網、消防設施均配套完備，房屋間距合理，房屋通風采光較好，維修保養狀況好，現為自用住宅。4、估價對象位置及周邊環境狀況（1）位置估價對象位于株洲市株洲市荷塘區石宋路295號2棟2單元601號,西臨私房，東臨私房，南臨小區道路、北臨小區道路，地理位置較好。（2）交通條件估價對象距公交站約300米左右，僅通42路公交車，距紅旗廣場長途客運汽車站約2300米，對內對外交通較為便捷。（3）基礎設施和公共設施狀況區域內供水、供電的保證率較好，排水狀況好，通天然氣，小區周邊各項公共設施配套完善，聚集有財富農貿市場、財富賓館、建設銀行、工商銀行、社區診所、超市、新興醫院、株洲市第十三中學、中南科藝幼兒園、小型診所、餐館、超市等商業、教育、金融、醫療服務機構，居住生活方便。（4）環境條件估價對象區域環境質量屬于污染較輕區，地勢平坦，洪澇災害大于100年一遇，距離主干道有一定距離，基本無噪音及大氣污染，水源無污染。5、估價對象使用狀況估價對象現為自用住宅，水電衛氣設施齊全，房屋維修保養狀況好，物業管理規范。四、估價目的房地產抵押價值評估，為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點2010年9月2日六、價值定義本次估價價值定義為房地產抵押價值。房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。七、估價依據1、中華人民共和國城市房地產管理法2、中華人民共和國土地管理法3、中華人民共和國擔保法4、中華人民共和國物權法5、中華人民共和國土地管理法實施條例6、城鄉規劃法（主席令第74號）7、房屋登記辦法（中華人民共和國建設部令第168號）8、城市房地產抵押管理辦法9、房地產抵押估價指導意見10、湖南省實施中華人民共和國土地管理法辦法11、湖南省人民政府、株洲市人民政府頒布的有關政策、規定、實施辦法、通知等法規文件12、房地產估價規范13、建設部中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知（建住房20068號）14、城鎮土地估價規程、株洲市城區（含建制鎮）基準地價運用操作手冊15、株洲市人民政府辦公室關于公布株洲市城區2001年度房屋重置價格的通知16、委托方提供的有關待估房地產產權資料17、受托估價方實地勘察獲取的資料及收集的價格信息18、株洲市統計信息網相關統計信息八、估價原則1、合法原則房地產估價必須以房地產的合法使用為前提。2、最高最佳使用原則房地產估價要以房地產的最高最佳使用為前提。也就是說，房地產評估價格應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結果。3、供求原則房地產價格同其它物品的價格一樣，受供求關系的影響。若需求不變，供給增加，則價格下降；若供給不變，需求增加，則價格上升。由于房地產具有地理位置的固定性、地區性和個別性，這種供求狀況主要是指當地同類房地產市場的供求狀況。4、替代原則同一個市場中的具有相近效用的房地產，其價格應當相近。在同一市場供需圈內，可以通過調查近期發生交易的、與待估房地產有替代可能的房地產的價格和條件，通過與待估房地產進行比較來確定待估房地產價格。5、估價時點原則估價實際上是求取某一時點上的價格。估價時點是責任交待的界限和評估房地產時值的界限。房地產的價格具有很強的時間性。在不同時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。6、公平原則房地產估價必須站在公正的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。7、謹慎原則是指在存在不確定因素的情況下做出判斷時，保持必要的謹慎，既不高估資產或收益，也不低估負債或費用。對于可能發生的損失和費用，應當加以合理估計。謹慎原則又稱為審慎原則、保守主義。九、估價方法選用估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設開發法等幾種常用的估價方法。市場比較法適用于類似房地產交易案例較多的房地產評估收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產評估；假設開發法適用于具有投資開發或在開發潛力的房地產評估；成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價情況下的房地產評估。