重慶交通大學河海學院,房地產評估主講人：黃海,重慶交通大學河海學院,房地產業細分：,重慶交通大學河海學院,我國大陸地區的房地產估價,1978年前：我國城鎮土地國有制度，劃撥無償使用制度。土地資產價值未得到實現。我國的房地產估價活動，是在1978年以后改革開放的背景下，隨著改革土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地產成為商品可進入市場流通而出現的，起步比較晚，但是發展較快，得到了政府和社會的重視，突出表現在以下4個方面：,重慶交通大學河海學院,1、1994.7.5公布了中華人民共和國城市房地產管理法第三十三條規定“國家實行房地產價格評估制度”，第五十八條規定“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。2、93、94年，建設部和人事部聯合認定了兩批共346名“房地產估價師”。從95年起，取得房地產估價師資格的唯一途徑，是通過全國房地產估價師執業資格考試。,重慶交通大學河海學院,3、1994.8成立了全國性的房地產估價行業自律性組織中國房地產估價師學會(chinasinstituteofrealestateappraisers,CIREA)。4、1999.2建設部會同國家質量技術監督局聯合發布了房地產估價規范，自1999.6.1起執行。,重慶交通大學河海學院,評估資格考試：土地估價師國土資源部（每1年一次）房地產估價師建設部（每1年一次）相關網站：中國土地估價師協會,重慶交通大學河海學院,本課程內容體系,基礎理論：不動產及其不動產價格概念、不動產價格的影響因素、不動產價格評估原則、評估程序等。評估方法：市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、長期趨勢法等。地價評估：路線價法、基準地價系數修正法、高層建筑地價分攤方法。估價實務：估價報告格式及常見錯誤分析。,重慶交通大學河海學院,課程性質：理論與實踐結合（講求評估方法理論的學習、實務經驗的初步積累）要求：1.熟練掌握評估基礎理論2.端正對評估工作性質的認識（科學性和藝術性的統一）3.行業理念的樹立（中介服務行業，職業道德）,重慶交通大學河海學院,教材：艾建國等編著，不動產估價，中國農業出版社參考書：1、朱道林主編，不動產估價，中國農業大學出版社；2、柴強主編，房地產估價理論與方法，中國物價出版社；3、趙財富編著，房地產估價，同濟大學出版社；,重慶交通大學河海學院,第一章不動產與不動產價格,第一節不動產第二節不動產價格第三節不動產價格的影響因素,重慶交通大學河海學院,第一節不動產（realestate),一、不動產的概念二、不動產的特性三、不動產的分類,重慶交通大學河海學院,一、不動產的概念,(一)不動產的定義:1民法：財產分為動產和不動產，以能否自由移動為依據，不動產不能自由移動，或者雖然可以自由移動，但會破壞其完整性、使用價值及功能，或者帶來明顯的經濟損失。2擔保法：不動產指土地以及房屋、林木等地上建筑物。,重慶交通大學河海學院,3.美國的定義：在法律上不動產指土地以及依附于土地的一切物體，不動產所有權從地球中心到無限天際。還包括人類對土地的改良以及利用土地的若干權利。概念總結：不動產指不能自由移動，或者雖然可以自由移動，但會破壞其完整性、使用價值及功能，或者帶來明顯的經濟損失。其內容包括土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分和附帶的各種權益。,重慶交通大學河海學院,(二)不動產實物與權益,不動產是實物、權益和區位三者的結合。實物是看得見、摸得著的部分；權益指法律規定的各種權能以及行使這些權能所能獲得的收益；區位（location）是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系。區位對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的，西方有這樣一個說法，對于房地產價格最重要的三點：“location,location,location”，即第一是區位，第二是區位，第三還是區位。