土地增值稅清算審核應對方法與手段分析松風水月土地增值稅清算工作中是當下基層征收分局的一項業務難點，從土地增值稅清算管理規程的工作思路來看，無論是案頭審核還是實地審核，沿用的都是審計式稽查的思路，為了規范管理和防范執法風險，清算工作被國家稅務總局以規程的形式程序化和具體化，稅務與會計之間、房地產開發企業與非房地產開發企業之間、甚至不同稅種之間的處理方法差異明顯，我們從一系列補丁政策（如國稅函【2010】220號文件）的出臺，似乎看到政策的制定者希望通過土地增值稅清算作為抓手，在不提高稅率的前提下增加房地產開發企業稅負，并以此達到遏制房價過快上漲的目標。從絕對數來看，土地增值稅的入庫數確實比以往增加了，但隨著該項工作的推進和深入，原本一些存在于征管環節中的深層次問題逐漸顯現。一、當前土地增值稅清算工作出現的熱點問題。首先是清算工作實際稅負率不高，以廣州市為例，在已經清算的項目中，實際稅負率最高為9%，最低為1%。東莞市的情況大致相同，在已清算項目中，只有3個項目的實際稅負率超過3%，而且采用核定征收方式清算的項目占了大多數。按照土地增值稅的計算公式倒推，可以得出以下結論：實際稅負率低于5%時，意味著該項目的普通住宅的增值額不超過20%，清算稅款主要來自其它類型的房產；當實際稅負超過10%時，增值額占扣除項目的比例才會超過50%，才適用40%的第二檔稅率。房地產項目的增值額偏低除了房地產開發企業可以享受開發成本20%加計扣除的因素外，企業申報資料不能反映其實際情況也是一個重要因素。其次是清算后企業所得稅退稅的案例增多，并且金額屢創新高。隨著近幾年稅務機關對房地產項目土地增值稅清算工作力度的加大，企業通過清算查補的土地增值稅多了，但同時在清算完畢后，企業向稅務機關遞交注銷申請，并申請企業所得稅退稅的案例也在逐步增多。這是因為清算的實際稅負率雖然不高，但卻仍比預征率大，對于實行查帳征收企業所得稅的房地產開發企業，由于繳納的土地增值稅是可以稅前扣除的，現在清算實際繳納的稅款分攤至各年，就意味著當年的企業所得稅繳多了，因此出現了所得稅退稅的問題。第三是房地產開發企業注銷的案例明顯增多。項目土地增值稅清算工作完成后，房地產開發企業的注銷就成為一種必然，道理很簡單，當清算這一最后的關口被突破后，搶在接受稽查部門稽查前將企業注銷掉就成為了越來越多的房地產開發企業經營者的共識。發展商并不會甘愿被稽查，與其等著稅務部門來稽查，倒不如轉守為攻，利用基層征管分局在業務水平、人員配置和檢查力度都相對弱于稽查局的情況下，搶在接受稽查之前辦理注銷，雖說注銷也可能要接受全面檢查，但這種檢查與稽查是不可同日而語的，企業也比較容易應付，這樣只要注銷申請一通過，企業的經營者就等于安全著陸，稅收的風險基本上轉嫁給了稅務機關。上述問題從某種程度上既反映出房地產開發企業已經逐漸形成一套應對的方法和機制，也反映出基層征收分局由于受到各方面條件的制約，相關案例沒能查深查透，稅務機關無論采用據實或者核定清算的方式開展清算，都會增大自身的執法風險。二、房地產企業應對土地增值稅審核的方法分析。其實，企業和中介機構要想通過稅務機關的審查，又達到自己的目的，這就需要他們先將所提供的資料，按照稅務機關的審核模式預先推演一遍，然后再分析出各審核環節存在的漏洞，應用適當的策略進行規避或掩蓋，如果能充分利用征收分局先天存在的局限性和后天的問題進行會計和稅收上的舞弊，不但能調節企業的收入與利潤，而且也可以增大稽查發現和介入的難度。