此次評估對象為住宅，估價目的為抵押貸款，估價對象區域內有同類型房地產交易實例，且房地產交易市場較活躍，根據房地產估價規范，有條件使用市場比較法進行評估的，應把市場比較法作為主要估價方法，因此本次評估采用市場比較法作為主要估價方法；估價對象地理位置較好，周邊住宅性質房地產出租情況較多，可調查得到所處區域類似房地產穩定及長期的潛在收益，因此可采用收益法進行評估；估價對象，符合規劃，目前以及未來一段時間內，不會有重新規劃再重新開發的可能，因此估價人員認為按該現狀使用最為適宜，因此不采用假設開發法進行評估。另外，成本法適用于估價那些既無收益又很少發生交易的房地產以及估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產，根據以上分析估價對象適宜采用市場比較法、收益法評估，市場依據較充分，因此不采用成本法進行評估；綜上分析，此次擬采用市場比較法、收益法對估價對象房地產進行估價。市場比較法是首先調查與評估對象相類似房地產的交易案例，再結合評估人員現場勘查的資料，進行交易情況、交易時間、區域因素和個別因素修正，加權取值，求出估價對象的價值。收益法是預測估價對象未來收益，然后利用資本化率將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。其本質是以房地產的預期未來收益為導向來求取估價對象的價值。十、變現能力分析1、估價對象的通用性估價對象的通用性一般，位于石宋路2棟2單元六樓，區域各項配套基礎設施和公用設施均較齊全，登記用途與實際用途均為住宅，戶型設計合理，朝向為南北方向，房屋間距合理，通風采光好。在現狀條件利用條件下達到了最佳利用。2、估價對象的獨立使用性估價對象能獨立使用，兩面臨通道，人流量較大，有獨立進出通道，不受其他建筑物影響，不存在其他共有權人對估價對象的要求，也不存在地役權、通行權、公共空間等對估價對象獨立使用的影響。3、估價對象變現的途徑估價對象的變現要由抵押權人通過法律訴訟，由法院對抵押房地產進行拍賣與變現，清償其所擔保的債權。4、在估價時點可能的變現價值按照（法釋200916號）最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定第十三條“拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見”，抵押權人可以據此估計抵押房地產在估價時點可能實現的變現價值，但最終的變現價值受到市場情況、競買人、變現時間、變現費用等多重因素的影響。5、變現時間長短本次估價對象的通用性一般，可獨立使用，交通較方便，周邊人口相對集中，房屋自身情況較好，戶型合理實用，且面積適中，朝向為南北方向，房屋通風采光好，潛在的購買屬自用和投資，不論自用、投資來說，均較實用，需求較大，因此分析其變現時間較短，變現能力較強，易于變現。6、變現費用建議抵押權人在確定抵押房地產變現價值時應關注變現過程中產生的費用（一般為成交價格的1015），主要包括評估費、法院執行費、拍賣費以及辦理產權變更過程中需要繳納的契稅及有關費用。綜上所述，估價對象所在區域公用和基礎設施配套較齊全，地理位置較好，交通較為便捷，房屋自身情況較好，戶型合理實用，且面積適中，朝向為南北方向，房屋通風采光好，潛在的購買屬自用和投資，不論自用、投資來說，均較實用，需求較大，因此分析其變現時間較短，變現能力較強，易于變現。十一、估價結果在本報告中已說明的假設與限制條件下，本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學實用的估價方法，經過綜合分析影響房地產價格的各因素，經過價格測算、論證、評定，綜合確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點2010年9月2日的房地產抵押價值單價為2238元/平方米，房地產抵押總價為4098萬元（金額大寫人民幣肆拾萬零玖仟捌佰元整）。