第一部分宏觀形勢1.藁城市概況地理位置藁城市位于河北省西南部，省會石家莊的東側，總面積836平方公里。北鄰新樂市，南接趙縣，東臨錦州市，西臨正定縣，東北臨無極縣，西南臨欒城市，西距省會31公里，北距首都264公里。地帶藁城市位于藁城市中部，地勢平坦，西北稍高，東南稍低。國道把藁城分為南北兩部分。北部是舊城，南部是新城，新城是藁城的發展方向。人口藁城新城和老城約有10萬人口。運輸情況藁城市地理位置優越，自然條件優越，基礎設施完善，是投資的理想之地。靠近省會石家莊，靠近京津，交通十分便利。施德鐵路橫貫東西，三條縣級公路貫穿南北，西距京深高速公路15公里，距河北民興機場25公里。第二部分是藁城房地產的現狀藁城市館藏現狀及分析藁城市的集資建房主要是政府機關和一些企業的家庭區域，大部分分布在北部城市和地區的政府機關周圍。政府、企事業單位已能滿足90%的集資建房需求，大中型企業的集資建房基本能滿足75%的企業職工需求。大部分集資樓都是兩三棟小規模建筑。大多數公寓都是90-120 ,而在過去的兩年里，140 ;外立面沒有單一的產品，沒有環境，也沒有特色，一些集資的房子有點舊了。藁城市商品房現狀及分析北城是一個老城區，由四明街自東向西劃分。東北是工業區，西北是住宅區和中央商業區。這個地區有完善的生活設施和良好的商業氛圍。他們中的大多數都很古老，沒有可以開發和建設的大塊土地。程楠區是一座新城市。政府機構已經逐步建立和完善了它。西北地區的生活環境已經基本形成。東南是政府發展的方向，并有很大的地理擴張。對居民來說，這是一個很有前途的未來住宅區。被調查商品房的詳細情況如下：余項目位置兒童公園西南產品類型四層半(一層車庫)和五層(一層和二層商業)集合的大小/數量9棟樓/180套開始時間/銷售時間2004年年中開始銷售(5棟樓/90套)完成/銷售時間在2005年底交出房子銷售率它已經賣完了主要公寓類型兩室兩廳，三室兩廳，四室兩廳面積98、140、170價格起拍價為：1368元/，最高價格為：1388元/均價：1378元/車庫區域20車庫價格28，000/月財產成本0.2元/月/財產評估較好的交付標準廚房和衛生間簡單的衣服和其他空白宣傳方式銷售部有會計科目表和價目表。工程分析位于一個成熟的住宅區，靠近兒童公園，有一個可用的環境。它將分兩個階段開發，第一階段聲譽良好。小花園項目位置兒童公園西南產品類型5.5層(1間儲藏室)集合的大小/數量兩棟多層建筑開放時間2006年7月完成/銷售時間2007年4月銷售率它已經賣完了主要公寓類型兩室兩廳，三室兩廳面積98、140、170價格均價：1400元/最低價：1200元/車庫區域20車庫價格1000元/財產成本0.15元/月/財產評估較好的交付標準廚房和衛生間簡單的衣服和其他空白宣傳方式銷售部有會計科目表和價目表。工程分析項目西側為藁城一中，地理位置相對偏北。廣泰花園項目位置連州路中段發展位于一個成熟的住宅區，靠近兒童公園，有一個可用的環境。它將分兩個階段開發，第一階段聲譽良好。產品狀態和分析產品類型藁城房地產開發是多層住宅。它主要由四層半和五層半組成。在一樓，大部分是車庫和地上儲藏室或商業門面，而一些小庭院有地下室。頂層主要是斜屋頂閣樓和平臺。規模藁城缺乏大型社區，這些社區都是中小型社區。最大的住宅區是惠南住宅區，共有300套6棟建筑，分期出售。總體規劃、設計和景觀沒有整體規劃和設計，大多是營房式的安排。這里幾乎沒有綠地，也沒有景觀。配套設施地上車庫和地上儲藏室成了配套中不可缺少的設施。社區里沒有俱樂部或健身設施。該裝置采用樓宇對講、區域集中供熱和預留天然氣及燃氣管道。