,重慶交通大學河海學院,1不動產實物（1）土地：土地的含義(略)。房地產估價中對土地的認識：坐落位置、面積大小、形狀、四至、地勢、周圍環境、利用現狀、產權狀況、地質水文狀況、基礎設施完備程度和土地平整程度、土地規劃限制條件。,重慶交通大學河海學院,（2）建筑物：可以分為房屋和構筑物、生產性和非生產性建筑物。房屋：指具有完善的維護結構、能夠遮風避雨，并可以供人類在其內直接從事生產生活等活動的空間場所。構筑物:指一般不直接在內進行生產或生活活動的建筑物如水塔、煙囪、橋梁等。生產性建筑物：工業建筑和農業建筑。非生產性建筑物：居住建筑和公共建筑。,重慶交通大學河海學院,房地產估價中對建筑物的認識：坐落位置、面積大小、建筑層數和高度、建筑結構（根據房屋主要承重結構來劃分：鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、簡易結構）、設備、裝修、公共配套設施完備程度、平面布置、外觀、建成年月、維修保養情況及完損程度、利用現狀、產權狀況（建筑物可以私人所有）。,重慶交通大學河海學院,（3）其他附著物：指房地產使用功能要求必備的部分、或提高房地產使用價值而設置的部分。評估時要視情況決定是否屬于房地產產權人與否考慮其價值。,重慶交通大學河海學院,2不動產權益,權益指法律規定的各種權能以及行使這些權能所能獲得的收益。權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益，如所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、相鄰權等。,重慶交通大學河海學院,3.本課程對不動產的用語,在本課程中，為防止含義混淆，主要使用以下幾個術語，含義如下：土地：僅指土地部分。不包括地上建筑物部分。建筑物：僅指建筑物部分。不含建筑物所占用的土地。房地產（不動產）：可指土地，也可以指建筑物，還可以指土地和建筑物的合成體。房地：專指土地與建筑物的合成體。,重慶交通大學河海學院,二、不動產的特性,（一）自然特性：1、不可移動性（位置固定性）；2、耐久性（利用永續性）；3、個別性（異質性）；4、數量有限性。,重慶交通大學河海學院,（二）社會經濟特性：,1、用途多樣性；2、相互影響性；3、權益受限性；4、難以變現性；5、保值增值性。,重慶交通大學河海學院,警察權：指政府為了公共利益，可以運用行政權力限制某些房地產的使用，如城市規劃對土地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度、綠化率等的規定。,重慶交通大學河海學院,三、不動產的分類,1、按用途劃分；2、按是否產生收益來劃分；3、按經營使用方式來劃分：出售型房地產；出租型房地產；營業型房地產；自用型房地產。,重慶交通大學河海學院,第二節不動產價格,一、不動產價格的概念二、不動產價格的形成三、土地價格與普通商品價格的異同四、不動產價格的類型,重慶交通大學河海學院,一、不動產價格的概念,房地產價格是房產價格和地產價格的統一。是房地產商品價值和地租資本化價格的綜合性貨幣表現。房地產價格來源于兩個方面（表現了房地產價格內涵上的雙重實體性）：勞動所形成的價值：房屋建筑安裝勞動（房產價值）與土地開發凝結的物化勞動和活勞動（地產價值）（級差地租）；來源于資本化的地租（絕對地租）。,重慶交通大學河海學院,1、政治經濟學的勞動價值論；新古典以后的西方經濟學的價值論。2、不動產價格的含義應該從后者來理解：不動產價格指在某個時點上為了取得他人不動產從而獲得相應的權益所支付的代價。包括三層含義：指某個時點的價格；不同權益對應不同的價格；以貨幣或者其他形式支付。,重慶交通大學河海學院,二、不動產價格的形成,1、有用性；2、稀缺性；3、有效需求。三者有機結合形成房地產的交換價值，房地產價格的變動也是這三者作用的結果。,重慶交通大學河海學院,三、土地價格與普通商品價格的異同,相同之處：都是用貨幣表示；價格隨著市場供求變化波動；都是按質論價。不同之處：1.生產成本不同；2.