十二、估價作業日期2010年9月2日至2010年9月28日十三、估價人員簽字注冊房地產估價師注冊號注冊房地產估價師注冊號十四、估價報告應用的有效期本估價報告應用的有效期自提交報告之日起原則上規定為一年，即自2010年9月28日起至2011年9月27日止。十五、房地產信貸風險分析房地產信貸風險是指房地產信貸業務發生損失的不確定性或可能性。由于房地產抵押的特征，估價對象抵押期間，抵押物仍由產權人占有、使用，在抵押期間正常使用會造成抵押物不可避免的一般損耗；不當使用或空置，管理維護不善，甚至火災等會造成抵押物價值的嚴重減損；加上市場競爭的加劇及建筑技術的進步，均有可能降低抵押物的價值，提請報告使用方注意。（一）房地產信貸風險因素風險成因主要有實質性風險因素、道德風險因素、心理風險因素、技術性風險因素和體制風險因素。1、實質性風險因素指引起或增加損失發生機會或嚴重程度的客觀條件。如自然災害、市場供求狀況及各種非人為的事故等，這些因素屬于系統性風險，是無法控制的風險因素。2、道德風險因素指房地產信貸參與人的不誠實或居心不良，故意促使風險發生或擴大損失程度的因素。屬于主觀故意行為。3、心理風險因素指房地產信貸業務人員主觀上的疏忽或過失，如審貸不嚴、不按程序行事，輕信借款人，房貸后粗放經營等。4、技術因素指房地產信貸業務中因缺乏必要的審貸、監控、財務、法律、專業技術資訊和技能的支持而形成的風險因素。5、體制因素指由于經濟體制和企業管理體制的變化所形成的房地產信貸風險因素。國有房地產企業改制、住房制度改革、銀行體制改革等造成房地產信貸風險。（二）估價對象在抵押期間可能產生的信貸風險分析1、通貨膨脹風險分析通貨膨脹風險又稱為購買力風險，通貨膨脹會降低購買力，是房價下跌的另一種表現方式。自2005年來，中國經濟穩步健康發展，在大的經濟環境下，湖南出臺了促進經濟發展的一系列政策措施，實現經濟彎道超車，從政府公布的前五月經濟數據來看，金融危機對湖南的影響較小，另株洲是長株潭地區的中心城市之一，近年來經濟穩定快速健康發展，受金融危機影響亦較上，通貨膨脹風險系數小，對房地產市場的影響較小，且2009年3月株洲出臺了株政發（2009）4號“株洲市人民政府關于促進房地產市場穩定健康發展的若干意見”，刺激房地產市場的發展，從實際來看，對穩定房地產市場起到了一定效果，我們判斷在未來一段時間內經濟會穩步發展，不會出現經濟拐點，因此會帶來房地產市場的繁榮與穩定。2、周期風險分析周期風險是指房地產市場的周期波動帶來房地產價格下跌的風險，房地產市場周期波動可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。根據我們掌握的市場資料進行分析判斷，株洲市屬于健康穩步發展階段，房地產市場前景較樂觀。3、利率風險分析利率調整是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響一是導致房地產實際價值的折損。二是抑制房地產市場上的需求數量，導致房地產價格下降。自2008年下半年以來為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，促進貨幣信貸穩定增長，中國人民銀行多次下調人民幣存貸款利率，促進了房地產業的發展。4、政策風險分析政府出臺的土地供給政策、地價政策、稅收政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策、均對房地產價格帶來風險，目前來看株洲市政府出臺的刺激房地產市場的一系列政策對于穩定房地產價格起到了一定成效。十六、估價報告的使用提示1、本報告評估價格是在公開市場條件下，按照估價規范和相關法律、法規，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則下測算得出的公開市場價格，不能替代變現時的成交價格。如需要快速變現，則其實際價值將受到影響。而事實上對抵押物的處分一般是以拍賣的方式進行的，二者之間不可避免的會存在一定差距。抵押權人為防范此風險，應在評估價值的基礎上乘以一個變現系數（一般定為0407），因此確定抵押貸款額度方可使風險降到最低。2、房地產價格受到區域經濟的發展、人口、收入水平、基礎設施和公共服務設施完善程度、城市規劃走向、相關政策法規等多因素的影響，房地產價格隨著眾多因素變化而波動。房地產在抵押擔保過程中，抵押權人應該關注房地產價格波動。