加熱模式供熱分為：集體供熱(由供熱公司供熱)和自供熱(由住宅區的鍋爐供熱或從鄰近單元接收空氣)單一風格和外觀沒有明顯的風格表達；大多數是落地陽臺；外面漂浮的窗戶已經開始出現；外墻都是墻磚，顏色單一，沒有變化。房屋類型戶型主要由三室兩廳兩衛組成，輔之以兩室兩廳，少四間，少一間。沒有錯層、躍層等特色結構。物業管理整體物業管理水平相對較低，大多停留在清潔衛生的基本水平，其他相關物業服務基本不具備。物業管理費為0.1-0.15元/月。貸款方式一次性：讓步可以談判。貸款：40%首付，60%工行30年期抵押貸款。藁城的人必須出席。安裝：根據工期進度付款。價格狀況大多數房價在1200至1500英鎊之間。車庫價格和物業價格幾乎一樣，惠安區可以達到1768元/，從整體來看，藁城縣目前的房價相對較低。新城的價格比老城的價格高。分析的主要原因是：第一，大量的集資建房已經滿足了政府部門、企事業單位的一些需求；其次，由于新建商品房缺乏明顯優勢等因素，大量商品房銷售周期較長，銷售速度較慢，從而影響了市場價格。再一次，縣城有一定數量的空置房屋，租賃市場和二手市場非常不活躍。法律與趨勢近年來，藁城市房地產價格相對穩定，在集資建房和存量建房的影響下，商品房價格的增速仍將受到一定程度的影響。如果你想超過目前的價格水平，你必須能夠提供高質量的住房與眾不同的特點。同時，要重視房地產的包裝和整合營銷，提高消費群體的心理價格，使產品和服務達到質的飛躍。第三部分人群研究個體商人主要面向北市區的商戶：煙草酒店、手機商戶、茶葉店、櫥柜商戶、個體診所、藥店等。其他的這部分人群包括：網通員工、銀行員工、出租車司機、新華書店員工、移動員工等。具有購買能力的消費者群體特征(一)企事業單位人員項目周邊企事業單位公職人員，年齡35-50歲，家庭成員3-5人，收入穩定，有1-2套住房因面積或其他原因無法滿足居住要求。這批人有能力分階段或一次性購買21萬至27萬套房地產。但購買商品房的心情并不迫切。(2)個體企業個體企業不是來自城市。他們沒有享受到廉價的集資房。他們在這個城市做生意已經很多年了，有一定的經濟基礎。他們有不同程度的舊房(二手房)或新買的商品房。影響力總需求量為140，主要需求為三室兩廳兩衛。它需要是一個具有良好景觀和規劃的一定規模的社區。周邊設施齊全，出行方便，無明顯污染，位置不能太偏。隨著生活水平的提高，人們對物業服務的需求越來越大。不過，由于物價局的監管，物業管理費的增幅空間不大。心理需求藁城居民缺乏高檔居住環境需求、優質生活心理需求和房地產投資需求。要通過系統、實用的市場推廣、營銷宣傳和科學的宣傳手段，對消費者進行合理、有效的特色產品優勢宣傳，進一步挖掘人們對居住環境和高檔生活心理的需求，更深層次地引導人們對房地產投資的需求。通過該項目的運營，藁城人民的生活水平將得到提高，高檔住宅建筑的優勢將融入藁城居民的生活，對藁城縣城的建設也將起到積極的推動作用。人們對住房的需求目前，藁城商品房沒有等級之分，價格適中，沒有明顯的產品劣勢，也沒有與集資建房明顯不同的優勢。根據調查，出售一個住宅項目將需要將近一年半的時間，有些項目甚至更長時間都不會出售。藁城的房地產市場越來越弱。人們認為這個價格只能被一些富人接受。像家庭收入這樣的人仍然不能買新房子。在過去的兩年里，藁城新建了更多的房子。藁城人口相對較少，供過于求。自2006年以來，沒有新的住宅項目，只有一些單位籌集資金建造房屋。部分原因是藁城市不再允許發放土地建造房屋，如通過出租土地建造的園丁村。第一部分宏觀形勢1.藁城市概況1.1地理位置藁城市位于河北省西南部，省會石家莊的東側，總面積836平方公里。北鄰新樂市，南接趙縣，東臨錦州市，西臨正定縣，東北臨無極縣，西南臨欒城市，西距省會31公里，北距首都264公里。