如今企業和中介機構應對稅務機關的策略，已經從最開始的被動應對轉變為主動出擊，打的大多數是籌劃加舞弊的“組合拳”，僅是如何應對稽查部門手段和方法的文章，在互聯網上很輕易的搜索到，而反觀稅務機關卻因為種種原因，手段和方法受到了各種條框的束縛，也缺乏創新與總結，大多數情況只能見招拆招，難以深入對案件進行分析。我們可以將企業和中介機構的這種做法稱之為“反稽查”，它的出現應當引起稅務機關的注意，從客觀方面來說，“反稽查”現象的出現，可以最為直接的反映出當前稅務機關開展的各項工作中所存在的薄弱環節，如果稅務機關能夠深入分析，亡羊補牢，對提升征管質量是很有幫助的。從目前已經發現的操作模式來看，“反稽查”在手段上主要分為以下幾個類型：（一）資訊不對稱類。此類案例的特點是企業和中介機構利用征收分局審核人員只能獲取轄區內本單位的有限涉稅信息的特點，針對基層權限不足和信息溝通不暢的特點，表面上很配合，能夠按照稅務機關的要求提供審核資料，企業的辦稅人員也能對所提供資料進行解釋，但實際上提供的資料基本上是來源于審核人員不便或無法核實的信息，征收分局的審核人員即便發現疑點，卻很難取證，最終只能承認企業的申報結果。1、利用審核人員不熟悉銀行業務進行規避。該類方法主要針對的是基層稅管員只了解稅收政策條款，而不了解會計實務知識，更缺少實務經驗。因此可以利用這一部分業務來進行舞弊。比如在審核扣除項目明細時，審核人員為了確保規程中規定的要判斷該項真實發生的要求，一般會要求企業提供記賬憑證單和原始憑證，原始憑證一般為發票、現金支票存根或者銀行轉帳單，部分檢查細致的審核人員還會對大面額發票進行實地審核，查閱企業提供的相關銀行賬戶的對賬單。如果這些資料都齊全，再加之合同和工程結算書等相關資料能夠互相印證，一般就能通過審核。然而，這些銀行票據是否真實，是否屬于該企業所有，背書是否合理，是否已經掛失，是否符合票據法相關要求，是否存在資金流空轉的問題，卻基本上很少有人關注，即便審核人員產生疑點，也會因征收分局沒有查閱銀行賬戶資料的權限而放棄。基層權限不足和資訊不對稱這一弱點給企業和中介機構留下了許多可操作空間。案例回放：稅務機關審核人員在案頭審核某房地產開發企業某項目明細賬的“開發成本”科目時，同時核查了建安施工合同、工程結算書、企業付款憑證（支票存根）、記賬憑證單（會計分錄借：開發成本貸：現金）和發票，三者數據一致，通過審查。漏洞分析：1）由于征收分局與支票出票銀行之間沒有信息交換制度，加之清算管理規程對此規定的較為籠統，審核人員無法就銀行票據的真實性和有效性進行核查。2）審核人員沒有對銀行票據的真偽進行常識性校驗（是否有涂改、是否在有效期以內）。3）沒有追蹤資金來源，從常理分析，該類業務企業向收款單位簽發的應該是現金支票，其資金應來源于企業的基本戶，如果企業的憑證顯示現金來源于一般戶，或者是來源自關聯企業之間的資金往來，就應引起審核人員的關注。2、利用審核人員不熟悉行業專業知識進行規避。該類方法主要針對的是基層稅管員對房地產開發的生產流程和行業法規不了解，更沒有實務經驗。因此將一些規避手法用行業專業知識來包裝，使其看上去似乎合理，以此來應對審核。比如審核前期工程費時有一個項目叫設計費，設計費多少才是合理呢？似乎沒有一個標準，企業只要指使關聯公司掛靠相關設計公司，在跟審核人員說是某某國內外著名設計師的作品，設計費便可水漲船高，由于基層審核人員都不是相關專業人士，無法對企業支付的設計費的合理性進行判斷，因此基本上除了審核支付方式外，沒有其他更好的方法。再如工程結算書，大家都知道這里水分很大，但是偏偏絕大部分審核人員都看不懂，即便看得懂，由于沒有工程定額，材料單價和人工信息等數據，還是沒有太大的作用，更何況企業和建筑商還可以通過增加材料損耗和虛增面積、工人等級和人數等多種方法應對，稅務機關即便有這方面的專業人才，由于缺乏科學的方法和客觀的依據，不僅需要花大量的時間和資料進行分析核對，其結果也往往會收到企業的質疑。