我們建議在抵押擔保時間內，每隔一年對抵押房地產進行一次評估，控制抵押房地產的變現風險。3、抵押權人應合理使用評估報告。特別關注房地產估價報告出具之日至抵押登記之日的時間段內，抵押房地產是否會出現階段房地產法定優先受償權利的情況，同時謹慎考慮抵押房地產快速變現及相關費用的影響。4、對于估價對象在抵押期間可能因不可抗力因素造成損失或者滅失，我們建議抵押權人要求借款人為房屋購買保險，以降低風險。5、抵押權人在抵押擔保期間，如果發現了估價報告中估價師未知悉的法定優先受償權利或受償款，應及時評估其數額，相應增加抵押物。6、我公司估價人員對評估對象所能涉及的優先受權利及優先受償款進行了深度調查，但不能排除委托人提供失真或虛假的證據材料而對評估價值造成影響，抵押權人在辦理抵押事務時需對估價對象所能涉及的優先受償權利及優先受償款進行核查，并對涉及的信貸風險予于關注。附件1、房地產估價委托書復印件2、房屋所有權證、國有土地使用證復印件3、估價對象住宅房地產實地查看記錄表復印件4、估價對象區域位置示意圖5、估價對象現狀照片6、評估機構營業執照復印件7、評估機構資格證書復印件8、估價師資格證書復印件機構代碼92號二一年九月二十八日房地產估價技術報告一、個別因素分析1、估價對象范圍和用途界定本次估價對象為位于株洲市荷塘區石宋路295號2棟2單元601號的房地產株房權證株字第1000016597號房屋所有權證，總建筑面積為62745M2，共七層，其中101號房屋建筑面積7812M2，用途為非成套住宅；301、401、601號房屋建筑面積為18311M2，用途為住宅，本次評估對象為601號，建筑面積為18311M2；國有土地使用證號為株國用（2008）第B18884號，土地使用權人，使用權類型為國有出讓，包括房屋主體、裝修、土地使用權價值、供水、供電、衛生設施設備，不包括室內裝飾、家具家電等非房屋附屬設施設備的價值。房屋實際用途與登記用途一致為住宅，本次評估設定用途為住宅。2、估價對象權益狀況估價對象位于株洲市荷塘區石宋路295號2棟2單元，房屋所有權人，房屋所有權證為株房權證株字第1000016597號，產別為私有自有房產，產權來源為自建，建筑面積62745平方米。混合結構房屋，總建筑面積為62745M2，共七層，其中101號房屋建筑面積7812M2，用途為非成套住宅；301、401、601號房屋建筑面積為18311M2，用途為非成套住宅。本次評估對象范圍為601號，建筑面積為18311平方米，用途為非成套住宅。國有土地使用證號為株國用（2008）第B18884號，土地使用權人，座落為荷塘區石宋路295號2棟2單元，土地用途為城鎮單一住宅用地，共用使用權面積180平方米，分攤土地面積9059平方米，使用權類型為出讓，終止日期2075年8月24日，至估價時點剩余使用年期約6498年，土地級別為三級，地號002002073308/21，圖號81000350；據委托方提供的資料顯示，估價對象房屋及土地未設定抵押等他項權利。3、估價對象實物狀況估價對象房屋位于株洲市荷塘區石宋路295號2棟2單元601號，房屋于2007年建成竣工，混合結構，建筑工程質量較好，為完好房，外墻貼墻磚，樓道花崗巖貼面，室內裝修為一般裝修，地面鋪拋光磚，墻面為仿瓷，廚房及衛生間地面貼防滑地面磚，墻面貼白色瓷磚，室內窗戶為鋁合金窗戶，房屋通風采光較好，維修保養狀況好，現為自用住宅。4、估價對象位置及周邊環境狀況（1）位置估價對象位于株洲市株洲市荷塘區石宋路295號2棟2單元601號,西臨私房，東臨私房，南臨小區道路、北臨小區道路，地理位置較好。（2）交通條件估價對象距公交站約300米左右，僅通42路公交車，距紅旗廣場長途客運汽車站約2300米，對內對外交通較為便捷。（3）基礎設施和公共設施狀況區域內供水、供電的保證率較好，排水狀況好，通天然氣，小區周邊各項公共設施配套完善，聚集有財富農貿市場、財富賓館、建設銀行、工商銀行、社區診所、超市、新興醫院、株洲市第十三中學、中南科藝幼兒園、小型診所、餐館、超市等商業、教育、金融、醫療服務機構，居住生活方便。（4）環境條件估價對象區域環境質量屬于污染較輕區，地勢平坦，洪澇災害大于100年一遇，距離主干道有一定距離，基本無噪音及大氣污染，水源無污染。5、估價對象使用狀況估價對象現為自用住宅，水電衛氣設施齊全，房屋維修保養狀況好，物業管理規范。