1.2地形藁城市位于藁城市中部，地勢平坦，西北稍高，東南稍低。1.3交通狀況藁城市地理位置優越，自然條件優越，基礎設施完善，是投資的理想之地。靠近省會石家莊，靠近京津，交通十分便利。施德鐵路橫貫東西，三條縣級公路貫穿南北，西距京深高速公路15公里，距河北民興機場25公里。1.4行政區域劃分和區域藁城市共有15個鎮，包括13個鎮、1個鄉和1個經濟開發區。土地總面積836平方公里，其中耕地總面積54902公頃。1.5人口城鎮總人口包括農業人口和非農業人口。人口密度：每平方公里890人。農業占主導地位，總人口的72.68%是農業人口。1.6國民經濟發展(2004)國民生產總值是一萬元。人均收入為18760元/人存款余額合計：萬元城鄉居民儲蓄總余額：萬元第二部分是對本項目的分析2.情節大綱2.1項目描述本項目位于藁城市程楠區東南部，緊鄰長勝街、學院路和四明街三條主要交通道路。它占地400多畝，由東城街分為東、西兩部分。其中，東部100多畝凈土(地表為麥田，無雜物)是項目的第一階段。西部有300多畝住宅(平房)，需要在項目第二階段開發中拆除。(項目第一階段將不會文化：藁城文化官和藁城圖書官休閑：東方明珠廣場行政：縣政府和其他職能部門醫療：無購物：小型蔬菜市場3.5項目地塊評估通過對項目周邊條件的綜合分析，可以看出項目地塊平坦，基礎設施良好。道路網絡暢通，交通狀況良好。小區內不存在土壤污染等不利因素；它靠近廣場，有可用的外部環境。缺乏完善便捷的商業服務；目前，沒有方便快捷的醫療場所。該項目位于藁城市重點開發區，但沒有完善的配套設施和生活氛圍。第三部分是藁城房地產的現狀3.藁城房地產市場概述3.1藁城市集資建房現狀及分析藁城市的集資建房主要是政府機關和一些企業的家庭區域，大部分分布在北部城市和地區的政府機關周圍。政府、企事業單位已能滿足90%的集資建房需求，大中型企業的集資建房基本能滿足75%的企業職工需求。大部分集資樓都是兩三棟小規模建筑。大多數公寓都是90-120 ,而在過去的兩年里，140 ;門面上的單一產品沒有環境，也沒有特色。有些集資樓有點舊了，不能滿足一些人的生活需要。3.2藁城市商品房現狀及分析以307國道為界，藁城可分為南北兩區。本次調查包括5棟商業建筑，其中2棟位于北部城市，3棟位于程楠區。北城是一個老城區，由四明街自東向西劃分。東北是工業區，西北是住宅區和中央商業區。這個地區有完善的生活設施和良好的商業氛圍。他們中的大多數都很古老，沒有可以開發和建設的大塊土地。程楠區是一座新城市。政府機構已經逐步建立和完善了它。西北地區的生活環境已經基本形成。東南是政府發展的方向，并有很大的地理擴張。對居民來說，這是一個很有前途的未來住宅區。被調查的五家商品房的詳細情況如下：項目位置藁城酒店對面產品類型四層半樓和五層樓(一樓是車庫)集合的大小/數量7棟樓/126套開始時間/銷售時間第二期將于2004年初出售(5棟樓/90套)完成/銷售時間在2004年底交出房子銷售率剩下的6套主要公寓類型三室兩廳是主要的，兩室兩廳是輔助的。面積108、136、147價格起價：988元/最高價格：1888元/均價：1438元/車庫區域20、35車庫價格25，000/單位，42，000/單位財產成本0.1元/月/財產評估有道理交付標準廚房和浴室配件，其他毛坯，太陽能宣傳方式沒有宣傳工程分析它理想地位于市中心，有商業氛圍和住宅氛圍。(地板和方向完全不同)世紀花園余項目位置兒童公園西南產品類型四層半(一層車庫)和五層(一層和二層商業)集合的大小/數量9棟樓/180套開始時間/銷售時間2004年年中開始