案例回放：稅務機關審核人員在案頭審核某房地產開發企業某項目明細賬的“開發成本”科目時，企業的辦稅人員向審核人員提供了施工合同、支付憑證和發票，要求將摘要反映為“抽芯費”、“預應力工程款”、“基坑桿錨費”、“材料實驗費”、“沉降觀測費”等支出計入房地產開發成本，審核人員在審核了合同、支付憑證和發票三者數據一致后，審核通過。漏洞分析：其實上述支出均為施工企業承擔的成本，作為建設單位的房地產開發企業，這些費用包含在項目的工程總造價當中，由施工單位向相關分包單位和檢測單位支付，之所以會出現上述情況，原因很可能是下面幾種情況：1）建設單位和施工單位均有同一個經營者控制，企業會計核算時，財務人員故意混淆核算主體；2）建設單位代替施工單位支付相關費用，財務人員故意將日后可以收回的往來款項計入房地產開發成本；3）建設單位故意重復列支成本。審核人員應該對房地產開發和建安工程的生產流程有所了解，提升對相關異常費用支出的敏感性。3、利用地域和部門之間的信息不通暢進行規避。該類方法主要針對的是不同地方的稅務機關之間、地稅部門與其他相關職能部門之間目前沒有一種信息溝通共享機制，征收分局獲取到的資訊是單向的，因此當這些信息來源于管轄范圍以外時，征收分局無法辨別真偽。舉個簡單例子，企業虛增成本費用首要問題要解決資金流問題，如何虛增現金流呢？最簡單的方法就是找關聯企業進行虛構業務或者虛構往來的賬務處理，而這家關聯企業一定是在被審核房地產開發企業主管征收分局轄區以外的，至少機構所在地不同區、不同市甚至不同省，這樣由于基層征收分局在日常征管數據方面很少互換信息，也沒有這方面的機制和要求，企業完全可以根據自己的需求操縱所披露的信息，而征收分局卻很難核實。案例回放：甲地地稅機關2009年在審核轄區內某房地產開發企業（企業所得稅由甲地國稅機關征收）清算項目資料時，發現其“其他應付款”科目在2007年有一筆向乙地房地產開發企業的借款1600萬元，甲公司向當地地稅機關出具了甲乙兩家公司的借款合同，甲公司根據合同條款約定的付款日期向乙公司支付利息，乙公司在當地地稅機關開具了通用發票（乙公司企業所得稅由當地國稅部門征收）。甲地審核人員向乙公司稅管員核對了乙公司報送給乙地地稅機關的財務報表，發現乙公司同期“其他應收款”科目并無該筆業務的發生。乙公司由于沒有取得房地產開發資質，已于2008年向當地國地稅機關提請注銷并獲得通過。但甲公司依然按照往來進行掛賬處理。所借款項1600萬元全部用于支付工程款。甲地地稅機關遂向當地國稅機關通報，但發覺甲公司已在2009年初在國稅辦理的注銷申請，并獲得通過，注銷階段沒有補繳任何稅種。漏洞分析：經后來甲乙兩地稅務機關的調查，甲乙兩公司互為關聯企業，兩家公司的稅務管理機關竟然有四家，而且彼此之間并沒有互通信息的機制，使得兩公司的舞弊行為得以隱蔽。該問題之所以會被發現，完全是因為甲乙兩地屬于同一市，試想如果甲乙兩公司如果處于不同市或者不同省，那么甲地的地稅機關就很難取證了。（二）漏洞攻擊類。此類案例的特點是企業和中介機構在充分了解征收分局在審核過程中存在的漏洞之后，非但不向稅務機關提出改進建議，反而利用這些問題大做文章，通過多種舞弊手段應對審核。1、利用帳表不符進行規避。目前清算工作主要還是以案頭審核為主，審核人員根據規程的要求，對企業填報的土地增值稅清算納稅申報表及附表，結合企業提供的其他紙質資料進行審核，由于受規程要求和權限影響，征收分局不能調取企業的賬簿憑證資料，也不像稽查部門一樣在查帳前對賬冊進行查前分析。