二、區域因素分析1、區域概況1地理位置估價對象位于株洲市蘆淞區，蘆淞區是株洲市的中心區，總面積667平方公里，常住人口226萬人，戶籍人口1923萬人，其中農業人口242萬人?，F轄7個街道辦事處和1個鄉以及一個國家級高新技術開發園區董家塅高科技工業園，一個省級經濟開發區建寧經濟開發區。共有43個社區居委會，19個行政村。該區域土地面積673平方公里，東、南臨株洲縣，西以湘江為界，北以白石港河、京廣鐵路西邊線及建寧鄉與明照鄉界線為界。（2）地形、地貌蘆淞區位于株洲市的南面，主要為丘陵地，地勢北高南稍低。（3）氣候、水文株洲市蘆淞區氣候水文與整個株洲市基本無差別。2、交通條件（1）鐵路株洲市是我國南方鐵路交通的中心樞紐，京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線在此交匯，株洲火車站現已成為全國客貨運綜合性的特級站和南方最大的編組站之一。每天進出列車180多列，旅客流量日平均約兩萬人次，年貨物吞吐量786萬噸，株洲市境內鐵路總里程457公里，其中標軌350公里，加上43條專用支線107公里，構成四通八達的鐵運樞紐。該區域有京廣、浙贛鐵路線經過，株洲火車站、汽車南站位于該區，可達廣州、深圳、浙江、上海等大城市以及省內其他城市。（2）公路該區域有市區主干道建設路、新華路、人民路（火車站白石港）、蘆淞路，次干道有七一路、人民南路、體育路、公園路、擁軍路、株董路、株曲路、沿港路、沿江南路、市府路等，但由于該區域是株洲市的老城區，株洲火車站及服裝、鞋帽、副食品等大市場都在該區域，人口密度大，人流量、車流量大，現有道路已不適應城市發展的要求，塞車現象較嚴重。（3）航道湘江縱貫株洲市域896公里，湘江航道經洞庭湖匯入長江黃金水道，現已整治為千噸級航道，因此株洲有著較好的水運條件。目前規劃擬建的湘江長沙綜合樞紐工程為湘江干流規劃的最下游一個梯級開發項目，距株洲航電樞紐1244公里，設計年通過能力達7700萬噸的2000噸級雙線船閘，年發電量364億千瓦時，現推薦的壩址位于香爐洲。工程完成后，將形成一條2000噸級、通江達海、水深穩定的水運主通道。屆時，株洲至岳陽城陵磯的航道運能將隨之提高。湘江河流位于其西、南面，利用湘江水域通航或從事捕撈業均可。（4）航空該區域無航空機場，主要依托長沙黃花機場，距該機場約60公里遠。3、基礎設施狀況（1）供電供電系統是整個市區統一布局，有一座25萬千伏安的發電廠，還有來自葛常株50萬千伏安的變電站。市區總供電能力110萬千伏安，供電保證率達90100。（2）供水全市有四個自來水廠，供水綜合生產能力為126萬噸/日，供水管道長度400124公里，年供水總量45990萬立方米，城市供水保證率及普及率為95100。該區域主要依靠第一水廠供水，供水綜合生產能力為280萬立方米/日，供水管道長度110公里，城市供水保證率及普及率為95100。（3）排水該區主要采用雨污水合流制，40的地區采用雨污水分流制，將雨污水排入排水干道，再入湘江。有2座污水處理廠，日處理能力為777萬立方米，污水處理率3477，排污管按市區整體規劃鋪設，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢。（4）通訊株洲市區主線放號252746門,交換機容量為362000門,交換局所58個其中匯接局一個?，F有長途局一個,EWSD匯接局一個,長途交換機容量為22000路端,機型為S1240。關口局交換容量20000路端,機型EWSD。電信專網出局主干電纜48萬對，電信管道140管程公里，市話中繼光纜和接入光纜為480公里，市區主線普及率（按70萬人計算）為6857。交換機機型主要為S1240。株洲市數據通信網現有分組、DDN、幀中繼三大網，其中分組端口總容量426個，專線用戶44個，撥號用戶91個，DDN節點21個，端口總容量1318個端口，幀中繼4個，容量為78個。區域內通訊與市政通訊網相聯,通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路。4、環境條件區域環境質量在株洲市屬工業污染小的區域，沒有大的污染工業企業，主要有來自鐵路、公路上的火車、汽車噪聲和尾氣，環境質量較優。