供求變化不同；3.價格差異不同；4.市場性質不同；5.折舊現象不同；6.形成時間不同。,重慶交通大學河海學院,四、不動產價格的類型,（一）按價格的形成形式分類1、成交價格；2、市場價格；3、理論價格；4、評估價格；5、政府指導價和政府定價。,重慶交通大學河海學院,（二）按實物形態分類1、土地價格：生地、毛地、熟地；“七通一平”：通路、通上水、通下水、通訊、通電、通（煤）氣（燃氣）、通（暖）氣和場地平整。出讓價格、轉讓價格；總地價、單位地價、樓面地價；補地價（四種情況）等。,重慶交通大學河海學院,2、建筑物價格。3、房地價格（房價）：單位建筑面積的價格、單位使用面積的價格；實際價格、名義價格；現房價格、期房價格；起價、標價、成交價與均價。,重慶交通大學河海學院,（三）按不同的經濟行為分類1、買賣價格；2、租賃價格；3、抵押價格；4、保險價格；5、課稅價格；6、征用價格。,重慶交通大學河海學院,第三節不動產價格的影響因素,一、一般因素：指在一般經濟社會方面對房地產價格產生影響的因素，這種影響帶有地區全盤性，包括社會、經濟和行政等幾方面。,重慶交通大學河海學院,二、區域因素：指房地產所在地區的自然條件與社會、經濟和行政等因素結合所產生的地區特性。對于不同類型的房地產，影響其價格的區域因素所涉及的內容可能不同。,重慶交通大學河海學院,三、個別因素：指房地產的個別特性對于個別價格的影響因素，有些個別因素主要影響土地價格，有些主要影響建筑物的價格。,重慶交通大學河海學院,對影響房地產價格影響因素的認識,一、影響方向不同：各種影響房地產價格的因素，影響房地產價格變動的方向不盡相同，有的是降低房地產的價格（如環境污染），有的是提高房地產的價格（如綠地建設）。同一種影響因素影響房地產價格變動的方向，對于不同類型的房地產可能不同。如對于商業房地產來說，臨街狀況好可以大大提高其價格；而對于住宅房地產來說，臨街則會降低其價格。,重慶交通大學河海學院,二、影響程度不同：各種影響房地產價格的因素對房地產價格影響的程度不盡相同。影響程度大的因素的變化對房地產價格變化的作用較大，反之則小。隨著時間、地區和房地產類型不同，影響因素作用的大小也可能發生變化。,重慶交通大學河海學院,三、影響表達不同：有的影響因素對房地產價格的影響可以用數學模型來表達，有的則只能定性描述，靠估價人員經驗判斷。,重慶交通大學河海學院,四、影響關系不同：有的因素對房地產價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化會一直提高或降低房地產價格，如綠地對房地產價格的影響。有的影響因素從某一角度看會提高房地產價格，從另一角度看則會降低房地產價格，如道路建設一方面可以方便交通，但是也會帶來噪音污染。,重慶交通大學河海學院,本章小結,1、了解房地產估價的一些政策規定及執業要求。2、掌握房地產、土地、建筑物、附著物等概念以及在房地產估價中應用；以及我國對其產權的一些規定；房地產特性的具體涵義；了解房地產分類。3、掌握房地產價格的含義及其形成條件，土地價格與普通商品價格的異同點；房地產價格類型及其具體涵義。4、理解影響房地產價格的因素及其作用方式。,重慶交通大學河海學院,復習題1、下列敘述正確的是（）A.權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利和利益；B.實物、權益和區位三者對房地產價值影響都很大；C.通行權為典型的地役權；D.國有土地使用權即為出讓土地使用權。2、由于房地產（），所以具有難以變現性。A.價值量大；B.不可移動；C.獨一無二性；D.易受限制性。,重慶交通大學河海學院,3、某宗地的規劃容積率為3，可興建6000平方米的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A.100B.300C.900D.6004、從本質上看，不動產的基本特征是（）。A.耐久性；B.個別性；C.不可移動性；D.保值增值性。,重慶交通大學河海學院,5、房地產之所以有價格，其前提條件是（）。A.有用性；B.稀缺性；C.有效供給；D.有效需求。6、“五通一平