審核人員如果要查看賬簿憑證，只能通過實地審核的方式查閱，由于審核人員對財務軟件的操作基本不熟悉，又缺乏實用的工具和軟件，因此實地審核還是以翻閱紙質賬簿為主要手段，這樣不僅大大影響了審核的效率，也會導致出現以下幾個方面的問題：首先這樣的工作流程會導致審核人員忽視了整個會計帳理分析，只注重“開發成本”和“開發間接費”這兩個科目的借方發生額，因為手工分析對于基層審核人員幾乎是不能完成的，而忽視這項工作的結果會導致將一些違反會計制度的賬務處理方式得以通過審查。其次目前案頭審核方式增加負責審核稅務機關的執法風險。有可能出現原來屬于雖然設置賬簿憑證，但收入成本費用不按成本對象歸集，屬于稅務機關可以核定征收的情況，但在清算工作中審核人員卻按照據實的方式進行了清算，實際稅負率比舊核定征收率還要低的清算案例的出現。再次清算流程不做帳帳、帳表之間的邏輯性審核，容易給企業和中介機構提供會計舞弊的空間，難以發現納稅申報表附表及其對應賬冊與企業日常申報表不一致的會計舞弊行為。案例回放：某項目發展商2010年向稅務機關提出土地增值稅清算申請，并按規程要求提供了相關資料，合同、支付憑證和發票三者能夠相互印證，收入總額為8.01億元，房地產開發成本為5.42億元，增值額為12%，按照據實清算實際稅負率為2%，低于當地3%的清算核定征收率。某征收分局在土地增值稅清算工作中增加了一個審核流程，引入了稽查局使用的查前分析方法，對其重點科目進行了趨勢分析，結果發現相關科目歷年發生額如下表：會計科目期初余額借方發生額貸方發生額借或貸期末余額會計期間開發成本35,395,747.58借35,395,747.582003年開發成本35,395,747.5820,665,546.6876,701.08借55,984,593.182004年開發成本55,984,593.1816,441,363.5029,284,716.21借43,141,240.472005年開發成本43,141,240.4712,322,879.8754,120.00借55,410,000.342006年開發成本55,410,000.34481,403,806.92497,735,546.12借39,078,261.142007年開發成本39,078,261.14517,218,102.82556,296,363.96平2008年開發產品76,743,581.96借76,743,581.962008年開發產品76,743,581.964,420,541.2258,004,957.46借23,159,165.722009年開發產品23,159,165.725,234,736.1223,620,048.38借4,773,853.462010年經營成本5,340,101.535,340,101.53平2004年經營成本269,301,027.78269,301,027.78平2005年經營成本94,034,534.0594,034,534.05平2006年經營成本134,399,984.29134,399,984.29平2007年經營成本22,144,820.1722,144,820.17平2008年經營成本64,638,591.0464,638,591.04平2009年經營成本28,702,762.4428,702,762.44平2010年進一步通過實地審核發現，企業的賬冊中“開發成本”科目雖然設置了“土地征用和拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎設施費”、“建筑安裝工程費”、“公共配套設施費”和“開發間接費”六個二級科目，但其沒有明確的成本對象，所提供賬冊更是根本未遵循“開發成本-開發產品-主營業主成本”這一基本帳理，而負責出具這一稅務鑒證報告的某中介機構，不但回避了這一個顯而易見的問題，還為其出具了無保留意見的鑒證報告。