5、產業集聚度該區域的產業分布較其他幾區呈現出明顯特征，商業、服務業及工業企業都有，工業主要集中在董家塅高科園區域，轄區內有南方公司等大型國有企業，唐人神、太子奶、紅翻天、好棒美等民營企業，建寧經濟開發區木業加工產業集群初步形成，高科園形成“東航空城、西服飾園”的產業定位，區域工業產業聚集度較高；商業已形成較大規模，商貿業長盛不衰，主要有蘆淞市場、智超廣場、華麗服飾廣場、中國城、南大門、金都市場、徐家橋商業街等大型服裝鞋帽小商品批發市場，有18類82個專業集貿市場，涵蓋服裝、鞋帽、皮具、布匹、家電、小商品、建材、交通通訊等方面，經營面積110萬，形成了蘆淞服飾市場群、中南摩托車及配件市場群、徐家橋電腦及通訊市場群三大商圈，其中服飾市場群經過10多年的發展，先后榮獲“全國十大服裝批發市場”、“中國品牌市場”和“中國服飾名城”殊榮，有各類專業服飾市場43個，總面積70多萬平方米，商戶2萬多個，其中省、市級總代理2000多個，商品輻射全國15個省230多個縣（市、區），統計到的年成交額達100多億元?；貎群娇占昂娇障嚓P入園企業15家,今年有608所電子廠房等4個項目已開工建設，神通電信二期等3個項目已建成投產，南方公司專項計劃項目一期廠房已基本竣工，進入設備安裝調試階段。南方公司二期、德光公司光電源生產基地等6個項目已與園區初步達成入園意向或入園協議。全力打造服飾產業基地今年以來正式投產的有1家企業，正在建設的有宇奴服飾等3家企業，即將投產項目有僑泰等8個項目，另外還新引進了溫州服飾工業園等項目，生產基地雛形已初步形成。正式啟動了食品加工基地建設。今年以來開工建設的有金禾舜糧貿實業公司、好棒美食品加工基地等項目，健康食品加工基地已開始步入實質性實施階段。上半年已新增規模企業6家，工業投資增速、技改投資增速、規模工業增加值增速、工業企業實繳稅金增長率、工業招商引資增長率等幾項指標在城區都比較靠前。三、市場背景分析（一）經濟背景分析城市背景分析國家發展和改革委員會批準長株潭城市群為全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革實驗區，成為我國六個綜合配套改革實驗區之一。具有三大優勢，即試點先發優勢、示范輻射效應、提供寬廣的平臺。株洲是長株潭地區的中心城市之一，長株潭批準為改革實驗區，標志著湖南工業明珠株洲市將隨著長株潭城市群的整體快速發展，進入一個嶄新的新時代株洲市工業基礎雄厚，是中國南方重要的交通樞紐，既處于國家的發展軸線京廣線和京珠高速公路上，又處于國家一級發展軸線長江經濟軸的外圍輻射區內，我國最主要的南北向交通動脈京廣鐵路、橫貫中國南部的浙贛、湘黔鐵路交匯于此，株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一，株洲北站是長江以南最大的貨運編組站；106、107、320國道、京珠高速公路和上瑞高速公路交匯于株洲市，在湖南省高速公路體系中，株洲具有重要的樞紐地位，密集的高速公路體系成為今后株洲發展的重要支撐；株洲距離長沙黃花機場只有1小時左右的車程，在建的機場高速公路工程將進一步縮短株洲與航空港的時間距離。毗鄰航空口岸使株洲具備了快速通達世界的能力；湘江航道全年均可通航，能夠為株洲建材等產業提供廉價、大運力的運輸服務，株洲千噸級江運樞紐正在建設之中，將使湘江水運發揮更大作用。株洲市是湖南省重要的工業基地，市區已有冶金、機械、化工、建材、電子、儀表、紡織、陶瓷、食品、家用電器等工業企業500多家。主要產品為硬質合金、有色金屬、化工原料、電力機車、電器儀表、平板玻璃、苧麻紡織品、摩托車等，主要企業有株洲硬質合金集團公司、株洲冶煉集團有限責任公司、株化、湖南智成化工、株洲電力機車研究所、株洲時代橡塑、株洲車輛廠、華銀電力、中國南方航空動力機械有限公司、湖南金德有限公司、湖南千金藥業、湖南太子奶有限公司、唐人神集團等。經濟發展狀況2009年，全市深入學習實踐科學發展觀，全面貫徹國家擴內需保增長一攬子計劃，全面落實“保二爭一、科學跨越”戰略目標，按照“目標不變、速度不減、標準不降”的工作要求，積極化解國際金融危機的不利因素，有效地遏制了經濟下滑勢頭，快速實現“V”型反轉。全年各項經濟社會發展預期目標全面實現，提前一年實現“十一五”規劃確定的“四個一”目標，經濟運行呈現“高開穩走，高位運行；總體向好，好于預期”的良好態勢。2009年全市實現地區生產總值10226億元，增長142，成為繼長沙、岳陽、常德和衡陽之后的湖南第5個，中部六省非省會城市第9個過千億元的市州。一產業完成1078億元，增長56；二產業完成5603億元，增長161；三產業完成3545元，增長139。全年經濟增長142，較上年提高08個百分點，高于政府預期目標17個百分點，高于全省06個百分點，高于20012008年平均水平18個百分點，是株洲改革開放以來的少數高位增幅的年份，仍處在一個穩步趨升的運行通道中。提前一年實現“十一五”規劃確定的“四個一”目標，建成區面積達到105平方公里；城市人口達到1002萬人；GDP達到10226億元；財政收入達到1003億元。（二）房地產市場分析估價對象房地產用途為住宅，因此結合住宅細分市場對2010年株洲住宅市場狀況分析如下1、房地產市場過去狀況2009年是株洲房地產蓬勃向上的一年。全年株洲房地產投資全省領先，投資額首次突破100億元。截至11月底，我市完成房地產投資973億元，同比增長287；全省95908億元，同比增長173。111月，在全省各市州中，我市房地產投資額僅次于長沙，但增幅大幅高于長沙。截至11月底，全市房屋施工面積112603萬平方米，同比增長287，其中，新開工面積42454萬平方米，同比增長352。分別比全國增長多115和18個百分點。住房消費刷新歷史。截至11月底，全市商品房銷售面積34856萬平方米，同比增長3023，商品房銷售額7603億元，同比增長336。株洲市區商品房全年銷售面積達26599萬平方米，同比增長594，二手房銷售面積10058萬，同比增長5538。在房產局地理信息中心提供的株洲市商品住宅價格走勢圖，一條不規則的紅色波浪線，從1月到12月總體趨勢上揚，株洲市本級商品房（包括商鋪等）年均價達2738元/，商品住房年均價達2602元/，同比均有所上升。2、房地產市場現時狀況上半年，株洲市（含下轄縣、市、區）商品房銷售面積20479萬平方米，同比增長197，市區商品房銷售面積10992萬平方米，比2009年上半年還減少了012。從房產局的統計數據來看，上半年市區成交量最大的一個月是1月，2467套的成交量比2009年1月增加了359。淡季不淡、反季熱銷，很大原因是市民追趕2009年購房稅費優惠政策的“末班車”。新建商品住宅銷售情況，除1月成交活躍外，其余月份均處于低位水平。在“后調控時期”的5月、6月，市內一些位置稍微偏一點、周邊配套不足的商品住宅樓盤，出現一周甚至連續兩三周“零成交”。成交量回落在5、6月已較明顯，均不足20萬平方米，分別比去年的5、6月萎縮了357、547。3、房地產市場現時狀況分析綜上數據來看，2010年14月份，株洲房價在沉匿一段時間后，又再度上漲，這與株洲的地理位置，近幾年基礎設施投入，以及一些新開發公益項目，如株洲“創衛活動”的成功、“神農城”、棚戶區改造等基礎設施項目的推進實施，株洲的硬件環境改善，使得房價有一定幅度的上漲，進入4月以來，在國家房控措施的影響下，株洲房地產市場受到一定影響，從過往的調控經驗來看，政策出臺兩個月后，其威力才會逐漸顯現。央行近日公布的二季度問卷調查結果顯示，未來3個月有意購房的城鎮居民占比降至155，連續兩個季度回落，累計降幅近3個百分點，結束了2009年以來持續上升的勢頭，目前株洲房地產市場運行平穩，前期上漲幅度較大的情況得到遏制，價格未再上漲。4、房地產市場預測歲末年初，中央關于樓市的調控新政密集出現，先有營業稅免征期“二改五”調整，后有國務院常務會議提出遏制部分城市房價過快上漲“四點措施”，近期又發布了關于促進房地產市場平穩健康發展的通知。業內人士認為“這一套組合拳釋放出中央將通過調控使新一年樓市趨于平穩的信號?！?010年，市房產局將致力于保持房地產市場穩定健康發展、完善住房保障，具體落實的有抓住推進城鎮化進程契機，加強縣域房地產業發展；積極探索有效模式，做好棚戶區和城中村改造工作；加大房地產招商引資力度；努力提升住房品質，調結構，促轉變；加強市場監管，凈化房地產業發展環境；規范存量（二手）房市場；努力增加普通商品房供應；全年將新增籌建廉租住房6000多套，新增發放租賃補貼1000戶。另外近年來我市大興基礎設施建設，提升了城市品位，這些成果將為房地產市場發展提供實質性的利好，因此我們綜合分析認為，2010年的房地產應是穩步健康增長發展趨勢。