漏洞分析：從業務的角度而言，該企業的這種做法毫無技術可言，但僅僅是因為審核流程中缺少了一個關鍵的環節，就導致了企業和中介機構利用流程上的漏洞進行舞弊，并且根據這種方法，稅務機關按照規程進行審核是很難發現的，即便審核人員懂得運用一些基本的審計式稽查的方法，由于基本上是通過手工實現的，效率和準確性也不太高。這么多年來稅務機關為了提升征管質量，投入的資源已不算少，但為什么基層人員的審核手段還依然停留在手工計算匯總階段，這值得引起每一位稅務工作者的深思。2、利用審核人員不重視對方科目進行規避。審核人員在檢查會計憑證時，往往只留意有無取得發票，而忽視了“開發成本”和“開發間接費”對應的貸方科目，對相關的往來科目沒有進行進一步追查，加之目前門前代開發票業務與清算工作并不銜接，為企業采用“真票虛開”方式虛增成本提供了便利條件。案例回放：發展商M公司2008年從S公司手中購的房地產開發用地一塊，購入價與相關稅費合計150萬元，M公司賬務處理如下：1、取得土地時：借：開發成本-土地征用和拆遷補償費 150萬貸：其他應付款-A公司 70萬-B公司 80萬2、在做該筆分錄同時，M公司進行了串戶：第1項分錄：借：其他應付款-A公司 70萬-B公司 80萬貸：銀行存款 150萬第2項分錄：借：銀行存款 150萬元貸：其他應付款-C公司 150萬企業在提交審核資料時，只提供第1筆和第2筆的第1項分錄，由于銀行對賬單均有相應記錄，S公司向M公司開具了土地轉讓發票，審核人員沒有進行對方科目分析，允許企業將該筆業務計入房地產開發成本。但實際上只是4家公司之間的對沖。其后，C公司辦理了注銷手續，M公司進行如下賬務處理：借：其他應付款-C公司 150萬貸：長期待攤費用 150萬漏洞分析：一般來說，審核人員對于企業串戶不敏感，因為一級科目的發生額還是正確的，對于“長期待攤費用”科目也不敏感，即使審核人員詢問，企業辦稅員也會以攤銷開辦費搪塞，由于企業的財務報表中“管理費用”確實有發生數，審核人員一般只會關注計入開辦費的“長期待攤費用”攤銷的年限是否在3年以上和一次性攤銷的裝修款是否有合法憑證，而很少關注其來源。特別是土地增值稅清算工作，由于成本決定了費用的扣除額，由此對于費用的審核很多時候會掉以輕心。3、利用隨意添加和改動會計科目進行規避。在案頭審核過程中，審核人員往往只將注意力集中在“預收賬款”、“應收賬款”、“應付賬款”、“開發成本”、“開發間接費”這些重點科目上，而忽視了其他科目，而且對于跨年度財務報表從來不復核，納稅評估與分析往往只會采用每年的第12月作為基期進行評估。沒有進行年度科目結轉檢驗分析（對比帳套各科目上一年年末余額和當年年初余額，查看有無本年新增科目年初數不為零，或者上一年余額不為零但當年已無該科目的現象）以及科目余額異常分析（資產類出現在貸方；負債類出現在借方；損益類不為零現象）。作為審核人員應對上述現象的出現予以足夠的關注，因為這說明企業財務人員出現了會計舞弊，然而目前根據清算規程的要求，審核人員并不需要進行該項工作。案例回放：某項目發展商2010年向稅務機關提出土地增值稅清算申請，并按規程要求提供了相關資料，合同、支付憑證和發票三者能夠相互印證，收入總額為2.72億元，房地產開發成本為2.04億元，增值率為11%，按照據實清算實際稅負率為3.02%，略高于當地3%的清算核定征收率。某征收分局在土地增值稅清算工作中引入了稽查局使用的年度科目結轉檢驗分析方法，對其所有科目進行了趨勢分析，結果發現2003-2009年期間，共有12個會計科目的上一年年末數與當年年初數不等和5個當年新增，但期初額不為零的會計科目，經調整后發現企業多計開發成本5462萬元，調整后增值率為27%，實際稅負率增加至8.1%。漏洞分析：企業利用當前稅務機關征收人員無法將企業的申報數據及時向稅管員通報，以及稅管員由于受內務和監管手段的牽制，極少進行跨年度報表數據核對，使得企業的舞弊行為得以隱藏。事實上如果沒有相應審計軟件的幫助，審核人員手工進行一次校驗，大概需要耗費近1個月的時間，而該房地產項目規模并不大，由于規程將稅務機關的審核時限下放給了省一級稅務機關，而目前省局并沒有出臺相關要求，因此目前從理論上講，稅務機關的審核時間可以自行控制，但是一旦省局發文明確審核時限（擬定的省規程就規定了審核期限最長為180天），在手段沒有提升的前提條件下，加之規程并沒有要求進行此類審核工作，從可操做性來說，基層審核人員一定會放棄這種校驗方法，這樣便會產生執法風險。4、利用延宕策略進行規避。延宕原有拖延之意，延宕策略是指企業和中介機構針對征收分局在審核環節技術、方法、手段、權限和經驗都存在不足的情況下，利用自身資源的優勢，加大審核的難度。比如稅務機關審核的往往只是房地產項目的開發公司，而這類型公司往往不是孤立存在的，它有一系列關聯公司為其進行配合，加之全部使用財務軟件甚至ERP軟件進行統籌，很容易利用母子公司之間的往來，將其他子公司所負擔的成本轉移到被審核企業。而征收分局目前的分析方法主要依靠納稅評估，分為綜合指標分析、財務報表分析和稅負預警分析三種，但由于主要的分析方法仍然依靠手工計算，而且由于由于數據積累量不夠，所謂的各項預警值是否科學還有待驗證，因此經常會出現審核人員無法按所有指標進行分析和對于經分析指標出現異常的情況下，征收分局無法進一步取證和沒有足夠資源進行進一步核查，而又無足夠證據向稽查部門移交的尷尬局面。案例回放：某房地產集團公司是旗下6家項目公司的母公司，2009年其中一個項目所在地的主管稅務機關在納稅評估工作中，調取了其中2006-2008年的相關涉稅資料，其中按當時的要求，要求企業提供的是電子帳套，可是由于當時基層的稅管員不了解何為帳套，因此企業便故意只提供明細賬的導出表，有將近5萬條記錄，當時單憑簡單的Excel處理是根本無法進行分析評估的，導致后來納稅評估無法進行。后來經過評估員的努力，通過咨詢某知名財務軟件公司的技術人員，才利用Access軟件成功將數據處理，結果發現，該項目公司與母公司之間，違規大量使用“內部往來”科目，直接將其他項目公司的支出計入開發成本，或者通過“應付賬款”科目將大量已由母公司代為支付的其他項目公司或者施工企業的款項，計入該項目公司的開發成本。漏洞分析：隨著會計電算化的普及，采用財務軟件記賬已經成為了房地產企業的必然趨勢，然而令人遺憾的是，基層的審核人員幾乎都沒有接受過相關內容的培訓，對電子記賬的知識幾乎是空白，這就使財務軟件成為了企業辦稅人員使用延宕策略的工具。（三）公式規避類。此類案例特點是在清算工作中企業通過各種手段來實現少計收入，多計成本，從而達到少繳稅款的目的。因為從數理上分析，土地增值稅適用稅率取決于增值額占扣除項目的比例，而增值額又等于收入減去扣除項目，國稅函【2010】220號文件公布后，對于收入的確定已基本沒有爭議，而扣除項目中起主導作用的是成本。企業通過混淆清算單位、變更成本分攤方法和縮小可已售面積等手段進行規避的案例開始逐漸增多。1、少計銷售收入的常見形式。