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產估價要以房地產的最高最佳使用為前提，所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。1、法律上允許（規劃及相關政策法規許可）。即不受現時使用狀況的限制，而依照法律規章、規劃發展的方向，按照其可能的最優用途估計。估價對象現狀用途與規劃用途和登記用途一致，均為住宅，符合規劃。2、技術上可行。即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術要求進行估價。估價對象房屋的規劃用途實際用途均為住宅，與本次評估設定用途一致，在技術上可行。3、在經濟上可行。即估價價格應是各種可能的使用方式中，以經濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結果。因估價對象位于荷塘區樓盤較集中區域，周邊住宅居民區集中，地段好，作住宅使用能獲得最大收益。4、土地與建筑物的均衡性。即以房產內部構成要素的組合是否達到均衡來判斷其是否處于最優使用狀態，也就是說，估價時，把建筑物與土地區位是否匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。因估價對象周邊區域建筑物多為住宅，土地多為城鎮混合住宅用地，因此，估價對象作住宅用途，建筑物與土地是相匹配的。5、房地產與周圍環境的協調性。即房地產與外部環境是否均衡或協調的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產與其周圍環境相協調能獲得大量外部經濟效益的最優使用的新用途進行估價。本次評估設定用途與現實用途和規劃、登記用途一致，符合規劃要求，且周邊多住宅用途，房地產能與周圍環境的協調一致。6、可持續發展性。即在估價時不僅要研究過去和現在房地產價格狀況，而且還要研究房地產市場的未來發展趨勢，以及政治經濟形勢和政策變化對房地產形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨勢。估價對象房屋較新，房屋用途符合規劃要求且能獲得最大收益，因此，伴隨著株洲市房地產市場的發展，估價對象作住宅用途是具有可持續發展性的。綜上所述根據估價對象地理位置及周邊環境，估價對象其規劃用途與實際用途均為住宅，其改變用途受一系列法律法規制約，轉變為其他用途的可能性極小，另外估價對象戶型格局功能、配套設施均為針對住宅設計建造，成新率高，從經濟角度看，估價對象不臨主街，除住宅外的其他用途不能獲取高于住宅的綜合利益。因此確定估價對象以保持現狀繼續使用（作住宅）為最高最佳用途。五、估價方法選用估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設開發法等幾種常用的估價方法。市場比較法適用于類似房地產交易案例較多的房地產評估收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產評估；假設開發法適用于具有投資開發或在開發潛力的房地產評估；成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價情況下的房地產評估。此次評估對象為住宅，估價目的為抵押貸款，估價對象區域內有同類型房地產交易實例，且房地產交易市場較活躍，根據房地產估價規范，有條件使用市場比較法進行評估的，應把市場比較法作為主要估價方法，因此本次評估采用市場比較法作為主要估價方法；估價對象地理位置較好，周邊住宅性質房地產出租情況較多，可調查得到所處區域類似房地產穩定及長期的潛在收益，因此可采用收益法進行評估；估價對象，符合規劃，目前以及未來一段時間內，不會有重新規劃再重新開發的可能，因此估價人員認為按該現狀使用最為適宜，因此不采用假設開發法進行評估。另外，成本法適用于估價那些既無收益又很少發生交易的房地產以及估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產，根據以上分析估價對象適宜采用市場比較法、收益法評估，市場依據較充分，因此不采用成本法進行評估；綜上分析，此次擬采用市場比較法、收益法對估價對象房地產進行估價。市場比較法是首