1）通過關聯公司或個人以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入；2）銷售收入不做申報納稅。企業往往選擇將銷售收入計入“預收賬款”科目，定金計入“其他應付款”科目，達到推遲申報、少繳稅款甚至不做納稅申報的目的；3）非貨幣性交易不確認收入。4）將樓價一分為二，與業主簽訂以毛坯房為交樓條件的銷售合同，在用補充協議的形式，與業主約定二次裝修事宜，交樓時其實已經是精裝修標準，裝修款部分賬面反映為往來款項，由業主和指定裝修公司簽訂合同，只按銷售合同金額確認收入。2、多計扣除項目的常見形式：1）股權投資取得土地根據評估價值入賬。某房地產公司以股權投資方式取得一塊土地根據評估價值12000萬元，全部記入地價成本，而付清地價款憑證僅為9000萬元，開發項目的土地成本未按照歷史成本及實際發生的成本確認扣除；2）代收費用計入扣除項目加計扣除。根據財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知的規定，對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，可以根據代收費用是否計入房價和是否作為轉讓收入，確定是否扣除。如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；相應的，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。相應地，在計算增值額時，代收費用不允許在收入中扣除。3）虛列建安工程支出。企業在簽訂建筑安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又針對這些單項簽訂大額虛假合同，或者作為建筑安裝工程費開具發票重復進入開發成本。4）隨意變更房地產開發成本分攤方法。根據土地增值稅條例實施細則第九條和國稅發【2006】187號文的規定，除了建筑安裝工程費可以直接歸集和公共配套設施費按可售面積進行分攤外，其他的扣除項目一律遵循跨期分攤按占地面積，同期不同產品分攤按可售面積的方法進行分攤，如果企業不按此方法，須征得稅務機關認可。5）國土部門退還的土地出讓金不沖減土地征用和拆遷補償費。6）利用混淆會計核算主體的方法掩蓋合作建房的事實，并隱瞞出地方的售房收入，逃避其納稅義務，并將出地方的土地征用和拆遷補償費計入出資方或者項目公司。三、對策與建議：（一）增加第三方數據獲取的途徑，打破資訊不對稱格局。目前與房地產行業相關的職能部門有建委、規劃、國土、房管、銀行等多個部門，稅務機關也可以通過建設網、房產公眾信息網和陽光房產網獲取部分第三方數據作為稅源監控的依據。但這些網站上的信息公開的程度還不一致，有些數據仍要依賴人工采集，國土、銀行等相關第三方數據還只能依賴分局通過發調查函的形式取得。地稅部門應當加強與這些相關部門的信息交換力度，最好能形成固定的溝通查詢機制，以方便稅務機關及時掌握相關信息。與此同時，應積極探索分局之間資源共享模式和機制，可以先建立一些針對大額的往來業務，與業務雙方的管轄分局進行財務報表核對。（二）加強稅源分析的方法和手段。由于經濟的迅速發展，納稅戶數量快速增長，稅管員的人均管戶越來越多，許多工作流程都存在著強調規范性而忽視重復性、強調原則性而忽視便捷性、強調程序性而忽視可行性的問題，導致征收前臺和稅管員只能疲于應付一些事務性工作，久而久之必然導致日常征管不到位。要解決這個問題，就應根據稅收征管的要求，逐步建立對企業的日常稅源監管的三個層面。第一個層面是征收前臺和稅管員對企業提供日常征管資料進行統計和整理；第二個層面是稅